«خانه ریز» کلاهی گشاد بر سر فرودستان متقاضی مسکن؟!
در شرایط انقباض شدید سفرۀ کارگران و بازنشستگان، طرح «فروش سانتیمتری مسکن» بهجای اجرای اصل ۳۱ قانون اساسی، پساندازهای خرد فرودستان را به عنوان سوخت تازه، به کورۀ بورسبازی مستغلات تزریق میکند و احتمالاً به بازار بیرونق بسازو بفروشها رونق میبخشد.
خوراک، پوشاک و مسکن؛ سه نیاز بنیادین و حداقلی برای بقای هر انسان است. اما نگاهی به آمارهای رسمی، تصویری نگرانکننده از انقباض سفره و سلب توان زیستی اقشار مزدبگیر و بازنشسته ارائه میدهد.
به گزارش ایلنا، بر اساس دادههای مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطهای خوراکیها در تیرماه به رقم بیسابقۀ ۱۲۸.۱ درصد رسید؛ یعنی هزینۀ تأمین سبد خوراکی خانوار ظرف تنها یک سال ۲.۸ برابر شد و قیمت دستکم ۸ قلم کالای اساسی خوراکی رشدی بالای ۱۰۰ درصد را ثبت کرد. در کنار تورم سالانۀ ۶۶ درصدی، تورم نقطه به نقطۀ ۸۷.۹ درصدی و تورم ماهانۀ ۳.۱ درصدی، دستمزد کارگران حداقلبگیر با تمامی مزایا همچنان به ۲۵ میلیون تومان نمیرسد؛ دستمزد مصوب در اسفندماه شورایعالی کار، تنها پاسخگوی نصف سبد معیشت همان زمان بود و امروز کاملاً زیر فشار تورم له شده است.
در چنین شرایطی، با تبدیل خوراکیها به کالاهایی طبقاتی، اوضاع اصلاً مساعد نیست؛ ضلع دیگر معیشت یعنی «مسکن» نیز مدتهاست از توان تأمین فرودستان و جامعۀ کارگری به طور کامل خارج شده است. طبق آمارهای رسمی، سهم مسکن در سبد هزینۀ خانوارهای شهری به ۶۰ تا ۷۰ درصد رسیده است. این رقم سنگین نشان میدهد مزدبگیران و مستمریبگیران برای پرداخت اجارهبهای کمرشکن، ناچار سفرههای خود را خالی کرده و آموزش و بهداشت را کنار گذاشتهاند.
اصل ۳۱ قانون اساسی صراحتاً میگوید: «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» اما شکاف عمیق دستمزد و تورم، این حق اجتماعی را دستنیافتنیتر از همیشه کرده است.
ریشههای ساختاری بحران: کالاییسازی سرپناه و حذف حق «زیست شرافتمندانه»
این وضعیت، حاصل یک انحراف ساختاری و چنددههای است. با تسلط گفتمان تعدیل ساختاری و خصوصیسازی، سیاستگذاران، مسکن را از «کالای اجتماعی» و حق بنیادین، به سودآورترین دارایی سرمایهای و جولانگاه سفتهبازان تقلیل دادهاند. مسئولان بهجای توسعۀ متوازن گونههای مختلف مسکن (مانند مسکن استیجاریِ حمایتی یا حفظ خانههای سازمانی برای نیروی کار)، تمام تمرکز خود را بر مدل «مسکن ملکی» و واگذاری آن به مناسبات بیرحم بازار معطوف کردهاند. حتی طرحهایی نظیر «مسکن مهر» را هم با صدور مجوز فروش عرصه به منظور درآمدزایی دولت، به کام دلالان فرستادند؛ طرحی که با ایدۀ اولیۀ اجارۀ ۹۹سالۀ زمین جهت کنترل سوداگری در دستور کار قرار گرفته بود.
وقتی حتی نئولیبرالترین اقتصادهای جهان بخش مسکن را تا این حد بیمحابا به مکانیزمهای سوداگرانه نسپردهاند، سرازیر شدن سرمایهها به بهشتِ مستغلات، عملاً بخش صنعت و تولید کشور را زمینگیر کرده است. این رویکرد، ساخت مسکن را از «ارزش مصرفی» (تأمین سرپناه) به «ارزش مبادلهای» (سفتهبازی) منحرف ساخته است.
برای نمونه، طرح «خانه ریز» یا فروش مسکن سانتی متری که اخیراً توسط شهرداری تهران در دستور کار قرار گرفته، مصداق عینی سفته بازی در حوزه مسکن است؛ هدف پشت پرده این طرح سودرسانی به بسازبفروش ها در بازار راکد مسکن به وسیله جذب و بلعیدن سرمایه های خردِ طبقات فرودست فاقد مسکن است.
مدیریت شهری تهران «خانهریز» را «خرید حداقل ۱۰۰ سانتیمترمربع» از پروژههای ساختمانی با کاربری مسکونی که هنوز ساخت آنها شروع نشده، تعریف کرده است؛ به این صورت که افراد که عملا متقاضیان سرمایهگذاری ملکی به حساب میآیند میتوانند هر تعداد «خانهریز» یا همان «یونیتهای سرمایهگذاری» را از پروژه خریداری کنند و در طول فرآیند ساخت ساختمان تا فروش واحدهای مسکونی آن، در این بازار حضور داشته باشند.
اما فردی که ده یا بیست متر خانه میخرد، هیچ زمان رنگ آپارتمان خود را خواهد دید و هرگز کلید آن را تحویل نخواهد گرفت.
در مجموع، طرح شهرداری تهران، بازاری است که یک طرف آن، جمع محدودی از بسازوبفروشهای پایتخت هستند و طرف دیگر، افرادی مرکب از «سرمایهگذار ملکی» و «تقاضای مصرفی خرید خانه اول».
مصطفی شریف، استاد اقتصاد و عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی، با اشاره به ماهیت سرمایهای مسکن و ضرورت بررسی سازوکارهای پشت طرحهای جدید مانند خانه ریز، بر ابهام در نحوۀ اجرا، نظارت و احتمال ورود گروههای سوداگر و ذینفوذ به این بازار تأکید میکند: تا جایی که مطلع شدهام، این اقدام نوعی سرمایهگذاری خرد و مشارکت در ساخت محسوب میشود.
او ادامه می دهد: ابهامات بسیار است؛ چه کسانی پشت این قضیه قرار دارند؟ آیا به لحاظ قانونی توان انجام این کار را دارند؟ مجری و ناظر طرح کیست؟ مسکن مولفههایی دارد که باید حتماً مد نظر قرار گیرند.
شریف دربارۀ ماهیت خرید سهمهای خرد از یک پروژۀ ساختمانی توضیح میدهد: اصل موضوع این است که فرد را به پرداخت مبلغی مشخص برای مشارکت در زمین و پروژهای با ابعاد مشخص دعوت میکنند.
با این حال، او دربارۀ فرآیند ساخت و مالکیت تصریح میکند: اگر طی زمان ساخت پروژه، متقاضی بتواند مالکیتی نسبی کسب کند، در تأمین مسکن اثر مثبتی خواهد داشت؛ اما از آنچه در جریان این فرآیند رخ میدهد اطلاعی ندارم. بحث مالکیت ذینفعان در طرح خانه ریز مشخص نیست!
فروش متری: راهکار استطاعتپذیری یا دام بورسبازی برای فرودستان؟
در چنین شرایطی، هر راهکاری که مدعی کاهش هزینه ورود به بازار مسکن باشد، در نگاه اول جذاب به نظر میرسد. «خانه ریز» هم یکی از همین ایدههاست؛ طرحی که منطق آن ظاهراً ساده است: اگر خرید یک آپارتمان کامل برای مردم امکانپذیر نیست، چرا نتوانند به اندازه توان مالی خود، بخشی از یک پروژه ساختمانی را خریداری کنند؟
در یکی از پروژههای اخیر که در منطقه آیتالله کاشانی در غرب تهران مطرح شده، منطق ظاهری طرح بر این پایه استوار است که چون خرید یک آپارتمان کامل برای بسیاری غیرممکن شده، افراد میتوانند با خرید چند سانتیمتر یا چند متر، با سرمایه خرد خود وارد بازار مسکن شوند.
با وجود این ظاهر فریبنده، بررسی واقعیتهای اقتصادی این طرح، تضادهای عمیقی را آشکار میکند. نخستین پرسش اساسی این است: آیا خرید چند سانتیمتر از یک پروژه ساختمانی، به معنای «خانهدار شدن» و تامین سرپناه است؟ میان «تامین حق مسکن» و «خرید سهم مالی از یک پروژه» درهای عمیق فاصله است. خریدارِ ۵۰ سانتیمتر، نه مالک یک واحد مسکونی است، نه قرارداد پیشفروش مشخصی برای سکونت دارد و نه لزوماً در پایان پروژه میتواند سهم خود را به یک آپارتمان قابل استفاده تبدیل کند. این طرح در واقعیت، مسکنسازی برای مصرفکننده نیست، بلکه ایجاد یک بازار سرمایهگذاری خُرد در زمین و ساختمان است.
فروش سانتیمتری مسکن: بلعیدن آخرین پساندازهای طبقه کارگر
واکاوی مدل عرضه و فروش در «خانه ریز»، تناقضات عمیق آن را در قبال حقوق اقشار کمدرآمد و کارگران بر مسکن شایسته آشکار میسازد:
۱. تفاوت «مالکیت سرپناه» با «سهامداری مالی»: خریدار ۵۰ سانتیمتر، مالک یک واحد مسکونی یا دارندهی سند پیشفروش سکونت نیست، بلکه صرفاً سهمی مالی و غیرنقدشونده در دست دارد. این مدل، مسکنسازی برای مصرفکننده و کارگر نیست، بلکه بازاری برای سرمایهگذاری خرد در زمین و ساختمان ایجاد میکند.
مصطفی شریف نیز در توضیح منطق این طرح، بر وجه سرمایهگذاری آن دست میگذارد: اصل قضیه به تجمیع سرمایههای خرد جهت تأمین نقدینگی پروژه و پیشبرد ساختوساز بازمیگردد.
به این ترتیب، آنچه در قالب «خرید مسکن» به طبقۀ کارگر عرضه میشود، بیشتر ابزاری برای تجمیع پسانداز خرد مردم جهت تأمین مالی پروژههای ساختمانی است، نه تأمین مستقیم سرپناه.
۲. محاسبۀ ریاضی استطاعتپذیری؛ عدم تناسب با دستمزد کارگر: در پروژهای بدون پروانۀ ساخت، قیمت هر سانتیمترمربع ۲ میلیون و ۱۱۹ هزار تومان (۲۱۱.۹ میلیون تومان در هر متر) تعیین شده است. یک خانوار کارگری برای خرید تنها ۱۰ متر از این پروژه، باید ۲.۲ میلیارد تومان بپردازد.
با دستمزد حداقلبگیریِ زیر ۲۵ میلیون تومان، خرید حتی ۱۰ متر نیازمند پسانداز ۱۰۰ درصدیِ حقوق نزدیک به ۸ سال است! بنابراین خرد کردن متراژ، مسکن را برای فرودستان ارزان نکرده، بلکه صرفاً آستانهی ورود به بورسبازی را پایین آورده است.
در چنین شرایطی، خریدهای متوالیِ خرد لزوماً مسئلۀ اساسی استطاعت خرید را حل نمیکند. مصطفی شریف نیز تأکید میکند فرد در این مدل شاید طی چند سال با خریدهای مستمر به سهم چند متری برسد، اما این فرآیند خانهدار شدن فوری یا تضمینشدهای به همراه ندارد.
۳. انتقال ریسک ساخت به مصرفکنندۀ فرودست: خریدار، سرمایۀ اندک خود را وارد پروژهای بدون پروانۀ ساخت میکند و تمام ریسکهای تورم مصالح، تأخیرهای حقوقی و تعویق پروژه را بر دوش میکشد، بیآنکه ضمانتی برای خانهدار شدن داشته باشد.
شریف دقیقاً بر همین ابهام دست میگذارد: در اینگونه فعالیتهای اقتصادی، نگرانی اصلی شفاف نبودن فرآیندهای پشت پرده و مبهم بودن نتیجهی نهایی است.
وی شرط ارزیابی مثبت از این طرح را اطمینان از سلامت فرآیند و جلوگیری از ورود گروههای سوداگر میداند: اگر پروژه از اطمینان لازم برخوردار باشد، در میانه راه دچار مشکل نشود و گروههای سوداگر وارد آن نشوند، میتوان تا حدودی به آن اعتماد کرد.
۴. رانت و سوداگری در بازار ثانویه: ادعای جهش قیمت از ۲۲۰ به ۲۶۲ میلیون تومان (۱۹ درصد رشد) تنها یک ساعت پس از عرضۀ اولیه، این پرسش انتقادی را پیش میکشد: خریداران اولیه چه کسانی بودهاند؟ اگر سرمایهگذاران حرفهای یا اشخاص خاص ظرفیت اولیه را بلعیده باشند، طرح «خانه ریز» عملاً ابزاری برای نوسانگیری دلالان از زمینهای شهری است.
مصطفی شریف در مقام یک استاد اقتصاد، نسبت به افتادن این بازار در دام سفتهبازی هشدار میدهد:
خطر اصلی، افتادن این طرح در دام سفتهبازی و مصادرۀ آن توسط گروههای ذینفوذ به نفع منافع شخصی است.
او تأکید دارد بدون نظارت مؤثر، نمیتوان این طرح را راهکاری برای بحران مسکن دانست: در صورت اعمال نظارتهای دقیق و جلوگیری از این مشکلات، طرح قابل تأیید است؛ در غیر این صورت، به دلیل ابهامات موجود نمیتوان آن را اساساً مثبت دانست.
او دربارۀ وظیفۀ حاکمیتی شهرداری میافزاید: شهرداری بهعنوان نهادی عمومی، باید از منافع عموم و خریداران خرد محافظت کند نه اینکه حامی منافع بسازبفروش ها و سرمایه داران باشد.
آیا فروش متری، قیمت مسکن را کنترل میکند؟
یکی دیگر از ابهامات، تأثیر ورود سرمایههای خرد بر قیمت مسکن است. شریف در پاسخ به این پرسش که آیا ورود سرمایهگذاری جدید میتواند قیمت مسکن را بالا ببرد، میگوید: خیر، زیرا این طرح به ساختوساز کمک میکند.
او با استناد به رابطۀ میان تولید و تورم توضیح میدهد: در دانش اقتصاد، افزایش تولید خاصیتی ضدتورمی دارد. ورود این سرمایهها به فرآیند تولید مسکن، مانع از تورمزایی آن میشود.
با این حال، این گزاره تمامی نگرانیها را رفع نمیکند؛ این استاد اقتصاد، بارها مسئلۀ اصلی را سازوکار اجرا، شفافیت، نظارت و جلوگیری از تبدیل بازار به عرصۀ سفتهبازی میداند: در صورت رفع ابهامات، این اقدام میتواند آثار اقتصادی مثبتی برجای بگذارد.
بحران مسکن و فرسایش کیفیت زندگی نیروی کار
بحران مسکن با ایجاد ابزارهای جدید برای سرمایهگذاری خرد حل نخواهد شد. امروز مسکن برای بخش بزرگی از مزدبگیران و بازنشستگان، نه فقط از دسترس خرید، بلکه از گردونۀ اجاره نیز خارج شده است. این بحران، خانوارها را به حاشیهنشینی، راندهشدن به شهرهای اقماری و تحمل مسیرهای طولانی رفتوآمد وادار میسازد.
مصطفی شریف با اشاره به این پیامدهای اجتماعی میگوید: گروهی از مردم به دلیلعدم استطاعت مالی در تأمین مسکن، مجبور به مهاجرت میان محلهها یا شهرها شدهاند.
وی با اشاره به وضعیت کلانشهری چون تهران میافزاید: در همین کلانشهر تهران، جمعیت عظیمی صبحها وارد و عصرها خارج میشوند؛ روندی که هزینههای سنگینی چون اتلاف سوخت و آلودگی هوا به همراه دارد.
به گفتۀ این استاد اقتصاد، بحران مسکن، کیفیت زندگی و زمان فراغت نیروی کار را نابود میکند: فردی که روزانه سه ساعت از زمان خود را صرف رفتوآمد میکند، توان زیست طبیعی و کیفیت زندگی خود را کاملاً از دست میدهد.
ضرورت بازگشت به سیاست اجتماعی مسکن و تکالیف اصل ۳۱
تقلیل بحران مسکن به طرحهای مالیمحور خُرد نظیر «خانه ریز»، پاک کردن صورتمسئله و شانه خالی کردن دولت از تکالیف حاکمیتی است. برای تأمین مسکن اقشار کمدرآمد و بازنشستگان، نمیتوان نیروی کار را به بازار بیرحم مالیسازی و سفتهبازی پرتاب کرد.
مصطفی شریف، راهکار اصلی را در تقویت بخش تولید و سیاستگذاری عمومی جستوجو میکند: تنها راهکار اقتصادی موجود، رونق تولید مسکن با قیمت مناسب، جهت خارج کردن آن از وضعیت آرزو برای اقشار کمدرآمد است.
خروج از این بنبست نیازمند اقدامات بنیادی زیر است:
خروج از تکپایهای بودن مسکن ملکی: توسعهی الگوهای متنوع مسکن اجتماعی و شکستن انحصار ساختوساز ملکی.
اجارهداری حرفهای و حمایتی: تخصیص زمین رایگان به تعاونیهای مستقل کارگری و تشکلهای بازنشستگان جهت ساخت مسکن استیجاری با قراردادهای بلندمدت (۵ساله یا بیشتر) و کنترل قانونی سقف اجارهبها.
توزیع عادلانه و مالیات بازدارنده: فعالسازی ابزارهای مالیاتی بر خانههای خالی و سوداگری زمین برای کوتاه کردن دست دلالان.
شریف بر نقش دولت و دستگاههای عمومی در فراهم کردن زیرساختها تأکید میکند، هرچند مداخلۀ مستقیم دولت در ساختوساز را رد مینماید: دولت و دستگاههای عمومی باید زیرساختها و تسهیلاتی نظیر زمین را فراهم سازند؛ نه اینکه خود مستقیماً به ساختوساز بپردازند. رفع موانع تولید توسط مردم و بخش خصوصی، راهکار اصلی است.
در مجموع، در شرایطی که دستمزد نیروی کار و حقوق بازنشستگان، پاسخگوی اجاره و هزینههای ابتدایی زندگی نیست، خُرد کردن یک دارایی بزرگ به قطعات سانتیمتری، آن را برای کارگر قابلخرید نمیکند. وقتی یک متر مسکن چندین برابر توان سالانهی یک مزدبگیر قیمت دارد، تغییر واحد فروش از «آپارتمان» به «سانتیمتر» صرفاً تغییر شکل عرضه است و هیچ سودی برای طبقه کارگر ندارد.
از این منظر، «خانه ریز» بهجای پاسخی به حق قانونی مسکن (اصل ۳۱ قانون اساسی)، نشانهای از مالیسازی بیشتر سرپناه و واگذاری مسئولیت دولت به پساندازهای خرد خانوارهاست؛ مدلی که بدون نظارت دقیق و سازوکارهای ضدسوداگری، آخرین قطرات دستمزد نیروی کار را هم به عنوان سوخت تازه، به موتور سیریناپذیر بورسبازی مستغلات سرازیر می کند....
