دام بزرگ برای خریداران بازار مسکن
آگهیهای دیوار و شیپور و بقیه پلتفرمها گاهی با هدف جهتدهی به بازار مسکن منتشر میشود
فرارو- فروشندهای که خانه دوخوابه در جنتآباد تهران را قبل از عید حدود پنج میلیارد تومان آگهی کرده بود امروز عددی نزدیک 17 میلیارد تومان در کادر قیمت گذاشته است. همین جمله نشان میدهد به اخبار این روزهای بازار مسکن باید با وسواس نگاه کرد.
به گزارش فرارو؛ دو سال از انتشار آخرین گزارشهای رسمی از تحولات بازار مسکن در تهران میگذرد و در این مدت آگهیهای دیوار، شیپور و بقیه پلتفرمها به تنها مسیر مشاهده قیمت خانه و آپارتمان تبدیل شدهاند. حتی اگر فرض کنیم تکتک آگهیهای منتشرشده در پلتفرمهای آنلاین واقعی هستند، باز هم قیمت مسکن با ارقام پیشنهادی فروشندهها میتواند تفاوت داشته باشد. متوسط قیمت مسکن مرداد 1403 طبق محاسبات بانک مرکزی از معاملات رسمی و روی کاغذ متری 88 میلیون و 500 هزار تومان بود. همان زمان میانگین ارقام پیشنهای فروشندهها حولوحوش متری 120 میلیون تومان گزارش میشد.
سکوت مراجع رسمی در اعلام قیمت رسمی مسکن
بانک مرکزی از مرداد سال 1403 انتشار گزارش تحولات بازار مسکن تهران را متوقف کرد و این روند سکوت تا امروز ادامه دارد. هر بار هم که انتقادها از بانک مرکزی درباره این ماجرا بالا میگیرد، دسترسی نداشتن به سامانه املاک و مستغلات علت اعلام نشدن گزارش تحولات بازار مسکن معرفی میشود.
گزارش تحولات بازار مسکن معاملاتی را که به شکل رسمی در شهر تهران انجام میشد و کدرهگیری دریافت میکردند، زیر نظر میگرفت. در پایان هر ماه هم میانگینی دقیق از قیمت مسکن در مناطق بیست و دو گانه پایتخت در اختیار مردم قرار میگرفت. خریدار و فروشنده با انتشار این آمارها درک متقابل و شفافی از قیمتهای واقعی بازار پیدا میکردند. این شفافیت اطلاعاتی باعث میشد تا فروشنده محدوده قیمت منطقی ملک خود را بداند و خریدار نیز با علم به این موضوع از رفتن سراغ آگهیها و فایلهای کاذب یا فایلهایی با قیمتهای نامتعارف خودداری کند.
حدود دو سال از مرداد 1403 میگذرد و نبود دادههای رسمی در این مدت طولانی فضای بازار املاک را تاریک کرده است. دلالها با استفاده از خلا آماری به دلخواه قیمتگذاری میکنند و رسما هر عددی که بخواهند به عنوان ارزش واقعی ملک به متقاضیان مصرفی پیشنهاد میدهند.
فاصله قیمت پیشنهادی فروشندهها و ارقامی که روی آن توافق میشود، معمولا 30 درصد است
تفاوت بین قیمت پیشنهادی و رسمی
قیمت پیشنهادی همان رقمی است که از سوی فروشنده در آگهیهای اینترنتی اعلام میشود یا مالک آن را به بنگاههای معاملات املاک منطقه میسپارد. در سوی دیگر قیمت رسمی آن عددی است که روز معامله روی کاغذ قرارداد نوشته میشود و انتقال سند بر اساس آن صورت میگیرد. تجربه بازار نشان میدهد که فروشندهها برای پیدا کردن مشتری پای کار و تبدیل ملک خود به پول نقد، ناچار هستند از قیمت پیشنهادی اولیه خود عقبنشینی کنند و بالاخره تخفیفهای قابل توجهی پای میز معامله بدهند. گاهی قیمت پیشنهادی همراه با یک حاشیه سود اضافه برای چانهزنی در نظر گرفته میشود.
نکته دیگری هم وجود دارد. بازاری مثل بازار مسکن با بازار خودرو تفاوتهای ساختاری و رفتاری زیادی دارند. به عنوان نمونه وقتی میگوییم قیمت یک تیپ خاص از خودروی پژو 207 حدود سه میلیارد تومان است، شاید معاملهای به ندرت روی این قیمت انجام شود اما بازار همچنان آن را به عنوان یک معیار کلی میپذیرد و فروشنده به پول خود میرسد. بازار مسکن اما کشش و نقدشوندگی بازار خودرو را ندارد.
روی ارقام پیشنهادی و حبابی فروشندههای مسکن گاهی هیچ معاملهای انجام نمیشود و ملک برای ماهها بدون بازدیدکننده و مشتری باقی میماند. خریدار مسکن به دلیل حجم بالای سرمایه مورد نیاز توان پرداخت هر عدد دلخواهی را ندارد. همین محدودیت بودجه خریدار فروشنده را مجبور به شکستن قیمت و پذیرش رقمهای پایین و نزدیک به ارزش ذاتی ملک میکند.
فاصله قیمت پیشنهادی و رسمی به روایت آمار
بررسی آخرین آمارهای در دسترس پیش از توقف انتشار گزارشها عمق شکاف بین قیمتهای اعلامی و ارقام معامله شده را به خوبی نشان میدهد. بانک مرکزی مرداد سال 1403 متوسط قیمت مسکن در شهر تهران را بر اساس قراردادهای ثبت شده متری 88 میلیون و 500 هزار تومان اعلام کرد. در همان مقطع زمانی بررسی پلتفرمهای آنلاین بازار مسکن نشان میداد که میانگین قیمت اعلام شده از سوی مالکان متری 112 میلیون تومان بوده است. این اعداد به معنای تفاوت 30 درصدی بین دنیای واقعی معاملات و فضای مجازی آگهیها حکایت دارد. این 30 درصد اختلاف همان زمان در یک آپارتمان 100 متری به معنای چند میلیارد فاصله بود.
اگر در خوشبینانهترین حالت فرض کنیم آگهیهای منتشر شده در بازار مسکن به شکل تمام و کمال واقعی هستند، باز هم باید بدانیم قیمتی که روی آن امضای نهایی نقش میبندد، به شکل محسوسی کمتر از ارقام درجشده در آگهیها خواهد بود.
نکته مهم بعدی وجود گزارشهای متعدد درباره فیکبودن آگهیهای پلتفرمهای آنلاین مانند دیوار، شیپور و سایر برنامههای مشابه است. بخش قابل توجهی از این آگهیها با هدف قیمتسازی منطقهای، برهم زدن آرامش بازار یا صرفا جذب تماس اولیه مشتری ثبت میشوند و ملکی با آن مشخصات در دنیای واقعی وجود ندارد.
