معمای اجاره مسکن در ۱۴۰۵
رشد اجارهبهای مسکن متاثر از دو عامل افزایش قیمت آپارتمانها و تورم عمومی است
جهتهای متفاوت دو متغیر کلیدی بازار اجاره مسکن در سال جاری، «تورم اجاره ۱۴۰۵» را سوالبرانگیز کرده است. بررسیها درباره این پرسش که «سال آینده تورم اجاره تهران بیشتر تحتتاثیر نرخ تورم عمومی خواهد بود یا نرخ تورم مسکن؟» نشان میدهد، چنانچه همبستگی تاریخی اجاره با هر کدام از این دو نرخ مبنا قرار بگیرد، سرعت رشد اجارهبها، بیشتر تحتتاثیر سرعت افزایش قیمت آپارتمانها خواهد بود. با این حال، رابطه متفاوت این دو نرخ در دهه ۹۰، سناریوی دیگری را میسازد.
به گزارش دنیای اقتصاد، معادله رشد اجارهبهای مسکن همواره تحتتاثیر دو فاکتور اصلی «تورم مسکن» یا همان رشد قیمت آپارتمانها و همچنین «تورم عمومی»، نرخ رشد سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار است. روند تاریخی 33 ساله این سه متغیر نشان میدهد؛ از ابتدای دهه70 تاکنون، متوسط نرخ رشد اجارهبها در تهران 26درصد، متوسط نرخ تورم عمومی 23.5درصد و متوسط نرخ رشد قیمت مسکن نیز 28درصد بودهاست.
همبستگی تورم اجاره با تورم مسکن در دوره 33ساله، بیشتر از میزان همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی بودهاست. ضریب همبستگی در رابطه اول 0.65 و در حالت دوم 0.54 است که نشان میدهد، بهرغم آنکه رابطه مثبت بین رشد قیمت و رشد اجارهبها و همچنین نرخ تورم عمومی و رشد اجارهبها همواره وجود دارد، اما این رابطه در حالت اول، بیشتر است.
در حالیکه رابطه تورم اجاره و تورم مسکن در دهههای 70 و 80، قویتر از رابطه تورم اجاره و تورم عمومی بوده، از ابتدای دهه90 تاکنون، برعکس شده و رابطه تورم اجاره با تورم عمومی بیشتر شدهاست. از ابتدای دهه90 به بعد، همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی، بیشتر از تورم مسکن بودهاست. ضریب همبستگی در رابطه اول، 0.87 و در رابطه دومی 0.63 است.
تغییر شدت رابطه بین «تورم اجاره با تورم عمومی» و «تورم اجاره با تورم مسکن» در دههاخیر را میتوان ناشی از «جهش تاریخی قیمت مسکن» و همچنین «صعود چشمگیر تورم عمومی» در سالهای اخیر دانست.
نسبت قیمت به اجاره یا همان P به R، در سال99 به اوج تاریخی خود رسید؛ نزدیک به 32درصد. اکنون به 17.9 رسیده که زیر «میانگین تاریخی» خود یعنی پایینتر از 19 قرار دارد. مفهوم وضعیت فعلی P به R آن است که بازدهی اجاره از میانگین تاریخی خود که 5.2درصد بوده، حدود 0.3 واحددرصد بیشتر شدهاست.
این فاکتور میگوید؛ سرعت رشد اجارهبها در ماههای آینده پتانسیل لازم برای افزایش نسبت به وضعیت کنونی را ندارد. در نتیجه این احتمال بهوجود میآید که سالآینده میزان اثرگذاری تورم عمومی بالا روی تورم اجاره، بیشتر از اثرگذاری تورم مسکن پایین باشد.
