چرا قیمت مسکن پایین آمد؟

تازه‌ترین نبض بازار مسکن در شهر‌های اصلی کشور، دو پیام ملکی از ۳۰ مرکز استان را مخابره می‌کند. بررسی‌ها با استناد به داده‌ها و آمار‌های مربوط به سامانه رهگیری مسکن که اخیرا از سوی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی در کلاب روزنامه دنیای‌اقتصاد در فضای مجازی اعلام شد، نشان می‌دهد که وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن مراکز استان‌ها دست‌کم دو پیام مهم را به بازار ملک منعکس می‌کند که این دو پیام برای تحلیل و پیش‌بینی شرایط آتی بازار از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

دنیای‌اقتصاد در ادامه نوشت: تحلیل‌ها با استناد به این آمار‌ها که مربوط به تحولات قیمت و بازار معاملات مسکن در ۲۱ مرکز استان در فروردین‌ماه و ۳۰ مرکز استان (به استثنای شهرکرد مرکز استان چهارمحال و بختیاری) در زمستان و یک‌سال ۹۹ است، نشان‌دهنده بروز دو ویژگی مهم و البته متفاوت در بازار معاملات مسکن کشوری در مقایسه با گذشته است.

پیام اول که از بازار معاملات کشوری مسکن از آمار‌های مربوط به تحولات قیمت مسکن در مراکز استان‌های کشور به بازار مخابره می‌شود مربوط به از بین رفتن فاصله زمانی بین سرایت تحولات بازار مسکن شهر تهران به بازار معاملات مسکن سایر مراکز استان‌هاست.

در گذشته، معمولا تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران شامل تحولات قیمتی و تغییر در حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌ها و واحد‌های مسکونی با تاخیر زمانی حدود دو فصل به بازار مسکن مراکز استان‌ها و سایر شهر‌ها سرایت می‌کرد، اما رصد آمار‌های رسمی نشان می‌دهد که این فاصله زمانی تقریبا از بین رفته است. بر این اساس، آمار‌ها نشان می‌دهد که هم‌اکنون در همان فصلی که بازار معاملات مسکن شهر تهران با تغییر و تحول در قیمت مسکن مواجه شده است بازار معاملات مسکن سایر شهر‌ها نیز از این تحولات اثر پذیرفته و با همان الگوی تغییر در سطح قیمت مسکن شهر تهران دچار تغییرات قیمتی شده است.

آمار‌ها نشان می‌دهد نوسان قیمت مسکن در شهر تهران در سال ۹۹ در همان فصل متوجه بازار مسکن مراکز ۳۰ استان کشور نیز شده است و تقریبا همه مراکز استان‌ها دنباله‌رو تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران و تحولات قیمتی مسکن در پایتخت بوده‌اند. بر این اساس، فاصله نرخ رشد قیمت یا تورم مسکن در تهران و کشور به حداقل رسیده و به میزان زیادی کاهش یافته است. پیام دوم که از تحولات قیمتی بازار مسکن مراکز استان‌ها مخابره می‌شود، مربوط به تغییر جهت سطح قیمت‌ها در بازار مسکن مراکز استان‌ها هم‌زمان با تغییر جهت سطح قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران است.

سال گذشته در پی کاهش انتظارات تورمی و همچنین کاهش ریسک‌های غیراقتصادی از ابتدای زمستان قیمت مسکن تغییر جهت داد و این تغییر جهت در همان فصل در مراکز استان‌ها نیز مشاهده شد.

این موضوع هم در زمستان سال گذشته و هم در فروردین امسال مشاهده شد.

براساس داده‌های رسمی، میانگین قیمت مسکن در ۳۰ مرکز استان کشور در یک‌سال۹۹ معادل ۷۹ درصد افزایش یافت، این در حالی است که تورم مسکن سال ۹۹ برای شهر تهران معادل ۸۰ درصد رقم خورد. این موضوع نشان‌دهنده کاهش فاصله تورم مسکن بین تهران و مراکز استان‌ها است.

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مراکز استان‌های کشور (۳۰ مرکز استان کشور) در سال ۹۹ به ۱۲ میلیون و۹۰۰ هزار تومان رسید. این میزان در شهر تهران برابر با ۲۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع به ثبت رسیده است.

این آمار‌ها مربوط به متوسط قیمت مسکن در ۳۰‌مرکز استان کشور است (به استثنای شهرکرد، مرکز استان چهارمحال‌وبختیاری که اطلاعات قیمتی آن در داده‌های رسمی ثبت‌شده موجود نیست).

آخرین آمار رسمی منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران درباره تحولات کشوری مسکن مربوط به تغییرات قیمت مسکن در همه شهر‌های کشور اعم از مراکز استان‌ها و سایر شهر‌ها (بالغ بر ۱۳۰۰ شهر کشور) در تابستان ۹۹ است. براساس این آمار متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کل کشور ۷ میلیون و۱۰۰ هزار تومان بوده است.

آمار‌های مربوط به تغییرات فصلی میانگین قیمت مسکن در هر فصل در سال ۹۹ در ۳۰ مرکز استان نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن در بهار ۹۹ در مقایسه با زمستان ۹۸ در ۳۰ مرکز استان (به استثنای شهرکرد) معادل ۵/ ۱۸ درصد افزایش یافته بود. این میزان در تابستان به ۱۳ درصد، در پاییز به ۷/ ۱۴ درصد و در زمستان به ۶ درصد رسید. همچنین تورم فصلی مسکن در این مراکز استان‌ها در فروردین‌ماه امسال معادل ۶/ ۳ درصد رقم خورد.

این آمار‌ها نشان‌دهنده تبعیت بازار معاملات کشوری مسکن از بازار معاملات مسکن تهران است.

آمار‌ها نشان می‌دهد در حالی که از ابتدای زمستان سال گذشته تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و همچنین کاهش انتظارات تورمی، سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران کاهش یافت و حتی در یکی دو ماه تورم منفی در بازار خرید و فروش آپارتمان تجربه شد، بازار معاملات کشوری نیز در این مراکز استان‌ها از تحولات قیمتی مسکن در پایتخت تبعیت کرده است، یعنی از همان زمستان ۹۹ که انتظارات تورمی کاهش یافت و ریسک‌های غیراقتصادی کم شد و سطح قیمت‌ها در بازار مسکن تهران با تغییراتی همراه شد، همین رویداد در بازار معاملات مسکن ۳۰ مرکز استان به‌عنوان شهر‌های اصلی کشور نیز رقم خورد.

در واقع از ابتدای زمستان سال گذشته همان انتظاراتی که در بازار مسکن شهر تهران منجر به تغییر جهت قیمت فروش آپارتمان در بازار شد، در بازار معاملات مسکن ۳۰ استان (به جز شهرکرد که داده‌های آن در اختیار نیست) نیز جهت تحولات قیمتی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و تغییر داد.

همچنین مقایسه تحولات قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران و ۳۰ مرکز استان کشور در زمستان سال ۹۹ نشان می‌دهد تورم مسکن در شهر‌های اصلی کشور تقریبا مانند و هم‌سطح تورم مسکن شهر تهران به ثبت رسیده است. تورم مسکن شهر تهران در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان ۹۸ به ۹۳ درصد رسید. این در حالی است که این میزان (تورم مسکن در زمستان ۹۹ نسبت به زمستان ۹۸) در ۳۰ مرکز استان معادل ۸۷ درصد و بسیار نزدیک به تورم مسکن تهران در زمستان سال گذشته است.

در کنار این آمار‌ها که منعکس‌کننده هم‌جهت‌شدن تحولات قیمتی مسکن در شهر‌های اصلی کشور با تحولات قیمتی مسکن در پایتخت است، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی با استناد به آمار‌های سامانه رهگیری مسکن تغییرات تورم ملک در فروردین ماه در ۲۱ مرکز استان کشور را نیز اعلام کرد.

تغییرات قیمت و تورم مسکن در این شهر‌ها در فروردین‌ماه نیز منعکس‌کننده همان دو پیام مخابره شده از بازار معاملات کشور در سال ۹۹ است. براساس این آمار میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ۲۱ مرکز استان کشور، فروردین ماه امسال به ۱۶ میلیون و۹۵۰ هزار تومان رسید. این میزان در شهر تهران معادل ۲۹ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است.