«رویای دوم» در بازار مسکن

برآیند گزارش‌هایی که در سال گذشته از سوی نهاد‌های پژوهشی و آماری منتشر شده، گویای وضعیت نگران‌کننده بازار مسکن برای متقاضیان کم‌درآمد است. با وجود اینکه برخی مسوولان اقدام به تعیین سقف قیمتی برای واحد‌های مسکونی دارند و بیشتر بر سمت عرضه‌کننده برای کنترل قیمتی تاکید دارند، شاخص قیمت نهاده ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در پاییز ۹۹ اعداد عجیب و غریبی را به ثبت رساند؛ تورم سالانه مصالح ساختمانی در این فصل حدود ۶۰ درصد گزارش شده بود.

اعتماد در ادامه نوشت: بیشترین تغییر تورم سالانه در بین مصالح ساختمانی را درب و پنجره و نرده و عایق‌های حرارتی و تاسیسات مکانیکی به ترتیب با ۱۰۵.۵ و ۷۳ درصد دراختیار داشتند. در دیگر گزارش مرکز آمار از قیمت مصالح ساختمانی که مربوط به نیمه اول سال ۹۹ بود، در گروه‌های مختلف مانند خاک، مصالح سنگین بتن و بنایی، میلگرد، ورق‌های فلزی و... افزایش قیمت‌هایی تا ۲۲۱ درصد نسبت به دوره مشابه سال ۹۸ عنوان شده است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، بر هزینه و البته مدت زمان ساخت مسکن نیز تاثیر می‌گذارد.

با اینکه هزینه ساخت تابعی از قیمت مصالح، سلیقه سازنده و امکاناتی که برای آن واحد در نظر گرفته است، اما برخی تخمین‌ها نشان می‌دهد که حداقل قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۵ تا ۶ میلیون تومان است. این هزینه منهای هزینه‌های جواز، مهندس ناظر، نما و مشاعات ساختمان، ایزوگام، آسانسور و برق‌کشی و البته تاثیر «محله» بوده و از سوی دیگر قیمت ساخت یک مترمربع آشپزخانه نیز با ساخت اتاق‌ها تفاوت دارد، اما با تقریبی ساده شاید بتوان ادعا کرد متوسط هزینه ساخت هر مترمربع جز شاخص «محله» هشت میلیون تومان می‌شود.

هر چند این رقم نیز دستخوش تغییراتی می‌شود و برخی سازندگان از مصالح نامرغوب استفاده می‌کنند تا هزینه ساخت را کاهش دهند. با کنار هم قرار دادن هزینه ساخت و آنچه در بازار مسکن به خصوص در دو سال اخیر می‌گذرد، می‌توان دریافت که خانه‌سازی در گران‌ترین و خرید خانه نیز در «رویایی‌ترین» وضعیت یک دهه اخیر به سر می‌برد و تنها امید خریداران و سازندگان مسکن، تسری نیافتن تورم سال گذشته بازار مسکن به سال جدید است.

زمانی برای گرانی مصالح

مرکز آمار دو گزارش در خصوص مصالح ساختمانی منتشر کرده؛ یکی قیمت مصالح در نیمه نخست سال ۹۹ و دیگری شاخص قیمت نهاده ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در پاییز ۹۹. نتیجه هر دو گزارش گران شدن ساخت خانه در تهران و به‌طور کلی در کشور است. با استناد به گزارش مرکز آمار از تورم نهاده‌های ساختمانی در پاییز، تورم سالانه و فصلی به ترتیب ۵۹.۶ و ۲۱.۶ درصد و تورم نقطه‌ای در پاییز ۹۹ نسبت به پاییز ۹۸ نیز ۱۰۱.۶ درصد بوده؛ تورم نقطه‌ای گروه «آهن‌آلات، میلگرد پروفیل درب و پنجره و نرده» ۱۶۳.۵ درصد اعلام شد که نشان می‌دهد برای ساخت یک خانه در پاییز سال گذشته نسبت به فصل مشابه ۹۸ باید ۱۶۳.۵ درصد هزینه بیشتری برای این گروه از مصالح پرداخت شود.

کمترین تغییرات تورم نقطه‌ای نیز مربوط به بخش خدمات با ۴۰.۳ درصد افزایش بود. نکته‌ای که باید به آن توجه کرد، تاثیر تورم در بخش مصالح بر قیمت‌های خرید و اجاره‌خانه و البته «خانه‌های چند سال ساخت» است که این امر با بررسی آگهی‌های فروش و رهن واحد مسکونی در پاییز سال ۹۸ و ۹۹ مشخص می‌شود.

واحدی ۹۷ متری و ۱۷ سال ساخت در پونک در پاییز سال ۹۹ سه میلیارد و ۲۰۰ میلیون قیمت‌گذاری شده بود؛ متری ۳۳ میلیون تومان. در حالی که در همین محله و در سال ۹۸ هر مترمربع واحد مسکونی ۲۰ میلیون تومان قیمت داشت. آگهی دیگر مربوط به باغ فیض و خانه‌ای ۶۶ متری و ۱۸ سال است که متری ۳۵ میلیون و ۱۲۷ هزار تومان قیمت‌گذاری شده که کل قیمت خرید دو میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان می‌شود. در حالی که قیمت هر مترمربع خانه در این محله در سال ۹۸ حدود ۲۵ میلیون تومان بود.

وام مسکن ۳۰۰ میلیونی بازسازی، شوخی با نوسازان مسکن

چندی پیش محمدحسن علمداری، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن از افزایش وام نوسازی بافت فرسوده برای سازندگان حرفه‌ای به ۳۰۰ میلیون تومان در تهران خبر داده بود. او در بخش دیگری از سخنان خود به وام‌دهی برای بافت فرسوده نیز اشاره کرد و گفت: «بانک مسکن در تهران و کلانشهر‌ها ۵۰ میلیون و در سایر شهر‌ها ۴۰ میلیون تومان وام بافت فرسوده با سود ۹ درصد پرداخت می‌کند.» با استناد به آنچه در بخش ابتدایی گزارش عنوان شد، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی ۵ تا ۶ میلیون تومان تخمین زده شده، بنابراین هزینه بازسازی باید کمتر از آن باشد و به صورت فرض، نصف هزینه ساخت و ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان برآورد می‌شود.

سازندگان حرفه‌ای با وام نوسازی بافت فرسوده می‌توانند ۱۲۰ مترمربع را بازسازی کنند. با وجود اینکه وام بازسازی برای سال جاری ۵۰ میلیون تومان نسبت به سال گذشته افزایش داشته، اما براساس گفته‌های ایرج رهبر، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران در اسفند سال گذشته، تنها ۳ درصد از بافت فرسوده احیا شده است.

او توضیحات بیشتری نیز داد و گفت: «۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد که ۱۴ هزار هکتار آن در اولویت برنامه‌های دولت قرار دارد و از این تعداد هم حدود ۳ هزارهکتار ضروری است که متاسفانه هیچ کدام از آن‌ها به مرحله اجرایی نرسیده است.» هر چند مشوق‌های مالی بازسازی بافت فرسوده برای سازندگان حرفه‌ای افزایش یافت، اما بی‌ثباتی در بازار مصالح رغبت برای بازسازی توسط سازندگان حرفه‌ای را کاهش داده است. از سوی دیگر برای بازسازی توسط ساکنان نیز مشکلاتی مانند آنچه برای انبوه‌سازان است، وجود دارد، اما هزینه‌های بالای بازسازی نیز اجاره این کار را به ساکنان بافت‌های فرسوده نمی‌دهد.

با وجود اینکه برای بازسازی لازم است کارشناسان محل مورد نظر را ببینند، اما با گشتی در سایت‌های ارایه‌دهنده خدمات بازسازی و نوسازی، هزینه اعمال تغییراتی مانند عوض کردن کابینت آشپزخانه، کفپوش، نقاشی ساختمان، ایزوگام، پنجره یوپی‌وی‌سی، سیم و کابل برق و... تا ۲۵۰ میلیون تومان برآورد شده که طبعا اگر خانه مورد نظر، قدیمی‌تر و فرسوده‌تر باشد، هزینه بیشتر می‌شود. با در‌نظر گرفتن ۲۵۰ میلیون تومان به عنوان سقف هزینه بازسازی می‌توان دریافت که وام‌هایی که به افراد برای نوسازی خانه‌های‌شان در بافت‌های فرسوده داده می‌شود، نهایتا جوابگوی ایمن‌سازی آشپزخانه و تغییر سیستم گرمایشی شوفاژ به جای بخاری است.

گرانی مسکن، معضل همیشه پابرجا

«گلستان هفتم، ۹۷ متر و ۵ سال ساخت متری ۸ میلیون و ۴۵۰ هزار تومان و قیمت کلی ۸۲۰ میلیون تومان. ساقدوش، ۹۸ متر نوساز متری ۶ میلیون و ۲۲۰ هزارتومان و قیمت کلی ۶۱۰ میلیون تومان، نگارستان هشتم، ۱۲۰ متر نوساز متری ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و قیمت کلی یک میلیارد و ۲۰ میلیون تومان» این‌ها بخشی از آگهی‌های فروش خانه در سال ۹۳ است.

همین محله‌ها در سال جاری افزایش قیمتی چند صد درصدی داشته؛ میانگین قیمتی ساقدوش ۵۲ میلیون تومان، گلستان هفتم و نگارستان هشتم نیز ۷۰ میلیون تومان در آگهی‌های خرید و فروش خانه اعلام شده است. براساس آنچه بانک مرکزی در نیمه فروردین منتشر کرده، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اسفند ۹۹ نسبت به اسفند ۹۸ افزایش ۹۷.۳ درصدی داشته است. این امر نشأت گرفته از تغییرات قیمت مصالح است که آن نیز از بی‌ثباتی اقتصاد کشور و به خصوص جهش‌های ارزی تاثیر پذیرفته است. نباید از این نکته غافل شد که اقتصاد در دو سال اخیر بیشتر از آن چیزی که مسوولان گمان می‌کنند، دلاریزه شده است.