همه در انتظار انتخابات خرداد

فخرالدین زاوه؛ اقتصاددان در دنیای اقتصاد نوشت: آنچه چشم‌انداز بازار مسکن را در شرایط فعلی چالش‌برانگیزتر از پیش می‌نماید، احتمال تفاوت ماهوی رفتار این بازار در دوره اخیر است. قیمت در بازار مسکن کشور به‌طور سنتی رفتاری شبه‌پلکانی از خود نشان می‌دهد. علاوه بر سرمایه‌گذاران و فعالان حوزه که به‌لحاظ حرفه‌ای به‌طور پیوسته تحولات بازار را زیر نظر دارند، در دوره‌های جهش قیمت- که در بازه‌ای نسبتا کوتاه رخ می‌دهد- بقیه اقشار نیز توجه خاصی به این بازار دارند، چرا که مسکن مهم‌ترین دارایی اغلب خانوار‌ها است و مستاجران نیز با نگرانی از تاثیر این افزایش بها بر افزایش اجاره‌بهای آتی و همچنین کاهش قدرت خرید، پس‌انداز قابل‌توجهی که برای خرید مسکن در اختیار ندارند.

براساس شواهد تاریخی، پس از اتمام دوره افزایش قیمت، بازار مسکن برای زمانی نسبتا طولانی، ثبات نسبی قیمت اسمی را تجربه می‌کند که در آن قیمت‌ها نوسان جزئی دارند. حال آنکه به‌نظر می‌رسد آخرین دوره جهش قیمتی در بازار مسکن از برخی جنبه‌ها تفاوت‌هایی با این رفتارِ شناخته‌شده داشته باشد.

آخرین دوره افزایش قیمت در بازار مسکن که از نیمه دوم ۱۳۹۶ آغاز شد، به‌طور بی‌سابقه‌ای به درازا انجامیده است. بررسی رفتار میانگین قیمت‌های معاملاتی و همچنین شاخص بهای مسکن نشان‌دهنده آن است که در نیمه سال ۱۳۹۸ بازار مسکن آماده ورود به فاز ثبات نسبی قیمت اسمی بود، اما پس از وقفه‌ای بسیار کوتاه، هیجان قیمتی به بازار مسکن بازگشت، آن هم در شرایطی که تعداد معاملات بسیار اندکی در بازار صورت می‌پذیرد.

به‌نظر می‌رسد ریسک‌های غیراقتصادی نقشی کلیدی در تداوم این رفتار داشته باشند. به‌طور خاص، نگرانی از سناریو‌های بسیار بدبینانه، در صورت تداوم ریاست‌جمهوری ترامپ، موجب شد برخی فعالان با انتظار شرایط دشوارتر اقتصادی و تورمی، برای حفظ ارزش و بازنگری در پرتفوی ثروت خود راهی این بازار شوند و موج جدیدی از افزایش قابل‌توجه قیمت در نیمه نخست سال ۱۳۹۹ در بازار مسکن به‌راه انداخت، به‌گونه‌ای که هم‌اکنون به‌زعم برخی صاحب‌نظران با قیمت‌های حبابی در بازار مسکن روبه‌رو هستیم.

از شواهد این حباب نیز به نسبت‌های بالا و بی‌سابقه بها به اجاره و نامتناسب بودن سطح فعلی قیمت‌ها با درآمد و قدرت خرید متقاضیان مصرفی اشاره می‌شود. سطوح قیمتی در این دوره به‌حدی با توانمندی مالی متقاضی مصرفی فاصله دارد که به‌نظر می‌رسد عمده این متقاضیان بازار را ترک کرده‌اند و مدت‌ها است که تنها نظاره‌گر تحولات این بازار هستند.

پس از پیروزی بایدن بر ترامپ در انتخابات ریاست‌جمهوری ایالات‌متحده، هرچند سناریو‌های بسیار بدبینانه، به‌میزان قابل‌توجهی کم‌رنگ شد، اما همان‌گونه که انتظار می‌رفت تحولات مثبت جدی نیز در کوتاه‌مدت رخ نداد و به‌رغم فراز و فرود‌های قابل توجه در بازار مسکن، براساس اطلاعاتی که تاکنون منتشر شده است، به‌نظر می‌رسد چسبندگی بازار مسکن موفق شده تا قیمت‌ها را در محدوده قله قبلی حفظ کند.

در چنین شرایطی و با توجه به غلبه حضور سرمایه‌گذاران حرفه‌ای‌تر (یا سفته‌بازان) در هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن این احتمال را تقویت می‌کند که خصلت دارایی بودن بازار مسکن عامل اصلی در تعیین رفتار این بازار در کوتاه‌مدت باشد.

هم‌حرکتی بالای مسکن با بازار دلار در نیمه نخست امسال و سپس فراز و فرود‌های قیمتی در آذر و دی (براساس شاخص قیمت مرکز آمار) شاهدی بر این مدعا است. بر این اساس افزایش نوسانات در بازار مسکن که به‌طور سنتی بازاری کم‌نوسان‌تر و لَخت‌تر از بازار دارایی‌های نقدشونده دیگر است، دور از انتظار نیست.

اما در شرایط خاص فعلی نیروی مهم دیگری نیز در بازار تاثیرگذار است که در برابر این نوسانات مقاومت می‌کند و آن افزایش نااطمینانی ناشی از انتخابات ریاست‌جمهوری کشور در سال آینده است. با توجه به اهمیت سکان‌داری قوه مجریه در هدایت تحولات اقتصادی کشور، تجربه دوره‌های گذشته به ما نشان داده است که هم عرضه‌کنندگان و هم متقاضیان در بازار‌های مختلف اغلب منتظر روشن‌شدن نتیجه این انتخابات می‌مانند.

در نتیجه سطح فعالیت در بازار‌های مختلف در این دوران به‌شدت کاهش پیدا می‌کند. بر این اساس به‌نظر می‌رسد در صورتی‌که ریسک‌های غیراقتصادی خاصی به بازار تحمیل نشود، مهم‌ترین متغیر تاثیرگذار در بازار مسکن کشور در سال ۱۴۰۰ انتخابات ریاست‌جمهوری باشد و تا زمان روشن‌شدن نتیجه انتخابات، بازار احتمالا شاهد فعالیت خاصی نخواهد بود. شرایط و تحولات پس از روشن‌شدن نتیجه نیز بستگی مستقیم خواهد داشت به سیاست‌های دولت آتی و انتظاراتی که فعالان براساس این سیاست‌ها شکل خواهند داد.

امید است که دولت آینده با مدنظر قراردادن سیاست‌های اصلاح ساختار اقتصادی (سیاست‌های پولی و بانکی و ارزی، سیاست‌های مالی، بهبود فضای کسب‌وکار و تشویق رقابت و...) شرایط مناسبی برای توسعه پایدار اقتصادی و افزایش درآمد هموطنان فراهم کند، چراکه چه در بلندمدت و چه در کوتاه‌مدت، بهبود پایدار وضعیت مسکن هم‌میهنان ما جز در سایه افزایش درآمد و توانمندی مالی خانوار‌ها (و به تبع آن افزایش پایدار درآمد‌ها و منابع مالیاتی دولت) امکان پذیر نیست.