راهنمای گام‌ به‌گام دریافت وام خرید مسکن

فرارو- دو برابر شدن وام اوراق مسکن و افزایش سقف آن به ۲۰۰ میلیون تومان، شاید شما را هم وسوسه کرده باشد. به‌طور خلاصه باید بگوییم کل مراحل دریافت وام در بهترین حالت ۱۶ روز طول خواهد کشید، اما امکان دارد این زمان به ۲۳ روز افزایش پیدا کند. البته این مورد در صورتی است که مدارک لازم از جمله وثیقه و ضامنان را سر موقع آماده کنید. همچنین باید تمام مدارک خریدار و فروشنده و ملک مورد نظر را به بانک ارائه دهید. بعد از بررسی مدارک و ارزیابی ملک توسط کارشناس، قرارداد داخلی تنظیم شده و بعد قرارداد اصلی در دفترخانه تنظیم خواهد شد. بعد از امضا قرارداد، نماینده بانک چک تسهیلات را در اختیار فروشنده می‌گذارد و بازپرداخت اقساط آغاز می‌شود.

مراحل دریافت وام خرید مسکن
وام خرید مسکن از دو طریق سپرده‌گذاری در صندوق یکم و خرید اوراق مسکن قابل دریافت است. هر دو شیوه مراحل تقریبا مشابهی دارند و صرفا در چند مورد اختلاف وجود دارد. برای دریافت وام از محل سپرده‌گذاری که مبلغ آن برای زوج‌ها در تهران ۱۶۰ میلیون، مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ ۱۲۰ میلیون و در شهر‌های کمتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۸۰ میلیون تومان است، شما اول باید نصف مبلغ وام را به مدت یک سال در حساب صندوق یکم، سپرده‌گذاری کنید. بعد از اینکه امتیاز وام مسکن را گرفتید، می‌توانید با طی مراحل اداری، وام مسکن را دریافت کنید. مبلغ وام مسکن برای مجردها، نصف مبالغ بالا است. در این شیوه نرخ بهره وام هشت درصد و مدت بازپرداخت آن ۱۲ ساله است. اگر خانه مورد نظر در بافت فرسوده واقع شده باشد، نرخ بهره شش درصد محاسبه خواهد شد.

آن‌هایی که تمایلی به سپرده‌گذاری در بانک ندارند، می‌توانند از طریق اوراق تسه وام خرید مسکن بگیرند. این وام برای زوج‌ها در تهران ۲۰۰ میلیون، مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ ۱۶۰ میلیون و سایر شهر‌ها ۱۲۰ میلیون تومان است. مجرد‌ها نصف این مبلغ را می‌توانند وام بگیرند. نرخ بهره این وام ۱۷.۵ درصد و مدت بازپرداخت اقساط حداکثر تا ۱۲ سال است. البته اگر خانه مورد نظر در بافت فرسوده باشد، نرخ بهره به ۱۶ درصد کاهش و مهلت بازپرداخت به ۱۵ سال افزایش پیدا می‌کند. برای دریافت وام خرید مسکن از محل سپرده‌گذاری یا اوراق، باید مراحل زیر را به ترتیب طی کنیم. توجه داشته باشید که برای وام صندوق یکم مسکن، باید از قبل با سپرده‌گذاری در حساب‌های ممتاز، امتیاز وام مسکن را داشته باشید.

مرحله اول: در اولین مراجعه به بانک، باید فرم‌های مربوط به وام اوراق مسکن را تکمیل کنید و مشخصات خانه‌ای که قصد خرید آن را دارید، در اختیار بانک بگذارید. مدارکی که باید در این مرحله به بانک ارائه کنید، شامل اصل و تصویر تمام صفحات سند مالکیت، پروانه ساختمانی، بنچاق در صورت لزوم با تشخیص شعبه، مبایعه‌نامه یا قولنامه، کارت ملی و صفحات شناسنامه خریدار و فروشنده و کارت پایان خدمت یا معافیت می‌شود. اگر وکیل برای دریافت وام اقدام کند، اصل و تصویر وکالتنامه، کارت ملی و شناسنامه وکیل هم به لیست بالا اضافه می‌شود.

مرحله دوم: بانک بعد از کنترل کامل بودن مدارک و فرم‌های امضا شده، وضعیت حساب متقاضی وام را بررسی می‌کند تا مشخص شود آیا دارای چک برگشتی یا بدهی سررسید شده هستید یا نه؟ اگر جواب مثبت باشد امکان دریافت وام وجود نخواهد داشت، اما اگر حسابتان صاف باشد، می‌توانید به مرحله بعد بروید. دو مرحله اول یک تا دو روز زمان می‌برد.

مرحله سوم: بعد از بررسی صلاحیت متقاضی برای دریافت وام، کار‌های ارزیابی ملک شروع می‌شود. در این مرحله باید مبلغی را به عنوان کارمزد علی‌الحساب ارزیابی به بانک پرداخت کنید تا پرونده برای ارزیابی ارسال شود. بعد از ارزیابی ملک و تنظیم گزارش، پرونده به شعبه برمی‌گردد.

مرحله چهارم: شعبه بر اساس ارزیابی ملک، برای اعطای وام تصمیم‌گیری می‌کند تا مشخص شود آیا اعتبار لازم برای پرداخت وام وجود دارد یا نه. بعد از موافقت شعبه از لحاظ اعتباری، پرونده برای استعلام از شهرداری ارسال می‌شود تا ملک مورد نظر در مسیر طرح‌های شهرداری واقع نشده باشد. استعلام عملکرد بانکی در مورد سوء سابقه، دیگر موردی است که توسط شعبه بانک انجام خواهد شد. در صورت منفی بودن هر کدام از این سه مورد، پرونده بایگانی خواهد شد. مراحل سوم و چهارم بین هفت تا ۹ روز طول می‌کشد.

مرحله پنجم: اگر از قبل در حساب سپرده صندوق یکم سرمایه‌گذاری کرده باشید و امتیاز دریافت وام را داشته باشید، بعد از بررسی امتیاز و مبلغ وام قابل ارائه، به‌طور مستقیم به مرحله هفتم خواهید رفت، اما اگر وام خرید مسکن را از محل اوراق دریافت کنید، باید سراغ مرحله ششم بروید.

مرحله ششم: برای دریافت وام اوراق مسکن، اول باید کد بورسی داشته باشید. اگر ندارید، می‌توانید با مراجعه به سامانه سجام به نشانی sejam.ir کد بورسی بگیرید. مرحله بعدی مراجعه به کارگزاری‌های بورس برای خرید اوراق تسهیلات مسکن است. این اوراق با نماد تسه در بورس عرضه می‌شوند و این روز‌ها هر کدام حدود ۴۲ هزار تومان قیمت دارند. هر برگه تسه برای دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام کافی است. برای مثال اگر بخواهید ۲۰۰ میلیون وام اوراق مسکن بگیرید، به ۴۰۰ برگه تسه احتیاج دارید. بعد از خرید اوراق، باید آن‌ها را به بانک ارائه کنید. طی کردن این مرحله نهایتا یک روز طول خواهد کشید.

مرحله هفتم: بعد از بررسی امتیاز وام مسکن از محل سپرده‌گذاری یا تایید اوراق تسه ارائه شده توسط متقاضی، وارد مرحله تنظیم پیش‌نویس قرارداد می‌شویم که در آن بیع‌نامه توسط بانک تنظیم می‌شود و قراردارد موقت داخلی در رایانه افتتاح خواهد شد. بعد از امضای فرم قرارداد داخلی و تنظیم پیش‌نویس قرارداد رهنی، بانک محاسبات و مفاد قرارداد را کنترل خواهد کرد. در این مرحله مابه‌تفاوت کارمزد ارزیابی کارشناس بانک که قبلا به صورت علی‌الحساب پرداخت کرده بودید، محاسبه خواهد شد. علاوه بر هزینه تمبر مالیاتی را هم باید پرداخت کنید. بعد از انجام این مراحل، نسخه اول پیش‌نویس قرارداد رهنی به دفتر اسناد رسمی ارسال می‌شود. طی کردن مرحله هفتم سه تا پنج روز طول می‌کشد.

مرحله هشتم: بعد از ارسال پیش‌نویس قرارداد به دفتر اسناد رسمی، چک تسهیلات به نماینده بانک در دفتر اسناد رسمی تحویل داده می‌شود. بعد از ثبت بند در دفتر اسناد رسمی، چک تسهیلات توسط نماینده بانک به فروشنده تحویل داده می‌شود و مدارک توسط نماینده بانک، به شعبه می‌رود.

مرحله نهم: سند رهنی امضا شده در دفتر اسناد رسمی با مفاد قرار داد تطبیق داده شده و در پرونده مشتری ثبت می‌شود. در این مرحله مشتری باید هزینه صدور کارت اقساط را به بانک پرداخت کند. طی کردن مراحل هشتم و نهم، حدود پنج تا هفت روز طول می‌کشد. بعد از تمام شدن این مراحل، بازپرداخت اقساط آغاز خواهد شد. کل این مراحل در مجموع ۱۶ تا ۲۳ روز و عموما در حدود ۲۰ روز طول خواهد کشید. البته این در حالتی است که همه مدارک سر موقع توسط مشتری به بانک ارائه شود.

مراحل دریافت وام جعاله مسکن
وام جعاله مسکن برای تعمیر واحد‌های مسکونی و همچنین افزایش قدرت خرید در کنار وام مسکن به متقاضیان ارائه می‌شود. دریافت این وام مراحل کاملا مشابه وام خرید مسکن دارد، با این تفاوت که اگر این وام را برای تعمیر یا تکمیل خانه خودتان بخواهید، نیازی به ارائه مدارک فروشنده نخواهد بود. وام جعاله از محل اوراق مسکن تا سقف ۴۰ میلیون تومان با نرخ سود ۱۷.۵ درصد و دوره بازپرداخت پنج ساله ارائه می‌شود. اگر بخواهید از محل سپرده‌گذاری وام جعاله بگیرید، مبلغ وام تنها پنج میلیون تومان خواهد بود. نرخ سود در این روش ۱۱ درصد و دوره بازپرداخت پنج سال است.

مرحله اول: در اولین مراجعه به بانک برای دریافت وام جعاله مسکن، باید مدارک لازم را برای بررسی به بانک ارائه کنید. مدارک در این مرحله مشابه وام خرید مسکن است، اما اگر بخواهید وام را برای تعمیر یا تکمیل خانه بگیرید، نیازی به ارائه مدارک مربوط به فروشنده نخواهید داشت.

مرحله دوم: بانک بعد از بررسی کامل بودن مدارک ارائه شده، سابقه چک‌های متقاضی را استعلام می‌کند تا خوش‌حساب بودن متقاضی ثابت شود. اگر چک برگشتی داشته باشید، نمی‌توانید از این مرحله عبور کنید.

مرحله سوم: بانک در این مرحله استعلام‌های مربوطه را از سیستم بانکی، شهرداری و وضعیت اعتباری شعبه انجام می‌دهد تا ملک مورد نظر در مسیر طرح‌های شهرداری نباشد، شعبه برای اعطای وام اعتبار داشته باشد و حساب متقاضی وام پاک باشد و وام مسکن تسویه نشده داشته باشد. در صورت تایید همه این استعلام‌ها وارد مرحله سوم خواهید شد.

مرحله چهارم: بانک بعد از دریافت کارمزد علی‌الحساب ارزیابی، کارشناس خود را به ملک معرفی شده می‌فرستد تا ارزیابی ملک برای خرید یا تعمیر و تکمیل خانه انجام شود. اگر واحد مسکونی توسط کارشناس ارزیابی تایید نشود، امکان ارائه وام وجود نخواهد داشت.

مرحله پنجم: اگر وام جعاله پنج میلیونی از محل سپرده‌گذاری بخواهید و از قبل امتیاز آن را داشته باشید، مستقیما به مرحله هفتم خواهید رفت. در غیر این صورت اگر بخواهید وام ۴۰ میلیونی از محل اوراق دریافت کنید، برای خرید اوراق مسکن باید مرحله ششم را طی کنید.

مرحله ششم: برای خرید اوراق مشابه وام خرید مسکن، باید اول از سامانه سجام کد بورسی بگیرید و سپس با مراجعه به کارگزاری‌ها از بورس اوراق تسه بخرید و آن‌ها را به بانک ارائه کنید. دریافت وام ۴۰ میلیونی به ۸۰ برگه تسه احتیاج دارد که میانگین قیمت هر کدام آن‌ها در حال حاضر رقمی حدود ۴۲ هزار تومان است.

مرحله هفتم: بعد از تایید اوراق تسه یا بررسی امتیاز سپرده‌گذاری در حساب‌های ممتاز بانک مسکن، وارد مرحله کنترل پرونده و بررسی گزارش ارزیابی می‌شوید. در این مرحله پیش‌نویس قرارداد تنظیم خواهد شد.

مرحله هشتم: اگر وام جعاله را در کنار وام خرید مسکن تقاضا کرده باشید، باقی مراحل در دفترخانه رسمی و مطابق مراحل هفتم تا نهم وام خرید مسکن طی خواهد شد، اما اگر وام جعاله را برای تعمیر یا تکمیل خانه دریافت کرده باشید، قرارداد داخلی با بانک تنظیم خواهد شد. بعد از امضای قرارداد داخلی، تسهیلات مورد تقاضا برای تعمیر یا تکمیل خانه، به شما ارائه خواهد شد.