بررسی پارادوکس هزینه مسکن «جوانان شاغل»؛ کاهش استطاعت پرداخت بهرغم کاهش تورم اجاره
مسئله نسلZ؛ اجاره یا درآمد؟
امید به خانهدار شدن در میان جوانان شاغل نسل Z به حداقل رسیده؛ بهنحویکه بخش قابلتوجهی از آنها خرید خانه در شهر تهران را از لیست اهداف خود خارج کردهاند و بر پسانداز برای تامین رقم ودیعه در سررسید قرارداد اجاره متمرکز شدهاند.
نزول کمسابقه «نسبت رشد دستمزد به رشد هزینههای زندگی»، صعود چشمگیر «هزینههای زندگی در ۸ سال گذشته» و «افت ۱۲ درصدی درآمد سرانه واقعی در همین بازه زمانی» ۳ علت ناتوانتر شدن نسلZ در پرداخت هزینه مسکن است
به گزارش دنیای اقتصاد، شاغلان جوان اجارهنشین، نسل Z، بهرغم آنکه درآمدشان در سال جاری بیشاز نرخ رشد اجارهبها افزایش پیدا کرده، اما توان پرداختشان محدودتر شده است. پاسخ این پارادوکس بررسی شد.
امید به خانهدار شدن در میان جوانان شاغل نسل Z به حداقل رسیده؛ بهنحویکه بخش قابلتوجهی از آنها خرید خانه در شهر تهران را از لیست اهداف خود خارج کردهاند و بر پسانداز برای تامین رقم ودیعه در سررسید قرارداد اجاره متمرکز شدهاند. این درحالی است که طی ۲سال اخیر از سرعت رشد اجارهبها در کشور و حتی شهر تهران کاسته شده و حتی میزان رشد دستمزد بالاتر از رشد رقم اجارهبها بوده است.
اما جهشهای مستمر تورمی و نزول نسبت رشد دستمزد به هزینه زندگی، ۱۹برابر شدن سطح عمومی قیمتها طی ۸سال و افت ۱۲درصدی درآمد سرانه واقعی در این بازه، شرایطی را رقم زده که تمدید قرارداد اجاره برای بخش قابلتوجهی از جوانان مستاجر شاغل مسالهای چالشبرانگیز باشد. برای نگارش این گزارش با ۳۵جوان نسل Z شاغل گفتوگوهایی انجام شد که خلاصهای از نتایج این صحبتها ارائه میشود.
فقیر شدن، بحران اصلی است
تورم اجاره کشور از سال گذشته وارد مسیر کاهشی شد؛ بهنحوی که تورم اجاره در ۱۴۰۴ و امسال در نرخی کمتر از تورم اجاره در سه سال قبل (۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳) قرار گرفت؛ تورم اجاره در تهران طی سال ۱۴۰۴ و امسال از ۵ سال قبل کمتر شده است. همزمان امسال نسبت اجاره ماهانه به درآمد در سبد هزینه خانوار کاهش یافته است. ترکیب کاهش سرعت رشد اجارهبها و پیشی گرفتن رشد دستمزد از تورم اجاره میتوانست بهبود کیفیت زندگی مستاجران را رقم بزند.
اما بررسیهای میدانی بهبود کیفیت زندگی شهروندان در سال جاری را تایید نمیکند و حتی نشان از آن دارد که چالش مستاجران در تامین رقم اجاره امسال بیش از سالهای قبل شده است.
پارادوکس کاهش استطاعتپذیری مستاجران در پرداخت رقم اجاره ماهانه بهرغم فروکش تورم اجاره و رشد بالاتر دستمزد ۳ دلیل اصلی دارد. اول «نسبت رشد دستمزد به رشد هزینههای زندگی» کاهش داشته و در ۱۴۰۴ به کمترین میزان از سال ۱۳۹۰یعنی ۰.۶۲ رسیده است. دومین عامل صعود چشمگیر «هزینههای زندگی در ۸ سال گذشته» و سومین عامل «افت ۱۲ درصدی درآمد سرانه واقعی در همین بازه زمانی» است.
به گفته مسعود نیلی، اقتصاددان، سطح عمومی قیمتها از سال ۱۳۹۷ تاکنون، کمی بیش از ۱۹برابر شده، درحالیکه در فاصلههای مشابه قبلی، حدودا ۳.۵ تا ۳.۸ برابر میشده است. در مورد خوراکیها، افزایش در فاصله سالهای ۱۳۹۷ تاکنون، در مقیاس بیش از ۳۴برابر است. درحالیکه در بازههای مشابه قبلی، این نسبت، حدودا ۴برابر بوده است. همچنین درحالیکه تولید ناخالص داخلی که معمولا در بازههای حدودا ۸ساله حدودا ۱.۵برابر میشده، از سال۱۳۹۷ تاکنون رشد بسیار اندکی داشته و درآمد خالص ملی سرانه در همین فاصله، تقریبا ۱۲ درصد کاهش یافته است.
محمود اولاد، صاحبنظر اقتصاد مسکن، معتقد است: بحران «کاهش دسترسی به مسکن»، معلول بحران بزرگتری تحت عنوان «فقیرتر شدن خانوارها و افت درآمد سرانه حقیقی ایرانیها است».
این واقعیت را میتوان از روی مقایسه نرخ رشد اجارهبها و قیمت مسکن با تورم عمومی پی برد. نرخ رشد اجاره بهطور متوسط تفاوت چندانی با تورم عمومی ندارد؛ حتی چند سالی کمتر از تورم عمومی است. رشد قیمت مسکن هم بهطور متوسط در حد ۶ تا ۸ واحد درصد بیش از تورم عمومی است که تقریبا در همه کشورها هم همین موضوع هست و ناشی از رانت طبیعی، رانت برنامهای و بازدهیهای ریسکی مسکن است. بنابراین، همانطور که سطح عمومی قیمتها در این سالها افزایش زیادی پیدا کرده، هزینه تامین مسکن هم همینطور.
اولاد درخصوص علت افزایش زمان دسترسی به مسکن در شرایط کنونی گفت: شاخص دسترسی به مسکن که از تقسیم قیمت مسکن به درآمد بهدست میآید، دلیل افزایش شاخص دسترسی مسکن، بیش از آنکه بزرگ شدن صورت باشد، کوچک شدن مخرج کسر است. درواقع دلیل کاهش استطاعتپذیری مسکن، افزایش فقر و کاهش درآمد سرانه حقیقی است.
اگر اینعدم دسترسی و افت توان خرید و اجاره مسکن را «به درون بخش مسکن» محدود کنیم، تمرکز را از روی بحران درآمد به بحران مسکن میآوریم و نتیجهاش این میشود که راهحلهایی در درون بخش مسکن پیشنهادی میشود. مثلا برخی کارشناسان تاکید بر تولید بیشتر مسکن میکنند درحالیکه مشکل اصلا در تولید مسکن نیست. ما با فقیر شدن، کیفیت و کمیت خوراک و پوشاک را تغییر میدهیم؛ ولی در مورد مسکن مالکان توان نگهداری دارایی خود را از دست میدهند و بقیه نیز توان خرید یا اجاره پیدا نمیکنند. بنابراین بحران ما، بحران فقیر شدن است نه بحرانهایی مثل مسکن و خوراک و پوشاک.
فردین یزدانی صاحبنظر اقتصاد مسکن نیز در پژوهشی که در دهه۸۰ انجام شد، نشان داد که در آن زمان تقریبا ۶۰درصد زوجها به خانهدار شدن طی ۳سال پس از ازدواج امیدوارند. این در حالی است که جا ماندن دستمزد از تورم و به تعبیری فقیر شدن بخش قابلتوجهی از مردم باعث شده است تا امروز بخش قابلتوجهی از جوانان خرید خانه ملکی در تهران را از لیست اهداف خود خارج کنند و داشتن مسکن ملکی رو از ضروریات شروع زندگی حذف کنند. این گزارهای است که از گفتوگو با جوانان نسل Z حاصل شده است.
مهاجرت سهلتر از خانهدار شدن در تهران برای نسل Z
تامین محلی برای سکونت به یکی از دغدغههای اصلی بخش قابلتوجهی از جوانان در کشور و بهخصوص نسل Z ساکن تهران تبدیل شده است؛ جوانان نسل Z اگرچه بهدلیل دورکاری آموزش در دوره کرونا و در ادامه استمرار نسبی این شیوه آموزش عالی در کشور فرصت یافتند تا زودتر از نسل قبل وارد بازار کار شوند، اما این موضوع نتوانست دغدغه تامین مسکن برای آنها را مرتفع کند؛ بهنحویکه در شرایط کنونی بخش قابلتوجهی از جوانان شاغل نسل Z دغدغه چگونگی تمدید قرارداد اجاره در سررسید را دارند و در چنین شرایطی به اجاره اشتراکی یک آپارتمان، افزایش تعداد نفرات برای اجاره خانه، حذف تفریح و سفر از سبد هزینه زندگی با هدف پسانداز برای افزایش ودیعه در سررسید قرارداد اجاره، بازگشت به خانه پدری در صورتی که خانواده آنها ساکن تهران باشند یا مهاجرت به شهرهای حاشیه پایتخت روی آوردهاند.
البته طی حداقل یک دهه اخیر تامین مسکن ملکی در کشور و بهخصوص کلانشهرهایی نظیر تهران برای بسیاری از جوانان بهخصوص آنهایی که قصد خرید خانه بدون پشتوانه خانواده را داشتند، همواره موضوعی چالشبرانگیز بوده است، اما جهشهای متوالی در قیمت مسکن از سال ۹۷ و جا ماندن رشد دستمزد از تورم برای چند سال متوالی شرایط را به جایی رساند که بخش قابلتوجهی از جوانان نسل Z دیگر امیدی به خانهدار شدن در تهران نداشته و حتی معتقدند که با کمک خانواده نیز چنین هدفی تبدیل به آرزویی محال شده است.
خبرنگار ما برای نگارش این گزارش با ۳۵ جوان نسل Z شاغل گفتوگو داشت، جوانانی که در تهران به شکل منفرد یا اشتراکی خانه اجاره کرده و رقم اجاره ماهانه را از محل دستمزد شخصی و بدون کمک خانواده پرداخت میکنند. در خلال این گفتوگوها سعی شد تا در وهله اول به این سوال پاسخ داده شود که «آیا نسبت به تمدید قرارداد اجاره در سررسید بهدلیل افزایش سالانه مبلغ قرارداد نگرانی دارید؟»، «افزایش چند درصدی رقم اجاره را در حد توان خود دانسته و با چه میزان رشد رقم اجاره درصدد تغییر محل سکونت برمیآیید؟»، «هزینه اجاره چه سهمی از درآمد را به خود اختصاص داده و برای تامین آن ملزم به حذف هزینه دیگری از جمله لباس، تفریح، سفر یا پسانداز شدهاید؟»، «داشتن یا نداشتن مسکن ملکی تاثیری بر تصمیم شما برای ازدواج دارد؟»، «با توجه به شرایط بازار کار و بازار مسکن در چه سنی امکان خرید خانه در تهران را پیدا میکنید؟»، «چه عواملی دسترسی به مسکن ملکی در کشور را تا این حد دشوار کرده است؟»
نتیجه بررسیها نشان از آن داشت که رقم اجاره ماهانه از ۱۰ تا ۵۰ درصد رقم درآمد ماهانه افرادی را که با آنها صحبت شد، میبلعد؛ البته سهم اجاره از کل درآمد مربوط به رقم اجاره ماهانه بوده و سهم ودیعه در آن درنظر گرفته نشده است. این تفاوت سهم ناشی از چند عامل شامل «سهم بیشتر یا کمتر ودیعه نسبت به رقم اجاره ماهانه»، «موقعیت آپارتمان محل سکونت و تفاوت در رقم اجاره» و «تعداد افرادی که به شکل منفرد یا اشتراکی خانه را اجاره کردهاند» دارد.
تمامی افرادی که با آنها گفتوگو شد افزایش ۲۵درصدی رقم اجاره در سررسید را با توجه به شرایط تورمی، پیشنهادی منصفانه از سوی موجران ارزیابی میکنند؛ هرچند همین میزان افزایش با توجه به میزان رشد دستمزد و جهش سایر هزینههای زندگی به کاهش کیفیت زندگی آنها منجر شده است. در عین حال تاکید دارند که تا رشد ۴۰درصدی رقم اجاره را نسبت به جابهجایی ترجیح میدهند؛ چراکه از سویی جابهجایی هزینه سنگینی را به آنها تحمیل میکند و از سوی دیگر یافتن خانهای مشابه با رقمی ارزندهتر را دور از دسترس ارزیابی میکنند.
مصاحبهشوندگان تاکید دارند که عمده درآمد آنها صرف هزینههای ضروری زندگی یعنی «اجاره ماهانه»، «پرداخت قبوض»، «خوراک» و «رفتوآمد» شده و ظرف ۱.۵سال اخیر سهم پوشاک، تفریح و پسانداز در سبد هزینههای آنها به حداقل رسیده است. البته تاکید دارند که در همین شرایط نیز به دنبال «پسانداز» با هدف تامین رشد رقم ودیعه در سررسید قرارداد اجاره هستند، درواقع تامین رقم ودیعه در سررسید قرارداد اجاره نسبت به تفریح، سفر و خوراک در اولویت است. اگرچه رقم اجاره ماهانه ۱۰ تا ۵۰ درصد درآمد جوانان را به خود اختصاص میدهد، اما این رقم بدون میزان ودیعه محاسبه شده و با در نظر گرفتن رقم ودیعه، این سهم به مراتب بالاتر خواهد شد.
در عین حال جوانان نسل Z که برای این گزارش با آنها گفتوگو شد، معتقدند «خرید خانه در تهران» این روزها دشوارتر از «مهاجرت» شده است؛ چراکه با اخذ رویکردی مشخص و قابل برنامهریزی میتوان فرآیند مهاجرت را طی کرد، اما خرید خانه در پایتخت از مسیر پسانداز به واقع قابل برنامهیزی نیست. این در حالی است که هزینههای روزمره زندگی عمده درآمد جوانان را بلعیده و توان پسانداز نیز به حداقل رسیده است.
حدود ۴۰درصد از افراد مورد مصاحبه معتقد بودند که نداشتن مسکن ملکی و واهمه از رشد نرخ اجارهبها در سالهای بعد عامل بازدارنده ازدواج برای آنها است، مابقی تاکید داشتند که اگرچه داشتن مسکن ملکی یکی از نگرانیهای جوانان را مرتفع میکند، اما با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن، به گفته ۶۰ درصد دیگر از جامعه آماری گزارش (جوانان نسلZ شاغل) داشتن مسکن ملکی از شروط ازدواج خارج شده و معدود افرادی هستند که همچنان انتظار داشته باشند که برای شروع زندگی نیاز به خانه ملکی است.
از کل افراد مورد مصاحبه تقریبا ۱۰درصد به خانهدار شدن در تهران بدون کمک خانواده طی ۱۰ تا ۲۰ سال آتی امیدوار بودند، ۲۰ درصد دیگر امید داشتند که با کمک خانواده و تامین حداقل ۳۰درصد مبلغ مورد نیاز برای خرید خانه با کمک خانواده و پسانداز دو دهه آتی زندگی بتوانند خانهدار شوند. ۶۰ درصد مابقی افراد در جامعه آماری گزارش امیدی به خانهدار شدن در شهر تهران نداشته و درعوض خرید خانه در شهرهای حاشیه تهران یا سایر شهرها بهخصوص شهر محل تولد خود را بهعنوان هدف پیگیری میکردند و در عین حال به زندگی مستاجری در شهر تهران ادامه دهند.
درعین حال بخشی از جوانان مستاجر نسلZ عنوان کردند که حتی اگر مسیر پیشرفت شغلی و رشد درآمد برای آنها میسر شود بهنحوی که بتوانند پسانداز خوب ماهانه داشته باشند، اولویت آنها بهبود محل اجاره خانه و خرید خودروی شخصی است. درواقع این گروه اگرچه به ارتقای شغلی و رشد درآمد امیدوارند، اما خانهدار شدن در تهران را بسیار دور از دسترس میدانند.
مصاحبهشوندگان دلایل متعددی را درخصوص چراییعدم دسترسی به خانه ملکی در ایران و بهخصوص تهران عنوان کردند که پرتکرارترین آنها عبارتند از: «جا ماندن دستمزد از تورم وعدم امکان پسانداز»، «مهاجرت به تهران و درنتیجه رشد قابلتوجه قیمت مسکن در این شهر»، «گرانی مصالح و رشد هزینه تمامشده ساخت مسکن»، «کاهش ارزش کار در شرایط تورمی کنونی»، «رشد قیمت مسکن متاثر از تورم عمومی»، «کاهش عرضه مسکن که در شرایط کنونی بهدلیل کاهش عرضه و افت حاشیه سود ساختوساز تشدید شده است»، «سرمایهگذاری غیرمولد بانک و نهادهای مالی در بازار ملک» و «تبدیل مسکن به دارایی سرمایهای» از جمله مهمترین دلایلی است که اعلام شده است.
