زمینخواری مدرن در تهران
با گذشت زمان و ورود ایران به دوره مدرن، شکل ظاهری این فرآیند تغییر کرد اما منطق آن باقی ماند. در دوره پهلوی، با توسعه خیابانکشیها و گسترش تهران به سمت شمیران، کن و ری، بسیاری از زمینهای اطراف شهر در اختیار کسانی قرار گرفت که پیشاپیش از طرحهای توسعه شهری خبر داشتند. در واقع، ارزش زمین نه از طریق فعالیت تولیدی، بلکه از طریق تصمیمات برنامهریزی شهری ساخته میشد.
محمد محمدی، جامعه شناس شهری، در یادداشتی در دنیای اقتصاد نوشت: «داستان زمین در تهران، داستانی تازه نیست. از همان سالهایی که پایتخت قاجار هنوز شهری محدود با حصاری خشتی بود، زمین در اطراف آن نه فقط خاک، بلکه سرمایهای برای قدرت و نفوذ محسوب میشد. در دوره ناصرالدینشاه، بسیاری از رجال درباری به خوبی فهمیده بودند که ارزش واقعی زمین نه در وضعیت فعلی آن، بلکه در آیندهای نهفته است که تصمیمات حکومت رقم میزند. روایت مشهور خرید زمینهای اطراف تهران توسط مستوفیالممالک، وزیر بانفوذ دربار، دقیقا از همین منطق پیروی میکند.
او با آگاهی از مسیر توسعه شهر و دسترسی به حلقه تصمیمگیری، زمینهایی را در اطراف پایتخت خریداری کرد که آن زمان چندان ارزشی نداشتند، اما با گسترش شهر به سرمایههایی عظیم تبدیل شدند. این الگو، یعنی پیشخرید آینده شهر از طریق دسترسی به اطلاعات و قدرت، بعدها به یکی از ویژگیهای پایدار اقتصاد زمین در تهران تبدیل شد.
با گذشت زمان و ورود ایران به دوره مدرن، شکل ظاهری این فرآیند تغییر کرد اما منطق آن باقی ماند. در دوره پهلوی، با توسعه خیابانکشیها و گسترش تهران به سمت شمیران، کن و ری، بسیاری از زمینهای اطراف شهر در اختیار کسانی قرار گرفت که پیشاپیش از طرحهای توسعه شهری خبر داشتند. در واقع، ارزش زمین نه از طریق فعالیت تولیدی، بلکه از طریق تصمیمات برنامهریزی شهری ساخته میشد. هر بار که محدوده شهر گسترش پیدا میکرد، ثروتی تازه خلق میشد؛ ثروتی که بخش عمده آن به جیب گروههای محدودی میرفت که به منابع اطلاعاتی و شبکههای تصمیمگیری دسترسی داشتند.
پس از جنگ تحمیلی و آغاز موج بازسازی و توسعه شهری در دهه هفتاد، این روند وارد مرحله تازهای شد. رشد جمعیت، مهاجرت گسترده به پایتخت و افزایش تقاضا برای مسکن باعث شد زمینهای اطراف تهران به یکی از مهمترین حوزههای سرمایهگذاری تبدیل شوند. در همین دوره بود که مفهوم «حریم شهر» اهمیت بیشتری پیدا کرد؛ مفهومی که قرار بود مانع گسترش بیضابطه شهر شود؛ اما در عمل به یکی از حساسترین نقاط تولید رانت تبدیل شد. زمینهایی که در حریم قرار داشتند، در ظاهر کاربری کشاورزی یا طبیعی داشتند، اما همه میدانستند که دیر یا زود بخشی از آنها وارد محدوده شهری خواهند شد. همین انتظار، بازار پنهانی از خرید و فروش زمین ایجاد کرد؛ بازاری که در آن، آینده شهر پیشاپیش معامله میشد.
این الگو تا امروز ادامه یافته و حتی پیچیدهتر شده است. در فاصله سوم اسفند۱۴۰۴ تا اردیبهشت۱۴۰۵، همزمان با شکلگیری فضای جنگی در کشور و افزایش تمرکز نهادهای اجرایی و نظارتی بر مسائل امنیتی و دفاعی، نشانههایی تازه در حریم تهران پدیدار شده است. گزارشها و مشاهدات میدانی از گسترش موجی جدید از تغییر کاربریها و تصرف زمین حکایت دارد؛ تحولاتی که درست در زمانی رخ میدهد که بخش بزرگی از توجه عمومی و اداری کشور به تحولات جنگی معطوف شده است. در چنین وضعیتی، به نظر میرسد برخی شبکههای سودجو از این شرایط بهعنوان فرصتی برای پیشبرد پروژههای زمینخواری بهره بردهاند. به بیان دیگر، همان الگوی آشنای اقتصاد زمین، بهرهگیری از «لحظات خلأ نظارتی» یا اتکا به نفوذ در مناسبات قدرت اینبار در سایه جنگ خود را نشان داده است.
این روند بیش از همه در محورهای غربی و جنوبغربی تهران قابل مشاهده است؛ مناطقی مانند اطراف وردآورد، محدودههای نزدیک به شهرکهای صنعتی جاده مخصوص، اراضی اطراف چهاردانگه و همچنین بخشهایی از حریم اسلامشهر و رباطکریم. در این مناطق، زمینهایی که سالها با عنوان باغ یا زمین کشاورزی شناخته میشدند، بهتدریج به قطعات کوچک تفکیک شده و برای ساختوساز آماده میشوند؛ فرآیندی که اغلب به شکل تدریجی و در سکوت رخ میدهد تا در نهایت به وضعیتی برسد که بازگرداندن آن به حالت اولیه بسیار دشوار شود.
یکی از نمونههای قابل مشاهده در ماههای اخیر، تغییر کاربری تدریجی برخی اراضی در حاشیه بزرگراه شهید خرازی و امتداد غربی آن است؛ جایی که زمینهای کشاورزی و باغی به قطعاتی تبدیل شدهاند که برای احداث انبارها، کارگاهها یا حتی واحدهای مسکونی غیررسمی آماده میشوند. نمونه دیگر در محدوده جنوب تهران و اطراف جاده ساوه دیده میشود؛ جایی که برخی زمینهای بایر در مدت کوتاهی دیوارکشی شده و به قطعات کوچکتر تقسیم شدهاند، درحالیکه هنوز مجوز رسمی برای تغییر کاربری آنها صادر نشده است. مجموعه این تحولات نشان میدهد که بازار زمین همچنان بر همان منطق دیرینه حرکت میکند؛ پیشدستی بر تصمیمات آینده شهر و بهرهبرداری از هر موقعیتی که امکان نظارت و مداخله عمومی را کاهش دهد؛ حتی اگر آن موقعیت، شرایط بحرانی جنگ باشد.
از منظر جامعهشناسی شهری، زمین در تهران همواره نوعی «سرمایه فضایی» بوده است؛ سرمایهای که ارزش آن نه تنها از مکان و بازار، بلکه از دل سیاستگذاری عمومی شکل میگیرد. زمین در تهران دیگر صرفا بستر مصرف و سکونت نیست، بلکه به کالایی استراتژیک در اقتصاد سیاسی شهر تبدیل شده است. بهمحض آنکه دولت یا شهرداری تصمیمی درباره احداث خط مترو، بزرگراه یا شهرک جدید میگیرد، ارزش زمینهای پیرامون آن چندبرابر میشود. در چنین وضعیتی، افرادی که پیش از اعلام رسمی این تصمیمات اقدام به خرید زمین کردهاند، سودی بهدست میآورند که در واقع محصول سرمایهگذاری عمومی است نه تلاش فردی.
مشکل اصلی نیز از همینجا آغاز میشود: ارزش زمین در تهران عمدتا نتیجه تصمیمات از بالا به پایین است و سود حاصل از این تصمیمات برای گروه خاصی میشود. هنگامی که نظام برنامهریزی فضایی کشور بدون مشارکت و نظارت موثر شهروندان عمل میکند، این چرخه تشدید میشود. به بیان دیگر، شهر ثروت تولید میکند؛ اما این ثروت بهطور برابر میان ساکنان توزیع نمیشود و همین مساله شکافهای فضایی عمیقی پدید میآورد؛ محلههایی با قیمتهای نجومی در کنار مناطقی که حتی از خدمات پایه شهری محرومند.
زمینخواری، در معنای کلاسیک، تنها تصرف غیرقانونی زمین نیست. در بسیاری از موارد این پدیده در قالب فرآیندهایی رخ میدهد که ظاهری قانونی دارند: تغییر کاربریهای تدریجی، تفکیکهای هدفمند، ساختوسازهای موقت که بعدها تثبیت میشوند یا بهرهبرداری از خلأهای قانونی برای تبدیل زمینهای کشاورزی به کاربریهای سودآور. همین پیچیدگی موجب میشود مقابله با این مساله صرفا از مسیر ابزارهای قضایی امکانپذیر نباشد. راهحل این وضعیت بیش از هر چیز به اصلاح سازوکارهای سیاستگذاری شهری وابسته است. شفافیت در تصمیمات مربوط به توسعه، دسترسی عمومی به اطلاعات طرحهای شهری و نظارت دقیق بر روند تغییر کاربریها از اساسیترین گامها در این مسیرند. تجربه بسیاری از شهرهای جهان نشان داده است هرچه اطلاعات مربوط به زمین و برنامهریزی شهری شفافتر باشد، زمینه شکلگیری رانت، سوداگری و زمینخواری کاهش مییابد.
در نهایت، تاریخ زمین در تهران نشان میدهد که این مساله تنها یک تخلف اقتصادی نیست، بلکه بخشی از سازوکار توزیع قدرت در شهر است. از خرید زمینهای پیرامونی تهران در دوران مستوفیالممالک تا دگرگونیهای گسترده حریم شهر در سالهای اخیر، یک الگو تکرار میشود؛ کسانی که به تصمیمات آینده نزدیکترند، بیشترین بهره را از ارزشهای آینده زمین میبرند. شکستن این الگو نیازمند تغییری اساسی در شیوه حکمرانی شهری است؛ تغییری که زمین را نه صرفا یک کالا، بلکه بخش مهمی از دارایی عمومی شهر بداند و آن را در مسیر منافع جمعی هدایت کند.»
