تکلیف خانههای اجارهای آسیب دیده در جنگ چیست؟
براساس قانون در صورت غیرقابل سکونت شدن ملک بر اثر حوادثی مانند بمباران، سیل، زلزله یا آتشسوزی، طرفین باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند
یکی از موارد مناقشه بین مستاجران با مالکان واحدهای مسکونی که در جریان جنگ دچار آسیب شد وضعیت سکونت این خانهها است؛ طبق قانون اگر بر اثر بمباران، واحد مسکونی قابل سکونت نباشد از حالت انتفاع خارج شده و طرفین باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. این وضعیت در شرایطی مثل سیل، زلزله، آتشسوزی و دیگر حوادث نیز مصداق دارد.
به گزارش ایسنا، برای جنگزدهها و کسانی که خانههای آنها در جریان حمله دشمن تخریب یا دچار آسیب شد خدماتی همچون اسکان موقت، اعلام و ثبت خسارت، آواربرداری، بازسازی و پرداخت ودیعه مسکن در نظر گرفته شد. در تهران به هر خانوار آسیب دیده از جنگ ۲ میلیارد تومان و در سایر شهرها بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیارد تومان کمک ودیعه اجاره مسکن مدنظر قرار گرفت.
با این حال از بسیاری مستاجران که در جریان جنگ مجبور به ترک خانه و کاشانه خود شدند حمایت خاصی صورت نگرفت. واقعیت این است که قانونی مجزا از شرایط عادی برای قراردادهای مسکن و اجاره بها وجود ندارد.
قانون اجاره در خصوص شرایطی که موجر میتواند اقدام به تخلیه ملک اجاره داده شده نماید موادی را پیش بینی نموده است. این مواد غالبا در قوانین مختلفی نظیر قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، ۶۲ و ۷۶ آمده است. مهمترین و رایج ترین شرایط تخلیه ملک در شرایط عادی عبارتند از:
بیش از ۳ ماه از مهلت پرداخت اجاره بها توسط مستاجر گذشته باشد و ایشان هیچ گونه مبلغی به موجر پرداخت ننموده باشد.
مستاجر اقدام به استفاده غیرمشروع از ملک مورد اجاره نماید.
مستاجر عین مستاجره را به شخص دیگری منتقل نموده باشد.
علی رغم اتمام مدت زمان قرارداد اجاره مستاجر همچنان به تصرف ملک ادامه دهد.
حمایت از مستاجران در حد انتظار نبود
تورج سرباز، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به تعهدات موجر و مستاجر بیان کرد: انتظار میرفت وزارت راه و شهرسازی یا دیگر دستگاههای مرتبط در شرایط جنگی با تشکیل ستاد بحران، بستههای حمایتی درخصوص بازار اجاره ارایه دهند اما نه در جنگ ۱۲ روزه و نه در جنگ ۴۰ روزه مصوبه یا بخشنامهای درباره بازار اجاره در شرایط اضطرار اعلام نشد.
وی ادامه داد: اگر عیوب حادث شود شرط فاسخ ایجاد میشود و موجر باید عیوب را برطرف کند. در غیر این صورت حق دریافت اجارهبها را ندارد. مستاجر باید درخصوص رفع عیوب عین مستاجره، پیامک یا اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر الکترونیک قضایی به موجر ارایه دهد. راه دیگر این است که «ارش» (مابهالتفاوت جنس سالم و معیوب) را بگیرد که این مورد نیز بستگی به توافق موجر و مستاجر دارد.
این کارشناس حقوق ملکی با بیان اینکه دریافت ارش شرایط متنوعی دارد گفت: به طور مثال اگر مالک عیوب را برطرف نکند و مستاجر بر اساس آن عیوب زندگی کند تعیین خسارت صورت میگیرد. حالت دوم این است که موجر به مستاجر میگوید عیوب را خودت رفع کن و هزینه آن را محاسبه میکنم. تعیین هزینه رفع این عیوب نیز توسط شورای حل اختلاف انجام میشود.
وی تصریح کرد: اجاره بها در قراردادهای اجاره به قوت خود باقی است مگر اینکه عیبی در واحد مسکونی حادث شده باشد. مثلا بر اثر اصابت موشک، دیوار ریخته یا در و شیشه شکسته است. در این شرایط مستاجر باید از طریق شورای حل اختلاف در قالب اظهارنامه و تقاضای کارشناسی تامین دلیل بزند. بعد از اینکه تامین دلیل زد و کارشناس تایید کرد باید نسبت به عیوب عین مستاجره را طلب کند. اگر انجام نشد میتواند حق فسخ قرارداد را مطالبه کند.
سرباز درباره زمان اتمام قرارداد نیز گفت: زمان اتمام قرارداد طبیعتا قرارداد فسخ میشود و مستاجر میتواند ودیعه را پس بگیرد. مالک باید درخصوص اعلام زمان تخلیه اظهارنامه بدهد. در غیر این صورت قرارداد ادامه پیدا میکند و مالک نمیتواند تقاضای اجارهبهای اضافه داشته باشد. ممکن است در مواردی هم قرارداد تمام شده باشد اما هیچکدام به یکدیگر مراجعه نکنند و مستاجر، اجاره مثل قبل بپردازد. در این شرایط تا زمانی که موجر اظهارنامه ندهد قرارداد به قوت خود ادامه پیدا میکند.
وی با اشاره به این موضوع که بعضا عنوان میشود باید مالک و مستاجر چند ماه یا چند هفته قبل از اتمام قرارداد درخصوص تصمیم برای ادامه یا فسخ اجارهنامه اطلاع دهند گفت: چنین موضوعی برای قانون ملاک نیست و صرفا زمان اتمام قرارداد، ملاک عمل است. مگر اینکه وجه التزامی در قرارداد ثبت شده باشد. در حالت معمولی قانون، زمان فسخ قرارداد را ملاک قرار میدهد.
