عوامل انفجار قیمتی

علی چگینی /صاحب نظر اقتصاد مسکن  در دنیای اقتصاد نوشت:  بازار مسکن در ایران از سال ۱۳۷۰ تاکنون با پنج دوره رونق و رکود مواجه شده است. این دوره‌ها به این گونه شکل می‌گیرند که پس از چند سال ثبات قیمت و کاهش حجم معاملات و به تبع آن کاهش سرمایه‌گذاری، عرضه مسکن به‌صورت نسبی کاهش می‌یابد و این کاهش عرضه به همراه تغییرات قابل توجه در یک عامل برونزا، منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن شده و متعاقبا سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز و شاخص‌های عرضه مسکن مثبت می‌شوند.

بررسی دوره‌های رونق و رکود نشان می‌دهد که دلایل برون بخشی پنج دوره افزایش قیمت (نمودار روبه‌رو)، در سال‌های ۱۳۷۴ و ۱۳۷۵ ناشی از جهش نرخ ارز، نرخ رشد بالای نقدینگی در سال‌های پیش از آن و همچنین منفی بودن نرخ سود بانکی و سوق نقدینگی از سیستم بانکی به سمت بازار مسکن، در سال ۱۳۸۱ عمدتا متاثر از؛ ورود سایر بانک‌ها در حوزه تسهیلات دهی به بخش مسکن و همچنین محدودیت‌های ایجاد شده توسط شهرداری تهران در حوزه شهرسازی، در سال ۱۳۸۶ ناشی از حجم زیاد نقدینگی تزریق شده به اقتصاد از محل درآمدهای نفتی (بیماری هلندی)، نرخ سود حقیقی منفی، انحراف منابع طرح خوداشتغالی به سمت بخش مسکن و همچنین تزریق منابع بانک‌ها و موسسات مالی به این بخش به قصد سوداگری، در سال ۱۳۹۱ ناشی از وجود نرخ سود حقیقی منفی و جهش در نرخ ارز بوده است.

در سال‌های اخیر نیز پس از یک دوره ثبات قیمت و رکود در ساخت و ساز، انتظار می‌رفت که در سال ‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ قیمت مسکن با افزایش مواجه شود و ساخت و ساز نیز در این سال‌‌ها روند صعودی به خود بگیرد. ولی با توجه به کنترل انتظارات تورمی و پیش‌بینی ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی، عموما، کارشناسان پیش‌بینی جهش قیمت و شوک در بازار مسکن را نداشتند. ولی با روی کار آمدن دولت ترامپ در آمریکا و اعمال تحریم از سوی این کشور، بازارهای موازی و تاثیرگذار بر بخش مسکن به خصوص نرخ ارز با تلاطم و بی‌ثباتی مواجه و در پی آن شاخص قیمت در عموم بازارها از جمله بازار مسکن افزایش قابل‌توجهی یافت.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در انتهای سال ۱۳۹۵ حدود ۵/ ۴ میلیون تومان بود و ناشی از تغییر و تحولات روی داده در اقتصاد و بعضا کمبود عرضه مسکن، قیمت مسکن در این شهر در حال حاضر به حدود ۱۰ میلیون تومان رسیده که نشانگر رشد حدود ۱۳۰ درصدی است. از طرف دیگر تعداد واحد‌های مسکونی در پروانه‌های ساختمانی (یکی از شاخص‌های بیانگر عرضه مسکن) که طی سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ حدود ۳۳۰ هزار واحد ثابت بود و رشدی در این شاخص طی این دوره دیده نمی‌شد، در ۶ ماه اول سال ۱۳۹۷، در حدود ۱۵ درصد رشد یافته است.

نکته قابل توجه این است که مطابق دوره‌های گذشته، پس از افزایش قیمت‌های رخ داده در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷، باید انتظار داشته باشیم قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ با رشد مواجه نشود و بازار مسکن در سال آتی دوره ثبات قیمتی را تجربه کند، کما اینکه بیشتر پیش‌بینی‌ها نیز بر این منوال است. ولی با این وجود به دلیل مبهم بودن پارامترهای سیاسی و برخی تحولات بیرونی تاثیرگذار بر اقتصاد کشور و به خصوص بازار ارز، نمی‌توان پیش‌بینی قاطعی درخصوص روند قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ ارائه کرد. در صورت موثر واقع شدن تحریم‌های آمریکا بر فروش نفت کشور یا عدم تصویب FATF و به تبع آن عدم دسترسی کشور به سیستم تبادلات مالی بین‌المللی، بازار ارز می‌تواند با جهش مواجه شود و در پی آن قیمت مسکن که در ماه‌های اخیر از سرعت رشد آن کاسته شده، ممکن است روند صعودی به خود بگیرد. هرچند در این صورت نیز، افزایش قیمت مسکن نمی‌تواند چندان زیاد و قابل توجه باشد.

درخصوص میزان ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری در این حوزه نیز می‌توان عنوان کرد که هرچند با افزایش قیمت‌های روی داده در بازار مسکن، تا حدودی تقاضا برای ساخت و ساز و پروانه ساختمانی افزایش یافته ولی با وجود نیاز به ساخت حدود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در مناطق شهری (حسب برآوردهای طرح جامع مسکن)، این افزایش چندان چشمگیر نیست و همچنان فاصله تولید مسکن با نیاز به مسکن کشور، زیاد است. این در حالی است که در دوره‌های پیشین افزایش قیمت مسکن، به دلیل افزایش بازدهی، تقاضا برای ساخت و ساز نیز به‌طور قابل‌توجهی افزایش می‌یافت.

از جمله دلایل عدم افزایش مطلوب تقاضا برای ساخت و ساز، پیش‌بینی‌پذیر نبودن اقتصاد کشور و نوسان در بازارهای رقیب بخش مسکن و جذب بخشی از نقدینگی موجود در اقتصاد کشور توسط این بازارها است. دلیل دیگر عدم افزایش مطلوب بخش ساخت و ساز، بازدهی کم سرمایه‌گذاری در این بخش است. هرچند با افزایش قیمت مسکن تصور بر این است که بازدهی ساخت و ساز افزایش یافته، ولی نکته قابل توجه اینکه عامل دیگر تاثیرگذار بر بازدهی هزینه‌های ساخت و قیمت زمین است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت، به میزانی است که با وجود افزایش قیمت مسکن، در حال حاضر بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در بسیاری از مناطق شهری کشور حتی در مقایسه با بازدهی سپرده‌گذاری در موسسات مالی پایین است. به نظر می‌رسد این وضعیت در ادامه و در سال آتی نیز تا حدودی بر بخش ساخت و ساز مسکن به خصوص در حوزه ساخت مسکن برای کم درآمدها حاکم باشد.ً