فرارو- آمار‌ها می‌گویند یک سال اخیر قیمت یک متر مربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران با افزایش ۸۳ درصدی روبرو شده و در حال حاضر به هشت میلیون و ۶۱۰ هزار تومان رسیده است. در چنین وضعیتی خیلی‌ها جرات نزدیک شدن به خانههای نوساز را ندارند. چه رسد به اینکه آن را بخرند یا رهن کنند. همین عامل باعث شده خانههای قدیمی برای خریداران مسکن عزیز شود. اتفاقی که البته مربوط به امسال نیست و در پنج سال گذشته به شکل مداوم جریان داشته است. همان زمانی که تعداد معاملات خرید و فروش مسکن با سن بالا شروع به افزایش کرد و هر سال شیب تندتری را طی کرد. طوری که سهم خانه‌ها با سن بنای بالای ۲۰ سال از کل معاملات مسکن به ۱۰.۳ درصد رسید. درحالی که همین چند سال پیش و در سال ۹۳ کل سهم خرید و فروش خانههای بالای ۲۰ سال تنها ۶.۶ درصد بود. یعنی رشد ۵۶ درصدی سهم خانههای قدیمی در عرض چهار سال. عزیزتر بودن خانههای قدیمی نکته‌ای نیست که برای اثبات آن لازم باشد سراغ آمار و ارقام برویم. کلی دلیل وجود دارد که هر کدام نقش موثری در افزایش تعداد معاملات خرید و فروش خانههای قدیمی دارند. از وام جعاله و تسهیلات بافت فرسوده گرفته تا رونق بازار بساز بفروش‌هایی که قلب شهر را به بیابان‌های اطراف آن ترجیح می‌دهند. شما هم اگر می‌خواهید بدانید چرا خانههای قدیمی اینقدر عزیز شده‌اند، این گزارش را تا آخر بخوانید.
افزایش سال به سال سهم خانههای قدیمی از معاملات مسکن
گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی را که مرور کنیم متوجه می‌شویم عزیز شدن خانههای قدیمی بین خریداران مسکن خود را در آمار و ارقام هم نشان داده است. گزارش مهرماه بانک مرکزی از تحولات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد از مجموع ۹ هزار و ۴۰۰ آپارتمان مسکونی معامله شده در تهران، ۹۷۰ مورد دارای سن بالای ۲۰ سال بوده‌اند. این یعنی خانههای قدیمی حدود ۱۰ درصد معاملات مسکن مهرماه را به خود اختصاص داده‌اند. این رقم در طی پنج سال سیر صعودی داشته و هر سال با سرعت بیشتری افزایش پیدا کرده است. گزارش مهرماه سال ۹۳ بانک مرکزی نشان می‌دهد آن زمان سهم خانههای قدیمی از معاملات مسکن تنها ۶.۶ درصد بود و در سال ۹۴ با یک شیب ملایم به ۶.۸ درصد رسید، اما از سال ۹۵ به بعد شیب خرید و فروش خانههای قدیمی افزایش یافت و در مهرماه این سال خانههای قدیمی به سهم ۷.۹ درصدی از معاملات مسکن رسیدند. شیب تند افزایش خرید و فروش مسکن‌های بالاتر از ۲۰ سال باعث شد سهم این حوزه از معاملات مسکن در سال ۹۶ به ۹.۶ درصد برسد. آنطور که پیداست سال ۹۷ هم دور از انتظار ظاهر نشده و همچنان استقبال از خانههای قدیمی روی شیب تند در حال افزایش است و در مهرماه امسال به ۱۰.۳ درصد رسیده است. اینکه خانههای قدیمی در سال‌های اخیر محبوب‌تر شده‌اند می‌تواند هزار و یک دلیل داشته باشد که مهمترین آن‌ها گران شدن قیمت مسکن در این چند سال است. مخصوصا که سال ۹۷ این افزایش قیمت شیب تندتری به خود گرفته است.
بیشتر بخوانید: چرا مردم با بازار مسکن قهر کرده‌اند؟
گران شدن مسکن؛ متهم ردیف اولخانهدار شدن با این قیمت‌ها آنچنان سخت شده که خیلی‌ها ترجیه می‌دهند در خانههای کلنگی زندگی کنند، اما زیر بار قیمت‌های نجومی خرید، رهن و اجاره خانههای نوساز نروند. مخصوصا امسال که افزایش قیمت مسکن در نوع خود بی‌سابقه بوده است. گزارش بانک مرکزی از تحولات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد میانگین قمیت یک متر مربع آپارتمان مسکونی در مهرماه به هشت میلیون و ۶۱۰ هزار تومان رسیده است. در حالی که این رقم همین مهرماه پارسال تقریبا نزدیک به نصف این قیمت بود و روی چهار میلیون و ۶۹۰ هزارتومان ایستاده بود. به عبارتی قیمت مسکن در این یک سال تقریبا ۸۳ درصد افزایش پیدا کرده و قدرت خرید را از خیلی‌ها گرفته است. گزارش‌های قدیمی‌تر بانک مرکزی از روز‌هایی در سال ۹۴ حکایت می‌کند که قیمت یک متر مربع واحد مسکونی روی رقم سه میلیون و ۸۰۰ هزار تومان قرار داشت. حالا با چنین افزایش قیمتی طبیعی است که کسی جرعت نکند حتی نزدیک خانههای نوساز شود. چه رسد به اینکه بخواهد کل پول آن را یک جا بپردازد؛ بنابراین شاید بتوان اصلی‌ترین دلیل افزایش اقبال به خانههای قدیمی را همین گران شدن مسکن و کاهش قدرت خرید مردم دانست. شما خودتان باشید در این اوضاع اقتصادی ترجیح می‌دهید متری ۱۰ میلیون پول خانههای نوساز بدهید یا با نصف این قیمت در یک خانه قدیمی‌تر ساکن شوید؟
بالا رفتن سن قانونی معاملات مسکن
سن بنا همیشه معضلی برای دریافت وام مسکن بود. از همان اول که بحث وام مسکن یکم سر زبان‌ها افتاد، سن بنا یکی از شرط‌های پرمناقشه برای این وام‌ها بود. به طوری که وام مسکن تنها به خانه‌هایی که سن بنای آن‌ها کمتر از ۱۵ سال است تعلق می‌گرفت. همین موضوع باعث شده بود خیلی‌ها نسبت به شرط سنی که برای وام مسکن در نظر گرفته شده بود اعتراض کنند. چرا که از نظر فعالان مسکن حداکثر سن بنا برای یک خانه‌ای که قابل سکونت باشد خیلی بیشتر از این حرف‌هاست. فروردین امسال این سقف ۱۵ ساله برای استفاده از تسهیلات اوراق مسکن به ۲۰ سال افزایش پیدا کرد تا دست خانه‌اولی‌ها برای خرید مسکن‌های قدیمی‌تر باز شود. مبنای محاسبه سن بنا و قدمت یک ساختمان، تاریخ ثبت شده در پروانه ساختمانی صادر شده است. به این ترتیب برای استفاده از تسهیلات صندوق یکم نباید بیش از ۱۵ سال از این تاریخ گذشته باشد و برای استفاده از تسهیلات از محل اوراق مسکن نیز این شرط سنی ۲۰ سال است. البته این سقف سنی ۲۰ ساله به معنی آن نیست که خانههای بالاتر از ۲۰ سال مشمول تسهیلات اوراق مسکن نمی‌شوند. خانه‌هایی که سن بنای آن‌ها بین ۲۰ تا ۲۵ سال باشد هم مشمول تسهیلات مسکن می‌شوند، اما سقف تسهیلات برای این خانه‌ها کمتر و ۳۵ میلیون تومان است. همین بالا رفتن سقف سن بنا برای دریافت تسهیلات مسکن از ۱۵ سال به ۲۵ سال عامل دیگری است تا خانههای قدیمی‌تر بیشتر برای خریدار‌ها خودنمایی کنند.
رونق بازار بساز بفروش‌ها
یک روز می‌رسد که ظرفیت شهر‌ها تکمیل شود. تهران از جمله شهر‌هایی است که به این حد رسیده و ساخت و ساز در این شهر را با پدیده‌های جدیدی روبرو کرده است. در چنین شرایطی تنها دو راه پیش روی تولیدکنندگان مسکن یا همان ساختمان‌ساز‌ها قرار دارد. اول اینکه بروند سراغ زمین‌های حومه شهر یا اینکه خانههای قدیمی و کلنگی بافت فرسوده را بخرند، بکوبند و از نو بسازند. راه اول مشکلات خودش را دارد. اول اینکه تنها انبوه سازان می‌توانند سراغ چنین گزینه‌ای بروند. چراکه یک خانه تک و تنها وسط بیابان‌های اطراف تهران آنچنان مشتری ندارد. حتی خانه انبوه‌سازان که از نظر دسترسی به امکانات شهری ضعیف هستند هم برای فروش مشکل‌ساز شده‌اند. پس همان راه دوم بهترین گزینه است. به گواه کارشناسان حوزه مسکن بخش قابل توجهی از معاملات خانههای قدیمی مربوط به همین حوزه است که افرادی با شراکت با صاحبان این خانه‌ها یا خرید کامل آن‌ها بساط ساخت و ساز راه می‌اندازند تا ضمن تولید مسکن، از تسهیلات نوسازی بافت فرسوده هم استفاده کنند.
بیشتر بخوانید: ۵۰ توصیه کاربردی برای مستاجر‌های حرفه‌ای
وام جعاله مشکل خانههای قدیمی را حل میکندخانههایی که سقف حمامشان چکه می‌کند، یا راه پله‌هایشان به حدی زیر پا له شده که دچار خوردگی شده، یا دیوار‌هایی که نم داده و به چه بزرگی ورم کرده‌است یا ... همه عواملی است که در خانههای قدیمی به وفور یافت می‌شود و باعث می‌شود خیلی‌ها دلشان نخواهد با چنین شرایطی در این خانه‌ها زندگی کنند. اما در این شرایط اقتصادی چاره‌ای نیست و باید سراغ تعمیر همین خانههای قدیمی برویم. اصلا خیلی‌ها پیدا می‌شوند که با خرید خانههای قدیمی و بازسازی آن‌ها برای خودشان کسب و کار جور کرده و روح تازه‌ای به این خانه‌ها می‌دهند. به خصوص که بحث وام جعاله هم برای چنین فعالیت‌هایی مطرح است. اگر به دنبال دریافت وام مسکن بوده باشید، حتما بین وام‌های متعددی که برای خرید مسکن وجود دارد چشمتان به وامی با نام «وام تعمیرات مسکن» یا «وام جعاله» افتاده است. اما این وام چیست، به چه کسانی تعلق می‌گیرد و شرایط دریافت آن چگونه است؟ وام تعمیرات مسکن که عمدتا با نام وام جعاله مسکن شناخته می‌شود، وامی است که وام‌گیرنده (جاعل) تعهد می‌دهد که از طرف بانک (عامل) کار مشخصی (مثلا تعمیر یا تکمیل مسکن) را انجام دهد و مزد آن (جعل) را به عنوان تسهیلات دریافت کند. هرچند که در اصطلاح این وام به وام «تعمیر یا تکمیل مسکن» معروف است، اما شما می‌توانید برای افزایش قدرت خرید خانه، آن را در کنار انواع وام‌های خرید مسکن نیز دریافت کنید.
قضیه از این قرار است که دولت برای افزایش قدرت خرید مسکن، در کنار وام مسکن تسهیلات جعاله تا سقف ۲۰ میلیون تومان هم در نظر گرفته است. البته در ابتدا تسهیلات جعاله تنها ۱۰ میلیون تومان بود، اما از اردیبهشت ۹۶ بانک عامل مسکن تسهیلات جعاله را برای کسانی که قصد خرید آپارتمان با استفاده از تسهیلات خرید بانک مسکن را دارند، دو برابر کرد. همین افزایش تسهیلات جعاله بهانه خوبی برای عزیزتر شدن خانههای قدیمی بود.
تسهیلات بافت فرسوده؛ عامل عزیز شدن خانههای قدیمی
یکی دیگر از عوامل رونق خرید و فروش خانههای قدیمی را می‌توان امتیازاتی که این خانه‌ها برای دریافت وام و تسهیلات دارند در نظر گرفت. همین تسهیلات مسکن یکم برای خانههای قدیمی استثناء ویژه‌ای قائل شده است. به طوریکه شرط «خانه اولی» در مورد بافت فرسوده حذف شده و حتی کسانی که در حال حاضر خانه دارند هم می‌توانند برای خرید خانههای قدیمی وام مسکن با سقف ۱۶۰ میلیون تومان بگیرند. از طرفیهمین دو هفته پیش بود که مدیرعامل بانک عامل بخش مسکن از پرداخت ۴۰ هزار فقره تسهیلات نوسازی بافت فرسوده در سال‌های اخیر خبر داده بود. همچنین وام ۵۰ میلیونی که با سود ۹ درصد به بهسازی و نوسازی بافت فرسوده در کلان شهر‌ها تعلق می‌گیرد به عنوان بخشی از وام جعاله می‌تواند یکی دیگر از عواملی باشد که معاملات خانههای قدیمی را افزایش داده است.
