انجماد در بازار اجاره

 نوسانات غیرتورمی اجاره‌بهای مسکن طی نیمه اول امسال در تهران، با ورود بازار اجاره به سومین فصل سال، در جهت کاهشی تشدید شد و رکورد بیشترین افت ماهانه هزینه اجاره‌نشینی از ابتدای سال 92 تا کنون، در مهرماه 94 به ثبت رسید.

گزارش «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار اجاره حاکی است معاملات پاییزی موجر و مستاجر در شهر تهران، با 5 نوع تغییر فصلی هم نسبت به تابستان و هم در مقایسه با سال گذشته همین موقع، مواجه شده و در جریان است. میانگین اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌هایی که مهرماه امسال توسط بنگاه‌های املاک شهر تهران صادر شد، مطابق آمارهای دفتر اقتصاد مسکن، 3 درصد ارزان‌تر از شهریورماه تعیین شده که این میزان افت ماهانه اجاره‌بها در 30 ماه اخیر (دو سال و نیم گذشته) بی‌سابقه بوده است. در ماه‌های نیمه‌اول امسال، متوسط اجاره‌بهای مسکن در هر ماه بین یک تا 3 درصد در جهت افزایش، در نوسان بود اما ماه گذشته، شیب مثبت، حالت منفی گرفت.

صرف‌نظر از تغییرات ماهانه اجاره‌بهای مسکن، متوسط مبالغ اجاره واحدهای مسکونی تهران نسبت به سال گذشته فقط 11 درصد افزایش یافته که با توجه به رشد قیمت سایر کالاها و خدمات (تورم)، مشخص می‌شود که مالکان برای محاسبه بهای اجاره آپارتمان‌های خود به افزایش در حد تورم، رضایت داده‌اند. این در حالی است که سال‌های قبل، اجاره‌بها به مراتب بالاتر از تورم، تعیین می‌شد. در بازار اجاره با توجه به اعتبار یکساله قراردادها، تغییرات سالانه یا همان نقطه‌به‌نقطه (میزان افزایش یا کاهش اجاره‌بها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) ملاک عمل است. به این ترتیب، با توجه به نرخ‌های رشد نقطه به نقطه اجاره‌بها در 7 ماه اخیر، امسال رشد هزینه اجاره‌نشین‌های ساکن تهران حول و حوش نرخ تورم نقطه‌ای بوده است. در مهر 94 میانگین اجاره‌بها 9/ 10 درصد نسبت به مهر93 افزایش پیدا کرد در حالی‌که تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه نیز در همین ماه، 8/ 10 درصد شد. از طرفی ابعاد معاملات اجاره در اولین ماه پاییز در مقایسه با ماه‌های تابستان، 21 درصد کوچک‌تر شده که این انقباض عمدتا ناشی از کم‌شدن تقاضای اجاره در نیمه دوم سال، تحت‌تاثیر پایان فصل اصلی نقل و انتقال می‌تواند باشد.

محاسبه متفاوت مبلغ رهن کامل نیز سومین تغییر بازار اجاره در پاییز94 است؛ در حال حاضر رهن آپارتمان‌های متراژ کوچک متری 750 تا حداکثر 900 هزار تومان و آپارتمان‌های بالای 100 مترمربع، متری یک میلیون تومان از سوی موجران نرخ‌گذاری می‌شود که این اختلاف، به توان مستاجران متقاضی واحدهای بزرگتر برمی‌گردد. آرامش نسبی بازار اجاره مسکن، گذشته از تاثیرپذیری از عواملی همچون ثبات قیمت مسکن، کنترل تورم و برخی پارامترهای بیرونی این بازار، طی یکی، دو ماه اخیر مدیون دو عامل نسبتا جدید شامل «تمدید اجاره‌نامه‌های 93» و «افزایش فایل اجاره واحدهای نوساز» بوده است. آنطور که دلالان بازار اجاره می‌گویند، فروش نرفتن واحدهای مسکونی سازنده‌ها و در نتیجه افزایش فایل اجاره در بنگاه‌ها، ریسک عدم تمدید با مستاجر قبلی را برای موجران کنونی افزایش داده و همین موضوع به سازش برسر افزایش متعادل اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌های 94 شده است. هم‌اکنون متوسط اجاره‌بهای ماهانه مسکن در تهران (بدون دریافت پول پیش) مترمربعی 23هزار و 300 تومان است.

دلیل آرامش اجاره بها به روایت بازار
مستاجران در 7 ماه نخست سال 94 بازار آرام و کم نوسانی را تجربه کردند. نرخ رشد اجاره بها طی ماه‌های اخیر همسو با تحولات نرخ تورم عمومی کشور از روند کاهشی برخوردار بوده است. بررسی روند تحولات اجاره بها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیانگر «تاثیرپذیری مستقیم» آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. طی ماه‌های اخیر اجاره بها به دلیل ارتباط مستقیم با تقاضای مصرفی مسکن و سطح درآمد مستاجران و التزام به قراردادهای اجاره و فقدان تقاضای سفته‌بازی در این بخش رشد شدیدی نداشته است.

گزارش بانک مرکزی از روند بازار اجاره بها در مهرماه سال 1394 نشان می‌دهد ‌شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال گذشته، به ترتیب 0 / 11 و 4 / 12 درصد رشد داشته است. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم می‌شود و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. براساس تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» بازار اجاره در 7 ماه اول سال جاری به دلیل رکود معاملات مسکن، کاهش تعداد مستاجران و افزایش تمدید قراردادهای اجاره نسبت به مدت مشابه سال قبل آرام بوده است. گروهی از مشاوران املاک بخش مرکزی شهر تهران با بیان اینکه تنوع فایل در بازار اجاره امسال بسیار بالا بوده اما تقاضا کاهش داشته است، معتقدند: به دلیل رکود معاملاتی بسیاری از فروشندگان برای کاهش ضرر، فایل‌های فروش را به فایل‌های اجاره منتقل کرده‌اند، به گونه‌ای که به‌عنوان مثال در محدوده مرکزی شهر تهران تعداد فایل‌های اجاره پنج برابر متقاضیان اجاره بوده است.

به گفته دلالان ملک بیشتر قراردادهای اجاره در تابستان و دو ماه ابتدایی پائیز امسال تمدید قراردادهای سال گذشته بوده است و مالکان با افزایش کمتر از 10 درصد حاضر به تمدید قراردادهای سال گذشته خود شده‌اند. افزایش «تمدید» قراردادهای اجاره نسبت به سال گذشته موضوعی است که در تمامی مناطق تهران صادق است. به گفته تعدادی از مشاوران املاک در منطقه شرق پایتخت دلیل اصلی افزایش اندک اجاره بها برخی از مشکلات حل نشده در حوزه مسکن است. مالکان به دلیل کاهش تعداد مستاجران نگران هستند در صورت تمدید نکردن قراردادهای خود مجبور شوند چند ماه املاک خود را برای یافتن مستاجر مناسب خالی نگه دارند بنابراین امسال بیشتر موجران با مستاجران خود کنار آمده و حدود 60 درصد قراردادهای اجاره، تمدید شده است.

رهن کامل در بازار نوسازها
در غرب تهران نیز نرخ اجاره‌بها به دلیل کاهش تعداد مستاجر رشد چندانی نداشته است. برخی از مستاجران که دیگر توان رشد قیمت‌ها در بازار اجاره تهران را نداشته‌اند به مناطق حاشیه‌ای غرب تهران کوچ کرده‌اند. در این محدوده پایتخت نیز با وجود آنکه فصل اصلی جابه‌جایی‌ها به اتمام رسیده است هنوز فایل‌های اجاره زیادی در دفاتر مشاور املاک وجود دارد. به گفته برخی از مشاوران املاک در مناطق غرب و شمال غرب موجران از ترس خالی ماندن املاک خود حتی مشابه نرخ اجاره سال قبل قراردادهای خود را تمدید کرده‌اند. هر چند گروهی دیگر از فعالان بازار اجاره با این دیدگاه کاملا مخالف و معتقد هستند نرخ اجاره در ماه نخست تابستان امسال افزایش چشمگیری داشت اما مالکان به مرور زمان مجبور به کاهش اجاره بها شدند و در برخی نقاط پرطرفدار اجاره بها تا 15 درصد نیز رشد داشته است. از دیدگاه مشاوران املاک دلیل افزایش فایل‌های اجاره در تابستان امسال ادامه یافتن رکود معاملات خرید مسکن بوده که بسیاری از مالکان و سازندگانی که با مشکل مالی روبه‌رو بودند را مجبور کرده خانه‌های نوساز خود را از فایل فروش به اجاره منتقل کنند، اما در جنوب شهر تهران بازار اجاره با رونق همراه بوده است.

نبض اجاره در دست مستاجران
امسال نیز مانند سال‌های گذشته تقاضای رهن از سوی مستاجران بیشتر بوده و بیشتر موجران نیز گرایش به دریافت اجاره بهای بالاتر داشته‌اند. به گفته فعالان بازار اجاره در سال 94 به دلیل کاهش نرخ سود بانکی برخی مالکان تمایل به افزایش اجاره بها داشته اما دو گروه از مالکان، متقاضی واگذاری املاک خود از طریق رهن بودند. بیشتر فایل‌های رهن متعلق به واحدهای نوسازی بوده که سازندگان آنها با کمبود نقدینگی روبه‌رو شدند یا خریدارانی که بیش از نقدینگی خود خرید کرده و برای جبران مابه‌التفاوت هزینه مسکن مجبور به رهن آپارتمان خود شده‌اند. به گفته گروهی از فعالان بازار اجاره در سال 94 مستاجران در این بازار برش بیشتری داشته و مالکان مجبور بوده‌اند براساس تقاضای آنها میزان رهن و اجاره را تغییر دهند و مالکانی که در برابر خواست مستاجران مقاومت می‌کردند، هنوز فایل‌های اجاره خود را نتوانستند عرضه کنند.