تهران برای چه کسانی دیگر قابل سکونت نیست؟
از صاحبخانههای فقیر منطقه یک تا خانههای اشتراکی/ سه چهره تازه از مستاجری در تهران
افزایش اجارهبها و کاهش قدرت خرید، الگوی سکونت در تهران را تغییر داده است؛ از کوچ طبقه متوسط به حاشیه و گسترش خانههای اشتراکی تا «اجاره تو در تو» و شکلگیری پدیده «صاحبخانههای فقیر».قیمت مسکن سهم بسیار بالایی از سبد هزینه خانوار در تهران دارد؛ عددی بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد عنوان میشود و افزایش آن میتواند فشار بسیار زیادی ایجاد کند.
فرارو- خانواده عزیزی یکی از دهها خانوادهای هستند که امسال به وقت فصل اسبابکشی از مرکز شهر تهران به حاشیه این شهر نقل مکان کردند؛ به گرمدره. نکته این است که آنان در زمره مستاجران کم درآمد نیستند و اگر مبنا بر تقسیمبندی طبقاتی باشد، در طبقه متوسط قرار میگیرند.
به گزارش فرارو، رشد اجارهبها تنها دلیل این تصمیم نیست. کاهش قدرت خرید خانوار و فاصله میان درآمد و هزینههای مسکن، برخی مستاجران را به سمت مناطق ارزانتر و حاشیه شهر سوق داده و همزمان شکلهای تازهای از سکونت اشتراکی و حتی «اجاره تو در تو» را ایجاد کرده است.
پرسش اصلی این است که اگر روند افزایش هزینه مسکن ادامه پیدا کند، آیا این احتمال وجود دارد که تهران به شهری برای اقشار پردرآمد تبدیل خواهد شد و سایر گروهها به ناچار برای کار به پایتخت رفتوآمد کنند؟
سه چهره تازه از مستاجری در تهران
بر اساس مصوبه جدید سران قوا، سقف افزایش اجارهبهای قراردادهای تمدیدی در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین شده است. با این حال، برخی آمارهای غیررسمی از افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی اجارهبها در برخی مناطق خبر میدهند. افزایش هزینه مسکن در کنار کاهش قدرت خرید خانوار، الگوی سکونت در تهران را نیز تغییر داده و سه پدیده را پررنگتر کرده است: مهاجرت مستاجران به حاشیه شهر، گسترش خانههای اشتراکی و شکلگیری «اجاره تو در تو.»
تهراننشینها راهی حاشیه میشوند
یکی از نخستین نشانههای این تغییر، کوچ تدریجی خانوادههایی است که دیگر توان پرداخت هزینه مسکن در مناطق مرکزی تهران را ندارند و ناچار به حرکت سمت جنوب شهر و سپس حاشیه تهران شدهاند.
قصه خانواده عزیزی نمونهای از همین روند است. آقای عزیزی که در تهران متولد شده و زندگی خانوادگی خود را نیز در همین شهر شکل داده است، میگوید: «ما از مرکز شهر به جنوب و حالا به حاشیه شهر رسیدیم. دلیل هم فاصلهای است که میان درآمد تا هزینههای زندگی در تهران وجود دارد. حقوق ۴۰ میلیون تومان، اجاره ۳۰ میلیون! چطور با ۱۰ میلیون میتوان به سر برج رسید؟»
همخانه شدن؛ راهی برای فرار از ودیعه سنگین
اما کوچکتر شدن جغرافیای سکونت مستاجران تنها پیامد افزایش اجارهبها نیست. خانههای اشتراکی نیز در سالهای اخیر بیش از گذشته به بخشی از بازار مسکن تهران تبدیل شدهاند. در پلتفرمهای خرید و فروش و اجاره مسکن، آگهیهای مربوط به پیدا کردن همخانه افزایش یافته و متقاضیان این شیوه سکونت، گروههای متفاوتی را شامل میشوند.
گروهی از این افراد، جوانانی هستند که برای کار یا تحصیل به تهران آمدهاند و توان تامین ودیعه و اجاره یک واحد مستقل را ندارند. پوریا، ۲۹ ساله، یکی از آنهاست. او دو سال است برای کار به تهران آمده و اکنون به شکل اشتراکی در خانه فرد دیگری زندگی میکند.
پوریا میگوید: «پول پیش متعلق به افرادی است که با آنها زندگی میکنم و اجارهبها را من پرداخت میکنم. هرطور حساب کردم، نمیتوانستم بالغ بر ۵۰۰ میلیون تومان پول فقط برای پیش داشته باشم.»
اما خانه اشتراکی تنها راهحل موجود برای مستاجران جوان نیست. در سوی دیگر این ماجرا، مالکان خانههایی قرار دارند که با وجود برخورداری از ملک، توان تامین هزینههای زندگی در تهران را ندارند و برای کاهش فشار اقتصادی، بخشی از خانه خود را به همخانه اختصاص میدهند.
خانم محمدی، صاحب یک خانه ۶۰ متری در غرب تهران، یکی از این افراد است که برای پیدا کردن همخانه آگهی داده است. او میگوید: «خانه چند میلیاردی دارم، اما درآمدم به هزینههای جانبی زندگی در تهران نمیرسد.»
صاحبخانهی مستاجر
در کنار مهاجرت به حاشیه و گسترش خانههای اشتراکی، شکل دیگری از سکونت نیز در حال پررنگ شدن است که به آن «اجاره تو در تو» میگویند. در این الگو، فرد در خارج از تهران یا در یکی از شهرهای پیرامونی صاحب خانه است، اما به دلیل فاصله محل سکونت با محل کار یا تحصیل، ملک خود را اجاره میدهد و در تهران مستاجر میشود. به این ترتیب، بخشی از اجارهای که از ملک خود دریافت میکند، صرف پرداخت اجاره خانهای در تهران میشود.
سیمین یکی از افرادی است که در چنین شرایطی قرار گرفته است. او در حاشیه تهران صاحب خانه است، اما به دلیل مدرسه فرزندش و محل کار خود و همسرش، ناچار شده در تهران اجارهنشین شود. او میگوید: «دختر من به مدرسه فرزانگان میرود و در محلهای که ما خانه داریم، چنین مدرسهای موجود نیست. از این روی مجبور شدیم به تهران بیاییم. جدای از آن، محل کار من و همسرم نیز تهران است و رفتوآمد هر روزه، به جز گرفتن بخش قابل توجهی از انرژیمان، چیزی به همراه نداشت.»
این سه الگو، یعنی کوچ به حاشیه، خانههای اشتراکی و اجاره تو در تو، اگرچه در سالهای گذشته نیز وجود داشتهاند، اما افزایش هزینه مسکن آنها را از راهحلهای محدود به بخشی از تجربه روزمره گروهی از مستاجران تهرانی تبدیل کرده است.
طبقه متوسط بهشدت تضعیف شده
هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس حوزه مسکن و استاد دانشگاه در گفتوگو با فرارو با نگاهی تخصصی به سه پدیده ایجاد شده در حوزه مسکن استیجاری در تهران به این پرسش پاسخ میدهد که با توجه به افزایش اجارهبها در تهران، امروز پایتخت برای چه کسانی دیگر قابل سکونت نیست؟
پاسخ اعرابی این است که: «بهطور کلی، طبقه متوسط بهشدت تضعیف شده است. اقشار مختلف طبقه متوسط و افزایش اجارهبها باعث میشود این قشر نتواند، بهخصوص افرادی که در سالهای ابتدایی درآمدی خود قرار دارند و جوانتر هستند و هنوز نتوانستهاند سرمایهای در حوزه مسکن داشته باشند، در تهران به زندگی خود ادامه دهند و با ضعف بیشتری مواجه شوند.»
او در توضیح پدیده «اجاره تو در تو» میگوید: « این پدیدهای است به این مفهوم که فردی ملکی در خارج از تهران یا در فاصلهای از تهران دارد، آن را اجاره میدهد و مقداری از این اجاره را به سهم اجارهای که خودش پرداخت میکند اختصاص میدهد. این افراد شاید بتوانند دوام بیاورند، اما افرادی که این سرمایهگذاریها را انجام ندادهاند، دیگر نمیتوانند دوام بیاورند بهخصوص در مناطق متوسط به بالای تهران.»
صاحبخانههای فقیر در منطقه یک تهران
در مورد آنچه تحت عنوان «صاحبخانه فقیر» مطرح میشود نیز این کارشناس مسکن میگوید: «باید میزان درآمد را با طیفهای مختلفی در نظر بگیریم. اگر میزان درآمد یا درآمد حاصل از منابعی مانند حقوق بازنشستگی را در نظر بگیریم، قشر بسیار زیادی را میتوانیم با این عبارت توصیف کنیم».
برای مثال، به گفته او: «افرادی ممکن است باشند و هستند که در مناطق یک تهران زندگی میکنند و حتی خانههای بسیار گرانقیمتی داشته باشند. اما با افزایش هزینهها رو به رو شدهاند. برای مثال افرادی که سن بالاتری دارند هزینههای درمانی بالایی را متحمل میشوند. این هزینهها به هر حال برای خانواده افزایش پیدا کرده است. این افراد با وجود اینکه صاحبخانه هستند، ممکن است با مشکلات اقتصادی مواجه باشند. بنابراین، کلمه «صاحبخانه فقیر» را به دلیل هزینههایی که دارند، میتوانیم به این افراد اطلاق کنیم.»
یک مدل دیگر هم وجود دارد که از دید او: «افراد بهدلیل شغل خود به تهران مراجعه میکنند و بهصورت اشتراکی واحدهایی را اجاره میکنند. علت اصلی اینکه در سالهای اخیر شاهد گسترش این پدیده بودهایم، پلتفرمهای اینترنتی و مدلهای جدیدی است که در این حوزه شکل گرفتهاند. این پلتفرمها باعث شدهاند که این پدیده، بهخصوص در تهران، ترویج پیدا کند.»
پدیده خانههای دلاری در تهران
اعرابی در خصوص سقف اجاره بها در تهران میگوید: «ما آمار دقیقی از اینکه چه اتفاقی در بازار رخ میدهد، در اختیار نداریم. اینکه سقفی برای اجارهبها تعیین شده، به دلیل قانونی است که این موضوع را الزام کرده است. البته این قانون مخالفانی هم دارد و برخی مخالفان معتقدند که آمارها غیرواقعی خواهد شد.»
برای مثال، به گفته او: «در برخی آگهیها شاهد هستیم که عباراتی مطرح میشود که فقط به افراد خارجی اشاره دارد و قیمت نیز با دلار عنوان شده است. در بعضی پلتفرمها میتوان چنین مواردی را مشاهده کرد. اما بهطور کلی، این قانون را نمیتوان قانونی نامناسب دانست. اگر این موضوع را در چارچوب سایر قوانین پیگیری کنیم، میتواند نتیجهبخش باشد.»
او تاکید میکند: «یکی از علتهایی که بسیاری از کسانی که در بازار مسکن فعال هستند، خانههای خالی خود، بهخصوص خانههای خالی بخشهای عمومی و دولتی را اجاره نمیدهند، این است که باید ترغیب شوند این خانهها را وارد بازار اجاره کنند و همچنین تشویق شوند که خانههای خالی خود را برای فروش عرضه کنند. در مجموع، قانونی است که میتواند مترقی باشد و به نتایج خوبی دست پیدا کند.»
هزینه مسکن اصلیترین علت مهاجرت به حاشیه تهران
این استاد دانشگاه در پاسخ به این سوال که مهمترین عاملی که یک مستاجر را به حاشیه شهر تهران میکشاند، قیمت اجارهبهاست یا هزینههای جانبی زندگی در تهران؟ میگوید: «قطعا قیمت مسکن سهم بسیار بالایی از سبد هزینه خانوار در تهران دارد؛ عددی بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد عنوان میشود و افزایش آن میتواند فشار بسیار زیادی ایجاد کند. البته عوامل دیگری نیز در کنار آن وجود دارند، اما نمیتوان گفت هزینههای دیگر بیتاثیر هستند. با این حال، اجارهبها و هزینه مسکن بسیار مهم است.»
تهران فقط برای اقشار پردرآمد؟
گمان برخی متخصصان بر این است که اگر این روند ادامه پیدا کند، تهران روزی تبدیل به شهری خواهد شد که فقط اقشار پردرآمد میتوانند در آن زندگی کنند و سایرین صرفا برای رفتوآمد و انجام کارهای خود به تهران میآیند. اعرابی در توضیح این مساله میگوید: «این نکته ممکن است پررنگتر شود، اما اگر تهران شهری باشد که فقط برای افراد دارای اقتصاد قوی باشد، اتفاق بدی است. البته هنوز با چنین وضعیتی فاصله داریم، چرا که برای وقوع این اتفاق، باید اقتصاد به شکل خاصی رشد کند. ما بدون قوی شدن اقتصاد، شاهد چنین پدیدهای نخواهیم بود.»
اقتصاد قوی، شرط تهران ثروتمندنشین است
یک نکته دیگر به گفته او این است که: «شهرهای دیگری نیز وجود داشته باشند که اقتصاد قوی در آنها شکل گرفته باشد و افراد دارای درآمد بالا بتوانند در آن شهرها حضور داشته باشند و تمایل داشته باشند در آنها زندگی کنند.»
او تاکید میکند: «یکی از دلایلی که پایتخت تنها شهری است که تمایل افراد به حضور در آن بسیار زیاد است، به زیرساختهایی مربوط میشود که وجود دارد؛ از بیمارستانها و مراکز آموزشی گرفته تا سایر امکانات. افراد متمول از شهرهای دیگر وارد این شهر میشوند و حتی از خارج از کشور نیز به تهران میآیند. اگر بتوانیم برای این موضوع برنامهریزی کنیم، وضعیت اقتصادی سایر شهرها نیز میتواند تحت تاثیر قرار بگیرد.»
تکلیف افراد کمدرآمد در چنین شرایطی به گفته اعرابی این است: «دولتها موظف هستند فرصتهایی ایجاد کنند تا افراد بتوانند کارهای مثمرثمری انجام دهند. دولتها نباید لزوما از کسانی که نمیخواهند کار کنند نیز حمایت کنند. باید یک خط تمایزی داشته باشیم. اینکه شهرهایی وجود داشته باشند که درآمد بالایی دارند و افراد دارای درآمد بالا در آنها حضور داشته باشند، لزوما اتفاق بدی نیست و بستگی به نگاه کلان ما نیز دارد.»
باید بین اقشار مختلف تعادل ایجاد کنیم
او اشاره میکند: «ممکن است ما بافتهای اجتماعی را مانند کشورهایی شبیه فرانسه در اولویت اول قرار دهیم، اما در برخی کشورها، بهخصوص کشورهای آمریکایی، این نگاه وجود ندارد که بافت اجتماعی ارزشمند است؛ یعنی آنقدر برایشان اهمیت ندارد که مثلا افراد از هر قشری بتوانند در هر محلهای از یک شهر حضور داشته باشند.»
این تفکر، به گفته این کارشناس حوزه مسکن: «برای مثال در فرانسه بهصورت خاص وجود دارد. در شهر پاریس، برخی شهرداریها امکاناتی را برای برخی افراد فراهم میکنند تا بتوانند در همان محله حضور داشته باشند و برای آنها مهم است که انواع مختلف بافت اجتماعی در همه محلات حضور داشته باشند، از جمله بافتهای فرهنگی. در مقابل، گونه دیگری از تفکر در اقتصاد شهری وجود دارد که بر اساس آن، ما نباید مداخلات جدی داشته باشیم و خود بازار باید تعیینکننده باشد.»
او در نهایت میگوید: «به هر حال، این دوگانهای است که باید در آن به یک تعادل برسیم. اما اینکه وضعیت اقتصادی یک شهر خوب باشد، به خودی خود اتفاق بدی نیست.»
