راهنمای رهن و اجاره تابستان ۱۴۰۵؛ چرا لجاجت به ضرر صاحبخانه است؟

فرارو- طمع زیاد بر سر رقم افزایش رهن و اجاره، مستاجران را فراری می‌دهد و چون باعث می‌شود آپارتمان برای روزها و هفته‌ها خالی بماند درآمد صاحبخانه هم کاملا قطع خواهد شد.

به گزارش فرارو؛ تعیین نرخ اجاره‌بها در تابستان ۱۴۰۵ به چالشی برای صاحبخانه‌ها و مستاجران تبدیل شده است. بر خلاف تصور عموم، پافشاری روی اعداد نجومی در چنین مواقعی نه تنها سود بیشتری به همراه ندارد بلکه ممکن است به قیمت خالی ماندن واحد تمام شود و ضررهای مالی سنگینی به مالک تحمیل کند. در این راهنما به زبان ساده بررسی کرده‌ایم که چطور به کمک یک فرمول منعطف، می‌توانید مستاجر قبلی را حفظ کنید و جلوی زیان ۱۶ درصدی حاصل از خالی ماندن خانه در هر ماه را بگیرید.

وضعیت بازار رهن و اجاره آپارتمان در تابستان ۱۴۰۵

درست است که قیمت مسکن رشد داشته و به دنبال آن شاهد افزایش قیمت‌ها در حوزه اجاره آپارتمان هستیم اما یادتان باشد بازار ملک مثل هر بازار دیگری تابع اصل عرضه و تقاضا است. پس اگر صاحبخانه‌ها در فرآیند تعیین نرخ زیاده‌روی کنند، ممکن است با خطر خالی ماندن واحد و قطع شدن درآمد‌شان روبرو شوند.

فصل اجاره‌خانه رسیده و بسیاری از صاحب‌خانه‌ها در حال به‌روز کردن نرخ رهن هستند. تصمیم سرنوشت‌ساز آن‌ها معمولا یا بر اساس میزان رشد قیمت دلار گرفته می‌شود یا حاصل مشورت با یکی دو مشاور املاک و شنیدن نرخ‌های جدید است. مشکل اینجاست که اگر صاحبخانه‌ای روی افزایش سنگین اجاره‌بها اصرار کند، واحدش مدت زیادی خالی می‌ماند. این روزها مستاجر جماعت راحت‌تر از همیشه می‌تواند به‌شکل آنلاین تمام گزینه‌ها را بررسی ‌کند و دقیقا می‌داند کدام قیمت‌ها غیرمنطقی است.

چرا خالی ماندن واحد در بازار رهن و اجاره به ضرر صاحبخانه است؟

بسیاری از صاحبخانه‌ها تصور می‌کنند اگر چند روز، چند هفته یا نهایتا یک‌ماه صبر کنند حتما مستاجری پیدا می‌شود که زیر بار نرخ نجومی برود اما بیایید به زبان ساده ببینیم همین دیر پیدا کردن مستاجر خودش به تنهایی ممکن است چقدر به ضرر جیب شما باشد.

۱. از دست رفتن فرصت سرمایه‌گذاری با پول پیش مستاجر

اولین ریسکی که صاحبخانه‌ها را تهدید می‌کند هزینه «سود از دست‌رفته» است. وقتی پول پیش یا همان رهن را زودتر دریافت کنید، می‌توانید آن را در بازار طلا، ارز، ماشین یا حتی کسب‌وکار خود به کار بیندازید. پولی که امروز دستتان را می‌گیرد، قدرت مانور بسیار بیشتری نسبت به پولی دارد که دو ماه دیگر به دستتان می‌رسد.

۲. عقب افتادن سال رهنی و تاخیر در تمدید قرارداد بعدی

وقتی خانه دیر اجاره برود، قرارداد شما هم دیرتر تمام می‌شود. در نتیجه، سال بعد هم دیرتر می‌توانید نرخ را به‌روز کنید. هرچه زودتر قرارداد ببندید، سال رهنی بعدی هم زودتر فرا می‌رسد و می‌توانید خودتان را با شرایط جدید بازار هماهنگ کنید.

صاحبخانه‌ها در پروسه تمدید قرارداد یا پیدا کردن مستاجر جدید باید روی حفظ جریان نقدی مداوم درآمدشان تمرکز کنند

فرمول محاسبه ضرر صاحبخانه‌ها در صورت تاخیر در اجاره آپارتمان

فرض کنیم شما روی یک عدد خاص پافشاری می‌کنید و مثلا می‌گویید به هیچ‌وجه حاضر نیستید خانه را زیر یک میلیارد تومان رهن بدهید. حالا بیایید ببینیم اگر این تصمیم باعث شود واحدتان خالی بماند، واقعا چقدر ضرر متحمل می‌شوید:

• یک ماه تاخیر: اگر بالاخره خانه بعد از یک ماه با همان یک میلیارد رهن برود، معادل این است که در روز اول، ۸۳۵ میلیون تومان دریافت می‌کردید. یعنی آن یک ماه انتظار، عملا باعث شده ارزش پول شما حدود ۱۶.۵ درصد کاهش پیدا کند.
• دو ماه تاخیر: اگر رهن رفتن خانه دو ماه طول بکشد، مثل این است که روز اول خانه را با ۷۱۰ میلیون تومان رهن داده‌اید. آیا عاقلانه نیست که همان ابتدا با ۷۲۵ میلیون تومان توافق می‌کردید و خودتان را از شر دردسرهای خالی ماندن واحد نجات می‌دادید؟
• سه ماه تاخیر: اگر سه ماه طول بکشد تا مستاجری با نرخ یک میلیارد پیدا کنید، معادل این است که خانه را در روز اول با ۶۱۰ میلیون تومان رهن داده بودید.

نرخ جدید اجاره را چطور تعیین کنیم تا آپارتمان خالی نماند؟

برای اینکه مستاجر قبلی وسوسه نشود به فکر تخلیه بیفتد و مستاجر جدید هم سریع پیدا شود، چند نکته را در نظر بگیرید:

استعلام قیمت منطقه و محاسبه آنلاین حق کمیسیون املاک ۱۴۰۵

برای اینکه از نرخ‌های منطقه عقب نمانید، حتما از سایت‌های آگهی املاک استفاده کنید. همچنین برای درک بهتر هزینه‌های جانبی، می‌توانید از سرویس‌های محاسبه آنلاین حق کمیسیون املاک ۱۴۰۵ استفاده کنید تا بودجه کلی خود را بسنجید.

استفاده از فرمول تبدیل رهن به اجاره برای همراهی با مستاجر

اگر مستاجر توان پرداخت مبلغ رهن کامل را ندارد، از فرمول تبدیل رهن به اجاره استفاده کنید. به صورت عرف، هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن معادل ۳ میلیون تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود (این مورد بسته به نرخ بهره بانکی و شرایط بازار متغیر است). با این روش، شما به مستاجر برای پرداخت اجاره ماهیانه کمک می‌کنید و در عین حال، درآمد خود را حفظ خواهید کرد.

تعامل صاحبخانه و مستاجر با توجه به قانون افزایش اجاره بها

می‌گویند قانون افزایش اجاره‌بها می‌تواند محدودیت‌هایی را برای سقف افزایش ایجاد کند اما تعامل مالک و مستاجر بهتر از هر قانون و دادگاهی می‌تواند راهگشا باشد. سعی کنید مبلغی را پیشنهاد دهید که هم برای مستاجر منصفانه باشد و هم ارزش پول خودتان حفظ شود.

شگردهای مدیریت و افزایش رهن و اجاره خانه

هدف اصلی صاحبخانه باید حفظ جریان نقدی مداوم درآمدش باشد. همان‌طور که دیدید حتی یک ماه خالی ماندن واحد به معنای ضرر ۱۶.۵ درصدی است، پس اگر می‌خواهید خانه سریع اجاره برود و مستاجر هم راضی بماند از همان ابتدا حدود ۱۰ درصد زیر عدد حداکثری خودتان پیشنهاد بدهید. این کار کمک می‌کند که شما، املاکی و مستاجر، کمتر اذیت شوید و وقت‌تان هدر نرود.