دو روی متفاوت از بازار مسکن
همهچیز برای رونق دوباره بازار مسکن آماده است اما متغیرهای زیادی مانع افزایش حجم خریدوفروشها شده
فرارو- بازار مسکن در ماههای پایانی سال 1404 وضعیتی دوگانه را تجربه میکند. وضعیتی که میتوانیم آن را دو روی یک سکه بدانیم.
به گزارش فرارو؛ از یکطرف نشانههایی از تحرک بازار دیده میشود. برخی از فعالان هم به افزایش معاملات امیدوار شدهاند اما آنطرف با ترکیبی از موانع مختلف روبرو هستیم که برای رونق جدی بازار نقش دستانداز را ایفا میکنند. همین تضاد باعث میشود عدهای از احتمال جانگرفتن معاملات حرف بزنند و عده دیگری بر رکود بازار تاکید داشته باشند. بازار مسکن با واقعیتهای زیادی سروکار دارد. عقبافتادن رشد قیمتها نسبت به طلا و ارز، افزایش سنتی خریدوفروشها در پایان سال و انگیزه فروشندهها برای نقدشوندگی غیرقابل انکار است اما همزمان نمیتوانیم منکر متغیرهای دیگری مثل شکاف قیمتها با قدرت خرید باشیم. به این بخش ماجرا باید کاهش جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن و حتی متغیر جنگ هم نیمنگاهی داشته باشیم.
چرا انتظار رشد معاملات مسکن را داریم؟
عقب افتادن بازار مسکن از طلا و سکه
عقب افتادن بازار مسکن از طلا و ارز میتواند محرکی برای افزایش حجم معاملات بازار مسکن باشد. در 10 ماه ابتدایی 1404 قیمت طلا و سکه و ارز تقریبا سه برابر شده است. هر گرم طلا 18 عیار که اوایل سال تا مرز شش میلیون و 200 هزار تومان به ازای هر گرم عقب رفته بود، الان بین کانال 19 و 20 میلیون بالا و پایین میشود و همین وضعیت با شدت و حدت دیگری در بازار سکه و دلار به چشم میخورد. در بازار مسکن اما رشد قیمتها با شتاب کمتری جلو رفته است. همین عقبماندگی نسبی باعث میشود مسکن از نگاه بخشی از متقاضیان بهویژه خریداران واقعی دلیلی برای ورود به بازار باشد.
فصل سنتی خریدوفروش مسکن
بازار مسکن از قدیم دو برهه حساس داشته است. ابتدای تابستان که به اسم فصل جابهجایی معروف است و برهه دوم پایان سال به حساب میآید. تجربه سالهای گذشته نشان میدهد ماههای پایانی سال نیز فصل جابهجایی و خریدوفروش ملک محسوب میشود. خیلیها ترجیح میدهند، پیش از آغاز سال جدید وضعیت سکونت خود را مشخص کنند و همین موضوع باعث افزایش مراجعات به بنگاههای املاک میشود.
در شرایطی که بازار برای ماهها در رکود بوده، همین عامل فصلی میتواند نقش یک محرک روانی را بازی کند و بخشی از معاملات به تعویقافتاده را فعال کند.
انگیزه فروشندهها برای نقدشوندگی
بخشی از فروشندهها که در سالهای گذشته به امید افزایش مداوم قیمتها از فروش خودداری میکردند، حالا بیش از قبل به نقدشوندگی فکر میکنند. افزایش هزینههای نگهداری ملک و جذابیت نسبی نقدینگی باعث میشود برخی فروشندهها به هر شکلی شده، حاضر به انعطاف قیمت باشند و اصطلاحا سر کیسه را شل کنند.
کاهش فاصله بین قیمت پیشنهادی فروشنده و توان خرید خریدار یکی از مهمترین پیششرطهای رونق معاملات است.
ورود تقاضا مصرفی معوق
تقاضای مصرفی معوق عامل دیگری برای تحرک بازار مسکن است. در سالهای اخیر بخشی از خریداران به دلیل جهش قیمتها بیخیال خرید مسکن شدند. این تقاضا سرکوبشده بهمرور انباشته میشود و در صورت مشاهده ثبات نسبی، میتواند جرقهای برای ورود جدید به بازار شود.
این نوع تقاضا معمولا دنبال واحدهای متعارف و مصرفی است و اثر هیجانی بر قیمتها ندارد.
چرا بازار مسکن تکان نمیخورد؟
شکاف قیمتها با قدرت خرید مصرفکننده
مهمترین مانع تحرک بازار مسکن شکاف عمیق بین قیمت مسکن و قدرت خرید است. حتی در شرایط ثبات نسبی قیمتها سطح قیمتها آنقدر بالاست که بخش بزرگی از جامعه از جمع خریداران کنار میروند و امکان ورود به بازار ندارد. هر وقت حرف از رکود بازار مسکن به میان آمد، از شکاف قیمتها و قدرت خرید خریدار نباید غافل شویم.
ناکارآمدی تسهیلات حوزه مسکن
تسهیلات بانکی نمیتواند نقش موثری در تحریک تقاضا داشته باشد. وامهای موجود سهم ناچیزی از قیمت مسکن را پوشش میدهند و اقساط سنگین آنها نیز برای بسیاری از متقاضیان تسهیلات بانکی قابل تحمل نیست. یعنی در عمل یکی از مهمترین ابزارهای سیاستگذاری در بازار مسکن از کار افتاده است.
متغیر جنگ
متغیر احتمال جنگ یا تشدید تنشهای امنیتی یکی از عوامل اثرگذار بر بازار مسکن است. تجربه نشان میدهد در دورههای افزایش ریسک درگیری نظامی، حجم معاملات مسکن کاهش پیدا میکند. خرید مسکن یک تصمیم بلندمدت است و در شرایط نااطمینانی شدید، خانوارها ترجیح میدهند نقدینگی خود را حفظ کنند یا راهی سایر بازارها شوند.
ترس جنگ هم تقاضا مصرفی و هم سرمایهای را تحتتاثیر قرار میدهد و بازار را وارد فاز انتظار میکند.
کاهش جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن
کاهش جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن حداقل در سالهای گذشته یکی از عوامل رکود معرفی شده است. بازدهی پایینتر نسبت به طلا و دلار، نقدشوندگی کمتر و افزایش هزینههای جانبی دست به دست هم میدهند و باعث میشوند سرمایهگذاران با احتیاط بیشتری رفتار کنند. خروج یا انفعال این گروه از بازار بهویژه در بخش واحدهای بزرگ و گرانقیمت، یکی دیگر از دلایل سکون بازار است.
