مهاجرت مستاجران شمال

بازار اجاره‌نشین‌های شهر‌های شمالی کشور با ۴ پارازیت روبه‌رو شد؛ به‌طوری که مستاجر‌های مرکز‌نشین در حال مهاجرت به روستا هستند. تحقیقات میدانی از نبض اجاره‌بها در دو مرکز استان شمالی نشان می‌دهد، رشد بهای اجاره آپارتمان در مقایسه با تهران، قابل توجه است.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ بررسی‌ها درباره علل این التهاب، به «پیامد جریان ملاکی در بازار املاک شمال» از یکسو و «تورم عمومی بالای استانی» از سوی دیگر می‌رسد. عرضه واحد مسکونی در شهر‌های شمالی برای بومی‌ها طی سال‌های اخیر از دو ناحیه «شیفت به ویلاسازی» و «حضور غیربومی‌ها در این مناطق»، کاهش محسوسی یافته است.

سختی تامین «آپارتمان اجاره‌ای با هزینه متعارف» برای مستاجرها، از کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ به دو استان شمالی سرایت کرده‌است؛ تغییرات صعودی امسال اجاره بهای مسکن در شهر‌های شمال به دلیل «ناهمخوانی گسترده با توان مالی پرداخت هزینه اجاره نشینی» باعث «مهاجرت اجاره نشین‌ها از مناطق خوب شهر به مناطق ضعیف و حتی مهاجرت به روستاها» شده است.

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از اوضاع بازار اجاره مسکن در مرکز استان گیلان به عنوان شهر نماینده «تغییرات نبض اجاره در دیگر شهر‌های این استان»، حاکی است، در حال حاضر متوسط بهای اجاره آپارتمان نسبت به سال گذشته چیزی در حدود ۴۰‌درصد افزایش از خود نشان می‌دهد. از طرفی، متوسط رهن کامل واحد مسکونی دو خواب در فایل‌های موجود در بازار اجاره مسکن این مرکز استان، حول و حوش ۴۵۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است.

روند رشد اجاره بهای مسکن در «شمال» برای ساکنان بومی طی دو، سه سال گذشته به گونه‌ای بوده که نسبت اجاره بهای آپارتمان در تهران به مرکز استان گیلان، از بالای عدد ۳ به زیر ۲.۵ کاهش پیدا کرده است. این نه به معنای «رشد کمتر اجاره بها در تهران» که نشانه «رشد تندتر هزینه اجاره نشینی در شمال» است.

بررسی‌ها از علت این اتفاق، چهار پارامتر را شناسایی کرده است. پارامتر اول، «سطح بالای نرخ تورم عمومی» در استان‌های شمالی در مقایسه با سطح کشوری است.

در گیلان، نرخ تورم نقطه به نقطه در ماه گذشته ۴۲‌درصد شد که ۳ واحد‌درصد از سطح کشوری نرخ تورم بالاتر بوده است. همچنین نرخ تورم خوراکی نیز در شمال بیش از کل کشور گزارش شده است. از آنجا که تورم اجاره، تابعی از میزان رشد هزینه زندگی خانوار‌ها (موجرها) است، این وضعیت، به نوعی «رشد تند اجاره بها در شهر‌های شمالی» را توضیح می‌دهد به‌خصوص آنکه، سطح تورم عمومی شمال از تهران بیشتر است.

علت دوم، شیفت معنادار ساخت‌وساز در شمال از بومی سازی (ساختمان‌های مسکونی مناسب سکونت بومی ها) به ویلاسازی در حدود نیم دهه اخیر است. این باعث شده عرضه جدید متناسب با نیاز بازار مسکن از جمله بازار اجاره مسکن بومی ها، با رشد تیراژ همراه نشود.

علت سوم هم اثرگذاری نبض مسکن تهران بر شمال و علت چهارم نیز «کمبود موجودی مسکن شمال برای تقاضای بومی‌ها با توجه به مهاجرت سال‌های اخیر ساکنان دیگر استان‌ها به شمال» است.

در حال حاضر، گروهی از مستاجر‌های ساکن مرکز استان‌های شمالی که توان پرداخت مبالغ اجاره حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان در ماه یا رهن کامل معوض را ندارند، به سمت روستا‌ها مهاجرت کرده اند.

بازه پاییزی اجاره در رشت

زمانی مردم رشت به مهمان نوازی، سفره‌هایی بزرگ با غذا‌های متنوع و خانه‌های بزرگ و زیبا شهره عام و خاص بودند، اما در شرایط کنونی، علاوه بر کوچک شدن سفره هایشان، خانه هایشان هم کوچک شده است و حتی فراتر از آن، با افزایش چشمگیر رهن و اجاره مسکن، بسیاری از معیار‌های انتخاب خانه کاسته شده و مهاجرت از مناطق بالا به مناطق پایین‌تر و حتی به حومه شهر نیز افزایش یافته است.

نگاهی به بازار اجاره مسکن رشت بر اساس مشخصات فایل‌های عرضه‌شده به این بازار نشان می‌دهد، نبض اجاره‌بهای خانه‌های ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربعی در رشت به طور میانگین بر اساس عمر بنا و سایر ویژگی‌ها دربازه ۲۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان رهن کامل برآورد می‌شود. بررسی‌ها از بازار اجاره مسکن رشت در گفت‌وگویی با فعالان این بازار، نشان می‌دهد که اگرچه میزان رهن و اجاره در مجموع در محلات بالای رشت، مثل گلسار، بلوار گیلان، منظریه و پارک ملت بالاتر از سایر مناطق رشت است، اما بر اساس شواهد موجود تفاوت بسیار زیادی بین مناطق وجود ندارد و حتی در مواردی رهن و اجاره مناطق پایین، گاهی هم‌سطح یا بسیار نزدیک به مناطق بالا و متوسط رشت هستند.

داده‌های موجود نشان می‌دهد که اجاره‌بهای پیشنهادی آپارتمان‌های ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربعی در رشت بر اساس رهن کامل به طور میانگین حول و حوش ۵۰۰ میلیون تومان است و به طور کلی در بازه ۲۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان بر اساس موقعیت‌های مکانی، عمربنا، امکانات و... متغیر است.

نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، تقاضای غالب برای اجاره مسکن در مناطق بالای رشت عمدتا مربوط به آپارتمان‌های بین ۹۰ تا ۱۲۰ مترمربع است؛ بالاترین میزان بهای اجاره مربوط به بلوار گیلان است که به طور میانگین رهن کامل در این منطقه ۷۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود؛ البته در خیابان‌های اطراف آن همچون گلسار یا منظریه، میانگین رهن کامل خانه‌ها در بازه ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان است.

این رقم برای مناطق متوسط رشت همچون گلباغ نماز، فلسطین، معلم و شهرک بهشتی حداقل بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان رهن کامل ارزیابی می‌شود. البته در برخی از فایل ها، اجاره‌بهای پیشنهادی تفاوت چندانی با مناطق بالا ندارد و حتی باتوجه به موقعیت و امکانات آپارتمان‌ها بسیاری از نرخ‌ها نزدیک به اجاره‌بهای گلسار است.

فایل‌های عرضه‌شده به محلات پایین‌تر رشت در حمیدیان، یخسازی و توشیبا نشان می‌دهد که حداقل اجاره‌بهای پیشنهادی آپارتمان‌ها با متراژ ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربعی نزدیک به ۲۰۰ میلیون تومان رهن کامل تعیین می‌شود که البته بر اساس تحقیقات صورت‌گرفته از بازار معاملات این مناطق اجاره‌بهای برخی از آپارتمان‌های عرضه شده تفاوت چندانی با دیگر مناطق رشت ندارد و ممکن است آپارتمانی نوساز با امکانات کامل هم‌قیمت با مناطق بالای رشت معامله شود.

رشت به تهران رسید؟

با بررسی داده‌های موجود از میزان اجاره‌بهای آپارتمان‌های رشت با متراژ ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع، باید گفت که نرخ‌های پیشنهادی اجاره بها در این شهر شمالی، در موارد بسیاری فاصله خیلی زیادی با اجاره‌بهای آپارتمان‌ها در تهران ندارد. به‌طوری که این فاصله در گذشته خیلی بیشتر از الان بود. بررسی‌ها از بازار مسکن رشت نشان می‌دهد که میزان اجاره بها در رشت در پاییز امسال نسبت به بازه زمانی مشابه سال قبل به طور میانگین بین ۴۰ تا ۵۰‌درصد افزایش داشته است و حتی برخی از آمار‌ها حاکی از آن است که این رشد هزینه در برخی از معاملات تا ۸۰‌درصد نیز بوده است.

این افزایش ۱.۵ برابری تنها، مستاجران را با چالش تهیه مسکن متناسب با میزان درآمد و بودجه آن‌ها مواجه نکرده است، بلکه عمده بازار عرضه و تقاضا را درگیر کرده است. افزایش بیش از حد اجاره بهای آپارتمان‌های ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربعی فراتر از بودجه و درآمد بسیاری از مستاجران است، که در صورت عدم‌پذیرش موجر برای تمدید قرارداد با مبلغی پایین تر، مجبور به مهاجرت به مناطق ضعیف‌تر و ارزان‌تر یا فاکتور گرفتن از بسیاری از معیار‌های انتخاب آپارتمان شدند و حتی برخی از افراد باتوجه به نداشتن بودجه و درآمد کافی برای تهیه مسکن به حومه شهر مهاجرت کردند.

به‌طوری که در چند سال اخیر، مهاجرت از مرکز به حومه گسترش چشمگیری داشته است. بنابراین، این موضوع، دیگر تنها به تهران محدود نمی‌شود، بلکه حتی دامن استان‌های نه صرفا دارای کلان‌شهر را نیز گرفته است.

از طرفی افزایش بیش از حد اجاره‌بهای مسکن در رشت، منجر به راکد شدن معاملات اجاره رشت شده و این موضوع موجران را نیز با چالش مواجه کرده است. با بالا رفتن ۵۰ درصدی سطح اجاره‌بها، امکان جایگزین کردن مستاجری جدید، دیگر آسان نیست و بسیار زمان‌بر خواهد بود.

از این رو، در بسیاری از مواقع موجر‌ها مجبور به کاهش بهای پیشنهادی اجاره آپارتمان خود برای جذب مشتری شده‌اند یا عمدتا موجران با افزایش اندک میزان اجاره یا رهن، مایل به تمدید قرارداد با مستاجران فعلی خود هستند. با این روش، اگرچه اجاره کمتری دریافت می‌کنند اما، دیگر با چالش نبود مستاجر و خانه خالی مواجه نخواهند شد. این اتفاق از منظر مستاجر‌ها هم، اتفاقی امیدوارکننده محسوب می‌شود، اما حجم این نوع معاملات زیاد نیست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که مستاجر‌های رشت عمدتا مایل به تمدید قرارداد فعلی خود به جای قرارداد‌های جدید هستند، زیرا احتمال یافتن آپارتمانی دیگر متناسب با بودجه آن‌ها کم است؛ بنابراین مستاجران تمدید آپارتمان فعلی با افزایش نرخ کمتر از قیمت بازار را ترجیح می‌دهند.

البته با توجه به عدم‌تطبیق میزان درآمد با هزینه‌های مسکن و زندگی، تغییر مناطق یا حتی شهر نیز برای بسیاری از اجاره نشینان رایج شده است و حتی مهاجرت به روستا‌ها نیز افزایش چشمگیری داشته است. با توجه به شرایط موجود، باید گفت که میزان درآمد‌ها و بودجه خانوار‌های رشت با پرداخت‌های آن‌ها به ویژه در زمینه مسکن همسانی ندارد و افزایش قیمت‌ها و مشکلات اقتصادی تنها محدود به تهران و کلان‌شهر‌ها نیست. وضعیت بازار اجاره شهر ساری - مرکز استان مازندران - هم مشابه وضعیت رشت ارزیابی می‌شود.