سال ۱۴۰۲ به کام مستاجر است یا صاحبخانه؟

فرارو- تابستان امسال شاید برای مستاجران کمتر ملال‌آور باشد. حداقل مجریان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها که نماینده مجلس هستند، انتظار دارند در صورت تصویب نهایی و به شرط اجرای دقیق پیشنهادشان، این‌بار مستاجران اندازه سه، چهار سال گذشته رنج و زحمت تحمل نکنند. آن‌ها می‌گویند برای صاحبخانه‌ها مشوق‌هایی درنظر گرفته‌اند که همین مسئله به‌عنوان ضمانت اجرایی عمل خواهد کرد. اما جزییات طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها چیست و آیا واقعا همین‌اندازه که درباره‌اش تعریف می‌کنند نجات‌بخش خواهد بود؟

جزییات طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها

به گزارش فرارو، فعالان بازار مسکن می‌گویند طرح‌های دولتی، به‌خصوص آن‌هایی که به‌ضرب زور و اجبار اجرا می‌شوند، با وجود نیت خیر پیشنهاددهندگانشان اثر معکوس بر بازار می‌گذارند. نمونه‌اش حکم و دستوری که پس از شیوع کرونا صادر شد و مثلا برای رشد اجاره‌ها سقف و محدوده تعیین کرد، اما هیچ‌کس حاضر نشد آن را اجرا کند. برای همین پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها می‌گویند برای ضمانت اجرایی، عوض دعوا و تهدید و تنبیه، اول دنبال پیشنهاد و مشوق رفته‌اند تا و صاحبخانه‌ها خودشان پا پیش بگذارند.

حذف مشاوران املاک از پروسه اجاره املاک مهمترین بخش این پیشنهاد به‌حساب می‌آید. یک تصمیم تقریبا جنجالی که ممکن است در نهایت اصطکاک زیادی ایجاد کند. ماده پنج طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها، وزارت راه‌و‌شهرسازی را موظف می‌کند با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک، وزارت صنعت و معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری، آیین‌نامه فعالیت و نظارت بر «سکو‌های معاملات املاک» را ظرف مدت سه‌ماه تهیه کند. هدف این است که در نهایت ثبت قرارداد از طریق سکو‌ها و توسط خود مالک و مستاجر، به‌صورت غیرحضوری و بی‌نیاز از مراجعه به بنگاه‌های معاملات مسکن امکان‌پذیر باشد. منظور از سکو‌های احتمالا سایت‌ها و اپلیکیشن‌های آنلاین فعال در حوزه خریدوفروش مسکن یا رهن و اجاره است. طبق پیشنهاد مطرح شده، سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها باید امکان ثبت قرارداد‌هایی را فراهم کنند که به‌شکل یکپارچه طراحی شده و مورد تایید سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است.

پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها، ظاهرا درنظر دارند قدرت و اختیارات اپلیکیشن‌ها را افزایش دهند به‌شکلی که حتی بتوانند اختلافات احتمالی را هم حل و فصل کنند. براساس طرح پیشنهادی، بسیاری از اختلافات میان مستاجر و موجر در پلتفرم‌های آنلاین و طبق قرارداد از پیش نوشته شده، قابل پیشگیری و حل است، اما اگر قرار باشد سامانه جدیدی راه‌اندازی شود که به‌صورت آنلاین جای مشاوران املاک را بگیرد چی؟ به‌هرحال این یکی هم محتمل به‌نظر می‌رسد.

در بخشی از طرح پیشنهادی آمده سامانه ثبت الکترونیک با سکو‌های آنلاین مرتبط باشد تا همین برخط بودن باعث شود خیلی از کار‌ها حالت خودکار به‌خود بگیرند. پس مثلا اگر در قرارداد‌های اجاره، مالک و مستاجر دوتایی برای خود حق فسخ درنظر گرفته باشند و سررسید قرارداد فرا برسد، پس از واریز مبلغ ودیعه به حساب امانی به‌حساب مستاجر، مالک در سامانه ثبت الکترونیک املاک، حکم تخلیه دریافت می‌کند که مانند حکم قاضی و قانون از ضمانت اجرایی برخوردار خواهد بود.

اعمال یک‌سری مشوق قانونی برای صاحبخانه‌ها را بخش مهم دیگری از طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها می‌دانند. پیشنهاددهندگان می‌گویند در ماده هفت آمده، برای بهبود شرایط بازار اجاره‌بها و تشویق اجاره ملک به‌صورت چندساله، معافیت مالیاتی برای صاحبخانه در نظر گرفته‌اند که میزان آن ممکن است تا ۱۰۰ درصد برسد. براساس پیشنهاد مالکانی که حاضر هستند خانه خود را بیش از یک سال اجاره دهند، مشمول این بذل بخشش خواهند بود. با بررسی جزییات متوجه می‌شویم اگر مالکی هنگام توافق اولیه رضایت داشته باشد قرارداد اجاره واحد مسکونی خود را به صورت دوساله بنویسد و در قرارداد ذکر شود اجاره سال دوم با نرخ حداکثر ۵۰ درصد تورم سالانه اعلامی بانک مرکزی بالا برود، قانون برای این فرد پاداشی معادل ۵۰ درصد تخفیف مالیاتی لحاظ کند. همچنین اگر مالکی برای امضای قرارداد اجاره واحد‌های مسکونی به‌صورت سه ساله و بیشتر پیش‌قدم شود، برایش ۱۰۰ درصد تخفیف مالیاتی درنظر گرفته خواهد شد.

طراحی سامانه‌ای که نان مشاوران طمع‌کار را می‌برد و جلوی صاحبخانه‌ بی‌انصاف قد علم می‌کند، از نظر فنی چقدر امکان‌پذیر است؟

وضعیت مستاجران و مشاوران املاک

به گزارش فرارو، مشاوران املاک ممکن است از طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها خیلی عصبانی شوند. به‌هرحال نوک تیز پیکان را به‌سمت آن‌ها نشانه رفته‌اند، اما قرار است تنها گروهی بابت رویارویی با قانون مورد عقوبت قرار بگیرند که اعمال و رفتارشان با انصاف جور نیست. طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها در قدم اول سراغ تعیین تکلیف حق مشاوره املاک رفته و می‌گوید مبالغ دریافتی توسط مشاوران املاک را خودش بر اساس یک فرآیند مکانیزه تعیین می‌کند تا از شیطنت‌های گاه‌وبیگاه و اعمال سلیقه‌های متفاوت جلوگیری کند. اینجا هم وزارت راه‌و‌شهرسازی موظف است با کمک وزارت صنعت و سازمان امور مالیاتی، آیین‌نامه‌ای برای تعیین نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک فراهم کند. کمیسیون مشاوران املاک طبق پیشنهاد بر مبنای درصدی از ارزش معاملات و اجاره واحد‌های هر منطقه جغرافیایی محاسبه می‌شود و متناسب با میانگین سالانه کل قرارداد‌های به ثبت رسیده به‌صورت پلکانی نزولی تعیین خواهد شد؛ بنابراین میزان اجاره‌بها و ودیعه دیگر در حق‌الزحمه مشاوران املاک تاثیرگذار نخواهد بود.

مستاجر خوش‌حساب و مستاجر بدحساب هم در طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها وضعیتی متفاوت خواهند داشت. اگر جزو دسته دوم هستید که تمام یا بخشی از اجاره را در سررسید آن پرداخت نمی‌کنند، قانون به مالک اجازه می‌دهد مبلغی که طلبکار است را از ودیعه کسر کند. چنانچه طلب موجر از مستاجر بیش از مبلغ ودیعه شود، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بابت رقم مازاد گواهی عدم پرداخت صادر کرده و به مالک می‌دهد. این گواهی حکم یک برگه چک را خواهد داشت که انگار بی‌محل صادر شده و یک‌نفر را به دیگری بدهکار می‌کند. کاملا هم از نظر قانون و مقررات معتبر محسوب می‌شود و می‌توان با آن علیه مستاجر بدهکار شکایت کرد.

چرا ممکن است طرح کنترل اجاره‌بها شکست بخورد؟

به گزارش فرارو، طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها هنوز یک طرح دولتی، نیمه‌دولتی و به‌هرحال حاکمیتی است که تلاش دارد مطامع خود را به اجبار قالب کند. در قدم اول بدجوری منافع مشاوران املاک را به‌خطر می‌اندازد. آن‌ها کوتاه می‌آید و ساکت می‌نشینند؟ قبل از اینکه به این سوال جواب دهیم، بیایید چند مورد دیگر را بررسی کنیم.

پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندگی اجاره‌بها در حالتی خوش‌باورانه کلیه دستگاه‌ها، نهاد‌های اجرایی و زیرمجموعه‌های آن‌ها را مکلف کرده‌اند استعلامات موردنیاز اقامت و سکونت متقاضیان خود را صرفا از طریق سامانه ملی املاک و اسکان انجام دهند و در صورت خودداری آن‌ها از خوداظهاری، قید دریافت خدمات مختلف را بزنند. خیلی هم قشنگ، اما پیش از این هم بار‌ها و بار‌ها چنین روشی به‌عنوان یک ضمانت اجرایی پیشنهاد شده بود. مثلا قرار بود همین دستگاه ها، نهاد‌های اجرایی و زیرمجموعه‌های آن‌ها پرداخت‌های خود را به‌شکل شفاف اعلام کنند. خود نماینده‌های مجلس هم قرار بود در طرحی با قید و عنوان شفافیت، علنی بگویند به چه طرح و لایحه‌ای رای موافق و مخالف داده‌اند و در صحن علنی مشغول چه فعالیتی هستند، اما تمام این ایده‌های شاذ، نهایتا رنگ واقعیت به‌خود نگرفتند.

جایزه صاحبخانه‌های خوش‌انصاف که مثلا قرار است در این طرح خودی نشان بدهند و با همکاری‌شان بخشی از کار جلو برود، نکته منفی بعدی خواهد بود. بگویید چرا! تصور کنید صاحبخانه خود شمایید و می‌توانید با بالا بردن کرایه خانه، خون مستاجر را در شیشه کنید اما یکی بیایید وسط و بگویید اگر از این کار منصرف شوید، از پرداخت مالیات ناچیزی که حتی شاید هرگز به شما تعلق نمی‌گرفته و دولت اصلا حواسش به آن نبوده معاف خواهید بود! نقد را برمی‌دارید یا طرف نسیه می‌روید؟ در حال حاضر چند درصد مالکان مالیات می‌دهند؟

اشتیاق پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها برای طراحی سامانه‌ای جدید ستودنی است اما طی سال‌های اخیر چند مرتبه دیگر شنیده‌اید یک سامانه جدید برای فلان‌کار درنظر گرفته‌اند که معجزه می‌کنند؟ چندتا از این سامانه‌ها واقعا کارایی داشتند و توانستند بدون ادا اطوار از عهده وظایف خود بربیایند؟ طراحی و نوشتن سامانه‌ای که نان مشاوران املاک طمع‌کار را می‌برد، دست صاحبخانه‌های بی‌انصاف را از سفره مستاجران مظلوم ستم‌کش کوتاه می‌کند و... از نظر فنی چقدر امکان‌پذیر است و چقدر با واقعیت سازگاری دارد؟ پس اگر آخر همین تابستان پیش‌رو شنیدید طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها مانند باقی طرح‌ها و پیشنهاد‌ها و برنامه‌ها نتوانست کاری برای مستاجران انجام دهد، زیاد تعجب نکنید!