دلیل تورم شدید ملکی در زمستان چیست؟

مرکز آمار ایران به تازگی اعلام کرد که تورم نقطه به نقطه مسکن در دی ماه به ۶۶ درصد رسیده است. معنی چنین عددی این است که طی یک‌سال، قیمت مسکن در تهران، متوسط ۴.۳ درصد در هر ماه رشد کرده است. اما همان‌طور که گفته شد این عدد «متوسط» است. تورم ملک در همین دی ماه نسبت به آذر ماه، ۱۰ درصد بالاتر رفته که تقریبا در دو سال گذشته هیچ‌گاه چنین تورم ماهانه‌ای رخ نداده است. همین اتفاق موجب شده که قدرت خرید یک واحد مسکونی فقط در این بازه زمانی یکساله، ۴۰ درصد کاهش پیدا کند. ۶۶ درصد افزایش قیمت مسکن پایتخت در طول یک‌سال یعنی اگر در دی ماه ۱۴۰۰ می‌شد با ۳ میلیارد تومان یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری خرید، الان با همان پول می‌شود یک واحد مسکونی ۶۰ متری خریداری کرد.

به گزارش اعتماد، در واقع بازار ساخت و ساز مسکن پایتخت به سمت چنین چیزی هم رفته. همزمان با پایین آمدن قدرت خرید واحد مسکونی، تقاضا برای واحد‌های کم متراژ بالاتر رفته. بنابراین بخش ساخت و ساز هم به ساخت این قبیل خانه‌ها روی آورده است. متوسط زیربنای املاک مسکونی در تابستان سال گذشته، حدود ۲۰۰ متر بود؛ در تابستان امسال (آخرین آمار اعلام شده) این عدد به ۱۷۵ متر رسیده است. عددی که در ۵ سال گذشته بی‌سابقه است. روندی که حاصل تورم املاک است و از میزان متراژ خانه‌ها کاسته و به پرجمعیت‌تر شدن مناطق کم برخوردار تهران می‌افزاید.

با این وضع درآمدی و تورم نیاز انباشته تبدیل به تقاضا نمی‌شود

مهم‌ترین عامل گرانی اینچنینی ملک در پایتخت را می‌توان در شدت گرفتن بی‌ثباتی‌ها و عدم قطعیت‌ها در اقتصاد ایران، انتظارات تورمی بالا و سرمایه‌ای شدن بازار نسبت داد، اما در کنار این‌ها نقش کمبود عرضه را هم باید دید. کاهش ارزش پول ملی به یک معنا، مساوی است با رشد نرخ ارز در برابر ریال که به تناسب خود قیمت ساخت و ساز را بالا می‌برد. بنابراین می‌توان بخش بزرگی از کاهش عرضه ملک در بازار را به نوسانات نرخ ارز نسبت داد.

محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن به «اعتماد» گفت: همه بازار‌ها روی هم تاثیر دارند، اما اینکه بخواهیم عرضه و تقاضا را به دست فراموشی بسپاریم و تنها به موضوع رشد قیمت ارز و تاثیر آن روی بازار مسکن تکیه کنیم چندان منطقی به نظر نمی‌رسد، زیرا یکسری از عوامل گوناگون باعث این رشد قیمتی در بازار مسکن شده است.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: بازار مسکن تا پایان سال تلاطم‌های خود را دارد و علت آن هم این است که طی دو، سه سال گذشته حجم ساخت و ساز‌ها به شدت افت داشته و از سوی دیگر با نیاز انباشته مردم روبه‌رو هستیم. اوضاع درآمدی مردم اصلا مساعد نیست و این نیاز انباشته هم با این تورم تبدیل به تقاضا نمی‌شود؛ اما هرازگاهی گشایش‌هایی در خصوص پرداخت وام مسکن ایجاد می‌شود تا بخش تقاضا در بازار مسکن را پاسخ دهد.

شاهد ترکیب ناهمگن مسکن در آمار‌ها هستیم

دلیل رشد شدید متوسط قیمت مسکن در دی ماه امسال چیست؟ محمود اولاد به این سوال این‌گونه پاسخ می‌دهد: در صورتی که شرایط اقتصادی بهتر از امروز بود و درآمد‌های مردم هم بالاتر بود رشد قیمت بالاتری هم رخ می‌داد، چراکه انباشت تقاضا در بخش مسکن کم نیست. اما با توجه به اینکه وضعیت درآمدی مردم هم این روز‌ها چندان مساعد نیست، نوسانات قیمتی بیشتر دیده می‌شود. تبدیل نیاز به تقاضا هرازگاهی اتفاق می‌افتد و تا حدودی قیمت‌ها بالا می‌رود، اما باید توجه داشت که به دلیل اینکه مردم توان خرید مسکن ندارند باز هم از خرید ملک عقب‌نشینی می‌کنند.

او ادامه داد: نکته‌ای که در مورد آمار‌های خرید و فروش‌های مسکن ارایه می‌شود نیز حایز اهمیت است و باید دید ترکیب ساختمان‌هایی که خرید و فروش می‌شوند به چه صورت است؟ چراکه این ترکیب ناهمگن است و از آپارتمان‌های ۳۰ سال ساخت تا آپارتمان‌های نوساز و کوچک متراژ تا بزرگ متراژ در آن دیده می‌شود که قیمت‌های مختلفی هم دارند. اما درست‌تر آن است که قیمت یک واحد استاندارد شده را مشخص و قیمت آن را بین مناطق مقایسه کنند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: انتظار افزایش قیمت در حوزه مسکن انتظار بی‌جایی نیست، چراکه به جز افزایش هزینه تولید و ساخت و ساز با نیاز انباشته بالایی روبه‌رو هستیم و اگر هم با رشد‌های آنچنانی در این بازار هنوز مواجه نشده‌ایم به این دلیل است که مردم توان خرید ملک را ندارند. هر سال هم پیش از عید با تحرکاتی در بخش خرید مسکن روبه‌رو می‌شویم و باید انتظار افزایش قیمت‌ها را هم تا حدودی داشت.

تاثیر رشد قیمت ارز بر سایر بازار‌ها منطقی است

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در خصوص جبران عقب‌ماندگی بازار مسکن از نرخ ارز به «اعتماد» گفت: این موضوع منطقی به نظر می‌رسد که با افزایش نرخ ارز با تغییرات قیمتی در سایر بازار‌ها نیز مواجه شویم، اما آنچه در مورد آمار تورم اعلام می‌شود، معمولا کمتر از نرخ واقعی آن است، چراکه میزان تورم حدود ۶۰ درصد است و قاعدتا زمانی که نرخ ارز هم رشد می‌کند و از ۴۰ هزار تومان به ۴۴ هزار تومان می‌رسد، این رشد حدود ۱۰ درصدی در چند روز باعث رشد قیمتی در همه کالا‌ها و از جمله مسکن (اداری و تجاری) می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ایام پایانی سال و افزایش نقل و انتقالات ملک افزود: همواره با نزدیک شدن به روز‌های پایانی سال با رشد نقل و انتقالات در بازار ملک روبه‌رو هستیم، اما در سال جاری خریداران بالقوه ملک افرادی هستند که اغلب به قصد سرمایه‌گذاری وارد این بازار شده‌اند. از زمانی که نرخ بهره بانکی از سوی بانک مرکزی ۲۳ درصد اعلام شده، انتظار‌ها برای افزایش نرخ عادی سود بانکی هم بالا رفته و بانک مرکزی هم این نرخ را برای سپرده‌های یکساله ۲۰.۵ درصد اعلام کرده است.

رشد نرخ بهره بانکی تاثیری بر سپرده‌گذاری‌ها نداشت

او با بیان اینکه افزایش نرخ بهره بانکی هم چندان برای بانک‌ها موثر نبوده، افزود: حتی این موضوع هم مردم را به سپرده‌گذاری در بانک‌ها ترغیب نکرده است، مگر طبقه متوسط و بازنشسته که چاره‌ای جز سپرده‌گذاری در بانک‌ها ندارند. اما سایرین هم منابع خود را برای سرمایه‌گذاری به بازار‌های ملک، طلا و ارز برده‌اند و با توجه به اینکه بورس این روز‌ها چندان قابل اعتماد نیست و با نوسانات زیادی روبه‌رو شده افراد هم کمتر وارد بازار سرمایه می‌شوند.

روند افزایشی قیمت حفظ می‌شود

آیا روند افزایش قیمت مسکن در تهران ادامه خواهد داشت؟ عباس اکبرپور در این باره عنوان کرد: تصور بنده این است که در اسفندماه امسال تعداد معاملات نسبت به آخرین ماه سال در سنوات قبل به مراتب کمتر خواهد بود، چراکه نه وام‌های بانکی قابل توجه است و نه مردم درآمد‌های بالایی دارند. این در حالی است که در کشور‌های دیگر نه تنها بانک‌ها بلکه موسسات اعتباری تا ۹۵ درصد از پول ملک مورد نظر را با نرخ‌های بهره نیم و یک درصد در اختیار خریداران ملک می‌گذارند، اما در ایران نه تنها وام‌ها اندک است، بلکه نرخ‌های بهره نیز حداقل ۲۰ برابر استاندارد‌های بین‌المللی است و تاثیر چندانی هم برای خریدار ندارد به عنوان مثال آپارتمانی که امروز ۸ میلیارد تومان است، ممکن است ۲۰۰ میلیون تومان وام بانکی داشته باشد که تنها مبلغ ناچیزی از قیمت کل است.

اکبرپور افزود: متاسفانه روال افزایش قیمت ملک در سال آینده نیز همچنان ادامه خواهد داشت و تورم هم همچنان صعودی است. دولت هم راهکاری برای مهار تورم ندارد و از امکانات لازم برای مهار تورم هم برخوردار نیست و قاعدتا قیمت مسکن باز هم رشد خواهد کرد.