معجزه‌گر بازار مسکن ترکیه

بازار مسکن ترکیه یکی از ۲۰ بازار اول جهان برای سرمایه‌گذاری ملکی «معرفی» شده است هر چند آمار جذب سرمایه خارجی از برخی کشور‌ها توسط ساختمان‌ساز‌های این کشور، تا حدودی این برتری را نشان می‌دهد. با این حال، سطحی از رشد حوزه املاک ترکیه برای کشور‌هایی که با ابررکود مسکن دست به گریبان هستند، از بابت «الگوی رونق» می‌تواند درس باشد و البته «شکل نامتعارف رشد قیمت مسکن در ترکیه» نیز می‌تواند هشداری معنادار برای سرمایه‌گذاران تلقی شود.

بررسی‌های دنیای‌اقتصاد، از آمار‌های رسمی بازار مسکن ترکیه نشان می‌دهد خریداران خارجی در این بازار سهم نزدیک به ۵ درصدی از معاملات سالانه خرید آپارتمان دارند. در سال ۲۰۲۰ به‌رغم افت بیش از ۵ درصدی معاملات مسکن توسط شهروندان ترکیه‌ای در این کشور، خرید‌های خارجی ملک بیش از ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد. ایرانی‌ها مشتری اول خانه‌های ترکیه در گروه سرمایه‌گذاران خارجی هستند به‌طوری که سهم آن‌ها از کل خرید‌های خارجی مسکن در این کشور طی ۹ ماه اول ۲۰۲۰ نزدیک به ۱۸ درصد گزارش شده است. در ۹ ماه اول سال گذشته میلادی ۶ هزار و ۴۴۵ واحد مسکونی (آپارتمان) و خانه در ترکیه به ایرانی‌ها فروخته شده است. این رقم در سال ۲۰۱۷ معادل ۷۹۲ واحد مسکونی بوده که نشان می‌دهد، حضور ایرانی‌ها در بازار مسکن ترکیه نسبت به سه سال پیش ۸ برابر شده است.

اما این ترافیک خرید مسکن در ترکیه فقط به ایرانی‌ها خلاصه نمی‌شود. سرمایه‌گذاران دیگر کشور‌ها نیز - هر چند کمتر از ایرانی‌ها - در این بازار حضور پررنگ دارند. ترکیه پنجمین بازار مسکن ارزان از بین ۱۰۳ کشور مورد بررسی محسوب می‌شود. یک علت اصلی رونق سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن ترکیه، «معجزه وام» است؛ سیاستی که این کشور برای تامین مالی بخش مسکن در سال‌های اخیر به اجرا درآورد بر «تحریک توام عرضه و تقاضا» با تسهیلات جذاب و کارآمد پایه‌گذاری شده است.

دسترسی سازنده‌ها به وام ساخت و پرداخت وام خرید مختص واحد‌های نوساز باعث شده شرکت‌های ساختمانی، انگیزه سرمایه‌گذاری گسترده برای شهرک‌سازی پیدا کنند. بازار مسکن ترکیه ۶ نیروی جاذبه برای خریداران خارجی دارد که مهم‌ترین آن، وام‌های مسکن به عنوان «معجزه‌گر» در این بازار است؛ بانک‌ها در این کشور بین ۷۰ تا ۷۵ درصد قیمت مسکن، وام پرداخت می‌کنند. وام ۵ ساله خرید نوسازها، پرداخت گسترده وام ساخت، جذابیت بازار گردشگری ترکیه به عنوان ششمین مقصد توریستی در دنیا، امکان خرید ۲۰ روزه واحد مسکونی، پایین بودن ارزش لیر در برابر دلار (قدرت ۷ برابری ارز آمریکایی) و همچنین ارائه حق شهروندی به مالکان خارجی ۶ نیروی جاذبه هستند.

با این حال، بازار مسکن می‌تواند نیمه خالی هم داشته باشد که هنوز به چشم سرمایه‌گذاران نمی‌آید. متوسط قیمت مسکن در ترکیه در اکتبر ۲۰۲۰ با رشد ۲۳ درصدی نسبت به سال قبل از آن روبه‌رو شد در حالی که نرخ تورم در این کشور به مراتب کمتر از این رقم است و میزان رشد قیمت مسکن در سال‌های قبل، از ۲۳ درصد کمتر بوده است. برخی کارشناسان از حباب قیمت مسکن در این کشور سخن می‌گویند به‌خصوص آنکه در بازار مسکن دبی طی سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸، موج گسترده خرید‌های خارجی راه افتاد، اما یکسال بعد، ریزش قیمت‌ها باعث زیان‌های گسترده‌ای شد.

گفته می‌شود سرمایه‌گذاری بین‌المللی در املاک، لبریز از فرصت‌ها است؛ از ویلا‌های پنج‌ستاره کشور پرتغال گرفته تا خانه‌های جالب و جذاب اسپانیا، آپارتمان‌های لوکس ساحلی آمریکا و ویلا‌های ردیف‌شده جزیره نخل د‌بی. هر سرمایه‌گذار حوزه املاک به‌خوبی می‌داند برای انجام یک سرمایه‌گذاری مطلوب، باید بررسی‌های دقیقی از عوامل متعدد داشته باشد. آمارها، روندها، پیش‌بینی‌ها و نقاط‌داغ تنها معدودی از بسیار عواملی هستند که باید در این زمینه مدنظر قرار گیرند. از بسیاری از جوانب، در یک دهه اخیر ترکیه به یکی از پرجاذبه‌ترین بازار‌های املاک جهان برای سرمایه‌گذاران خارجی تبدیل شده است. صحبت از جاذبه املاک ترکیه برای سرمایه‌گذاری خارجی خالی از لطف است، چرا‌که آمار‌ها خود به خوبی سخن می‌گویند. بر اساس آخرین آمارها، به‌رغم شیوع بیماری، در سپتامبری که گذشت برای پنجمین ماه پیاپی فروش املاک مسکونی ترکیه به خارجی‌ها روندی افزایشی داشت.

در این ماه، فروش مسکن به خریداران خارجی با افزایش سالانه ۲۶ درصد و ماهانه ۳۵ درصدی به ۵ هزار و ۲۶۹ واحد رسید و با ثبت دومین بهترین سپتامبر تاریخ، فروش املاک به خارجی‌ها در ترکیه را یک گام دیگر به سطوح پیش از پاندمی نزدیک کرد. در این رابطه پیش‌بینی می‌شود در مجموع سال‌۲۰۲۰ مجموع این رقم، از ۴۰ هزار واحد گذشته باشد، اتفاقی که به گفته فاتح ارگون، عضو «انجمن پیشرفت بین‌المللی املاک»، بیش از ۷ میلیارد دلار برای اقتصاد بیمار ترکیه ارزآوری خواهد داشت.

در سال ۲۰۱۹، خارجی‌ها نزدیک به ۴۶ هزار خانه در ترکیه خریده بودند که نسبت به سال ماقبل رشد تقریبا ۱۵ درصدی را نشان می‌داد. این فروش در سال ۲۰۱۸ رشد عجیب ۵/ ۷۸درصدی را به ثبت رسانده بود. ارقام درخشان بالا درخصوص خرید خارجی‌ها در حالی است که مجموع فروش مسکن در ترکیه وضعیت کمتر مطلوبی دارد. در ماه سپتامبر (شهریور/ مهر)، مجموع فروش خانه در این کشور با کاهش سالانه ۹/ ۶ درصدی به سطح ۱۳۶ هزار و ۷۴۴ واحد رسید، رقمی که در سپتامبر ۲۰۱۹ در سطح ۱۴۶ هزار و ۹۰۳ واحد قرار داشت.

در مجموع سال ۲۰۱۹ تعداد معاملات فروش خانه در ترکیه رقم یک میلیون و ۳۴۸ هزار واحد را به ثبت رسانده بود. در میان شهرها، استانبول، پرجمعیت‌ترین شهر ترکیه، با ۲ هزار و ۳۷۰ واحد فروش، بیشترین سهم را در خرید خانه خارجی‌ها در ماه سپتامبر داشت (حدود ۴۵ درصد از کل این خریدها). به عقیده کارشناسان یکی از مزیت‌های استانبول این است که بساز‌وبفروش‌ها برنامه‌های پرداخت بلندمدت (تا ۵‌سال) را به خریداران پیشنهاد می‌دهند و در کنار قیمت‌های تخفیف خورده پیش‌خرید، هیچ بهره‌ای دریافت نمی‌کنند. پس از استانبول، شهر‌های آنتالیا با یک‌هزار و ۱۸ واحد (معادل ۱۹‌درصد) و آنکارا با ۳۴۸ واحد (۶ درصد) بیشترین جذابیت را برای سرمایه‌گذاران مسکن داشتند.

ایرانیان در صدر

بر اساس ملیت، اصلی‌ترین مشتریان خانه ماه سپتامبر ترکیه، ایرانی‌ها با خرید ۹۰۸واحد بودند، سهمی بیش از ۱۷درصدی از مشتریان خارجی مسکن ترکیه. پس از هموطنان، عراقی‌ها با خرید ۸۲۶ واحد و روس‌ها با ۴۴۸ واحد در رده‌های بعدی قرار دارند. البته اشتیاق ایرانیان به خرید خانه در ترکیه اختصاص به ماه سپتامبر ندارد بلکه از ابتدای سال ۲۰۲۰ این روند ادامه داشته است. بین ماه‌های ژانویه تا سپتامبر ایرانی‌ها حدود ۴‌هزار و ۷۱۶ ملک در ترکیه خریدند.

عراقی‌ها با ۴ هزار و ۱۶۵، روس‌ها با یک‌هزار و ۸۹۵، افغانستانی‌ها با یک‌هزار و ۲۷۷ و آذربایجانی‌ها با ۷۱۱ واحد، دیگر مشتریان اصلی مسکن ترکیه در این دوره ۹ماهه بوده‌اند. فاروق اقبال از شرکت سرمایه‌گذاری املاک «نویتا اینترنشنال» در این‌خصوص می‌گوید: «ترکیه برای ایرانی‌ها مهم و مکانی امن برای دارایی‌هایشان است. آن‌ها همچنین از لحاظ فرهنگی به کشور ما احساس نزدیکی می‌کنند.»

چرایی جاذبه مسکن ترکیه

نتایج مطالعه شرکت «ریموت ونچرز»، یک شرکت بین‌المللی سرمایه‌گذاری مسکن مستقر در آمریکا، روی ۲۰۰ کشور جهان نشان می‌دهد که ۲۵ کشور دارای بازار مسکن بسیار جذاب برای سرمایه‌گذاری هستند. در میان این کشورها، ترکیه در جایگاه ۱۴ قرار دارد.

متیو کمپبل، بنیان‌گذار و مدیرعامل این شرکت درخصوص بازار مسکن ترکیه می‌گوید: «جایگاه ترکیه بسیار خوب است چراکه تمام ویژگی‌های مطلوبی که ما به دنبال جذابیت بازار مسکن هستیم را داراست. اقتصاد بزرگ، شهر‌هایی در کلاس جهانی با سواحل زیبا، ویزای شایسته و فرصت‌های اقامت، فرهنگ و تاریخ غنی، ساختار جمعیتی پویا، گردشگری باثبات، هزینه‌های زندگی پایین و ... از عوامل جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترکیه به‌حساب می‌آیند.» به‌طور خلاصه برخی از عوامل دیگری که صاحب‌نظران درخصوص جذابیت مسکن ترکیه برای سرمایه‌گذاری عنوان می‌کنند به شرح زیر است.

قیمت‌های ارزان

در آغاز قرن جدید میلادی، ترکیه برنامه‌های قابل‌توجهی برای احیای بازار املاک و مستغلات خود به‌اجرا درآورد. بانک‌ها شروع به اعطای وام به شرکت‌های ساخت‌وساز برای ساخت مسکن جدید کردند و در مقابل وام‌های مسکن برای خریداران در نظر گرفته شد. از طرفی در‌های بازار مسکن این کشور به روی خارجی‌ها گشوده شد. هدف از این طرح‌ها، تبدیل بازار مسکن ترکیه به یک صنعت میلیارد دلاری بود. هر‌چند این هدف به‌خوبی محقق شد، اما نتیجه مطلوب‌تر آن وفور عرضه مسکن و پایین نگه‌داشته‌شدن قیمت‌ها بود.

سِلمان اوزگون، رئیس شرکت ساخت‌وساز «هلمان‌یاپی» در این‌خصوص مدعی می‌شود خارجی‌ها برای خرید خانه در کشور‌هایی همچون پرتغال و اسپانیا باید حدود ۴۰۰هزار یورو (۴۴۰ هزار دلار) هزینه کنند در حالی که با ۱۲۰ هزار یورو می‌توانند در استانبول صاحب خانه شوند. به عقیده صاحب‌نظران یکی دیگر از عواملی که منجر به رقابتی‌شدن قیمت مسکن در ترکیه شده، کاهش ارزش لیر در برابر سایر ارز‌ها است که نتیجه آن ارزان‌شدن قیمت‌های داخلی این کشور ا‌زجمله قیمت مسکن است. معافیت‌های مالیاتی و تخفیف عوارض از دیگر راهکار‌های دولت ترکیه برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی مسکن است.

فهرست طولانی فایل‌های فروش

فراوانی املاک در بسیاری از مناطق در حالی‌که قیمت‌ها را پایین نگه داشته، مزیتی دیگر نیز برای خریداران ایجاد کرده و آن هم تنوع بیشتر برای انتخاب است. امروز خانه‌های کلیدخورده بسیاری در بازار برای فروش وجود دارد، اما سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند پول خود را در برنامه‌های پیش‌خرید یا خانه‌های نوساز سرمایه‌گذاری کنند.

ارتباط بین‌المللی

ترکیه میلیارد‌ها دلار در تحول زیرساخت‌های حمل ونقلی خود هزینه کرده است. از این جمله می‌توان به پروژه‌های بنادر نظیر تفرجگاه ساحلی کونیالتی در منطقه آنتالیا و ساخت بنادر کشتی‌های تفریحی برای جذب گردشگران خارجی اشاره کرد. البته شاید برجسته‌ترین سرمایه‌گذاری ترکیه، فرودگاه جدید استانبول باشد. این فرودگاه که در شمال‌غربی بخش اروپایی واقع است، زمانی که در سال ۲۰۲۷ کامل شود، بزرگ‌ترین قطب هوایی جهان خواهد بود که سالانه میزبان ۱۵۰‌میلیون نفر مسافر است. همچنین با برخورداری از قابل‌توجه‌ترین ناحیه بدون‌عوارض، شرکت‌های باربری می‌توانند میلیون‌ها تن بسته را هر هفته جابه‌جا کنند، بنابراین سفر گردشگران خارجی در تمام طول سال به سهولت انجام خواهد گرفت.

صنعت گردشگری

ترکیه در فهرست ۱۰ کشور پر‌گردشگر جهان قرار دارد. با این حال ترکیه‌ای‌ها به این جایگاه بسنده نکرده‌اند و درصدد قرار گرفتن در میان ۳ کشور برتر هستند. این شرایط، اتفاق‌خوبی برای سرمایه‌گذارانی است که با هدف کسب درآمد استیجاری خانه می‌خرند. مجموعه‌ای به‌هم پیوسته از پروازها، تور‌ها و جاذبه‌های گردشگری در کنار طیف گسترده‌ای از مراکز خرید و رستوران‌ها به‌تنوع زندگی گردشگران می‌افزاید؛ بنابراین بسیاری از سرمایه‌گذاران مسکن علاوه برای داشتن خانه‌ای برای تعطیلات می‌توانند در ایام دیگر سال آن را اجاره دهند و از درآمد آن بهره‌مند شوند.

فرآیند خرید

با بررسی بسیاری از کشور‌ها د‌رمی‌یابیم که پروسه، وقفه، بوروکراسی و موانع طولانی و متعددی بر سر راه خرید مسکن وجود دارد. اما دولت ترکیه سعی کرده است پروسه‌ای سریع و آسان با حداقل هزینه و کاغذبازی برای خریداران فراهم سازد. اگر مبلغ شما آماده باشد، در کمتر از سه هفته سند و کلید خانه در دستان شما است. هر‌کسی می‌تواند در ترکیه خانه بخرد، چرا‌که تنها برای شهروندان پنج کشور محدودیت وجود دارد، آن‌هم به خاطر تلافی محدودیت‌هایی که آن‌ها کشور‌ها اعمال کردند. از لحاظ اندازه نیز خارجی‌ها می‌توانند بدون دریافت هیچ‌گونه مجوزی، تا ۳۳‌هزار هکتار ملک خریداری کنند.

دریافت حق شهروندی

با سرمایه‌گذاری بیش از ۲۵۰‌هزار دلار، شما می‌توانید روی شهروندی در ترکیه حساب کنید. این سرمایه‌گذاری، شما، همسر و فرزندانتان را واجد شرایط درخواست حق شهروندی و برخورداری از حقوق کامل زندگی و کار در ترکیه می‌کند. تنها بند الزام‌آور این است که شما باید حداقل ۳سال ملک خریداری‌شده را نگه دارید و یک کارشناس مستقل آن را ارزش‌گذاری کرده باشد.