تقاضای پنهان برای خانه‌های ۳۰ متری در تهران

تولید سوئیت‌های کوچک برای خانوارهای تک نفره یا کم‌بضاعت سال‌هاست که در بسیاری از شهرهای جهان از جمله لندن، پاریس، تورنتو، هنگ کنگ و نیویورک انجام می‌شود اما با وجود کوچک شدن بعد خانوار در ایران، تامین تقاضای واقعی مسکن در کلانشهرها مغفول مانده است. یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که اگر نیاز بازار مسکن در بخش کوچک متراژ پاسخ داده نشود به شکل حاشیه‌نشینی خود را نشان خواهد داد.

به گزارش ایسنا، خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع بیشترین تقاضا را در تهران دارد. رتبه‌های بعدی به ترتیب از آن واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر، ۷۰ تا ۸۰ متر و ۴۰ تا ۵۰ متر است. خانه‌های کمتراز ۴۰ متر نیز با وجود محدودیت قوانین و مقررات برای احداث آنها ۳.۸ درصد نیاز بازار را شامل می‌شود. بررسی‌ها ازعلت اقبال شهروندان به واحدهای کوچک نشان می‌دهد در عین حال که کیفیت برای متقاضیان مهم است، محدودیت نقدینگی مانع دستیابی آنها به واحدهای بزرگ متراژ می‌شود. افرادی که توانایی تامین هزینه خانه‌های کوچک متراژ را ندارند مجبور به مهاجرت می‌شوند. یک کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید که نباید اقشار پایین را از زندگی در کلانشهرها محروم کرد و تولید آپارتمان و سوئیت‌های کوچک برای این قشر در تهران مغفول مانده است.

انحراف برداشت از عدم تناسب قیمت هر متر مربع خانه‌های کوچک با بزرگ متراژها و هم‌چنین انتظار از خانه آرمانی باعث شده تا سیاست‌گذاران شهری در قوانین خود مانع از تولید آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر مربع شوند. معمولا قیمت هر متر مربع مسکن کوچک متراژ، بیشتر از قیمت واحدهای بزرگ است. علت این موضوع به فشار تقاضا در شرایط کمبود عرضه مربوط می‌شود. از سوی دیگر بالا نگه داشتن سطح کیفی انتظارات به مقاومت در برابر یک واقعیت منجر شده است. بعد خانوار در کلانشهرها کاهش یافته و به ۳.۳ رسیده است؛ کارشناسان معتقدند باید این واقعیت پذیرفته شود.

برنامه دولت و شهرداری برای احداث خانه‌های کوچک

مردادماه سال جاری بود که سخنگوی دولت از احداث خانه‌های کوچک متراژ برای مردم شهر تهران خبر داد. او گفت: «با بحث رئیس جمهور، شهرداری‌های کلانشهر و در پیشگام آنها حناچی در جلسه مسکن اعلام کرد که خانه‌های کوچک برای افراد به خصوص افرادی که تازه ازدواج کرده‌اند ایجاد می‌شود. »

در روزهای اخیر نیز ساخت خانه‌های ۳۰ متری توسط شهرداری برای اجاره و فروش، پیشنهادی است که این روزها زمزمه آن شنیده می‌شود؛ هرچند اجرای این طرح منوط به تغییراتی در ضوابط طرح تفصیلی است و تصمیم‌گیری درخصوص آن به نتایج آسیب‌شناسی مربوط می‌شود که یکی از دانشگاه‌های تهران در حال بررسی آن است.

از جمله مزایای خانه‌های کوچک متراژ می‌توان به پایین آمدن قیمت فروش و اجاره و کاهش مصرف انرژی اشاره کرد. با این حال مخالفان احداث این نوع واحدها می‌گویند نباید سکونت در مسکن کوچک نباید به عنوان رویه و سبک زندگی قرار گیرد. از سوی دیگر اما موافقان می‌گویند متقاضیان مسکن طیف‌های متنوعی از جمله خانوارهای تک نفره را شامل می‌شود که نباید در نوسانات بازار مسکن نادیده گرفته شوند.

کلانشهرهای بزرگ دنیا به سمت کوچک‌سازی رفته‌اند

مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن به ایسنا گفت: در سال‌های اخیر قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ به طور مستمر در حال افزایش بوده و در بسیاری از موارد خارج از توان خانوار شده است. مباحثی همچون کوچک‌سازی در چنین شرایطی مطرح می‌شود. اگر قیمت ساخت، ارزان بود و خانوارها امکان تهیه مسکن را داشتند شاید اصلا کوچک سازی مطرح نمی‌شد. مساله این است که همه شهرهای بزرگ جهان به سمت صنعتی‌سازی و آپارتمان‌های کوچک رفته‌اند و این پدیده مخصوص تهران نیست. حتی در توکیو واحدهای کپسولی رواج یافته که کمتر از ۳۰ متر مربع است و امکاناتی مثل تخت، یخچال و تلویزیون دارد. در لندن، پاریس، تورنتو، هنگ کنگ، نیویورک و اکثر شهرهای بزرگ دنیا احداث واحدهای کوچک متراژ در دستور کار است و مطلوبیت خود را برای جامعه هدف دارد.

وی با اشاره به بعد ۳.۳ برای هر خانوار شهری مطابق سرشماری سال ۱۳۹۵ گفت: آمار متوسط، واقعیت تنوع را در طیف خانوارها پنهان می‌کند. انواع مختلف متقاضیان مسکن وجود دارد که بخشی از آنها دانشجویان هستند که توان سکونت در واحدهای متوسط و بزرگ متراژ را ندارند. این افراد معمولا سوئیت‌های کوچک تهیه می‌کنند و حتی در بسیاری از کشورها چند دانشجو در یک سوئیت کوچک زندگی می‌کنند. خانوارهای تک نفره نیز در وجود دارند که واحدهای کوچک می‌تواند بخشی از تقاضا در این اقشار را پاسخ بدهد.

تعداد اتاق‌ها افزایش یافته است

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که در سال‌های اخیر نسبت به دهه‌های قبل، تعداد اتاق‌های در اختیار خانوارها به طور تدریجی افزایش یافته است، خاطرنشان کرد: از گذشته خانه متعارف یک خانوار شهری در تهران، کوچک بود که با وجود تعداد زیاد فرزندان، شامل یک اتاق یا نهایتا دو اتاق می‌شد. به تدریج تعداد اتاقی که در اختیار فرد یا خانوار قرار گرفت افزایش پیدا کرد و حتی در شرایط فعلی این روند رو به کاهش نیست. اما در عین حال بخشی از متقاضیان که به تهیه مسکن نیستند باید مورد لحاظ برنامه‌ریزان قرار گیرند. اگر این افراد بدون مسکن بمانند مجبورند به حاشیه شهرها بروند و از امکان زندگی در شهرهای بزرگ محروم می‌شوند. بنابراین بهتر است به این تقاضا به نحو درستی پاسخ داده شود.

سلطان محمدی اظهار کرد: کمبود خانه‌های کوچک متراژ با کیفیت به شدت در شهر تهران احساس می‌شود. علت این نیست که متقاضی نبوده یا سازندگان نخواستند یا سیاست دولت به این سمت نبوده است. بلکه دلیل اصلی آن است که مقررات ساخت در تهران اجازه چنین توسعه‌ای را نمی‌دهد. ما در زمین‌های بزرگ نمی‌توانیم واحدهای کوچک بسازیم. در زمین‌های کوچک هم امکان احداث پارکینگ وجود ندارد که جزو الزامات قانونی است.

یکی دیگر از محدودیت‌های قوانین شهری در تهران این است که آشپزخانه حتما باید پنجره به بیرون و نور کامل داشته باشد که به اعتقاد من باید این شرط حذف شود. امروزه در برج‌های مسکونی کشورهای توسعه‌یافته آشپزخانه لزوما به بیرون راه ندارد.

یکی دیگر از موارد که البته به عطش استفاده از خودرو شخصی در تهران مربوط می‌شود الزام برای ایجاد پارکینگ است. در دنیا الگوی فرهنگی را به سمت استفاده از دوچرخه و وسایل نقلیه عمومی تغییر داده‌اند. در شهرهای بزرگ هزینه نگهداری پارکینگ ۲۰ تا ۲۵ دلار است که اقشار متوسط و پایین قادر به پرداخت آن نیستند و به همین دلیل از پارکینگ‌های عمومی استفاده می‌کنند.