آیا مشکل مسکن در آستانه حل شدن است؟

ناصر زاکری؛ یکی از بارزترین ابعاد بحران مسکن در کشورمان در سال‌های گذشته، کمبود عرضه واحدهای مسکونی بوده است. در طول سالیان طولانی همواره تعداد واحدهای مسکونی کل کشور به طرز محسوسی از تعداد کل خانوارها کمتر بود. به همین دلیل همواره در برنامه‌های عمرانی کشور تعداد واحدهای مسکونی جدید که باید در طول سال‌های برنامه ساخته می‌شدند، به عنوان یکی از اهداف مهم کمی مورد توجه قرار گرفته است.

در دوران فعالیت دولت‌های نهم و دهم، اهمیت و وزن این شاخص کمی بیشتر و به عنوان تنها هدف در بخش مسکن مطرح شده است. وزیر راه و شهرسازی اخیرا با استناد به آمار تعداد واحدهای مسکونی کشور به نکته‌ای اشاره کرده است که جای تامل دارد. وی گفته است: «برای اولین بار پس از 60 سال به ازای 21‌میلیون و200‌هزار خانوار شهری و روستایی، 21‌میلیون و 600‌هزار واحد مسکونی وجود دارد که 400‌هزار واحد اضافه است و به این معناست که برخی چندین خانه دارند و برخی از داشتن حتی یک خانه نیز محروم هستند و باید فکری به حال این قضیه کرد.» (ایسنا، 18 شهریور 91)

اینکه در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانوارهای کل کشور است، نکته مثبتی است. اما الزاما به معنی برداشته‌شدن قدم مهمی در مسیر حل بحران مسکن نیست. به عبارت دیگر نباید هدف و برنامه بخش مسکن را در افزایش صرف تعداد واحدهای مسکونی خلاصه کرد. در واقع متولیان بخش مسکن در طول سالیان اخیر تلاش خود را باید صرف بهبود شاخص‌های دیگری علاوه بر تعداد واحدهای مسکونی می‌کردند که ظاهرا چنین اتفاقی نیفتاده است. در اینجا به چند شاخص مهم اشاره می‌کنم:

1 – عمر مفید ساختمان‌های مسکونی در حال حاضر بسیاری از ساختمان‌های موجود در کشورمان به دلیل رعایت نکردن اصول فنی ساخت‌وساز و استفاده از مصالح نامناسب و در عین حال نظارت ناکارآمد و ناکافی،کیفیت بسیار پایین و در نتیجه عمر مفید کمی دارند. این به معنی بالا بودن هزینه استهلاک سالانه ساختمان است که بر دوش افراد جامعه سنگینی می‌کند. بهبود کیفیت ساخت‌وساز و افزایش درجه کارآمدی سیستم‌های نظارتی می‌تواند عمر مفید ساختمان‌ها را افزایش دهد. یکی از مهم‌ترین وظایف متولیان بخش مسکن کشور تلاش برای افزایش این شاخص است. زیرا در غیر این صورت، هر سال بخشی قابل توجه از ساخت‌وساز سالانه باید صرف جایگزینی ساختمان‌های مستهلک‌شده که جزو بافت فرسوده درآمده‌اند، شود. در طول چند سال گذشته تلاش متولیان بخش مسکن نه تنها در مسیر بهبود این شاخص متمرکز نشده، بلکه با افزودن به حجم ساخت‌وساز به‌ویژه طرح شعار و هدف مسکن ارزان‌قیمت، حجم عظیمی از بناهایی را به مجموعه ساختمان‌های مسکونی افزوده‌اند که سرعت استهلاک بالایی را دارند و به این ترتیب مشکل امروز به گونه‌ای به فردا منتقل شده است.

2 –طول سالیان گذشته متوسط مساحت مورد تقاضا از طرف خریداران و متقاضیان مسکن به طور جدی کاهش یافته است. بدیهی است در مراحل اولیه توسعه و با افزایش‌ درصد جمعیت شهرنشین در یک کشور در حال توسعه، متوسط مساحت واحدهای مسکونی رو به کاهش بگذارد. اما آنچه در جامعه ما اتفاق افتاده، کاهشی از این نوع نیست. بلکه خریداران مسکن تلاش کرده‌اند با صرف نظر از خواسته‌ها و نیاز منطقی خود به سطحی از حداقل‌ها رضایت دهند. تامین مسکن با این متراژ حداقل، آثار منفی فرهنگی و اجتماعی ویرانگری در جامعه خواهد گذاشت. کاهش متوسط مساحت واحدهای مسکونی یک انتخاب در مسیر مصرف عقلایی و افزایش کارآمدی در جامعه نبوده، بلکه نتیجه یک اضطرار و اجبار بوده است. اگر در این عرصه بخواهیم شاخصی برای سنجش موفقیت متولیان بخش مسکن در حل بحران مطرح کنیم، باید به افزایش تدریجی و آرام متوسط مساحت واحدهای مسکونی خریداری‌شده اشاره کنیم. متاسفانه این شاخص در مسیر منفی حرکت کرده و می‌کند.

3 – مشکلی که وزیر هم در سخنان خود به آن اشاره کرده‌ است، نحوه تملک واحدهای مسکونی است. در حال حاضر بخش مهم و قابل توجهی از جمعیت به‌ویژه در کلانشهر‌ها، مستاجر هستند. این افراد ماهانه بخش مهمی از درآمد خود را به اجاره مسکن اختصاص می‌دهند. متولیان بخش مسکن در طول سالیان گذشته برای تثبیت اجاره‌بهای مسکن تلاش کرده‌اند که البته جلو رشد آن گرفته نشده است. اگر بخواهیم در این عرصه شاخصی کمی به عنوان هدف برای بخش مسکن مطرح کنیم، باید به کاهش تدریجی تقاضای مسکن اجاره‌ای توجه کنیم. متولیان بخش مسکن باید تلاش می‌کردند تا بخشی رو‌به‌فزونی از جمعیت عظیم مستاجران به خریداران مسکن مبدل شوند و به جای پرداخت اجاره‌بهای ماهانه، اقساط مسکن خریداری‌شده را بپردازند. نسبت مانده تسهیلات بخش مسکن به ارزش روز کل واحدهای مسکونی کشور می‌تواند شاخص خوبی برای سنجش موفقیت در این میدان باشد. این شاخص هم حرکت مطلوبی در طول سالیان گذشته نداشته است.

4 - یکی از چالش‌های فکری خانواده‌ها در جامعه مدرن امروزی وضعیت فرزندان‌شان به‌عنوان متقاضیان بالقوه مسکن در سال‌های آینده است. ارایه برنامه‌ای منسجم در این عرصه که حساب‌های پس‌انداز ویژه نوجوانان را البته بر اساس آمار و ارقام معقول و سازگار با واقعیت‌ها، در بر می‌گیرد، می‌تواند نوید‌بخش آینده‌ای روشن برای این گروه باشد و آرامش‌ خاطر را برای والدین و فرزندان هدیه کند. بدون اغراق باید گفت در طول سالیان گذشته تغییری که در این عرصه اتفاق افتاده، این بوده است که والدین از سر اجبار و اضطرار این مهم را فراموش کرده‌اند، زیرا اندیشیدن به آن منتهی به پیری زودرس می‌شود! آنها به حدی در حل مسایل امروزشان مانده‌اند که حتی به مسایل فردای خود نمی‌اندیشند چه رسد به مسایل فردای فرزندان!

5 – یکی از مهم‌ترین دشواری‌ها در بخش مسکن کشور ما، سهم بالای تقاضای سفته‌بازانه برای زمین و مسکن است. متولیان بخش مسکن باید برنامه‌ای سنجیده و عالمانه برای کاهش سهم تقاضای سفته‌بازانه تدوین و ارایه کنند. طی این سال اتفاق مثبتی در این عرصه هم نیفتاده است. با کنار هم گذاشتن این موارد، می‌توان چنین جمع‌بندی کرد که افزایش تعداد واحدهای مسکونی به‌تنهایی نمی‌تواند موجب دلخوشی برای حل بحران مسکن و کاهش ابعاد مشکلات باشد. متولیان بخش مسکن باید بگویند در عرصه‌هایی که به آن اشاره کردم، چه گام‌های مثبتی برداشته‌اند و چه مقدار در مسیر مطلوب حرکت کرده‌اند.