نسخه اروپایی برای نجات بازار مسکن ایران
کشورهای اروپایی همچون فرانسه، هلند و آلمان برای مقابله با بحران مسکن از ابزار سهگانه زمین، تامین مالی و نظام مالیاتی استفاده میکنند
در مواجهه با بحران مسکن، دولتها سیاستها و رویکردهای گوناگونی را برای تسهیل دسترسی شهروندان به مسکن اتخاذ کردهاند. در این میان، توسعه «مسکن اجارهای حمایتی» بهعنوان یکی از راهکارهای کلیدی مطرح شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، در این الگو، دولتها به جای مداخله مستقیم در ساختوساز، نقش تسهیلگر را ایفا میکنند؛ آنان با بهرهگیری از ابزارهایی چون واگذاری زمین، اعطای تسهیلات ارزانقیمت، ارائه تضمینهای مالی، معافیتهای مالیاتی و پرداخت یارانههای ساخت، بخش خصوصی، تعاونیها و تشکلهای غیرانتفاعی را به احداث و اداره واحدهای مسکونی اجارهای با قیمتهای منصفانه ترغیب میسازند.
تجارب بینالمللی گویای آن است که توسعه مسکن اجارهای حمایتی، علاوه بر تامین سرپناه برای دهکهای پایین و متوسط جامعه، نقشی موثر در ثباتبخشی به بازار مسکن، کاهش تب تقاضا در بازار خرید و تعدیل نرخ اجارهبها ایفا میکند. از همین رو، شمار زیادی از کشورهای عضو OECD، از جمله فرانسه، هلند، اتریش، آلمان و دانمارک، در دهههای گذشته برنامههای جامع و گستردهای را برای توسعه این بخش به مرحله اجرا درآوردهاند.
براساس گزارشی از OECD، بحران مسکن در کشورهای عضو این سازمان جدی است؛ بهطور میانگین، نزدیک به ۱۵ درصد از مستاجران و ۱۰ درصد از خانوارهای دارای وام مسکن، بیش از ۴۰ درصد از درآمد قابلتصرف خود را به هزینههای مسکن اختصاص میدهند.
در حال حاضر، بخش مسکن حمایتی حدود ۲۸ میلیون واحد مسکونی را در کشورهای OECD و اتحادیه اروپا شامل میشود که بهطور متوسط معادل ۶ تا ۷ درصد از کل موجودی مسکن است. در برخی کشورها مانند هلند، دانمارک و اتریش، سهم مسکن حمایتی بیش از ۲۰ درصد است.
یکی از کلیدیترین ارکان سیاستهای مسکن حمایتی و استیجاری در کشورهای عضو سازمان همکاریهای اقتصادی و توسعه، بهرهگیری همزمان از ابزارهای سهگانه «زمین»، «تامین مالی» و «نظام مالیاتی» است.
در گام نخست، «سیاستهای مرتبط با زمین» بهعنوان محوری اساسی مورد توجه قرار میگیرد. این سیاستها مواردی همچون واگذاری زمینهای دولتی یا عمومی با قیمتهای حمایتی و پایین، اجاره بلندمدت زمین، یا اختصاص زمینهای شهری به پروژههای مسکن حمایتی را در برمیگیرد.
در گام دوم، موضوع «تامین مالی ترجیحی» مطرح میشود که از طریق اعطای وامهای کمبهره یا بلندمدت توسط بانکهای توسعهای و نهادهای عمومی محقق میشود.
در گام سوم، «مشوقهای مالیاتی» بهعنوان ابزاری اثرگذار، نقشی بسزا در جذب سرمایههای بخش خصوصی ایفا میکند. این مشوقها شامل معافیت یا کاهش مالیات برای ساخت مسکن اجارهای مقرونبهصرفه، تخفیف در مالیات بر درآمد حاصل از اجاره، یا اعمال معافیتهای موقت برای پروژههای مسکن حمایتی است.
بر اساس رویکرد بانک سرمایهگذاری اروپا، توسعه مسکن حمایتی نیازمند بهکارگیری طیف متنوعی از ابزارها همچون وامهای ترجیحی، صندوقهای گردشی، کمکهای بلاعوض و ضمانتهای دولتی است تا ریسک سرمایهگذاری کاهش یابد و انگیزه مشارکت برای بخش خصوصی فراهم شود.
بر اساس گزارش بانک مسکن نروژ، تامین مالی مسکن حمایتی و مقرونبهصرفه در این کشور عمدتا بر مشارکت نظاممند دولت مرکزی و شهرداریها استوار است. در این ساختار، دو ابزار کلیدی نقشآفرینی میکنند: اعطای وامهای یارانهای دولتی و واگذاری یا اجاره بلندمدت زمینهای متعلق به شهرداریها.
همزمان، شهرداریها با واگذاری زمینهای تحت مالکیت خود، بار مالی اولیه ساخت را کاهش میدهند و سازندگان را متعهد میسازند در ازای برخورداری از تسهیلات ترجیحی، بخشی از واحدها را با اجارهبهای تحت کنترل در اختیار خانوارهای واجد شرایط قرار دهند.
براساس گزارشی از گاردین، فرانسه یکی از گستردهترین نظامهای مسکن حمایتی در اروپا را در اختیار دارد و بیش از ۴.۵ میلیون واحد مسکن حمایتی برای خانوارهای کمدرآمد، متوسط و برخی گروههای شغلی ضروری فراهم کرده است.
بر اساس قانونی که از سال ۲۰۰۰ به اجرا درآمد، شهرداریهای شهری موظفاند حداقل ۲۵ درصد از موجودی مسکن خود را به مسکن حمایتی اختصاص دهند و در صورت عدم تحقق این سهم، مشمول جریمه میشوند. نتیجه این سیاست، ساخت حدود ۱.۸ میلیون واحد مسکن حمایتی جدید بین سالهای ۲۰۰۱ تا ۲۰۱۹ بوده است.
در کنار این تسهیلات، دولت مرکزی و دولتهای محلی نیز از طریق پرداخت یارانههای مستقیم و اعطای معافیتهای مالیاتی از توسعه مسکن حمایتی حمایت میکنند.
در مجموع، اتکای همزمان به وامهای ارزانقیمت، حمایتهای مالیاتی و بودجهای دولت، مشارکت کارفرمایان و سرمایهگذاری مجدد درآمدهای حاصل از اجاره، موجب شده است نظام مسکن حمایتی فرانسه بتواند واحدهای استیجاری را با اجارهبهایی پایینتر از نرخ بازار عرضه و در عین حال پایداری مالی خود را حفظ کند.
