شهرهای داغ بازار مسکن ۱۴۰۰

بررسی رالی تهران و10 شهر بزرگ در تورم ملکی، منجر به شناسایی جغرافیای داغ مسکن در سال 1400 شد.

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در ارتباط با تازه‌‌‌‌ترین آمارهای رسمی از تغییرات قیمت مسکن در شهرهای کشور و مقایسه آن با تورم ملکی تهران نشان می‌دهد، پاییز پارسال، سرعت رشد قیمت مسکن در 10 شهر بزرگ کشور، شامل شهرهای تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، نه تنها به میزان محسوس از تهران بیشتر شد بلکه شکاف تورمی این شهرها با تورم مسکن کل کشور نیز افزایش یافت. آخرین آمارهای رسمی در این‌باره نشان می‌دهد شکاف تورم ملکی تهران و 10 شهر بزرگ کشور، به بیشترین حد خود طی دست‌‌‌‌کم 5 سال اخیر رسیده است.

این در حالی است که این وضعیت در مورد کشور نیز صادق است و آخرین آمارهای رسمی نشان‌دهنده آن است که گسل تورم ملکی کشور با تورم ملکی 10 شهر بزرگ، به طور بی‌‌‌‌سابقه‌‌‌‌ای در 5 سال اخیر عمیق‌‌‌‌تر شده است. در هر دو مورد، سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن تهران و کل کشور بوده است. روندی که در سال‌های ابتدایی جهش قیمت مسکن، در دوره اخیر یعنی سال‌های 97 و 98 معکوس بود. یعنی در این سال‌ها سرعت رشد قیمت مسکن هم در تهران و هم در کل کشور بیشتر از سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی در این 10 شهر بزرگ بود. پاییز سال گذشته، بر اساس تازه‌‌‌‌ترین آمارهای اعلام شده از تحولات ملکی شهرهای کشور، تورم ملکی در 10 شهر بزرگ کشور شامل شهرهای تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، معادل 5/ 3 برابر تورم ملکی پایتخت بود. به این معنا که متوسط قیمت مسکن در این شهرها در سه‌ماهه سوم سال 1400، معادل 5/ 3 برابر سریع‌تر از میانگین قیمت مسکن در تهران رشد کرد.این در حالی است که در سال‌های اول جهش اخیر قیمت مسکن، همواره سرعت رشد قیمت مسکن پایتخت از تورم ملکی این شهرها بیشتر بود.

محاسبات نشان می‌دهد همچنین شکاف تورمی میان این 10 شهر و کل کشور به بیشترین میزان خود در 5 سال اخیر رسیده است. تورم مسکن در این 10 شهر، در پاییز سال گذشته 8/ 1 برابر تورم مسکن کشوری بوده است. آمارها و برآوردها همچنین نشان می‌دهد در سال‌های ابتدایی جهش اخیر قیمت مسکن، همواره سرعت رشد قیمت مسکن در کشور بیش از سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ بوده است. این وضعیت هم‌‌‌‌اکنون معکوس شده است و بر اساس آخرین آمارهای رسمی، قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ با سرعت بیشتر نسبت به قیمت مسکن کشور و تهران رشد کرده است. این در حالی است که شکاف بین تورم ملکی در این 10 شهر با تورم ملکی تهران و کشور نیز افزایش یافته است.

بررسی‌‌‌‌ها همچنین نشان‌دهنده احیای نسبت متعارف قیمت بین تهران و سایر شهرهای کشور است. آمارها وبرآوردهای صورت گرفته حاکی است بعد از سبقت بی‌‌‌‌سابقه تورم مسکن کشور از تورم مسکن تهران در بهار 1400، در تابستان سال گذشته، نسبت متعارف 7/ 2 برابری قیمت مسکن تهران به کشور احیا شد. در پاییز نیز مطابق با آخرین آمارهای رسمی منتشر شده در این زمینه، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 7/ 2 برابر متوسط قیمت مسکن در کشور بود. این موضوع نشان‌دهنده تثبیت شرایط متعارف در رابطه قیمت مسکن تهران و کشور بعد از یک دوره به هم خوردگی نسبت متعارف است. در حالی که آخرین آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن که می‌توان با استفاده از آن برآورد آماری از نسبت قیمت مسکن تهران به کشور و روند تحولات قیمت کشوری مسکن را استخراج کرد مربوط به پاییز سال گذشته است.

بازگشت به رابطه متعارف قیمتی

بررسی‌‌‌‌ها با استناد به آخرین آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن شهرهای کشور نشان می‌دهد، این بازار در مسیر احیای رابطه متعارف قیمت بین تهران و سایر شهرها قرار گرفته است.نسبت متعارف قیمت مسکن تهران به کشور در دوره‌‌‌‌های معمول و عادی بازار مسکن، معمولا حول و حوش 7/ 2 برابر است. به این معنا که در دوره‌‌‌‌های عادی و معمول بازار مسکن، معمولا میانگین قیمت مسکن در شهر تهران حول وحوش 7/ 2 برابر متوسط قیمت مسکن در سایر شهرهاست. با شروع دوره جهش اخیر قیمت مسکن از سال 97 این نسبت به هم خورد و عددنسبت افزایش یافت .

در سال 97، در حالی که جهش قیمت مسکن در تهران آغاز شده بود اما هنوز رشد شدید قیمت به سایر شهرها سرایت نکرده بود میانگین قیمت مسکن در پایتخت به 5/ 3 برابر متوسط قیمت کشوری مسکن رسید. در سال 98، در حالی که به تدریج بازار معاملات مسکن در سایر شهرها نیز به جهش قیمت مسکن شهر تهران واکنش نشان داد و از آن اثر گرفت، با قرار گرفتن شهرها در مسیر جهش قیمت، این نسبت به 3/ 3 برابر کاهش یافت. اما از بهار 99 رابطه قیمت مسکن شهر تهران با قیمت مسکن سایر شهرها در فاز بازتنظیم قرار گرفت. در سال 99 نه تنها جهش قیمت مسکن در شهر تهران ادامه یافت بلکه جهش در سایر شهرهای کشور نیز که از سال 98 آغاز شده بود ادامه یافت و میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور با شیب محسوس افزایش یافت. تحت‌‌‌‌تاثیر این رویداد، در سال 99 و همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در فاز بازتنظیم، رابطه قیمت مسکن تهران وکشور، به 9/ 2 برابر رسید.

در بهار 1400 اما این نسبت به کمتر از حد متعارف مورد انتظار، رسید. یعنی در حالی که در شرایط عادی این نسبت به طور متعارف 7/ 2 برابر بود در بهار 1400، تحت‌تاثیر سبقت بی‌‌‌‌سابقه تورم ملکی شهرها از شهر تهران، این نسبت به کمتر از حد متعارف یعنی به 5/ 2 برابر رسید. در تابستان 1400 اما، همزمان با کاهش تب تورمی در بازار کشوری مسکن، این نسبت به سطح متعارف 7/ 2 برابری بازگشت ودر پاییز نیز همین نسبت 7/ 2 برابری، در بازار مسکن تثبیت شد. در مجموع می‌توان گفت هم‌‌‌‌اکنون نسبت قیمت مسکن تهران و سایر شهرها به سطح متعارف دوره‌‌‌‌های معمول بازار در دهه 90 بازگشته است.

عامل احیای نسبت 7/ 2 برابری

علت بازگشت قیمت مسکن تهران وسایر شهرها به رابطه متعارف قیمتی را می‌توان به جبران عقب‌‌‌‌ماندگی تورم ملکی در کشور از تورم ملکی تهران در سال گذشته، جست‌وجو کرد. در شرایطی که در سال گذشته، بعد از یک دوره جهش شدید سه ساله قیمت مسکن در شهر تهران، بازار مسکن پایتخت وارد فازپساجهش و ثبات نسبی شد و حتی در این سال سطح قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی از قیمت واقعی)کاهش یافت، تورم شدید ملکی در شهرهای کشور ادامه یافت. در 10 شهر بزرگ یاد شده شامل تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، در حالی میانگین قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل-پاییز 1399- رشد 65‌درصدی داشت که این تورم ملکی در شهر تهران 16‌درصد بود. معنای این موضوع آن است که تورم ملکی این 10 شهر بزرگ 5/ 3 برابر بیشتر از تورم ملکی تهران بوده است. در کشور نیز متوسط قیمت مسکن در این بازه زمانی-پاییز 1400 به پاییز 1399- معادل 31‌درصد رشد کرد.

روند 5 ساله تورم ملکی

بررسی‌‌‌‌ها از روند 5 ساله تورم مسکن مربوط به سال‌های مابین تابستان 1397 تا تابستان 1401، به شناسایی جغرافیای داغ ملکی در کشور، منجر شده است. شکاف بین تورم ملکی تهران و 10 شهر بزرگ یاد شده در حالی به 5/ 3 برابر (رشد 5/ 3 برابری قیمت مسکن این شهرها در مقایسه با رشد قیمت مسکن تهران در پاییز 1400)، رسیده است که در 5 سال اخیر این فاصله تورمی بی‌‌‌‌سابقه بوده است.در تابستان 97 تورم مسکن تهران 2/ 2 برابر تورم مسکن 10 شهر بزرگ یاد شده بوده است.

تورم مسکن کشور نیز 6/ 1 برابر تورم این شهرها بوده است.در تابستان 98 تورم مسکن تهران 8/ 1 برابر تورم مسکن 10 شهر بزرگ مذکور و تورم مسکن کشور 4/ 1 برابر تورم این شهرها بوده است. در این دو سال، هم تورم مسکن تهران و هم تورم مسکن کشور به طور متوسط از تورم ملکی در این 10 شهر بیشتر بوده است. اما از تابستان 99، این وضعیت معکوس شد وتورم مسکن 10 شهر یاد شده از تورم ملکی تهران وکشور سبقت گرفت.

در تابستان 99 تورم ملکی در 10 شهر بزرگ یاد شده برابر با 137‌درصد و معادل 8/ 1 برابر تورم ملکی تهران (76درصد)، و همچنین برابر با 4/ 1 برابر تورم ملکی کشور بود. در تابستان 1400 تورم ملکی در این 10 شهر به 3/ 2 برابر تورم مسکن پایتخت و 5/ 1 برابر تورم مسکن کشور رسید و در پاییز 1400 نیز این نسبت در شکل بی‌‌‌‌سابقه‌‌‌‌ای افزایش یافت. تورم مسکن شهرهای بزرگ (10 شهر نام برده شده)، در پاییز 1400 به 5/ 3 برابر تورم ملکی تهران و 8/ 1 برابر تورم ملکی کشور رسید. در بررسی آمارهای مربوط به بازار مسکن سایر استان‌‌‌‌هایی که این شهرها در آنها قرار ندارد نیز مشاهده می‌شود که سرعت رشد قیمت مسکن در آنها در سال 1400 نسبت به سال‌های قبل بیشتر بوده است. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند 4 ساله بازار مسکن شهرهای کشور در حالی نشان‌دهنده افزایش شکاف بین تورم ملکی تهران و 10 شهر بزرگ دیگر است که در عین حال تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن در سال 1401، تحولات ملکی جدید در این شهرها و نواحی حومه‌‌‌‌ای آنها را نشان می‌دهد.

در شرایطی که در پاییز سال گذشته، متوسط قیمت مسکن در 10 شهر یاد شده، شامل، تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، ارومیه، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، 57‌درصد رشد کرد این میزان در شهر تهران تنها 16‌درصد بوده است.

این موضوع دو دلیل عمده دارد اولین دلیل به تاخیر سرایت تورم ملکی و به تبع آن تاخیر در سرایت فاز ثبات و پساجهش به شهرهای بزرگ نسبت به تهران مربوط می‌شود. همان طور که آمارها و روندهای آماری نشان می‌دهد در سال‌های ابتدای دوره جهش یعنی در سال‌های 97 و 98 به دلیل آنکه جهش ابتدا از تهران شروع شد وسپس به سایر شهرها سرایت کرد، سرعت رشد قیمت مسکن در تهران بیشتر از سایر شهرها از جمله 10 شهر بزرگ یاد شده بود. اما در سال 1400 که بازار مسکن تهران وارد دوره پساجهش وثبات نسبی شد، جهش قیمتی در سایر شهرها ادامه یافت.اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد همان گونه که انتظار می‌‌‌‌رفت، سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ در تابستان امسال کاهش یافته است. تقریبا مشابه همان روندی که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران تجربه شد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌‌‌اکنون در عمده این شهرها بازار مسکن در رکود به سر می‌‌‌‌برد، خریدها به شدت کاهش یافته است و سرعت رشد قیمت نیز نسبت به سال گذشته به میزان محسوسی کاهش یافته است.سال گذشته در شهرهای حومه‌‌‌‌ای این شهرهای بزرگ نیز رشد شدید قیمت هر چند کمتر از رشد قیمت مراکز استان‌‌‌‌ها، تجربه شد وهم‌‌‌‌اکنون نیز بازار مسکن این شهرها با رکود و کاهش معاملات خرید مواجه شده است. اما سال گذشته تحت‌تاثیر رشد شدید قیمت‌ها در مراکز استان، بازار ملک این شهرهای حومه‌‌‌‌ای به‌خصوص بازار زمین آنها به یکی از مقصدهای اصلی و مهم سرمایه‌گذاران تبدیل شد. اما هم‌‌‌‌اکنون این نوع معاملات و تقاضا برای آنها نیز به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است.