دورکاری چه معنایی برای دفاتر تجاری دارد؟

‌آسمان‌خراش وان‌وندربیلت در منهتن نیویورک با رستورانی مجهز به سرآشپزی معروف، کار خود را به تازگی آغاز کرده و دومین دفتر کمپانی آمازون در ویرجینیا به یک آمفی‌تئاتر برای کنسرت در فضای باز مجهز است. ساختمان شماره‌۲۲ بیشوپسگیت در لندن به قدری دوستدار حیوانات است که مراجعان می‌توانند حیوانات خانگی خود را به پذیرش این ساختمان تحویل دهند.

به گزارش دنیای اقتصاد به نقل از Economist، یک برج شیشه‌ای نیز در لندن افتتاح شده که بر خط افق شهر تسلط دارد و به دیوار کوهنوردی و اسپا مجهز است. درحالی‌که کمپانی‌ها در تلاشند تا کارگران را به بازگشت به دفاتر تجاری ترغیب کنند، سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان روی ساختمان‌های جدید با امکانات خیره‌کننده شرط‌بندی می‌کنند. با این وجود شرایط عدم‌اطمینان بر شرکت‌ها سایه افکنده است: آیا شمار کافی از افراد به محیط کار بازخواهند گشت؟ با وجود پیشرفت در واکسیناسیون، روند بازگشت کارمندان به کندی انجام می‌شود. بنا بر آمار منتشر‌شده از سوی شرکت «فری‌اسپیس» شمار ساختمان‌هایی که در میان ۲۰ ساختمان بالای ۱۰درصد از ظرفیت آنان پر شده است، در ایالات‌متحده تنها یک ساختمان، اروپا سه ساختمان و آسیا ۱۰ ساختمان است. اکونومیست در یادداشتی به تاثیر دورکاری بر آینده دفاتر تجاری پرداخته است.

کووید-۱۹ باعث شد تقاضا برای ساختمان‌های جدید با امکانات بهتر بیشتر شود. بانک JPMorgan Chase درحالی‌که در حال ساخت دومین آسمان‌خراش بلند در منهتن برای دفتر مرکزی جدید خود است، فضای اداری خود را به‌طور کلی کاهش داده است.

بیش از نیمی از آژانس‌های شهر نیویورک مجهز به دفاتری با درجه A هستند درحالی‌که پیش از کووید تنها ۳۸ درصد از شرکت‌ها در چنین دفاتری مشغول به‌کار بودند. موضوع دیگری نیز در کنار این تحولات درحال وقوع است: حرکت شرکت‌ها به سوی محیط‌های کاری سبز. امروزه بهره‌وری انرژی و سیستم‌های فیلترینگ هوا به امری ضروری در ساختمان‌ها بدل شدند. مدیران شرکت‌ها از جمله BlackRock و Brookfield متعهد شدند که میزان انتشار کربن املاک و مستغلات خود را تا سال ۲۰۵۰ به صفر برسانند. بسیاری از بنگاه‌های املاک نیز متعهد به ساخت ساختمان‌هایی با استاندارد‌های «کربن صفر» شدند.

حرکت به سوی کیفیت بیشتر سبب خواهد شد که بسیاری از ساختمان‌های قدیمی نامطلوب به‌نظر برسند؛ همان‌طور که کار از راه دور تقاضا برای فضای کار را کاهش داده است. این خطر وجود دارد که ساختمان‌های قدیمی به دارایی‌های مسکوت‌شده مبدل شوند. بالغ بر نیمی از املاک تجاری در هنگ‌کنگ و دو سوم از این دست املاک در لندن، عمری بیش از ۲۰ سال دارند. سل گرین، بزرگ‌ترین مَلاک منهتن اذعان کرده که اجاره خانه‌های قدیمی تا ۱۰ درصد کاهش داشته است. ساختمان‌هایی که دسترسی مناسبی به فضای بیرون یا نور طبیعی ندارند و همزمان اجاره بهای خود را به میزان قابل‌توجهی پایین نمی‌آورند، در جذب مشتری به مشکل برخورده‌اند.

بسیاری از دفاتر در پی آن هستند که خود را بیش از پیش مجهز کنند. شرکت توسعه‌دهنده فاربیکس در تلاش است تا ساختمانی متعلق به دهه ۶۰ میلادی در لندن را با یک پشت‌بام جنگلی و یک استخر شیشه‌ای مجهز کند و آن را ارتقا دهد. فضا‌های قدیمی دیگر نیز به آزمایشگاه، محل تحقیق و مطالعه یا خانه مسکونی تبدیل می‌شوند. شرکت بیمه AIG نیز زمانی که به ساختمان تازه بازسازی شده در مرکز منهتن منتقل شد، ساختمان قدیمی خود که در دهه ۸۰ میلادی ساخته شده بود را به آپارتمان تبدیل کرد.

با این وجود هیچ‌یک از این وقایع، نمی‌تواند این حقیقت را بپوشاند که با افزایش کار از منزل، تقاضا برای محل کار کاهش یافته است. کمپانی‌ها نیازمند آن هستند که در باب دارایی‌های خود تجدیدنظر کنند و فضای اداری شرکت‌ها را کوچک‌تر یا خرید‌های جدید را به تعویق بیندازند.

در سطح جهان میزان فضای اداری از دست رفته در پی شیوع همه‌گیری ۱۸ درصد بیشتر از فضای از دست رفته طی بحران مالی ۲۰۰۹-۲۰۰۷ بوده است. نرخ فضای خالی در یک سال گذشته به شدت افزایش پیدا کرده و در ایالات‌متحده به ۱۸ درصد رسیده است. پیش‌بینی‌ها نیز چندان خوب نیست و بنا بر آمار موسسه مطالعاتی مودیز، تقریبا از هر ۵ دفتر در آمریکا، یک دفتر در سال ۲۰۲۲ خالی خواهد بود. اجاره‌بها نیز در پی این تحولات پایین خواهد آمد و ایالات‌متحده به‌طور کلی کاهشی ۵/ ۷ درصدی را در نرخ اجاره‌بها تجربه خواهد کرد، گرچه در شهری، چون سانفرانسیسکو، این کاهش تا ۱۵ درصد نیز خواهد بود.

تعدادی از عوامل پیچیده، سبب کدر‌شدن تصویری که از این بازار وجود دارد، شده است. بسته‌های محرک اقتصادی ممکن است که افزایش التهابات را در این بازار به تعویق اندازد. هیچ‌کس نمی‌داند چه تعداد کارگر و برای چند روز در هفته در خانه خواهند ماند. در بیشتر موارد، سرمایه‌گذاران از معاملات سریع پرهیز می‌کنند؛ خریداران نسبت به پرداخت پیش‌پرداخت‌های زیاد محتاطند و فروشندگان نیز تمایلی به ضرر‌کردن ندارند. همه این عوامل دست به دست هم می‌دهند تا حجم فروش املاک کاهش یابد و قیمت‌ها غیرقابل‌قبول شوند.

یکی از راه‌هایی که در برابر این عدم‌اطمینان قرار می‌گیرد، بررسی ابزار‌ها و اقدامات آینده‌نگرانه است. آمار و ارقام نشان می‌دهد که کووید-۱۹ بر املاک اداری ضربه‌ای کاری وارد کرده است.

قیمت‌های سهام تراست سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات که برای سرمایه‌گذاری در دفاتر اداری اختصاص می‌یابد بالغ بر ۱۳ درصد کمتر از سطحی است که در ابتدای سال ۲۰۲۰ ثبت شده بود. بانک‌های مرکزی در حالت آماده‌باش قرار گرفتند.

اتکا به دفاتر و املاک تجاری برای تامین مالی بدهی‌ها به آن معناست که رکود اقتصادی می‌تواند بر سراسر سیستم مالی اثرگذار باشد. اکنون بانک‌ها با مشکلات زیادی روبه‌رو هستند. سهام وام‌هایی که از سوی بانک‌های آمریکایی به این بخش پرداخت شده بیش از ۲ تریلیون دلار است که به عبارت دیگر مساوی با یک‌پنجم از کل وام‌های آنان است.

در آخرین ارزیابی «ثبات مالی» صورت گرفته، بانک مرکزی اروپا هشدار داد که اقدامات موقتی می‌توانند روی مشکلات عمیق‌تر حباب اندازند و ارزیابی‌ها را دچار خطا سازند.

سرنوشت املاک تجاری می‌تواند بر نرخ سایر خانه‌های خالی اثر بگذارد. موسسه فیچ نیز برآورد کرده است که اگر کارمندان سه روز در هفته را در خانه‌های خود کار کنند، ارزش دفاتر در آمریکا به نصف خواهد رسید. با توجه به ذات بلندمدت بازار دارایی و سرمایه، احتمالا تا چندین سال آثاری که همه‌گیری بر بازار داشته است قابل سنجش نباشد، اما زمانی که آن را در معادلات خود وارد می‌کنید، این آثار شدید و درد‌آور است.