حق سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه و تجارت دارد؟

فرارو- شاید برایتان پیش آمده باشد که در سردر مغازه‌ها یا در آگهی‌های فروش مغازه دیده باشید که نوشته شده سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد و احتمالا این سوال برایتان پیش آمده که سرقفلی چیست و چه تفاوتی با مالکیت و حق کسب و پیشه و تجارت دارد. در گذشته مالکیت منحصر به اشیا بود و مالکیت فکری و معنوی و سایر چهره‌های مالکیت غیر مادی مفهومی نداشت، اما امروزه این چهره از مالکیت هم وارد قلمرو حقوق شده است و روز به روز هم بر اهمیت آن افزوده می‌شود.

حق سرقفلی یکی از جنبه‌های غیر مادی مالکیت است. قانون گذار قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ معتقد بود که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبود البته هنوز هم گاه این دو مفهوم به یک معنی به کار می‌روند، اما لازم است بدانید که این دو مفهوم کاملا با یکدیگر متفاوت هستند. به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می‌آید، علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستأجر مطرح شده است.

به موجب ماده ۶ قانون روبط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ حق سرقفلی عبارت از مال یا مبلغی است که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر می‌دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می‌کند. به بیان ساده‌تر سرقفلی وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره دهد موجر موظف است طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه و به مستأجر بر‌گرداند.

لازم به ذکر است حق سرقفلی تنها مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی مورد ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت‌های تجاری، کسب، کار و پیشه مورد استفاده قرار می‌دهند. سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد، حقی معنوی است که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد.

قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است؛ بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.

 

---

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستاجر به وجود آمده است در واقع حق کسب و پیشه فقط به مستاجر تعلق دارد و صاحب ملک نمی‌تواند دارای این حق گردد؛ بنابراین حق کسب و پیشه و تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و مالک تنها می‌تواند به به یکی از سه دلیل زیر قرارداد را به اتمام برساند:

 

۱- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.

۲- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.

۳- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

لازم به ذکر است در صورتی که مالک به هر یک از دلایل فوق خواهان اتمام قرارداد باشد موظف است مبلغی تحت عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره خود کسب کرده است. نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه و تجارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.

۱- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است این نوع سرقفلی ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قرارداد‌های اجاره قدیمی (اجاره‌های قبل از سال ۷۶) دارد در واقع حقوق مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌گردد و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

۲- این نوع سرقفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست بلکه در این نوع سرقفلی مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب و کار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند. بر اساس این قرارداد مالک سرقفلی بدون مالکیت در زمین مغازه حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آن جا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید.

 

---

انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد که به شرح ذیل است:
الف. انتقال اختیاری: ممکن است سرقفلی یک ملک به طور اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به دیگری منتقل شود که این انتقال می‌تواند با سند عادی یا رسمی صورت گیرد.

۱- انتقال سرقفلی با سند عادی
هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را منتقل نماید مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل نماید.

۲- انتقال سرقفلی با سند رسمی
در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر، اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آن‌ها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد. لازم به ذکر است برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید گردد به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود.

ب. انتقال قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می‌کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد.

ج. انتقال قضایی: در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد، مالک سرقفلی (مستأجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند. وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.

۱- حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده می‌دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می‌کند.

اما حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. درنتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند. پس این دو در ماهیت کاملا با هم متفاوت هستند. حق کسب و پیشه ممکن است اصلا به وجود نیاید در واقع به وجود آمدن آن بستگی به عمل مستاجر دارد حال آن که حق سرقفلی قطعی است و با پرداخت مبلغ از سوی مستاجر به موجر به وجود می‌آید.

۲- در حق کسب و پیشه قانون به مستأجر اجازه می‌داد پس از پایان یافتن مدت اجاره همچنان به تصرف خود در ملکِ مورد اجاره ادامه دهد و مالک جز در موارد معدود نمی‌توانست مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کند. حق سرقفلی در قانون ۱۳۷۶، چنین اثری ندارد و مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره مکلف به تخلیه می‌شود مگر اینکه با مالک برای تمدید قرارداد، توافق نمایند.

۳- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می‌شود و ممکن است اصلاً نیز چنین حقی ایجاد نشود، به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می‌شود.

۴- میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است، ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت اینگونه نیست، امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.

۵- حق سرقفلی قابل اسقاط است، زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می‌شود، ولی حق کسب و پیشه قابل اسقاط نیست هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب آن ایجاد شده است، ولی شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است.

۶- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی‌شود، ولی حق کسب و پیشه به صرف تخلف ساقط می‌گردد.

۷- حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد.

۸- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر.

حق سرقفلی طبق قانون مختص مستاجر مغازه است؛ بنابراین صاحب ملک نمی‌تواند همزمان مالک سرقفلی هم باشد. در صورتی که مالک، ملک تجاری را به غیر بفروشد خللی به حق سرقفلی مستاجر وارد نمی‌شود. انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می‌شود، ولی، چون مستاجر حق سرقفلی دارد او نمی‌تواند در ملک تصرفی انجام دهد مگر اینکه مستاجر به یکی از دلایل قانونی یا با دریافت ارزش سرقفلی راضی به تخلیه ملک شود.

آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

همان گونه که اشاره شد در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است، اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره‌ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن‌ها جایز است، اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد.