خرید خانه برای سرمایه‌گذاری در نیمه دوم سال منطقی است؟
تبلیغات مربوط به افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال روز‌به‌روز ابعاد بیشتری پیدا می‌کند. بخشی از هدف این مدل تبلیغات جذب سرمایه‌گذار جدید است
فرارو- خرید خانه به قصد سرمایه‌گذاری بحث جدیدی نیست اما لازم است بدانید از هر 200 فایلی که در تهران برای فروش گذاشته می‌شود، فقط یک مورد خریدار پیدا می‌کند. همین جمله می‌تواند حقیقت تبلیغات سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را روشن کند.
به گزارش فرارو؛ میزان نقدشوندگی مسکن در تهران فقط نیم‌درصد است. عددی که در مقایسه با سایر بازارها از جمله خودرو و ارز و طلا برای سرمایه‌گذاران باید اهمیت داشته باشد. موضوع مهم بعدی برای خرید خانه به قصد سرمایه‌گذاری بازدهی بازار است. میزان جهش قیمت مسکن در یک سال گذشته نسبت به سایر بازارها بین 15 تا 25 درصد کمتر بوده است.
آمار نقدشوندگی مسکن
داده‌های آماری از پلتفرم‌های آنلاین خرید و فروش مسکن نشان می‌دهد میزان نقدشوندگی در این بازار فقط 0.5 درصد است. برای درک بهتر این عدد در معاملات روزمره باید تصور کنید که از بین هر 200 خانه‌ای که فروشنده برای فروش در پلتفرم‌ها ثبت و آگهی می‌کنند، در طول یک دوره زمانی یکساله فقط یک خانه مشتری پیدا می‌کند و معامله آن به مرحله امضای نهایی سند می‌رسد. این آمار حاصل یک رصد آماری در بازه زمانی یک ساله است که میزان واقعی نقدشوندگی سرمایه در این بخش را منعکس می‌کند.
اگر وضعیت نقدشوندگی مسکن را کنار سایر بازارهای مالی و کالایی قرار دهیم، این تفاوت روشن‌تر می‌شود. در بازار خودرو معمولا فرآیند فروش یک ماشین سواری پس از درج آگهی و بازدید خریداران ظرف چند هفته انجام می‌شود و فروشنده وجه معامله را تحویل می‌گیرد. در بازار سرمایه وضعیت نقدشوندگی سرعت بیشتری دارد. سهام شرکت‌ها در ساعات دادوستد بورس در چند دقیقه به فروش می‌رسد. در بازارهای مالی دیگر مانند بازار طلا، سکه و ارز هم خریدار و فروشنده بدون اتلاف وقت و در کمتر از چند دقیقه دارایی خود را به پول نقد تبدیل می‌کنند. در بازار مسکن اما فروشنده ممکن است ماه‌ها در انتظار پیدا شدن خریدار پای قرارداد بماند.
رشد قیمت مسکن نسبت به سایر بازارها چقدر است؟
بررسی فایل‌های ثبت‌شده در پلتفرم‌های اینترنتی نشان می‌دهد ارقام پیشنهادی فروشندگان مسکن در مهر 1405 نسبت به مهر 1404 حدود 116 درصد افزایش پیدا کرده است. در جریان بررسی این نرخ رشد دو نکته آماری و ساختاری در بازار ملک وجود دارد.
نکته اول این است که قیمت پیشنهادی که فروشنده در آگهی اولیه اعلام می‌کند، با رقمی که در نهایت روی کاغذ مبایعه‌نامه نوشته می‌شود و دو طرف زیر آن را امضا می‌زنند، تفاوت دارد. بنابراین نرخ نهایی معاملات مسکن همیشه ارقامی پایین‌تر از قیمت پیشنهادی است. نکته دوم به مانع نقدشوندگی در بازار مسکن مربوط می‌شود. یعنی پایین بودن نقدشوندگی می‌تواند بازدهی 116 درصدی ملک را عملا برای سرمایه‌گذار بی‌اثر کند چون تا زمان فروش قطعی سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فقط روی کاغذ باقی می‌ماند.
بررسی مقایسه‌ای بازدهی مسکن با دیگر دارایی‌ها در بازه زمانی یک ساله تفاوت‌های آماری زیادی وجود دارد. در بازار خودرو فردی را تصور کنید که سال گذشته در چنین روزهایی کوییک صفرکیلومتر خریده و در طول یک سال حتی 10 هزار کیلومتر هم از خودرو کار کشیده است. سود حاصل از فروش همین کوییک به حدود 135 درصد می‌رسد.
قیمت کوییک صفرکیلومتر سال گذشته در همین مقطع زمانی حدود 640 میلیون تومان بود. الان همان کوییک مدل 1404 با کارکرد 10 هزار کیلومتر در بازار خودروهای کارکرده و دست‌دوم به طور میانگین ارزشی معادل یک میلیارد و 500 میلیون تومان دارد که نشان‌دهنده بازدهی بالاتر از بازار مسکن است.
در بازارهای ارز و فلزات گران‌بها نیز ارقام قیمتی از شتاب بالاتر بازدهی خبر می‌دهند. هرچند ورود به بازار دلار و طلا برای سرمایه‌گذاری توصیه نمی‌شود اما آمارهای قطعی بازار نشان می‌دهد بهای دلار طی یک سال گذشته رشد 140 درصدی را ثبت کرده است. همزمان با جهش نرخ ارز بازار طلا نیز رشد 140 درصدی را در این بازه یک ساله تجربه کرده است. مجموع این آمارها بیانگر آن است که بازار مسکن علاوه بر مواجهه با چالش قفل شدن طولانی‌مدت سرمایه از نظر نرخ بازدهی در مقایسه با سایر بازارها در جایگاه پایین‌تری قرار دارد.
