سند زرد یا سبز؟ هشدار یک وکیل درباره اشتباهاتی که میتواند معامله ملکی را گرفتار کند
یک حقوقدان و وکیل دادگستری گفت: رنگ سند به تنهایی پاسخ تمام مسائل حقوقی نیست، اما نادیده گرفتن آن میتواند مقدمه یک اشتباه جدی در معامله باشد.
با اجرای قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳، شیوه سنتی انجام بسیاری از معاملات ملکی با تغییرات اساسی مواجه شده است؛ تغییراتی که به گفته یک حقوقدان و وکیل دادگستری، آگاهی نداشتن از آنها میتواند خریداران، فروشندگان، موجران، مستأجران و حتی مشاوران املاک را با مشکلات جدی حقوقی مواجه کند.
حمیدرضا آقابابائیان، حقوقدان و وکیل دادگستری، با اشاره به اهمیت نوع سند مالکیت و تاریخ صدور آن در معاملات ملکی میگوید: نوع سند مالکیت، تاریخ صدور آن و نوع معامله میتواند مشخص کند که قرارداد پیشفروش، فروش، اجاره و موارد مشابه باید در چه سامانهای ثبت شود و در چه مواردی تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ضرورت دارد.
او ادامه میدهد: با وجود اجرای مقررات جدید، هنوز بخشی از مردم و حتی برخی مشاوران املاک با آثار حقوقی این تفاوتها، مسئولیتهای ناشی از رعایت نکردن تشریفات قانونی و تبعات آن آشنا نیستند وعدم رعایت این مقررات میتواند مشکلات متعددی برای مردم ایجاد کند.
سند زرد و سبز چه تفاوتی دارند؟
آقابابائیان با تأکید بر اینکه نخستین گام در یک معامله ملکی، توجه به نوع سند است، میگوید: سالهاست بسیاری از مردم معاملات ملکی را با یک الگوی تقریباً ثابت انجام میدهند؛ خریدار و فروشنده به بنگاه مراجعه میکنند، قراردادی تنظیم و امضا میشود و سپس برای انتقال رسمی به دفترخانه مراجعه میکنند. اما قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این رویه سنتی را در بسیاری از موارد تغییر داده است.
او ادامه میدهد: اکنون در مواجهه با یک ملک، نوع سند مالکیت و تاریخ صدور آن اهمیت ویژهای دارد. اسناد مالکیت جدیدی که پس از اجرای قانون مربوط صادر میشوند، به رنگ سبز هستند و معاملات مربوط به آنها در موارد مشمول قانون، تابع تشریفات خاص ثبت رسمی است.
این حقوقدان و وکیل دادگستری اضافه میکند: در مقابل، اسناد مالکیت قدیمی که به رنگ زرد شناخته میشوند، صرفاً به دلیل زرد بودن بیاعتبار نشدهاند و وضعیت حقوقی آنها باید بر اساس تاریخ صدور سند و مقررات حاکم بر معامله بررسی شود.
به گفته آقابابائیان، نکته مهم این است که رنگ سند به تنهایی پاسخ تمام مسائل حقوقی نیست، اما نادیده گرفتن آن میتواند مقدمه یک اشتباه جدی در معامله باشد.
مشاور املاک دیگر نمیتواند برای همه معاملات یک نسخه واحد بپیچد
آقابابائیان با اشاره به تغییر نقش و مسئولیت مشاوران املاک میگوید: در گذشته ممکن بود یک مشاور املاک برای اغلب معاملات، قراردادهای مشابهی تنظیم کند و طرفین را برای ادامه فرآیند به دفترخانه هدایت کند؛ اما در نظام جدید، پیش از تنظیم قرارداد باید مشخص شود سند مالکیت چه نوعی است، تاریخ صدور سند چه زمانی است، معامله از چه نوعی است و آیا معامله مشمول قانون الزام به ثبت رسمی است یا خیر.
او ادامه میدهد: همچنین باید مشخص شود اطلاعات معامله باید در کدام سامانه ثبت شود، آیا تنظیم سند رسمی در دفترخانه الزامی است و آثار حقوقی رعایت نکردن تشریفات قانونی چیست.
به گفته این وکیل دادگستری، پاسخ به این پرسشها دیگر یک امر تشریفاتی ساده نیست، بلکه میتواند مستقیماً بر حقوق خریدار، فروشنده، موجر و مستأجر اثر بگذارد.
مشاور املاک «معرف» معامله است، نه جایگزین سامانه کاتب و دفترخانه
آقابابائیان در توضیح جایگاه مشاوران املاک در فرآیند جدید میگوید: در بسیاری از معاملات جدید، نقش مشاور املاک تا حدودی به «معرف» در فرآیند ازدواج شباهت پیدا کرده است؛ یعنی طرفین را به یکدیگر معرفی و زمینه توافق را فراهم میکند، اما تحقق آثار نهایی عمل حقوقی تابع تشریفات قانونی مربوط است.
او ادامه میدهد: در معاملات ملکی نیز مشاور املاک در موارد مقرر، باید اطلاعات و پیشنویس معامله را در مسیر قانونی پیشبینیشده ثبت و طرفین را برای ادامه فرآیند به مرجع صالح، از جمله دفتر اسناد رسمی، هدایت کند.
آقابابائیان تأکید میکند: البته این تشبیه صرفاً برای فهم عمومی موضوع است و وظایف قانونی مشاور املاک و دفتر اسناد رسمی یکسان نیست.
کاتب و ساغر؛ هر سامانه برای هر معامله نیست
این حقوقدان با اشاره به یکی دیگر از ابهامهای ایجادشده در اجرای مقررات جدید میگوید: یکی از مشکلاتی که ممکن است ایجاد شود، تصور اشتباه درباره سامانههای ثبتی است. کاتب و ساغر دارای کارکردهای متفاوتی هستند و نمیتوان بدون توجه به نوع سند، نوع معامله و مقررات حاکم، هر قرارداد یا ادعای ملکی را در هر سامانهای ثبت کرد.
او ادامه میدهد: در فرآیند جدید، تشخیص اینکه یک معامله دقیقاً باید از چه مسیر و در چه سامانهای انجام شود، اهمیت اساسی دارد.
آقابابائیان اضافه میکند: مردم نباید صرفاً به این جمله اکتفا کنند که «قرارداد در سامانه ثبت شد»؛ بلکه باید بدانند چه قراردادی، در چه سامانهای و با چه آثار حقوقی ثبت شده است.
موضوع نکته مهم
سند سبز اسناد مالکیتی که پس از اجرای قانون مربوط صادر شدهاند و معاملات مشمول قانون درباره آنها تابع تشریفات خاص ثبت رسمی است.
سند زرد اسناد مالکیت قدیمی؛ زرد بودن سند بهتنهایی به معنای بیاعتباری آن نیست و باید تاریخ صدور و مقررات حاکم بررسی شود.
مشاور املاک در موارد مقرر، اطلاعات و پیشنویس معامله را در مسیر قانونی ثبت و طرفین را برای ادامه فرآیند به مرجع صالح، از جمله دفترخانه، هدایت میکند.
سامانه کاتب و ساغر کارکردهای متفاوت دارند و نمیتوان هر نوع قرارداد یا ادعای ملکی را بدون توجه به نوع سند و معامله در هر سامانهای ثبت کرد.
قرارداد اجاره در موارد مقرر قانونی مشمول الزامات ثبت است وعدم رعایت مقررات میتواند ضمانت اجراهای مالی و مالیاتی داشته باشد.
کد رهگیری و دو شاهد طبق یادداشت، نداشتن ثبت سامانهای، کد رهگیری و امضای دو شاهد میتواند بر امکان درخواست تخلیه سریع و بدون هزینه اثر بگذارد.
قرارداد پیشفروش تنظیم نادرست یا رعایت نکردن تشریفات قانونی میتواند موجب مشکل در پذیرش و استماع دعوا شود.
قبل از امضا نوع و تاریخ سند، مشمول بودن معامله در قانون، سامانه ثبت، لزوم مراجعه به دفترخانه و آثار حقوقی قرارداد باید بررسی شود.
چرا بیعانه دادن دیگر نباید اولین قدم معامله باشد؟
آقابابائیان با اشاره به یکی دیگر از نکات قابل توجه در قانون جدید میگوید: در قانون جدید نیازی به پرداخت بیعانه به مشاور املاک یا طرف معامله نیست؛ چرا که مطابق قانون، طرفین حتی پس از تنظیم رسمی قرارداد نیز چند روز فرصت به اصطلاح عامیانه برای «برهم زدن قرارداد» بدون پرداخت خسارت دارند.
او ادامه میدهد: یکی از مسائل قابل تأمل این است که گاهی مردم به دلیل تصور هزینهبر بودن فرآیند ثبت قرارداد یا به علت ناآگاهی از مقررات جدید، از ثبت صحیح معامله خودداری میکنند.
این وکیل دادگستری تأکید میکند: صرفهجویی در هزینهای اندک، در مقایسه با خسارات احتمالی یک اختلاف ملکی، اساساً قابل مقایسه نیست.
او میگوید: یک اشتباه در تنظیم قرارداد میتواند سالها موجب طرح دعوا، پرداخت هزینه دادرسی و کارشناسی، بلاتکلیفی ملک و حتی دشواری در فروش یا انتقال بعدی آن شود.
به گفته آقابابائیان، هزینه ثبت صحیح قرارداد را نباید هزینه اضافی دانست؛ بلکه باید آن را بخشی از هزینه تأمین امنیت حقوقی معامله تلقی کرد.
اجاره هم از قانون جدید بینصیب نمانده است
آقابابائیان با تأکید بر اینکه نباید تصور کرد قانون جدید صرفاً مربوط به خرید و فروش است، میگوید: قراردادهای اجاره نیز در موارد مقرر قانونی، مشمول الزامات ثبت هستند وعدم رعایت مقررات مربوط میتواند برای موجر آثار حقوقی و مالیاتی داشته باشد.
او ادامه میدهد: در همین زمینه، بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۴۰۳، برایعدم ثبت یا ثبت خلاف واقع قرارداد اجاره، ضمانت اجراهایی پیشبینی کرده است.
این حقوقدان تأکید میکند: نکته مهم این است کهعدم ثبت قرارداد اجاره را نباید لزوماً به معنای بیاعتباری رابطه استیجاری یا از بین رفتن حق موجر برای درخواست تخلیه دانست.
او میگوید: در مقابل، عدم رعایت تکلیف قانونی ثبت میتواند موجب اعمال ضمانت اجراهای مالی و مالیاتی مقرر در قانون شود.
آقابابائیان ادامه میدهد: به بیان ساده، عدم ثبت در سامانه، نگرفتن کد رهگیری و نداشتن امضای دو شاهد زیر قرارداد اجاره باعث میشود محاکم صلح از پذیرش «درخواست تخلیه» سریع و بدون هزینه موجر امتناع کنند.
قرارداد پیشفروش را اشتباه تنظیم نکنید
آقابابائیان با اشاره به اهمیت نحوه تنظیم قراردادهای پیشفروش و فروش آپارتمان میگوید: برای مثال، در قراردادهای پیشفروش و فروش آپارتمان، به دلیل نگارش غلط قرارداد و تنظیم نکردن «قرارداد پیشفروش در دفترخانه اسناد رسمی» در موارد مقرر، ممکن است دعوا مورد پذیرش و استماع قرار نگیرد.
او تأکید میکند: بنابراین باید میان اعتبار رابطه استیجاری، حق درخواست تخلیه و ضمانت اجرایعدم ثبت قرارداد تفکیک حقوقی قائل شد.
مسئولیت مشاوران املاک در دوره جدید بیشتر شده است
این وکیل دادگستری با اشاره به نقش آموزش مشاوران املاک در اجرای قانون جدید میگوید: اجرای قانون جدید بدون آموزش و آگاهی مشاوران املاک امکانپذیر نیست.
او ادامه میدهد: مشاور املاک باید بداند که نوع سند، تاریخ سند و نوع معامله در تعیین مسیر قانونی معامله مؤثر است. تنظیم یک قرارداد بدون توجه به این عوامل ممکن است طرفین را با آثار و اختلافاتی مواجه کند که در زمان امضای قرارداد حتی تصور آن را نداشتهاند.
آقابابائیان تأکید میکند: هر خریدار، فروشنده، موجر و مستأجر باید پیش از امضای قرارداد درباره وضعیت سند و تشریفات قانونی معامله سؤال کند.
قبل از امضای قرارداد ملکی این ۶ نکته را بررسی کنید
آقابابائیان در توصیهای به خریداران، فروشندگان، موجران و مستأجران میگوید: پیش از امضای هر قرارداد ملکی، فقط قیمت ملک را بررسی نکنید؛ سند و مسیر قانونی معامله را نیز به دقت بررسی کنید.
به گفته او، نخست باید نوع و تاریخ سند مالکیت بررسی شود. دوم، باید مشخص شود که آیا معامله مشمول قانون الزام به ثبت رسمی هست یا خیر. سوم، لازم است از مشاور املاک درباره سامانه و فرآیند قانونی ثبت معامله سؤال شود.
او ادامه میدهد: چهارم، باید مشخص شود که آیا مراجعه به دفتر اسناد رسمی الزامی است یا خیر. پنجم، افراد باید از امضای قراردادهای عادی یا فرمهای آماده، بدون اطلاع از آثار حقوقی آنها خودداری کنند و ششم اینکه صرف ادعای «ثبت شدن قرارداد در سامانه» را کافی ندانند و نوع ثبت و آثار حقوقی آن را مشخص کنند.
یک سند زرد یا سبز میتواند سرنوشت معامله را تغییر دهد
آقابابائیان در جمعبندی میگوید: قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صرفاً یک قانون ثبتی نیست؛ بلکه فرهنگ و شیوه انجام معاملات ملکی را تغییر داده است.
او ادامه میدهد: از این پس، مشاور املاک، خریدار، فروشنده، موجر و مستأجر نمیتوانند بدون توجه به وضعیت ثبتی ملک و تشریفات قانونی، صرفاً بر اساس رویههای گذشته اقدام کنند.
این حقوقدان و وکیل دادگستری تأکید میکند: یک سند زرد یا سبز، یک قرارداد عادی یا رسمی و یک ثبت درست یا نادرست میتواند آثار حقوقی کاملاً متفاوتی ایجاد کند.
او در پایان میگوید: ضرورت امروز بازار مسکن، بیش از هر زمان دیگری، آگاهی حقوقی، ثبت صحیح و رعایت تشریفات قانونی معامله با اطلاع از قانون و بهرهمندی از نظرات افراد متخصصی چون وکلا و امثال آنهاست تا از هدر رفتن عمر و سرمایه مردم به دلیل نداشتن سواد حقوقی هنگام خرید، فروش و اجاره جلوگیری شود.
