گزارش جلسه ستاد ساماندهي مسكن تهران

دولت به دليل اشباع زمين در تهران، طرح مسكن‌مهر را در خارج شهر اجرا مي‌كند، اما يكي از اولويت‌هاي ستاد ساخت انبوه مسكن در داخل تهران از طريق واگذاري زمين‌هاي ذخيره به سرمايه‌گذاران است.

ستادي براي ساماندهي بازار مسكن تهران با حضور چهار عضو دولت و مجلس، دو مقام ارشد پايتخت و يك مقام قضايي تشكيل شده كه اعضاي اين ستاد تازه‌تاسيس در گام اول، طرحي براي ساخت و عرضه سالانه 175 هزار واحد مسكوني در تهران تنظيم كرده‌اند. در قالب اين طرح قرار است جداي از آنچه توسط انبوه‌سازان و سرمايه‌گذاران ساخته مي‌شود، سالي 60 هزار واحد نيز از طريق تسهيلات جديد بانكي و واگذاري زمين‌هاي ذخيره به سازندگان توليد شود. 

طبق برآورد‌ ستاد ساماندهي مسكن، شهر تهران تا 16 سال آينده، سالانه با 55 هزار تقاضاي خانه‌دار شدن ناشي از ازدواج، 10 هزار تقاضاي مسكن ناشي از مهاجرت و 60 هزار واحد مسكوني ناشي از تخريب خانه‌هاي فرسوده روبه‌رو مي‌شود، اين در حالي است كه ساخت‌وساز در تهران در بهترين حالت از 150 هزار واحد تجاوز نكرده است. سال گذشته براي كمتر از 70 هزار واحد مسكوني در تهران پروانه ساخت صادر شد. 

ستاد ساماندهي بازار مسكن تهران پيش‌بيني كرده است براي آنكه تعادل منطقي در حجم عرضه و تقاضا در اين بازار ايجاد شود، به 6 هزار ميليارد تومان سرمايه‌گذاري سالانه نياز است. 

وزير مسكن، استاندار تهران، شهردار تهران، رييس شوراي‌شهر، رييس مجمع نمايندگان تهران، معاون وزير اقتصاد و رييس سازمان ثبت اسناد، اعضاي ستاد ساماندهي مسكن هستند.
 
در ستاد چه مي‌گذرد؟ 
رسول خادم رييس كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر درباره جزئيات برنامه‌هاي اين ستاد به دنياي اقتصاد گفت: وظيفه اصلي ستاد ساماندهي مسكن سياست‌گذاري، ارائه تسهيلات و نظارت بر روند ساخت‌وسازهايي است كه در قالب برنامه از پيش‌تعيين شده بايد در شهر تهران ساخته شود. 

وي افزود: هم‌اكنون دولت به دليل اشباع زمين در تهران، طرح مسكن‌مهر را در خارج شهر اجرا مي‌كند، اما يكي از اولويت‌هاي ستاد، ساخت مسكن در داخل تهران است كه براي اين منظور مقرر شده زمين‌هاي ذخيره در اختيار سرمايه‌گذاران قرار بگيرد. همچنين بخشودگي عوارض با هدف كاهش هزينه ساخت از جمله اقداماتي است كه بايد اتفاق بيفتد. ضمن اينكه بانك مركزي نيز بايد با ارائه تسهيلات ارزان قيمت ساخت مسكن، از برنامه‌هاي ستاد ساماندهي بازار مسكن تهران حمايت كند. 

برآورد ستاد هماهنگي سياست‌هاي اقتصادي توليد و عرضه مسكن شهر تهران از ميزان تقاضا در اين بازار حاكي است كه تا سال 1405، معادل دو ميليون و 800 هزار واحد مسكوني بايد در تهران ساخته شود. 

در بخشی از برنامه‌های اعلام شده در این ستاد براي تامين مسكن زوج‌هاي جوان در طول 16 سال آينده به يك ميليون و 185 هزار و 589 واحد مسكوني نياز است، این در حالی است که در حال حاضر در تهران سالانه 55 هزار ازدواج صورت مي‌گيرد. 

رييس كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر تهران درباره این آمار توضیح داد: زوج‌هاي جوان براي تامين مسكن در طول 16 سال آينده به يك ميليون و 185 هزار و 589 واحد مسكوني نياز دارند. 

خادم با اشاره به جلسه مشترك با وزير مسكن و وزير اقتصاد و دارايي پيرامون بررسي وضعيت مسكن، توليد و عرضه آن تاكيد كرد: در اين جلسه آمار و اطلاعاتي مهم به صورت پراكنده از هر يك از دستگاه‌هاي اجرايي ارائه شد كه به تاييد وزير مسكن و وزارت اقتصاد نيز رسيده است. 

وی در ادامه یادآور شد: بر اساس سرشماري سال 85 و اطلاعات كسب شده از سازمان‌هايي كه خدمات به منازل مردم ارائه مي‌دهند، دو ميليون و 450 هزار واحد مسكوني در تهران وجود دارد كه سرانه خانوار در اين واحدها 1/1 خانواده است. 

رييس كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر تهران با بيان اينكه در جنوب شهر تهران خانه‌هايي وجود دارد كه سه خانوار در يك اتاق زندگي مي‌كنند، ادامه داد: متاسفانه در برخي از مناطق جنوب شهر تعداد خانوار از تعداد منازل بيشتر است و گزارشاتي داشته‌ايم كه ميزان عرضه واحدهاي مسكوني در اين مناطق با توجه به تقاضا همخواني ندارد. به گفته خادم، شش تا هفت درصد از واحدهاي مسكوني در شمال شهر تهران خالي از سكنه است. 

وی با اشاره به اينكه به طور متوسط در ده سال گذشته و طي سال‌هاي 75 تا 85، سالانه 100 هزار واحد مسكوني توليدي در شهر تهران داشته‌ايم، يادآور شد: تقاضا جهت صدور پروانه در اين سال‌ها 30 هزار بوده كه به طور متوسط 100 هزار واحد مسكوني ساخت‌وساز شده است؛ در عين حال تعداد واحد مسكوني موجود در بافت‌هاي فرسوده با توجه به شاخص‌هاي بافت‌ فرسوده كمتر از 600 هزار واحد مسكوني است. 

خادم همچنین با اشاره به ضريب استحكام ساختمان گفت: در تهران عمر مفيد ساختمان را 50 سال در نظر گرفته‌ايم كه گرچه متاسفانه در تهران صحت اين رقم تا 20 سال هم اثبات شده است، اما بر همین اساس و مطابق با آمارها ضريب تخريب و نوسازي در واحدهاي مسكوني 16 درصد و ضريب استهلاك نيز دو دهم است. 

رييس كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر در ادامه يادآور شد: تعداد متوسط مهاجران از شهرهاي مختلف به تهران به طور سالانه 34 هزار و 800 نفر است. وی همچنین تاکید کرد: سالانه 55 هزار و 224 شهروند تهراني مطابق با آمارهاي موجود در تهران فوت مي‌شوند. رسول خادم همچنین در ادامه بررسي و ارائه این گزارش تعداد واحد مسكوني مورد نياز جهت جبران واحدهاي مسكوني فرسوده و جبران استهلاك بدون احتساب ضريب استهلاك و نوسازي را سالانه 60 هزار واحد مسکونی اعلام کرد. 

وی افزود: زوج‌هاي جوان براي تامين مسكن، در طول 16 سال آينده به يك ميليون و 185 هزار و 589 خانه نياز دارند، همچنين براي تامين نياز مسكن ناشي از مهاجرت تا افق چشم‌انداز نيز با احتساب ضريب نوسازي و استهلاك، 234 هزار و 423 فقره واحد مسكوني نياز است. 

بررسي نيازهاي موجود
رييس كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر تهران همچنين در ادامه گزارش يادآور شد: تا افق چشم‌انداز طرح جامع (1404) 345 هزار و 150 واحد مسكوني در تهران به دليل مرگ و مير خالي از سكنه مي‌شوند و تا انتهاي اين طرح نيز تهران به سه ميليون و 396 هزار و 400 واحد مسكوني نياز دارد كه بر اين اساس بايد 924 هزار و 400 واحد مسكوني احداث شود و بايد تا افق اين چشم‌انداز برای 105 ميليون نفر در تهران سرانه خدماتي در نظر گرفته شود. خادم با تاكيد بر اينكه ميزان ساخت‌وساز در تهران محدود است، گفت: بايد از ظرفيت موجود نهايت استفاده را بكنيم. 

مروري بر ریز اهداف
با مروری بر جدول برآورد تعداد واحد‌های مسکونی مورد نیاز پایتخت تا سال 1405، آمار زیر منبعی است که برای برنامه‌ریزی‌های 5 سال آینده ستاد هماهنگی سیاست‌های اقتصادی تولید و عرضه مسکن مد نظر قرار می‌گیرد. 

تعداد واحد‌های مسکونی موجود در تهران به اضافه 130 هزار خانه خالی از سال 1386 تا سال 1405 مساوی خواهد بود با دو میلیون و 345 هزار واحد مسکونی و تعداد واحد‌های موجود در بافت‌های فرسوده برابر خواهد بود با 539 هزار و 500 واحد. 

این در حالی است که با استناد به برآوردهای این طرح تا افق طرح جامع سالانه 55 هزار ازدواج صورت خواهد گرفت. همچنين ضریب استهلاک سالانه واحد‌های مسکونی با احتساب 50 سال عمر مفید دو درصد تخمین زده شده است و تا سال 1405 نیز 6 درصد خانه خالی در تهران خواهیم داشت. 

در اين ميان با در نظر گرفتن میزان مرگ و میر (55 هزارو 224 نفر در سال) و میزان مهاجرت خالص در سال (34 هزارو 800 نفر) بعد خانوار تا سال 1405 معادل 2/3 درصد خواهد بود. 

با استناد به اطلاعات ارائه شده، تعداد واحد‌های مسکونی مورد نیاز برای جبران استهلاک واحد‌های مسکونی موجود سالانه 60 هزار واحد مسکونی خواهد بود.به گزارش «دنیای اقتصاد»، به طور کلی تعداد واحد‌های مسکونی مورد نیاز تا افق چشم‌انداز، نزديك به سه میلیون واحد مسکونی اعلام شده است. 

ستاد مذكور، به منظور تحقق اهداف موردنظر نسبت به تشكيل كارگروه‌هاي تخصصي در حوزه‌هاي اقتصاد، مسكن، تامين زمين، احيا و نوسازي بافت‌هاي فرسوده، تدوين الگوي حقوقي واگذاري، تامين تاسيسات زيربنايي و ساير كارگروه‌هاي لازم با دعوت از كليه دستگاه‌هاي اجرايي ذي‌ربط به ويژه نمايندگان تام‌الاختيار وزارت اقتصاد و دارايي، بانك مركزي، وزارت تعاون، وزارت نيرو (برق، آب)، وزارت نفت (شركت ملي گاز) سازمان ثبت اسناد استان تهران، سازمان اوقاف استان تهران، اداره كل دادگستري استان تهران، اتحاديه‌هاي تخصصي مربوطه و ساير حوزه‌هاي مربوطه اقدام خواهد كرد و در مواردي كه نياز به مصوبه شوراي اسلامي شهر تهران، هيات وزيران، مجلس شوراي اسلامي يا ساير مراجع ذ‌ي‌صلاح وجود داشته باشد، ستاد هماهنگي پيشنهادات خود را از طريق مجاري ذي‌ربط جهت تصويب اعلام مي‌كند. همچنين شهرداري تهران در راستاي اجراي مفاد اين طرح هماهنگي‌هاي لازم را با كليه دستگاه‌هاي اجرايي مسوول انجام خواهد داد. 

برنامه‌هاي اجرايي
براين اساس، شاخص‌هاي موردنظر در كليه تصميمات و تهيه دستور‌العمل‌ها و آيين‌نامه‌هاي اجرايي لازم جهت مفاد اين طرح به شرح ذيل مي‌باشد: 

- فراهم نمودن زمينه لازم جهت استفاده از اراضي ذخيره در اختيار شهرداري تهران (با استناد به سند طرح جامع شهر تهران و مصوبه مورخ 12/6/86 شوراي اسلامي شهر تهران با عنوان «ساماندهي نحوه مشاركت اجتماعي مردم در احيا و نوسازي بافت‌هاي فرسوده»)، سازمان مسكن و شهرسازي استان تهران و ساير دستگاه‌هاي دولتي (با استناد به مفاد مواد 2، 6، 7 و 8 از قانون مسكن مصوبه ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 25/2/87 مجلس شوراي اسلامي) به منظور كاهش هزينه زمين در قيمت تمام شده توليد و عرضه مسكن. 

- اعمال معافيت‌هاي موثر در كاهش هزينه توليد و عرضه مسكن از جمله مفاد ماده 16 قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 25/2/87 مجلس شوراي اسلامي. 

- تدوين نظام حقوقي و ضوابط اجرايي مناسب جهت واگذاري واحدهاي مسكوني توليدشده به مالكين واحدهاي فرسوده واقع در بافت‌هاي فرسوده، شهروندان تهراني واجد شرايط فاقد مسكن (نيازهاي انباشته و آتي) شهر تهران تا افق 1404.
 
- به منظور فراهم نمودن شرايط اعمال مديريت بر بازار زمين و مسكن در شهر تهران توسط مديريت شهري، واگذاري واحدهاي مسكوني توليدشده جهت رفع نيازهاي انباشته موجود و نيازهاي جمعيتي آتي شهر تهران (به غير از واحدهاي مسكوني توليدشده جايگزين واحدهاي مسكوني واقع در بافت‌هاي فرسوده) در اراضي متعلق به شهرداري تهران صرفا به صورت واگذاري اعياني (و نه مالكيت) خواهد بود. 

- زمينه‌سازي بهره‌گيري از روش و فناوري روز به ويژه توليد صنعتي در توليد مسكن و اولويت‌‌دهي به مشاركت بخش‌غيردولتي كه قابليت استفاده از فناوري‌هاي نوين در امر توليد مسكن را دارا هستند.
- اتخاذ تدابير و تمهيدات لازم در راستاي حمايت از انبوه‌سازان و تعاوني‌ها به منظور افزايش توليد و افزايش امكان نظارت كمي و كيفي بر توليد و عرضه مسكن. 

- اتخاذ تدابير لازم و اعلام به مراجع ذي‌صلاح در راستاي جلوگيري از سوداگري زمين و مسكن از طريق اعمال سياست‌هاي بازدارنده و تدوين سياست‌هاي تشويقي جهت اصلاح نحوه سرمايه‌گذاري در زمين و توليد مسكن از جمله تعيين عوارض بر ارزش زمين‌هاي باير به منظور تشويق به ساخت‌وساز، فراهم نمودن تسهيلات و منابع مالي موردنياز مالكين اراضي مناسب انبوه‌سازي از طريق مشاركت، تامين تسهيلات مالي لازم براي خريداران و اجاره‌كنندگان واحدهاي مسكوني توليدي، تعيين نرخ عوارض بر واحدهاي مسكوني خالي، تعيين عوارض و عوارض مضاعف نقل و انتقال اموال غيرمنقول و تجديدنظر در نرخ عوارض موجود مرتبط با ارزش معاملات املاك. 

- ايجاد بانك اطلاعاتي از وضعيت مالكيت زمين و مسكن در محدوده شهر تهران. 

- سياستگذاري فعاليت و سازماندهي بنگاه‌هاي معاملاتي املاك شهر تهران. 

- حمايت و فراهم نمودن شرايط توليد و عرضه مصالح موردنياز برنامه‌هاي توليد مسكن با مديريت بر قيمت تمام شده. 

- تعيين الگوي اقتصادي مشاركت بخش‌خصوصي در ساخت واحدهاي مسكوني يادشده با اولويت پيش‌فروش و تامين تسهيلات بانكي توسط دولت. 

- در صورت پرداخت هزينه ساخت توسط بخش‌خصوصي الگوي مشاركت اقتصادي در نظر گرفته شده با حفظ مالكيت زمين به عنوان سهم دستگاه‌هاي اجرايي اعم از شهرداري تهران يا دستگاه‌هاي اجرايي دولتي خواهد بود. به كارگيري ساير الگوهاي مشاركت بخش‌خصوصي پس از تاييد ستاد در چارچوب ضوابط و مقررات موضوعه با رعايت اهداف موردنظر اين طرح بلامانع مي‌باشد.