وام 70 میلیونی برای خانه اول

شوراي پول و اعتبار ظرف چند روز آينده پيشنهاد اصلاح‌شده «افزايش وام خريد مسكن» را بررسي مي‌كند كه در صورت تصويب نهايي آن، از سال آينده 2 فقره تسهيلات جديد مسكن به ترتيب در اختيار «خانه‌اولي‌ها» و «ساير متقاضيان خريد آپارتمان» قرار خواهد گرفت. بانك مسكن طي ماه‌هاي اخير براي كمك به «توافق سريع» در نشست‌هاي مشترك بانك مركزي و وزارت راه‌وشهرسازي، يك طرح «ميانه» روي ميز مذاكرات گذاشت با اين هدف كه از يكسو «نگراني» اصلي سياست‌گذار پولي را بتواند به شكل عملياتي مرتفع سازد و از سوي ديگر مبلغ کنونی وام را به «سقف» مدنظر متوليان بخش مسكن نزديك كند.

ساختار و ارقام اين پيشنهاد طي روزهاي اخير با موافقت حداكثري مقامات بانكي و تاييد مقدماتي روبه‌رو شده طوري كه گفته مي‌شود آن اشكالات كلي و جزئي كه طي دست‌كم يكسال اخير به طرح اوليه «وام 100 ميليوني خريد مسكن» و سپس طرح تعديل شده «وام 80 ميليوني» وارد شده بود، هم‌اكنون متوجه پيشنهاد اصلاحي نيست.

از جزئيات آنچه بانك مسكن براي تصويب نهايي به بانك مركزي و شوراي پول و اعتبار ارائه كرده، حاكي است: تنها بانك مجاز به پرداخت وام خريد مسكن، در نظر دارد سقف «تسهيلات خريد» را براي خانه‌اولي‌ها يا همان زوج‌هاي جوان، به 70 ميليون تومان برساند. همچنين براي ساير متقاضيان نيز تسهيلات 60 ميليون توماني تعريف شده است.شوراي پول و اعتبار دي ماه سال گذشته پس از حداقل 2 سال مبلغ «تسهيلات خريد» شامل «مجموع وام خريد و وام جعاله» را از 25 ميليون تومان به 45 ميليون تومان افزايش داد به اين صورت كه سقف وام خريد از 20 ميليون به 35 ميليون و سقف وام جعاله يا تعميرات نيز از 5 ميليون به 10 ميليون تومان تبديل شد. از آنجا كه بانك مسكن، وام‌هاي خريد و جعاله را به صورت يكجا در زمان خريد آپارتمان به متقاضي پرداخت مي‌كند، مجموعه اين دو وام به شكل تسهيلات بانكي، قابليت دريافت توسط متقاضيان خريد مسكن را دارد.

طبق مصوبه سال گذشته شورا، براي اولين بار گروه موسوم به «خانه‌اولي‌ها» كه زوج‌هاي جوان فاقد سابقه مالكيت هستند، توانستند تسهيلاتي متفاوت از ساير متقاضيان دريافت كنند. در حال حاضر خانه‌اولي‌ها 50 ميليون وام خريد مسكن و 10 ميليون جعاله و در مجموع 60 ميليون تومان تسهيلات دريافت می‌كنند.

اما براساس آنچه در حال حاضر روي ميز شوراي پول و اعتبار براي امضای نهايي و ابلاغ آن به بانك مسكن، قرار دارد، برنامه‌ريزي شده تا از سال 94 سقف وام خريد براي خانه‌اولي‌ها و ساير متقاضيان به ترتيب از 35 ميليون به 50 ميليون و از 50 ميليون به 60 ميليون تومان افزايش پيدا مي‌كند. اين دو گزينه با احتساب وام‌ جعاله، مبلغ تسهيلات جديد خريد مسكن را براي زوج‌‌هاي جوان به 70 ميليون و براي سايرين به 60 ميليون تومان افزايش خواهد داد. طي ماه‌هاي اخير آنچه باعث مخالفت بانك مركزي با طرح افزايش وام خريد شده بود، به چالش «كسري منابع بانك مسكن» برمي‌گشت. 

بانك مسكن اگر قرار باشد طبق طرح وزارت راه‌وشهرسازي مبني‌بر راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن، وام‌هاي 80 تا 100 ميليوني پرداخت كند، قطعا با كمبود منابع مواجه خواهد شد. مقامات بانكي چالش «كسري منابع» صندوق پس‌انداز را جزو خصلت ذاتي اين صندوق‌ها مي‌دانند و به تجربه نيز ثابت شده كه طي دهه 80، به دليل نرخ سود پايين سپرده‌هاي بانكي و تورم بالا، چون حجم سپرده‌گذاري‌هاي بلندمدت كاهش يافت، بانك عامل براي پرداخت وام خريد به عنوان بلندمدت‌ترين تسهيلات بانكي، با كسري منابع مواجه شد و در نتيجه براي عمل به تعهداتش نزد وام‌گيرنده‌ها، مجبور شد با استقراض از بانك‌مركزي، منابع كافي مورد نياز را تامين كند. 

در اين دولت، بانك مركزي به شدت نسبت به هر نوع تحريك تورمي در اقتصاد حساس است و با همين منطق، «استقراض» را جزو خط‌قرمز خود براي افزايش هر نوع تسهيلات بانكي مي‌داند.

بانك مسكن در پيشنهاد اصلاحي خود، حريم قرمز رنگ افزايش وام خريد را رعايت كرده است. محتواي اين پيشنهاد نشان مي‌دهد: بانك مسكن بنا دارد تسهيلات جديد 60 و 70 ميليون توماني را با تركيبي از مدل «پس‌انداز و اوراق» پرداخت كند. در اين مدل، از يكسو براي تجربه تلخ «جهش قيمت اوراق مسكن» در فرابورس كه زمستان سال گذشته همزمان با افزايش سقف وام رخ داد، تدبير لازم به عمل آمده است و از سوي ديگر تعهد 100درصدي از طرف بانك براي پرداخت تسهيلات وجود ندارد به اين معني كه مشروط به تهيه اوراق -وجود منابع- وام‌ها پرداخت خواهد شد. بانك مسكن در مدلي كه براي پرداخت دو نوع تسهيلات جديد طراحي كرده، «حساب نوع دوم» براي متقاضيان وام در نظر گرفته است.

در اين مدل، اجازه استفاده از اوراق فعلي وام مسكن كه در فرابورس مبادله مي‌شود، وجود ندارد و كاركرد اوراق موجود صرفا براي تسهيلات كنوني 45 ميليون و 60 ميليون تومان محفوظ خواهد ماند،  بنابراين در صورت تصويب نهايي پيشنهاد بانك مسكن، متقاضيان تسهيلات جديد بايد حساب جديد نزد بانك افتتاح كنند و براي دوره‌اي مشخص اقدام به سپرده‌گذاري كنند تا اوراق مربوط به تسهيلات جديد منتشر شود و در اختيارشان قرار بگيرد.

جلوگيري از تبديل اوراق وام‌هاي موجود به تسهيلات جديد، مانع وقوع رانت لحظه‌اي براي گروه‌هايي كه در اين روزها از زمان قطعي افزايش وام خبر دارند، خواهد شد. زمستان سال گذشته به فاصله چند روز بعد از تصويب افزايش سقف وام خريد، قيمت هر فقره اوراق 500 هزار توماني تسهيلات مسكن در فرابورس از حدود 40 هزار تومان به 75 هزار تومان و سپس به مرز 100 هزار تومان جهش كرد و هزينه دسترسي به تسهيلات 45 ميليوني را تا سطح 9 ميليون تومان متورم كرد.

اين انفجار قيمتي در بازار اوراق به دلیل آن بود كه دارندگان اوراق از فرداي افزايش وام مي‌توانستند امتياز خود را براي تسهيلات جديد نيز استفاده كنند و همين اتفاق باعث رشد ناگهاني ارزش‌افزوده اوراق شد. اما در مدل «حساب دوم»، دارندگان اوراق قديمي اجازه استفاده ازامتیاز خود برای وام‌هاي جديد را ندارند. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره توان حقيقي تسهيلات جديد مسكن نشان مي‌دهد: اين دو نوع تسهيلات 60 و 70 ميليوني در تهران به طور متوسط بين 21 تا 25 درصد هزينه خريد آپارتمان‌هايي با قيمت و متراژ متوسط را براي ميان‌درآمدها پوشش خواهد داد. البته قدرت وام 70 ميليوني براي خانه‌اولي‌ها چنانچه براي خريد آپارتمان‌هايي با متراژ كمتر از 70 مترمربع -حدود 50 مترمربع- مصرف شود، مي‌تواند تا 35درصد قيمت مسكن را تامين كند.

 اشكال تسهيلات جديد
اين دو نوع تسهيلات چون كه احتمالا خارج از حمايت‌هاي دولتي پرداخت خواهد شد، حاوي يك اشكال جدي مي‌تواند باشد و آن «نابرابري بين اقساط و توان بازپرداخت» است. تحقيقاتي كه طي ماه‌هاي گذشته درباره «حداكثر توان بازپرداخت تسهيلات از جانب دهك‌هاي ميان‌درآمد»، توسط تعدادي از مقامات مسوول از جمله نويسندگان طرح جامع مسكن و برخي مشاوران وزير انجام شد، نشان مي‌داد: اجاره‌نشين‌هاي طبقه مياني جامعه بين 31 تا 40 درصد از سبد هزينه‌هاي ماهانه‌شان را براي اجاره‌بها صرف مي‌كنند. اين نرخ براي زوج‌هاي جوان حدود يك ميليون تومان برآورد مي‌شود بنابراين تسهيلات خريد مسكن لااقل براي خانه‌اولي‌ها بايد به شكلي افزايش يابد كه اقساط ماهانه از حداكثر يك ميليون تومان در ماه تجاوز نكند. چنين تسهيلاتي در دنيا به «وام‌ در استطاعات» مشهور است و دولت‌ها براي اين منظور، بخشي از نرخ سود تسهيلات را به صورت يارانه‌اي به بانك‌ها پرداخت مي‌كنند تا سقف اقساط ماهانه كاهش پيدا كند.

وزير راه‌وشهرسازي و رئيس‌كل بانك مركزي نيمه اول امسال در نامه‌اي مشترك به رئيس‌جمهوری براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن در استطاعات، پيشنهاد پرداخت وام‌ با نرخ 14 درصد و جبران مابه‌التفاوت آن تا سود 22درصد از طريق وجوه اداره شده دولتي را ارائه كردند. با اين حال، در محتواي پيشنهاد بانك مسكن، احتمال پرداخت دو نوع تسهيلات با نرخ سود حمايتي كاملا ضعيف است و در اين صورت، اقساط ماهانه وام‌ 60 ميليوني به مرز يك ميليون تومان و اقساط وام 70 ميليوني نيز به مرز يك ميليون و 200 هزار تومان خواهد رسيد. اين ارقام شايد فرآیند بازپرداخت تسهيلات را براي مصرف‌كننده‌‌ها سخت كند.