بررسي سير تحولات بازار مسکن

خاطرمان هست نصيحت هاي پدربزرگ ها و پدرانمان را که بر اساس باورها، تجربيات و علم اقتصادي که از اجتماع خود آموخته بودند، شکل گرفته بود و آن اساسي ترين و گرانبها ترين پند را که؛ بچه ها هر آنچه را که به عنوان پس انداز در اختيار داريد به طلا و زمين (خانه) تبديل کنيد زيرا از ارزش هيچ کدام کاسته نمي شود و کاسته هم نشد و بلکه روز به روز ارزش آنها افزون تر شد.

تا همين چندي پيش با افزايش جهاني قيمت فلزات و به خصوص طلا قيمت يک سکه تمام بهار آزادي به 250 هزار تومان هم رسيد و ارزش يک گرم طلا از مرز بيست هزار تومان گذشت که با توجه به بالا رفتن بي سابقه قيمت در اين بازار و اقدامات جهاني تا حدودي از التهاب اين حوزه کاسته شد. اما مسکن حکايت ديگري داشت. بازار مسکن نه تنها به کنترل در نيامد بلکه روز به روز بر قيمت زمين و ساختمان در شهرهاي مختلف و به خصوص تهران افزوده شد.خانه به عنوان سرپناهي امن و ايمن که خصوصي ترين روابط انساني را در ميان دارد از اساسي ترين نيازهاي بشري به شمار مي رود و مکان اصلي رشد و پرورش افراد يک خانواده است. در ضمن مسکن امروزه به عنوان اصلي ترين پشتوانه سرمايه يي خانواده و در بعد اجتماعي يکي از شاخصه هاي اصلي ثروت در ايران به شمار مي رود. اکنون با توجه به اهميت موضوع و با علم به اينکه جامعه ما از سال ها قبل با مشکل کمبود مسکن مواجه بوده و بر اساس اين واقعيت که بازار مسکن در دو، سه سال اخير با بحراني جدي روبه رو بوده به بررسي وضعيت اين بازار در سال هاي منتهي به پيروزي انقلاب و پس از آن تا امروز مي پردازيم.

بخش مسکن يکي از مهم ترين بخش هاي اقتصاد ايران است و درصد بالايي از سرمايه گذاري کشور در اين بخش انجام گرفته است. بي گمان طي چند دهه اخير بازار مسکن يکي از پرنوسان ترين و موردتوجه ترين بخش هاي اقتصاد ايران بوده است. طي سال هاي گذشته مولفه هاي مستقيم و غيرمستقيم از جمله افزايش تقاضا، افزايش قيمت زمين، نيروي کار، مصالح ساختماني، نوسانات قيمت نفت و افزايش نقدينگي، رکود در بازارهاي ديگر و بازار سهام و اعطاي وام هاي بانکي و... در کوتاه مدت و بلندمدت بر اين نوسان قيمت تاثير گذاشته اند. در بررسي آماري سال هاي گذشته اعداد قابل توجهي به دست مي آيد که به تحليل وضعيت کنوني و چگونگي تاثير عوامل ذکر شده بر اين بازار کمک قابل ملاحظه يي مي کند.

طي سرشماري نفوس و مسکن که در سال 1355 انجام گرفته است، بيش از سي ميليون نفر در 2377000 منزل مسکوني زندگي مي کردند که پس از گذشت سي سال جمعيت کشور بيش از هفتاد ميليون نفر آمارگيري شده که در 15972000خانه زندگي مي کنند. طي سال هاي 1352 تا 1356 به طور متوسط رشد توليد ناخالص داخلي به قيمت ثابت بيش از 8 درصد بوده است که سرمايه گذاري در بخش مسکن به طور متوسط رشدي معادل 22 درصد در سال داشته است. نسبت سرمايه گذاري در بخش مسکن به توليد ناخالص داخلي به طور متوسط 6درصد و سهم اين بخش در تشکيل سرمايه ثابت ناخالص داخلي نزديک به 24 درصد بوده است. در اين دوره نسبت واحدهاي ساخته شده به منظور فروش 8 درصد و نرخ سود حاصله بر مبناي مقايسه قيمت فروش و هزينه تمام شده 31 درصد و هزينه ايجاد هر متر بنا در سال 1352 ، 4345 ريال و در سال 1356 ، 11866 ريال است. در اين هنگام با افزايش قيمت نفت و افزايش نقدينگي و به تبع افزايش فعاليت هاي ساختماني دولت و بخش خصوصي قيمت زمين و مصالح و دستمزد کارگران ساختماني با رشد قابل ملاحظه يي روبه رو مي شود.

پس از پيروزي انقلاب و به دليل کاهش نظارت بر چگونگي ساخت وساز و سياست هاي دولت در افزايش پرداخت وام هاي ساختماني و کاهش فعاليت هاي ساختماني دولت و آزادشدن عوامل توليد در بخش مسکن و پايين آمدن قيمت زمين روند مسکن سازي در اين دوره نيز رشد قابل ملاحظه داشته است که اين رشد با توجه به آغاز جنگ و کاهش نقدينگي و کاهش قدرت خريد خانوارها و افزايش شديد قيمت زمين و ساختمان و سياست هاي دولت در کاهش واگذاري اعتبارات بانکي و نيز مقررات ناظر بر خريد واحدهاي مسکوني به رکود تبديل شد. در دوره 1357 تا 1361 مقدار جذب نقدينگي به بخش مسکن با کاهش 25 درصدي مواجه شده و رشد نقدينگي اين بخش سير نزولي 3 درصدي داشته است. همچنين طي نمونه گيري هاي بانک مرکزي طي سال هاي 1357 تا 1362 نسبت واحدهاي ساخته شده به منظور فروش 5/4 درصد و ميزان سود در اين بخش از 1357 تا 1361 معادل 10 درصد بوده است.

سرمايه گذاري در بخش مسکن به دليل عوامل ذکرشده از سال 1358 تا 1361 کاهش قابل ملاحظه يي دارد و اين در حالي است که سياست هاي تشويق جمعيت باعث متولد شدن نوزادان زيادي در سال هاي ابتدايي انقلاب شد. در اين زمان چهار هزار و 416 هزار خانواده در سه هزار و 167 هزار واحد مسکوني زندگي مي کردند. از سال 1363 به بعد با بازنگري در سياست هاي اقتصادي دولت روند مسکن سازي دوباره شتاب قابل ملاحظه يي پيدا مي کند.

در بررسي دهه 1350تا 1360 با نوسان رشد نقدينگي از 30 تا 61 درصد و همچنين سودآوري اين بخش از 10تا 34 درصد و تقاضاي سوداگرانه (سرمايه يي) بين 28 تا 30 درصد مواجه هستيم. بيشترين ميزان نقدينگي در اين بخش طي دهه 1350 به خصوص دوره 1352تا 1356 و کمترين ميزان مربوط به سال هاي 1360 تا 1369 و مخصوصاً سال هاي ابتدايي دهه 60 است. با اين حال به رغم رشد بالاي نقدينگي در دهه 1350 با اتخاذ سياست هاي درون بخشي مناسب در فاصله سال هاي 1350 تا 1355 و همچنين قلت انگيزه هاي سوداگرانه در سال هاي 1359-1357 رشد قيمت ها در اين بازار کنترل شده است. ضمناً بايد به تبعات جنگ که هزينه هاي ناخواسته زيادي را طي سال هاي اواخر دهه 50 و در طول دهه 60 به اقتصاد و بخش مسکن وارد آورد، اشاره کرد به طوري که طبق آمار موجود از کل اعتبارات پيش بيني شده در بخش مسکن سال هاي 57 و 58 و 59 تنها نيمي از اين اعتبارات در اين بخش هزينه شده است.

با شروع دهه 70 و آغاز دهه بدون جنگ سرمايه هاي کلان روانه بازار مسکن مي شوند به طوري که نقدينگي بخش مسکن از 2406 ميليارد ريال در سال 1369 به 7032 ميليارد ريال در سال 1370 و 97500 ميليارد ريال در سال 1380 مي رسد. رشد نقدينگي واردشده در دهه 70 در بخش مسکن و ساختمان 30 درصد است. در اين دوره نسبت تقاضاي سوداگرانه به 42 درصد مي رسد و به همين دليل دهه 70 و پس از آن را مي توان دهه رشد خصلت سوداگرانه بازار مسکن و افزايش تقاضاي سرمايه يي دانست. در اين هنگام نرخ سود در بازار مسکن بين 25 تا 42 درصد بوده است. طي اين سال ها به طور متوسط قيمت زمين در 30 شهر بزرگ کشور 5/6 برابر افزايش مي يابد و قيمت مسکن 8/8 برابر مي شود. آمار موجود چسبندگي قيمت زمين و عدم رشد منفي زمين و ساختمان را نشان مي دهد. در اين سال ها اجاره بهاي مسکن داراي افزايش مستمر و پايدار است. متوسط رشد اجاره بها در شهرهاي بزرگ 24 و در تهران 1/25 درصد است. طبق آمار بانک مرکزي با پايان دهه 70، 2/14 ميليون خانوار در 6/12ميليون منزل مسکوني زندگي مي کردند. در سال 1380 تقاضاي سرمايه يي به 59 درصد مي رسد و تقاضا براي خريد زمين در کنار کاهش ارزش ريال و رشد مصالح ساختماني منجر به رشد پلکاني قيمت زمين و ساختمان مي شود. (قيمت مصالح فلزي و غيرفلزي در سال1380 نسبت به 1376 به ترتيب با 4/168و 8/224 درصد افزايش روبه رو بوده است.) طي همين سال با افزايش 184 درصدي خدمات ساختماني (به قيمت هاي ثابت سال 1376) روبه رو هستيم که اين افزايش قيمت به 394 درصد در سال 1385 مي رسد که قاعدتاً به بالا رفتن هزينه ساخت منجر مي شود. (در سال هاي 85 و 86 هزينه ساخت هر متر مربع ساختمان حدود 2تا 3 ميليون ريال است.)

بين سال هاي 1378 تا 1381 بازار مسکن طولاني ترين دوران رونق اقتصادي را پشت سر مي گذارد. در اين دوره ميزان توليد مسکن بخش شهري توسط بخش خصوصي از 304 هزار واحد مسکوني در سال 1378 با رشد مداوم به 456 هزار واحد مسکوني در 1381 مي رسد. در اين سال رشد ارزش افزوده در بخش ساختمان نسبت به توليد ناخالص داخلي 9/14 به 2/7 است که نشان دهنده بالا تر بودن نرخ ارزش افزوده بخش ساختمان نسبت به توليد ناخالص داخلي است.

پس از آن و در سال 1382 به دليل رشد شديد قيمت ها و کاهش توان مالي خانواده ها در خريد ساختمان بازار با رکود مواجه مي شود. همچنين توقف فروش تراکم در نيمه دوم سال 1381 در تهران دليل ديگري است که منجر به کاهش توليد به ميزان 21 درصد در سال 1381 نسبت به سال قبل مي شود. با رکود در توليد مسکن در تهران افزايش توليد در شهرهاي ديگر آغاز مي شود تا اينکه در سال 1382با استمرار کاهش توليد در تهران و اشباع بازار مسکن در شهرهاي بزرگ توليد کل مناطق شهري حدود چهار درصد کاهش مي يابد و اين سير نزولي در نيمه اول سال 1381 به 11 درصد مي رسد. در سال 1382 ، 9/14 خانوار در 3/13 واحد مسکوني زندگي مي کردند.

با روي کار آمدن دولت نهم تحولي جدي در بازار زمين و مسکن رخ مي دهد. به گزارش بانک مرکزي رکودي که از سال 1382در شهرهاي ايران بر بازار مسکن حاکم شده در نيمه دوم سال 1385 در شهرهاي مختلف و به ويژه تهران با رونق همراه مي شود. در اين زمان تعداد 229085 پروانه ساختماني صادر مي شود که نسبت به سال قبل 25 درصد افزايش داشته است. در اين زمان است که سرمايه هاي کلان دوباره جذب بازار مسکن مي شوند و اندکي بعد رشد حباب گونه قيمت مسکن توجه همگان را به خود معطوف مي سازد.

در بررسي رويدادهاي دو، سه سال اخير و با رجوع به گزارش هاي منتشرشده در اين سال ها عوامل متعددي را مي توان جست وجو کرد که بر رشد نقدينگي اين بازار و افزايش شديد قيمت ها تاثير گذاشته اند که همگي قابل تامل هستند؛ کاهش تقاضا براي توليد مسکن طي سال هاي 81 تا 83 و در نتيجه کاهش عرضه در سال هاي 84 و 85، همچنين طولاني شدن دوره رکود و عقب ماندن شاخص بهاي مسکن از شاخص تورم، جذب نشدن نقدينگي مازاد جامعه توسط ساير بازارها و رها شدن نقدينگي از اين بازار و کاهش ارزش معاملات بورس از 103705 ميليارد ريال در سال 1383 به رقم 8/56528 ميليارد ريال در سال 1384 و 9816 ميليارد ريال در سه ماهه اول سال1385، تاخيـر در شروع برنامه هاي تامين مسکن در سال هاي 84 و 85 به علت تاخير در تخصيص اعتبارات مصوب، سياست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و عدم جذب نقدينگي توسط اقتصاد زيرزميني، انباشت جمعيت و رسيدن متولدان سال هاي پس از انقلاب به سن ازدواج و ورود به بازار کار، افزايش نقدينگي به علت بالا رفتن بهاي نفت و سياست هاي پولي و اقتصادي تورم زاي دولت و وام هاي کلان براي طرح هاي زودبازده که بيشتر آن صرف سرمايه گذاري در بخش زمين و مسکن شد، تحولات اقتصادي غرب و ورود سرمايه ايرانيان خارج از کشور به سمت بازارهاي داخلي و جذب اين سرمايه ها توسط بخش مسکن، افزايش بودجه عمراني دولت طي سال هاي 85 و86 بدون توجه به محدوديت ها و ظرفيت هاي بازار و متعاقب آن کمبود مصالح و بالارفتن ناگهاني قيمت نهاده هاي توليد، بالا رفتن دستمزد کارگران و افزايش واسطه گري و سوداگري در بخش مسکن و دلايل ديگري که در اين چند سال بارها به آن پرداخته شده است.

اما دکتر حميده امکچي عضو هيات علمي مرکز مطالعات و تحقيقات معماري و شهرسازي وزارت مسکن اوضاع پيش آمده و گرايش سرمايه هاي خرد و کلان را به بازار مسکن اتفاقي نه چندان دور از ذهن و پيش بيني شده مي داند زيرا به دليل رکود در بخش هاي ديگر سرمايه ها نتوانستند جذب حوزه هاي ديگر اقتصاد شوند و به سهل الوصول ترين و کم ريسک ترين و مطمئن ترين بخش يعني زمين و ساختمان وارد شدند که اين امري است منطقي چون سودآوري در اين بازار توسط سرمايه گذاران طي ساليان گذشته تجربه شده بود. به اعتقاد وي ريشه هاي مشکلات اخير را بايد خارج از بخش مسکن و در اقتصاد کلان جست وجو کرد. تعيين قيمت سرمايه در بازارهاي واقعي و نه به واسطه تغيير در نرخ بهره بانکي، يکي از مولفه هاي مهم در اقتصاد و در اين بازار است. اگر در يک اقتصاد سالم زمينه هاي سرمايه گذاري و حرکت پول به طرف بخش هاي ديگر اقتصاد فراهم شود، سرمايه هاي خرد و کلان به تدريج از اين بازار خارج شده و در نتيجه با کاهش تقاضاي سرمايه يي مواجه مي شويم و آنچه باقي مي ماند تقاضاي مصرفي است که با رجوع به سرشماري نفوس و مسکن سال 85 و نسبت خانوارها به منازل مسکوني (در سال 1385 نسبت به سال 1375 تعداد خانوارها رشدي معادل 58/3 درصد داشته که اين افزايش در تعداد واحدهاي مسکوني شهري و روستايي معادل 99/3 است) و بهبود شاخص هاي عرضه، مطمئناً بازار عرضه متناسب با افزايش جمعيت مي تواند پاسخگوي تقاضاي مصرفي جامعه باشد.

حميده امکچي در پاسخ به اين سوال که آيا افزايش نظارت دولت در بخش مسکن التهاب در اين بخش را کاهش مي دهد، مي گويد؛ «هر نوع رفتار محدودکننده که نياز به کنترل داشته باشد بيش از اينکه جنبه هاي مثبتي را با خود به همراه آورد، پيامدهاي منفي خواهد داشت زيرا نظام کنترل و نظارت هزينه بر است و در نهايت اين هزينه متوجه مصرف کننده نهايي که بخشي از آن هم اقشار کم درآمد هستند، مي شود.»

آنچه گفته شد بيانگر سهم بالاي مسکن در اقتصاد ملي کشور طي چند دهه اخير و افزايش مستمر تقاضاي سرمايه يي در اين بخش به علت موانع موجود براي سرمايه گذاري در بازارهاي ديگر و نوسانات اين بازار طي سال هاي گذشته است. در انتها بايد گوشزد کرد آثار رواني بر جامانده از نگراني هاي موجود براي تهيه مسکن و پرداخت اجاره بهاي سنگين و سهم آن در سبد هزينه خانواده ها به خصوص اقشار کم درآمد در نهايت به معضلي جدي براي اجتماع تبديل خواهد شد که سلامت رواني جامعه را به خطر خواهد انداخت و زيان هاي مهلکي را بر پيکره خانواده و اجتماع وارد خواهد کرد که جبران شان از سر و سامان دادن به بازار مسکن دشوارتر و بسيار هزينه بر خواهد بود. پس نظام مديريتي کشور بايد با بازنگري در اقتصاد ملي و تلاش براي شکوفايي بخش هاي اقتصادي ديگر زمينه تدريجي خروج تقاضاي سرمايه يي از بخش مسکن و ساختمان و حرکت منابع پولي به سوي بخش هاي ديگر اقتصاد را فراهم آورد تا اين بخش از اقتصاد به آرامش مورد انتظار دست يابد.