خوره مالی در بازار مسکن

دو وزارتخانه راه و شهرسازی و اقتصاد و دارایی، برسر «زمان و نحوه ریل‌گذاری جدید برای تحول در نظام تامین مالی مسکن» با یکدیگر اختلاف‌نظر دارند و پیش‌نیازهای کاملا متفاوتی برای تغییر ساختار بانک مسکن از بانک تجاری-تخصصی به بانک توسعه‌ای مطرح می‌کنند.

ماه گذشته وزیر راه و شهرسازی در جریان اولین افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، در حضور رئیس کل بانک مرکزی، شرط اصلی ایجاد مسیر جدید برای پرداخت تسهیلات بلندمدت و ارزان‌قیمت به بخش مسکن را مستلزم «بازسازی اساسی در ماموریت بانک مسکن و تبدیل آن به بانک توسعه‌ای» عنوان کرد.

آخوندی دیروز در همایش «نقشه راه تامین مالی مسکن» نیز مجددا بر نیاز مبرم به بانک توسعه‌ای در بخش مسکن تاکید کرد و حتی از موافقت اولیه رئیس کل بانک مرکزی برای این تغییر ریل خبر داد، اما اظهارات معاون اقتصادی وزیر اقتصاد که دقایقی بعد از آخوندی در این همایش اعلام شد، نشان داد به‌رغم برنامه‌ای که وزارتخانه متولی بخش مسکن برای تنها بانک تخصصی مرتبط با این بخش تدارک دیده است، وزارت اقتصاد به‌عنوان وزارتخانه متولی سیاست‌های مالی، این برنامه را اولویت چهارم اصلاحات مالی مسکن می‌داند.

معاون وزیر اقتصاد روز گذشته با بیان اینکه مشکل پایه‌ای و اصلی‌تر در بخش مسکن، «حسب منابع در بازار زمین به‌خاطر زمین‌داری برخی نهادهای ساختمانی» است، این چالش را باعث خورندگی منابع بانکی و مالی در بازار مسکن عنوان کرد و گفت: افزایش قیمت مسکن در نتیجه تورم زمین، اندازه این بازار را به مراتب بزرگ‌تر از بازار تامین مالی مسکن کرده و به شکاف گسترده بین وام و قیمت منجر شده است.

شاپور محمدی دومین چالش مهم را عدم تطابق و توازن نرخ سود دانست و گفت: بانک‌ها با نرخ 20درصد منابع به دست می‌آورند و این توقع وجود دارد که در بخش مسکن با نرخ 14درصد تسهیلات پرداخت کنند در این میان، فاصله 6 درصدی نرخ باید از طریق حمایت‌های مالی دولتی پرشود در غیر این‌صورت، انتقال فشار ناشی از این عدم تعادل نرخ سود به بانک‌ها باعث خوردگی سرمایه بانک می‌شود و در عمل، بانک‌ها مجبور می‌شوند برای جبران این فشار فعالیت‌های غیربانکی انجام دهند و سبدی از پروژه‌های مشارکتی در رقابت با تسهیلات‌گیرنده‌ها را تشکیل می‌دهند و راسا سرمایه‌گذاری ‌کنند. این مقام وزارت اقتصاد، گام سوم اولویت‌دار قبل از تغییر ساختار بانک مسکن را کاهش هزینه تمام شده مسکن عنوان کرد و هشدار داد: هیچ الگوی مالی، تایید نمی‌کند که با تغییر ساختار بانک می‌توان مشکل عدم تناسب نرخ را حل کرد.

افزایش قدرت ریسک با بانک توسعه‌ای
وزیر راه‌وشهرسازی در همایش«نقشه راه تامین مالی مسکن» با تاکید بر ضرورت تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای گفت: آنچه در سال 2007 باعث خروج برخی کشورهای پیشرفته دنیا از رکود شد، بازگشت به اندیشه بانک‌های توسعه‌ای بود.

عباس آخوندی افزود: اصلی‌ترین کارکرد و دلیل وجود بانک توسعه‌ای به جهت قدرتی است که در تشدید آثار خارجی مثبت برخی بخش‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن دارد، در حالی که بانک‌های تجاری فقط تک پروژه‌ها را تامین مالی می‌کنند. وی با بیان اینکه اصلی‌ترین اهداف بانک‌های توسعه‌ای با بخش مسکن سازگاری کامل دارد، خاطرنشان کرد: پذیرش ریسک مالی پروژه‌هایی که سایر واسطه‌های مالی تمایلی به تامین مالی آنها ندارند از دیگر اهداف وجودی بانک‌های توسعه‌ای است. اعطای اعتبارات و تسهیلات بلندمدت و میان مدت برای مقاصد تولیدی و عمرانی، ارائه خدمات مالی به بخش‌های استراتژیک اقتصاد و نقش ضد چرخه‌های اقتصادی از مهم‌ترین وظایف و کارکردهایی است که وزیر راه‌وشهرسازی در تشریح اهمیت تبدیل مسکن به بانک توسعه‌ای بر آن تاکید دارد.

وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به تجربه جهانی در زمینه مدیریت بانک‌های توسعه‌ای توضیح داد: تجهیز منابع از محل سپرده‌پذیری مشابه آنچه از حدود یک ماه قبل در قالب راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) در بانک مسکن فراهم شده است، اولین شیوه تامین منابع بانک‌های توسعه‌ای در دنیا محسوب می‌شود.

وی ادامه داد: علاوه بر این بانک‌های توسعه‌ای دنیا از دو روش دیگر یعنی تجهیز منابع با استفاده از انتشار اوراق و از محل تامین مالی عمومی نظیر پس‌انداز اجباری کارمندان در یک صندوق، مالیات بر دستمزد، منابع بانک مرکزی و کمک‌های دولتی بهره‌مند می‌شوند. آخوندی با بیان اینکه 90 درصد از تسهیلاتی که بانک‌های توسعه‌ای ارائه می‌کنند تسهیلات بلندمدت است، تصریح کرد: هنوز در کشور ما تجهیز منابع با استفاده از اوراق مشارکت به‌عنوان پلی بین بازار سرمایه و بازار پول تجربه نشده است؛ اما قبل از پیروزی انقلاب، نظام پس‌انداز اجباری در سیستم بانکی ایران رایج بود که براساس آن، دولت بخشی از حقوق کارمندان را به صورت اجباری در صندوقی پس‌انداز می‌کرد تا کارمندان پس از طی دوره معین بتوانند تا چند برابر مبلغ پس‌انداز، وام مسکن دریافت کنند.

وی با بیان اینکه هم‌اکنون سهم بانک‌های توسعه‌ای در دنیا نسبت به کل تسهیلات پرداختی به میزان 39 درصد و معادل 1300 میلیارد دلار است، سهم این نوع تسهیلات در ایران را بسیار ناچیز عنوان کرد و مهم‌ترین ضعف موجود در نظام پرداخت تسهیلات مسکن در ایران را عدم بلوغ مالی کافی دانست. آخوندی تدوین و تصویب قانون ناظر بر بانک‌های توسعه‌ای، قانون تامین مالی مسکن و احیا و اجرای قوانین موجود در این زمینه را مهم‌ترین الزامات قانونی در این بخش عنوان و خاطرنشان کرد: عملا بانک‌های داخلی از سال‌های قبل هیچ نقشی برای تامین مالی مسکن کم‌درآمدها نداشته‌اند. وی همچنین در خصوص الزامات سیاستی تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای و راهبر در حوزه مسکن گفت: تدوین سیاست‌های مالی و اعتباری ناظر بر بانک‌های توسعه‌ای، تدوین سیاست‌های اجرایی بانک مسکن به‌عنوان مکمل توسعه بازار رهن و اجتناب از سرکوب مالی در بازار تامین مالی مسکن از مهم‌ترین الزامات موجود در این زمینه است. ضرورت نهادسازی و ابزارسازی مالی دو اولویت دیگری است که آخوندی در توضیحات خود درباره نحوه تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای بر آن تاکید کرد.

تجربه موفق هند در بانک توسعه‌ای
وزیر راه‌وشهرسازی در تشریح نحوه موفقیت بانک‌های توسعه‌ای مسکن به تجربه موفق هند در این زمینه به‌عنوان کشوری فقیر اما توانمند در سیاست‌گذاری بخش مسکن اشاره کرد و گفت: بانک ملی مسکن هند به‌عنوان بانکی توسعه‌ای، بخش عمده‌ای از مقررات بخش مسکن را وضع می‌کند و نه تنها رقیب سایر بانک‌ها در بحث تامین مالی مسکن محسوب نمی‌شود بلکه به بانک‌های دیگر هم در موارد لزوم کمک مالی و غیرمالی می‌کند. وی ادامه داد: همچنین بخشی از فرآیند نظارت در بخش مسکن به نمایندگی از دولت و کل حکومت هند از سوی بانک ملی مسکن این کشور اعمال می‌شود ضمن اینکه این بانک برای تامین مالی مجدد و بازخرید تسهیلات اولیه رهن در بخش مسکن تضمین می‌دهد.

بانک توسعه‌ای؛ اولویت چهارم!
روز گذشته، معاون اقتصادی وزارت اقتصاد و دارایی، در تکمیل آنچه وزیر راه‌وشهرسازی و مسوولان ارشد بانک مسکن هم‌اکنون برای تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای به دنبال آن هستند، توضیح داد: هر چند داشتن بانک توسعه‌ای برای تامین مالی مسکن در کشور امری ضروری است اما قبل از این اقدام، سه گام مهم دیگر در بازار مسکن باید برداشته شود که تاسیس بانک توسعه‌ای متاثر از آنها در اولویت چهارم قرار می‌گیرد.

شاپور محمدی، مساله اصلی تامین مالی مسکن در ایران را عدم تطابق و توازن نرخ سود عنوان کرد و گفت: زمانی که دولت تصمیم می‌گیرد تسهیلاتی که قیمت تمام‌شده‌اش از محل جذب سپرده‌ها، 20 درصد است را به صورت وام با نرخ بهره 14 درصدی به متقاضیان پرداخت کند اما منابع لازم برای پرداخت این مابه‌التفاوت 6درصدی در اختیار بانک‌ها نیست، چالش قابل توجهی در نظام بانکی و تسهیلات‌دهی بانک‌ها ایجاد می‌شود.

وی ادامه داد: در واقع با به هم زدن نرخ‌های تعادلی تسهیلات نمی‌توان مساله تامین مالی مسکن را حل کرد و طبیعی است که این اختلاف نرخ و عدم توازن با ایجاد بانک توسعه‌ای حل نخواهد شد.

محمدی تصریح کرد: از طرف دیگر، مشکل تکنولوژی ساخت و همچنین سهم بالای زمین در قیمت مسکن، باعث گران تمام شدن هزینه تامین مسکن برای خانوارها می‌شود طوری که حتی اگر بانک‌ها و دولت منابع کلانی برای وام دهی در اختیار داشته باشند و مشکل نرخ سود هم وجود نداشته باشد، به دلیل شکاف موجود بین درآمدهای اندک متقاضیان با ارقام بالای بازپرداخت یا اقساط ماهانه وام، عملا هیچ مشکلی برطرف نخواهد شد. وی در خصوص نحوه درست تخصیص یارانه نرخ سود، پیشنهاد کرد: بهتر است یارانه نرخ سود از همان ابتدا به متقاضیان پرداخت نشود بلکه تسهیلات با نرخ سود متعارف به متقاضی پرداخت شود و پس از اجرای پروژه با نرخ‌های تعادلی، یارانه نرخ سود به وی بازگردانده شود.

معاون اقتصادی وزارت اقتصاد و دارایی با انتقاد از زمین‌داری برخی نهادهای دولتی و خصوصی که منجر به افزایش قیمت زمین و در نتیجه افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت و خرید مسکن می‌شود، گفت: اندازه بازار مسکن با اندازه تامین مالی آن همخوانی ندارد که مهم‌ترین علت آن زمین‌داری نهادهای دولتی و خصوصی و غیرمصرفی شدن آن است که باعث شده حجم عرضه زمین برای ساخت کاهش یابد و قیمت تمام شده مسکن متورم شود.

وی با تاکید بر اینکه حجم قابل توجهی منابع در بازار زمین، زمینگیر شده است، توضیح داد: واقعیت این است که ما در شهرها و حتی تهران کمبود زمین نداریم اما این زمین‌ها عملا به جای تزریق به بازار ساخت و ایجاد تعادل در این بخش، منجر به گرانی مسکن و عدم توازن قیمت با وزن یا سهم تسهیلات می‌شود. محمدی همچنین افزایش سرمایه بانک‌ها را از دیگر ضرورت‌های حال حاضر نظام تامین مالی مسکن عنوان کرد و گفت: در مقطع زمانی فعلی نمی‌توان بانک‌ها را به حال خود رها کرد ضمن اینکه در کنار حمایت‌های کافی، نظارت‌های لازم هم باید بر نظام بانکی کشور اعمال شود. وی با اشاره به محدود بودن سرمایه بانک‌ها در مقطع زمانی حاضر، توضیح داد: در صورتی که تحریم‌ها لغو شود بانک‌های داخلی به‌خاطر کاهش شدید سرمایه خود، قادر به ایجاد ارتباط و مذاکره با بانک‌های بزرگ جهانی نیستند.

محمدی ادامه داد: در بودجه 94 معادل 5 هزار میلیارد تومان برای افزایش سرمایه بانک‌ها در نظر گرفته شد که تاکنون تنها 500میلیارد تومان از این بودجه اختصاص یافته است. وی تاکید کرد: لازم است برای اصلاح وضعیت موجود نظام بانکی چاره اندیشی شود تا کفایت سرمایه بانک‌ها به حد مطلوبی برسد. این در حالی است که وزیر راه‌وشهرسازی معتقد است: قبل از افزایش سرمایه ابتدا باید دارایی‌های سمی بانک‌ها تصفیه شود.

تبدیل بانک مسکن به نقطه کانونی
مدیرعامل بانک مسکن در ادامه همایش نقشه راه تامین مالی مسکن در تشریح الزامات تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای گفت: در صورتی که بخواهیم بانک مسکن را به بانکی توسعه‌ای تبدیل کنیم در وهله اول این بانک باید به نهادی تاثیرگذار در دستگاه‌های دولتی تبدیل شود. محمد‌هاشم بت‌شکن با اشاره به ارتباط مستقیم این بانک با وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و دارایی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، سازمان بورس و همچنین مشتریان و متقاضیان دریافت وام، افزود: لازم است بانک مسکن در نقش بانک توسعه‌ای به نهادی تاثیرگذار در تدوین قوانین و مقررات و سیاست‌های پولی و مالی این دستگاه‌ها تبدیل شود نه اینکه صرفا مجری تصمیمات اتخاذ شده در سایر نهادها باشد.

در همایش دیروز، پرویز عقیلی، مدیرعامل بانک خاورمیانه و فاطمی اردستانی معاون پژوهشی پژوهشکده پولی و بانکی، در یک پانل تخصصی، الزامات تامین مالی بلندمدت و پایدار در بخش مسکن را مورد بررسی قرار دادند و به دولت پیشنهاد کردند: بازار متشکل ابزار بدهی برای تبدیل تسهیلات پرداختی به اوراق و ایجاد منابع جدید در بخش مسکن، به‌وجود بیاورد و همزمان، موسسات پس‌انداز منطقه‌ای در شهرها تشکیل شود. در این پانل همچنین پیشنهاد شناورسازی نرخ سود تسهیلات بلندمدت و متناسب با نرخ تورم مطرح شد و از دولت خواسته شد سیاست‌­های شهرسازی و تامین مسکن را قبل از تصمیم‌­گیری درباره تامین مالی این بخش، روشن و شفاف کند.