ناتوانی٧٠‌درصد جامعه برای خرید خانه

سرانجام پس از کش و قوس فراوان دومین طرح جامع مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم تدوین شد. حاصل کار تیم بزرگی از کارشناسان اقتصادی کشور که بنا به اعلام کارگروه تدوین طرح جامع مسکن، تعداد آنها به بیشتر از ٣٥٠ تن می‌رسد تدوین طرحی است که تنها ٥٣‌صفحه قطر دارد. طرحی که انتقاد کلی‌نگری و چکیده بودن نیز بارها به آن وارد شده است اما دست‌اندرکاران این طرح و مسئولان وزارت راه و شهرسازی معتقدند دومین برنامه تدوین شده به صورت باز و قابل انعطاف طراحی شده است تا در شرایط آتی کشور قابلیت اجرا داشته باشد.

البته هیچ تضمین و اطمینانی وجود ندارد که دولت‌های آینده این طرح ٥٣ صفحه‌ای را به سرنوشت اولین طرح جامع مبتلا کنند و آن را کنار بگذارند. با این حال که مسئولان وزارت راه و شهرسازی هیچ اطلاعاتی درباره میزان هزینه‌کرد این پروژه در اختیار خبرنگاران نمی‌گذارند کلیاتی از آن مطرح می‌شود. مدیران وزارت راه و شهرسازی معتقدند اولین طرح جامع مسکن با گذشت ١٠‌سال کارایی خود را از دست داده است و حالا آنها در طرح جدید چشم‌اندازی ١٢ساله را برای بازار زمین و مسکن کشور در نظر گرفته‌اند.

طرح جدید به صورت ٥ سند راهبردی، ١١ سند برنامه‌ای و در ٨محور اصلی تعریف شده است. مجریان دومین طرح جامع مسکن از قابلیت انعطاف‌پذیری این سند با شرایط اقتصادی کشور در سال‌های آینده می‌گویند و خبر می‌دهند دومین طرح جامع مسکن تا یک ماه آینده برای دریافت نظرات کارشناسی روی پایگاه اطلاع‌رسانی وزارت راه و شهرسازی به مشورت گذاشته می‌شود.

مسکن خانوار، بافت نابسامان شهری، مسکن روستایی، توسعه بازار اجاره، تأمین مسکن در شهرها و اصلاح مناطق شهری ازجمله محورهای اصلی است که در طرح جامع مسکن در نظر گرفته شده است.  حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، فردین یزدانی مدیر علمی دومین طرح جامع مسکن و علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افرادی هستند که به نمایندگی از کارگروه تدوین دومین طرح جامع مسکن صبح دیروز در جمع خبرنگاران حاضر شده و به پرسش‌های آنها پاسخ گفتند.

اولین نکته مهم در حاشیه این رونمایی را، یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن مطرح کرد و گفت که درحال حاضر تنها ٣٠‌درصد از ایرانی‌ها قادر به خرید مسکن بدون حمایت دولت هستند. بدان معنی که ٧٠‌درصد جامعه از خرید خانه ناتوان هستند و نیازمند حمایتند؛ آن هم در شرایطی که تورم دو رقمی قدرت خرید خانواده‌های ایرانی در بازار مسکن را‌ سال ‌به ‌سال کاهش می‌دهد و نبود بانک اطلاعاتی زمین و مسکن مهم‌ترین بهانه‌ای شده است که سوداگران این بازار از پرداخت هرگونه مالیات معاف شوند. موضوعی که به گفته یزدانی، باعث قوی‌تر شدن قدرت‌های انحصاری بازار زمین شده و حالا ایران را در صدر سایر کشورهای جهان از نظر قیمت زمین قرار داده است.

تنها ٣٠‌درصد ایرانی‌ها قادرند بدون کمک دولت خانه‌دار شوند
یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن با اشاره به کاهش قابل توجه قدرت خرید مسکن در ١٠‌سال گذشته به خبرنگاران گفت: براساس مطالعات انجام شده در ١٠‌سال گذشته حدود ٥٠‌درصد از خانواده‌های ایرانی قادر بودند بدون هیچ‌گونه حمایت دولتی در بازار آزاد صاحب خانه شوند که این میزان هم‌اکنون به ٣٠‌درصد رسیده است. بنابراین در طرح جامع مسکن افرادی در نظر گرفته شده‌اند که بدون حمایت دولت قادر نیستند وارد بازار معامله ملک شوند.  وی ادامه داد: بنا به اعتقاد کارشناسان اقتصاد بازار کشور به سالانه حدود یک‌میلیون و ١٠٠‌هزار واحد مسکونی نیاز دارد تا شرایط عرضه و تقاضا به تعادل برسد. در دومین طرح جامع مسکن با در نظر گرفتن افراد نیازمند حمایت، تولید ٦٤٠‌هزار واحد مسکونی در‌ سال برنامه‌ریزی شده است.

ناتوانی در خرید مسکن به اقشار متوسط بالا رسید
در شرایطی که مزد پایه در کشور ما تنها حدود ٧١٢‌هزار تومان تعیین شده است اقساط وام مسکن بین ٨٠٠‌هزار تا یک‌میلیون تومان تعریف شده است. این موضوع باعث می‌شود که تسهیلات‌دهی برای قشر نیازمند حمایت توسط خبرنگاران حاضر در جلسه زیر‌سوال برود اما معاون وزیر راه و شهرسازی زیر بار این انتقاد نمی‌رود و معتقد است وقتی مردم برای اجاره یک آپارتمان ٧٥ متری اجاره‌های میلیونی می‌پردازند پس توان پرداخت اقساط وام مسکن را هم دارند. اما یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن با استناد به آماری دقیق‌تر اعلام می‌کند که وام ٨٠‌میلیون تومانی برای اقشار متوسط بالا و مرفه در نظر گرفته شده است. موضوعی که البته با هدف طرح جامع مبنی بر خانه‌دار کردن اقشار نیازمند حمایت چندان همخوانی ندارد یا می‌توان آن را این‌گونه تعبیر کرد که تورم ٢رقمی، قدرت خرید اقشار متوسط بالا و مرفه را نیز در بازار مسکن تحت‌الشعاع قرار داده است و آنها بدون حمایت دولت قادر به خانه‌دار شدن نیستند.

تعلق یارانه به سوداگران به دلیل نبود بانک اطلاعات مسکن
مالیات در دومین طرح جامع مسکن جایگاهی ندارد. این موضوعی است که مدیر علمی طرح جامع مسکن در پاسخ به «شهروند» مطرح می‌کند. درحالی‌که خردترین و کم ارزش‌ترین کالاهای تولیدی در کشور از پرداخت مالیات معاف نیستند کالای کلانی مانند مسکن تا امروز از هرگونه مالیات مستقیم معاف بوده است و میدان را برای تاخت و تاز دلالان و سوداگران فراهم کرده است. در این میان نهادهای سیاست‌گذار برای دریافت نکردن مالیات از بخش مسکن، یک بهانه عمده داشته‌اند: نبود بانک اطلاعاتی زمین و مسکن.

یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن دراین‌باره توضیح می‌دهد: بانک اطلاعات زمین مسکن یکی از بزرگترین چالش‌های بخش مسکن بوده است و تا امروز بانک اطلاعاتی شفاف، به‌روزرسانی شده و کارآمدی در بخش زمین و مسکن نداشته، اسم همین موضوع زمینه سوءاستفاده بسیاری را رقم زده و باعث شده است از‌ سال ٧٠ به بعد ‌درصد زیادی از منابع یارانه‌ای پرت و ناکارآمد شود زیرا ‌این یارانه‌ها به‌دست افرادی رسیده است که نیازمند آن نبوده‌اند و به صورت چندباره از یارانه‌های دولتی استفاده کرده‌اند. به همین دلیل تشکیل این بانک در طرح جامع مسکن مورد تأکید قرار گرفته است.

او همچنین ادامه می‌دهد: البته موضوع مالیات در دومین برنامه جامع مسکن مطرح نشده است زیرا از حدود  ٢‌سال پیش قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در دستور کار مجلس و شورای نگهبان قرار گرفته است که مالیات‌های مستقیم بخش مسکن نیز شامل این دسته از مالیات‌ها می‌شود بنابراین در طرح جامع مسکن بررسی این موضوع را به عهده مجلس گذاشته است اما تشکیل بانک اطلاعاتی زمین و مسکن که لازمه اجرای مالیات‌های مستقیم است در برنامه جامع مورد توجه قرار گرفته است.

زمین‌های ایران در رده گران‌ترین زمین‌های جهان
او همچنین درباره طرح مالیات بر ارزش زمین و ابزارهای کنترل سوداگری در این بخش به «شهروند» می‌گوید: این طرح با وجودی که در سایر کشورهای دنیا به اجرا درآمده است در ایران هنوز جایگاهی ندارد و همین بی‌توجهی به این طرح مالیاتی باعث رشد خیره‌کننده قیمت زمین در ایران شده است به‌طوری‌که ایران در زمینه تورم قیمت زمین یکی از نمونه‌ها و رکودداران جهان است.

یزدانی تأکید می‌کند: سوداگری زمین باعث افزایش قابل توجه قیمت مسکن شده است به‌طوری که در‌ سال ٨٤ متوسط سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن حدود ٤٥ تا ٤٦‌درصد بود اما این رقم در ‌سال ٩١ به ٥٦‌درصد افزایش داشته است.  مدیر علمی طرح جامع مسکن در ادامه توضیح می‌دهد: به جز ابزارهای مالیاتی، سیاست نادرست شهرداری مبنی‌بر فروش تراکم و تغییر کاربری باعث شده است رشد قیمت زمین در ایران آهنگ تندتری به خود بگیرد. عمده درآمد شهرداری‌ها از محل فروش تراکم و تغییر کاربری است بنابراین این ساختار نادرست باعث شده است پدیده زمین بازی در کشور بسیار رایج‌تر از گذشته شود و سوداگران و قدرت‌های انحصاری زمین در کشور قوی‌تر از گذشته شوند به‌طوری که درحال حاضر این سوداگران از زمین‌های شهری کلانشهرها به زمین‌های روستایی نیز چشمداشت پیدا کرده‌اند. بنابراین اگر این زمین‌بازان کنترل نشوند نه‌تنها وام ٨٠ میلیونی مسکن کافی نیست که به شخصه معتقدم رقم این وام تا ٥‌سال آینده باید به ٢٠٠‌میلیون تومان افزایش داشته باشد.

آغاز ساخت ٨‌هزار و ٧٠٠ واحد مسکن اجتماعی
حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و شهرسازی با بیان این‌که دومین طرح جامع مسکن از مدت‌ها قبل به اجرا گذاشته شده است، اعلام کرد: در این طرح پرداخت ٣٠٠‌هزار فقره وام ساخت در بافت فرسوده برای مدت ٦‌سال پیش‌بینی شده است که نرخ سود این تسهیلات ٩‌درصد پایین‌تر از نرخ تسهیلات عمومی خواهد بود.  وی ادامه داد: در راستای اجرای دومین طرح جامع مسکن در ٢ماه ابتدای امسال ٣٥‌هزار قرارداد وام برای بافت فرسوده بسته شده است که این مقدار در این زمان کوتاه رقم خوبی است و در صورتی که با همین روند تداوم پیدا کند می‌تواند تحول اساسی در بافت فرسوده ایجاد کند. علاوه بر این برای بهسازی بافت روستایی نیز ٢٠٠‌هزار فقره وام در نظر گرفته شده است.

مظاهریان با اشاره به نقش بانک مسکن در اجرای دومین طرح جامع مسکن تأکید کرد: در این برنامه بانک مسکن به‌عنوان اولین بانک توسعه‌ای کشور در نظر گرفته شده است و این بانک با اجرای سیاست‌های تحت برنامه جامع مسکن، توسعه بازار مسکن کشور را تضمین می‌دهد.  معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز تأکید می‌کند که اجرای طرح مسکن اجتماعی در قالب طرح جامع مسکن آغاز شده است و بخش اول این طرح با ساخت ٨‌هزار و ٧٠٠ واحد مسکونی کلید خورده است.

مظاهریان توضیح می‌دهد: این طرح با همکاری بنیاد مستضعفان، بهزیستی و سازمان ملی زمین و مسکن اجرایی می‌شود و برای جانمایی واحدهای مسکونی نقشه فقر کشور را ملاک قرار داده‌ایم. این‌که نیازمندان این طرح و محرومان بیشتر در کدام استان‌ها و کدام نقاط پراکنده شده‌اند و اولویت‌ها و جانمایی‌ها را با استفاده از این نقشه در نظر گرفته‌ایم.