٤٣برابر شدن قیمت زمین در تهران در ٢٠سال

براساس گزارش رسمی مرکز آمار ایران، قیمت زمین‌های مسکونی تهران در طول ٢٠‌سال گذشته حدود ٤٣ برابر شده است. این موضوع در شرایطی اتفاق می‌افتد که به گفته کارشناسان، نرخ کاذب زمین در ایران توانسته است تأثیر قابل‌توجهی بر قیمت تمام‌شده مسکن و بروز تورم در این بازار داشته باشد.

«شهریار شقاقی» کارشناس مسکن در این‌باره می‌گوید: در حال حاضر نرخ تمام‌شده ساخت یک متر مربع واحد مسکونی در ایران، بین یک تا ١,٥‌میلیون تومان است. این در شرایطی است که قیمت یک متر مربع زمین در تهران تا ٣٠‌میلیون تومان نیز می‌رسد.  قیمت حبابی زمین در ایران که انتقادهای گسترده‌ای به دنبال داشته و پروژه جنجالی مسکن مهر با شعار زمین رایگان را رقم زد، در سایر کشورهای جهان با نوعی سیاست اقتصادی موسوم به «مالیات بر ارزش زمین» کنترل شده است.

براساس این سیاست، زمین یک دارایی عمومی و غیرقابل تولید است و ارزش پیداکردن آن بر مبنای توسعه زیرساخت‌های شهری است. بنابراین سود حاصل از ارزش زمین به عموم مردم و نه‌تنها به فرد یا گروه خاصی تعلق دارد. اجرای طرح مالیات بر ارزش زمین در بسیاری از کشورهای پیشرفته جهان توانسته است مانع ثروت بادآورده برای سوداگران زمین شود اما این طرح در ایران نه‌تنها تاکنون به صورت جدی مطرح نشده است که از‌ سال ٦٦ مجلس، تمام مالیات‌های مستقیم از بازار زمین و املاک را لغو کرده است. دلیل مجلسی‌ها برای لغو این مالیات شفاف نبودن بانک اطلاعات املاک و زمین در ایران است. این در حالی است که کارشناسان، تهیه این بانک اطلاعاتی را غیرممکن ندانسته و معتقدند تا زمانی که خرید و فروش مسکن و زمین در کشور ضابطه‌مند و قانونمند نباشد، اجرای طرح‌های کنترل تورم در بازار و به‌ویژه طرح مالیات بر ارزش زمین، تنها مصرف‌کننده را متضرر می‌کند.

قیمت زمین در تهران ٢٠ساله، ٤٣ برابر گران شد
بررسی گزارش سالانه مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط نرخ هر متر مربع زمین مسکونی تهران در‌ سال ٧٤ تنها ٨٨‌هزار و ٧٥٠ تومان بوده است، این رقم در ‌سال ٩٢ به متری ٥‌میلیون و ٨٣٩‌هزار تومان جهش داشته و در سال ٩٣ با ادامه رکود سنگین بازار مسکن و ریزش صدور پروانه‌های ساختمانی، قیمت زمین به سطح ٣‌میلیون و ٨٧٧‌هزار تومان کاهش پیدا کرده است.
بر این اساس قیمت زمین‌های مسکونی تهران در ٢٠‌سال گذشته  (١٣٧٤ نسبت به ١٣٩٣ ) با ٤٢٦٨‌درصد رشد، حدود ٤٣ برابر شده است. این در شرایطی است که با جهش قابل ملاحظه قیمت‌ها در ‌سال ٩٢ رشد نرخ زمین نسبت به دو دهه گذشته (سال ١٣٧٤) تا ٦٥,٥ برابر یا ٦٤٧٩‌درصد هم رسیده است که این سرکشی قیمت زمین  با کاهش قابل ملاحظه ساخت‌وساز در ‌سال ٩٣ و رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن، اندکی تعدیل شده است.  

از دیدگاه کارشناسان، رشد بی‌رویه قیمت زمین در ایران یکی از مهم‌ترین عوامل تورم در بازار مسکن است. این در شرایطی است که قیمت زمین بارها مورد انتقاد مسئولان رده بالای مملکت نیز قرار گرفته است، به‌طوری که «محمود احمدی‌نژاد» رئیس دولت دهم یگانه راه نجات بازار مسکن از دست سوداگران زمین را اجرای پروژه مسکن مهر می‌دانست و با شعار زمین رایگان، جنجالی‌ترین برنامه مسکن کشور را کلید زد. طرح این موضوع در دولت یازدهم نیز نادیده گرفته نشد و «عباس آخوندی» وزیر راه‌و‌شهرسازی، سوداگری زمین در ایران را بارها مورد انتقاد صریح قرار داده است.

او در شانزدهمین نشست شورای هماهنگی روابط عمومی‌ها که در اردیبهشت ٩٤ برگزار شد، اعلام کرد: ٣٥‌سال است که گفته می‌شود قیمت زمین را از مسکن حذف کنیم، زیرا که سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن زیاد است اما ریشه این مسأله سوداگری است و اگر کاربری زمین قابل دادوستد نباشد، ارزش آن ثابت می‌ماند اما سوداگران زمین حالا نه‌تنها بازار مسکن کشور را به حالت اغما برده‌اند که گسترش پدیده زمین‌خواری و دستبرد به ارزشمندترین خاک‌های حاصلخیز ایران و تغییر کاربری آن، مورد انتقاد سایر مسئولان نیز قرار گرفته است.

ثروت بادآورده ارزش زمین
راهکار جهانی برای جلوگیری از ارزش کاذب زمین و سوداگری آن اجرای طرحی  با عنوان «مالیات بر ارزش زمین» بوده است که به اختصار LVT خوانده می‌شود. این نوع مالیات‌گیری که بنا به تعاریف کارشناسان روش اجرایی بسیار ساده‌ای برای محصلان مالیاتی دارد، دارای قدمتی دیرینه در تاریخ اقتصاد جهان است. براساس برخی تئوری‌های جهانی، زمین جزو کالاهای عمومی به شمار آمده و متعلق به تمام افراد و نسل‌هاست،  بنابراین نمی‌توان عده‌ای را به دلیل فقر از این کالای غیرقابل تولید و مزایای آن محروم کرد و منافع حاصل از آن را در اختیار گروهی خاص قرار داد.

این تئوری‌ها دریافت مالیات بر ارزش زمین را یکی از عادلانه‌ترین قوانین مالیاتی در سیستم اقتصاد جهانی می‌داند.  علاوه بر این، اقتصاددانان معتقدند ارزش‌یافتن بخشی از زمین‌های مسکونی، ناشی از توسعه زیرساخت‌های شهری است که توسعه این زیرساخت‌ها براساس اموال عمومی شکل گرفته است، بنابراین سود حاصل از افزایش قیمت زمین‌های شهری باید بین عموم شهروندان توزیع شود و تنها در اختیار فرد خاصی قرار نگیرد. این استدلال که دریافت مالیات بر ارزش زمین را توجیه می‌کند مانع از آن می‌شود که سوداگری در بازار زمین شکل گرفته و ارزش پیداکردن زمین در نقطه‌ای از شهرهای مسکونی، ثروت‌های بادآورده را نصیب عده‌ای خاص کند.

 طرح مالیات بر ارزش زمین تاکنون در بسیاری از کشورهای پیشرفته جهان اجرا شده است. اجرای این طرح توانسته است از حبابی‌شدن قیمت زمین و ایجاد تورم در بازار مسکن کشورهای مختلف جلوگیری کند. نمونه اجرای موفق طرح مالیات بر ارزش زمین را می‌توان در کشورهایی مانند آلمان، اسپانیا، انگلیس، ایالات متحده آمریکا، دانمارک و کره‌جنوبی مثال زد. براساس این طرح، افراد در صورت خرید زمین غیرمصرفی، مجبورند سالانه ‌درصدی از ارزش روز زمین را به ‌عنوان مالیات به دولت پرداخت کنند. زمین مصرفی در تعریف این سیستم مالیات‌گیری، زمینی است که برای ساخت اولین خانه فرد مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد و مازاد بر آن، زمین غیرمصرفی تلقی می‌شود.

عدم   طرح مالیات بر ارزش زمین در مجلس
با وجود جولان سوداگران زمین در ایران، مالیات بر ارزش زمین در کشور ما تاکنون مورد توجه قرار نگرفته است. حالا در ایران نه‌تنها مالیات بر ارزش زمین دریافت نمی‌شود که دریافت هرگونه مالیات مستقیم از بازارمسکن از‌ سال ٦٦ تاکنون در مجلس لغو شده است. علت عمده لغو این قوانین، نبود بانک اطلاعاتی و سیستم اقتصادی شفاف در بازار املاک بوده است که توانسته سوداگران و دلالان را از چنگال عدالت مالیاتی نجات دهد.

این‌که چرا بانک اطلاعات زمین و املاک در ایران با وجود گذشت چند دهه هنوز ساماندهی نشده نیز موضوعی است که مسئولان تاکنون پاسخ روشنی برای آن ارایه نداده‌اند.  «روح‌الله بیگی ئیلانلو» نایب‌رئیس اول کمیسیون اقتصادی مجلس نهم در این‌باره به «شهروند» می‌گوید: طرح مالیات بر ارزش زمین تاکنون در مجلس  یا حداقل در کمیسیون اقتصادی مطرح نشده، البته ممکن است این طرح در کمیسیون عمران به بحث تخصصی گذاشته شده باشد اما تا جایی که من اطلاع دارم این موضوع تاکنون نه به صورت لایحه از سمت دولت و نه از سمت نمایندگان مطرح نشده است.

وی ادامه می‌دهد: اتفاقا این طرح، طرح در خور توجه و ارزنده‌ای است و برخلاف سایر طرح‌های اعلام‌شده در مجلس، سهولت حصول مالیاتی دارد. یعنی کافی است با اجرای کاداستر (نقشه‌برداری ثبتی) زمین و اراضی تمامی مشخصات جغرافیایی زمین‌های کشور را به ثبت رساند و بانک اطلاعاتی بسیار دقیق و شفاف ایجاد کرد. این موضوع می‌تواند سوداگران زمین را به راحتی مورد شناسایی و کنترل قرار دهد، در حالی ‌که برای اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی ایرادهای فراوانی مطرح بود که مانع از اجرای این برنامه شده است. به‌عنوان مثال روش شناسایی خانه‌های خالی و دشواری اجرای آن محور اصلی بحث است. این‌که آیا دولت اجازه ورود به خانه مردم و شناسایی اماکن خالی را دارد؟ شرع و ملاحظات سیاسی، امنیتی و اجتماعی چه می‌گوید و ... بنابراین طرح مالیات بر خانه‌های خالی از سوی مجلس نهم، مورد تصویب قرار نگرفت. «مهدی‌ هاشمی» عضو کمیسیون عمران مجلس نهم تأکید می‌کند: تاکنون بحث مالیات بر ارزش زمین در کمیسیون عمران مطرح نشده است.

با تصویب، قانون دور زده می‌شود!
گرفتن مالیات از سوداگران بازار زمین و مسکن همواره با یک خط قرمز مواجه بوده است: آیا فشار مالیات‌گیری از سوداگران درنهایت به مصرف‌کننده نهایی تحمیل می‌شود؟ «شهریار شقاقی»، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه آزاد اسلامی در این‌باره به «شهروند» می‌گوید: اجرای طرح مالیات بر ارزش زمین در ایران نمی‌تواند تجربه موفقی باشد. به چند دلیل، اول این‌که تجربه ثابت کرده است در کشور ما هرگاه قانون در خور توجهی تصویب شده است، آن‌قدر تبصره و راه‌های فرار برای آن در نظر گرفته شده است که عملا آن قانون به‌طور کامل اجرا نمی‌شود.

دلیل دیگر این‌که تورم دورقمی در ایران، مانع از آن می‌شود که زمین ولو با مالیات‌گیری دارای ارزش اقتصادی نشود. این تورم بالا باعث شده است سرمایه‌گذاری در بازار زمین و مسکن کشور بسیار سودآور باشد و همواره برای سوداگران ایجاد جاذبه کند. این کارشناس ادامه می‌دهد: دلیل دیگر این‌که تولید مسکن در ایران تخصصی نیست و افراد از هر صنفی از بانکداران و پزشکان گرفته تا طلافروشان به این بازار رخنه می‌کنند. این افراد معمولا دارای ثروت و دارایی بسیاری بوده که به آن نیاز ندارند، در نتیجه زمین و ملک خود را رها کرده و آن را عرضه نمی‌کنند تا در زمان مناسب با سودهای قابل توجه بفروشند.

شقاقی تأکید می‌کند: اشاره به این موضوع لازم است که خواب سرمایه در بازار زمین و مسکن نمی‌تواند برای سوداگران ثروتمند نگران‌کننده باشد، زیرا همان‌طور که مشاهده می‌کنید، رکود بازار مسکن و زمین نهایتا ١٠‌درصد از قیمت املاک و زمین کاسته است، این در شرایطی است که تجربه نشان داده است که با ورود  تقاضا به این بازار، جهش ٢٠٠‌درصدی قیمت هم اتفاق می‌افتد، بنابراین این افت ٦-٥ درصدی در مقابل سود ٢٠٠‌درصدی برای سوداگران کاملا قابل چشم‌پوشی است.  این کارشناس درباره راهکار کاهش قیمت زمین در ایران نیز توضیح می‌دهد: از نظر من اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی کمک موثرتری بود، زیرا به این ترتیب سوداگران نمی‌توانند خانه‌های خود را به مدت طولانی نگه دارند و آن را به بازار عرضه می‌کنند. درنتیجه افزایش عرضه، کاهش قیمت اتفاق می‌افتد که این موضوع به صورت غیرمستقیم به کاهش قیمت زمین نیز منتهی می‌شود.

معامله زمین و ملک در ایران قانونمند نیست
«بیت‌الله ستاریان» اقتصاددان  و کارشناس مسکن نیز با مخالفت نسبت به اجرای طرح مالیات بر ارزش زمین توضیح می‌دهد: بار مالی این موضوع درنهایت به دوش مصرف‌کننده می‌افتد، زیرا خرید و فروش ملک در ایران برخلاف کشورهای توسعه‌یافته، تحت هیچ قانون و ضابطه مشخصی نیست و مهم‌ترین عامل آن هم نبود بانک اطلاعاتی شفاف و نبود طرح جامع مسکن است.

این اقتصاددان در ادامه اضافه می‌کند: در کشورهای توسعه‌‌یافته، مشکل مسکن کاملا حل شده است این درحالی است که در ایران ما هنوز درگیر تأمین مسکن برای اقشار متوسط جامعه و نه فقط اقشار ضعیف هستیم.

ستاریان راهکار کاهش قیمت زمین در ایران را این‌گونه توضیح می‌دهد: علاوه بر ایجاد بانک اطلاعاتی شفاف در بخش ملک و زمین و تدوین و اجرای طرح جامع مسکن، افزایش تولید مسکن می‌تواند به کاهش قیمت آن کمک کند. در حال حاضر ما نیاز به تولید سالانه بیش از یک‌میلیون  واحد مسکونی داریم که این موضوع می‌تواند پتانسیل افزایش قیمت زمین را از بین ببرد.