سایه «مال»‌ها بر بازار مسکن

ساخت‌وسازهاي تجاري در محله‌هاي مسكوني 6 منطقه تهران، اخيرا يك چالش جديد براي بازار آرام مسكن درست كرده و باعث شده قيمت اسمي آپارتمان‌هاي مجاور اين سازه‌هاي غيرمسكوني با تحريك يكسري واسطه ملكي، به شكل غيرطبيعي و تعجب‌آور، افزايش پيدا كند.

حدود50 برج تجاري و اداري در مناطق یک تا 5 و 22 شهرتهران مراحل مياني ساخت‌وساز را پشت‌سر مي‌گذارد كه عمده آنها وارد سال سوم يا چهارم احداث شده‌اند و اسكلت (سازه اصلي) حداقل نيمي از طبقات آنها از سطح زمين بالا آمده است. با تغيير وضعيت فيزيكي اكثر اين برج‌ها از فاز گودبرداري‌هاي عميق به مرحله سفت‌كاري مقدماتي، شكل اثرگذاري آنها بر آپارتمان‌هاي مسكوني اطراف‌‌شان نيز عوض شده است.

تا پيش از اين، تاثير برخي برج‌سازي‌هاي تجاري بر ساختمان‌هاي مسكوني مجاور، بعضا به صورت ريزش ديواره محل گودبرداري يا سلب آسايش ساكنان از بابت رفت و آمد ماشين‌آلات سنگين و ايجاد گردوغبار يا سد معبر، «قابل مشاهده» بود اما در حال حاضر تازه‌ترين پيامد اين ساخت‌وسازهاي گسترده را مي‌توان به صورت «نامحسوس»، بر اقتصاد مسكن پايتخت رديابي كرد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در برخي محله‌هاي شهر كه زمين‌هاي خالي بالاي 5هزار مترمربع در آنها، طي دو سال اخير تبديل به برج‌هاي چندمنظوره شده، در چند هفته اخير پيشنهادهايي از طرف واسطه‌هاي بازار ملك، به مالكان واحدهاي مسكوني موجود در اين محله‌ها بابت «خريد يكجا و نقدي كل آپارتمان‌‌ها» ارائه شده است.

دلالان با سفارشي كه مستقيم و بعضا غيرمستقيم از طرف برخي سازنده‌هاي ساختمان‌هاي غيرمسكوني و بعضا سرمايه‌گذاران تجاري مرتبط با اين پروژه‌ها دريافت كرده‌اند، با هدف تغيير كاربري مسكوني اين آپارتمان‌ها، پيشنهاد خريد واحدها با قيمت حداقل 20 تا 30 درصد بالاتر از عرف منطقه را به مالكان مي‌دهند.

اين در حالي است كه در برخي از همين محله‌ها، تخريب و نوسازي، مطابق ضوابط طرح تفصيلي تهران ممنوع است و شهرداري نيز صرفاً در حد وضعيت موجود ساختمان يعني بدون صدور مجوز تراكم اضافه يا تغيير در سطح اشغال بنا، اجازه بازسازي مي‌دهد. با اين حال تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» درباره آنچه باعث تحريك دلالان ملك براي خريد آپارتمان‌هاي اين محله‌ها به قيمت فوق‌العاده بالاتر از ارزش واقعي اين املاك شده، به برنامه مكمل برج‌سازها برمي‌گردد كه قصد دارند بخشي از خدمات تعريف شده در برج‌هاي در حال احداث خود را در ساختمان‌هاي مسكوني مجاور، مستقر كنند. همچنين بهره‌برداري درازمدت از ارزش‌افزوده ناشي از برج‌سازي‌ كه عايد كل ساختمان‌هاي محله مي‌شود نيز انگيزه ديگري است كه از هم‌اكنون باعث پيشقدم شدن گروهي براي خريد كليه آپارتمان‌هاي اين نوع محله‌ها با قيمت بالا شده است. كارشناسان اقتصاد مسكن درباره «محرك تجاري قيمت مسكن» به عنوان عنصر تازه‌وارد در بازار ملك معتقدند: هر چند پيشنهادهايي كه براي خريد مجموعه‌اي از چند ساختمان مسكوني يك محله آن هم با قيمت حداقل 20 درصد بالاتر از ارزش روز داده مي‌شود، چندان قابل معامله و پياده شدن نيست، اما در صورتي كه حتي در يك پروژه اجرايي شود، اثر زنجيره‌اي بر ساير املاك مسكوني اطراف پروژه خواهد گذاشت و باعث به‌هم خوردن آرامش نسبي بازار مي‌شود.

برخي مشاوران املاك نيز در تحليل اين وضعيت مي‌گويند: اين پيشنهادها عمدتا براي محدوده‌هايي از شهر تهران است كه از يكسو تراكم برج‌هاي تجاري در نزديكي آنها، افزايش پيدا كرده و از سوي ديگر، سرانه زمين در متراژ مفيد ساختمان‌هاي مسكوني به‌خاطر كم بودن سطح اشغال اين آپارتمان‌هاي قديمي، حدود 5/ 1 برابر ساير املاك است. در اين ساختمان‌ها، حداكثر سطح اشغال بنا 50 درصد است، بنابراين با خريد واحدهاي مسكوني حتي با قيمت بالاتر از عرف منطقه، عايدي قابل توجهي از محل زمين ساختمان، نصيب خريدار عمده مي‌شود و در نهايت اگر اجازه تخريب و نوسازي در بلندمدت از ناحيه شهرداري صادر شود، تراكم بالا و سطح اشغال بيشتر، باعث جبران قيمت اوليه خريد اين املاك خواهد شد.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از ابعاد بازار ساخت «مال» براساس تحليل‌هايي كه درباره اين مجتمع‌هاي تجاري چندمنظور مطرح مي‌شود، حاكي است: ركود مسكن و ساخت‌وسازهاي مسكوني طي دو سال اخير، گرايش سرمايه‌گذاران بزرگ به سمت تجاري‌سازي را تقويت كرد و باعث شد سهم پروانه‌هاي غيرمسكوني از كل پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در تهران از 5 درصد در سال‌هاي قبل از 91 به نزديك 11 درصد طي دو سه سال اخير افزايش پيدا كند.

مسعود فياض‌آذر تحليلگر و مدرس در حوزه ساخت‌‌وسازهاي تجاري، اعلام كرد: طبق آمارهاي رسمي وسعت بازار مجتمع‌هاي تجاري تازه‌ساز يا در حال ساخت در كشور معادل 370 فقره پروانه ساختماني است كه حداقل نيمي از آنها در كلان‌شهر تهران وجود دارد. وي با تاكيد بر اينكه، پايتخت به رغم «اشباع مقطعي» از برج‌هاي تجاري، در حال حاضر با كمبودهاي جدي و چالش‌زا در ساير كاربري‌هاي حياتي براي شهروندان از جمله مراكز تفريحي و سرگرمي واقعي نظير شهربازي و همچنين كاربري‌هاي غيرانتفاعي ديگري همچون محل پارك خودرو يا پمپ‌بنزين روبه‌رو است، اعلام كرد: مديريت شهري تهران در گام اول بايد تمركز ساختمان‌هاي تجاري در حال ساخت در 6 منطقه خاص را به 8 منطقه ديگري از شهر كه تقريبا هيچ ساختمان تجاري طي سال‌هاي اخير در آنجا احداث نشده، هدايت كند و در گام دوم از طريق اعمال قانون بر روند صدور پروانه ساختماني، توازن شهري بين كاربري‌هاي تجاري و اداري با ساير كاربري‌هايي فاقد انگيزه سرمايه‌گذاري به وجود بياورد. براي بررسي و تحليل اقتصادي بازار املاك غيرمسكوني با محوريت مجتمع‌هاي تجاري چندمنظوره و تاثير مثبت و منفي اين سازه‌ها بر شهر و شهروندان، يك دوره آموزشي با 7 سرفصل توسط واحد آموزش دنياي‌اقتصاد در تاريخ 17 خرداد برگزار مي‌شود كه علاقه‌مندان به شركت در اين كلاس مي‌توانند با شماره تلفن 87762411 تماس بگيرند.

سناريوي حبا‌ب‌سازها لو رفت
رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران روز گذشته نسبت به تحركاتي كه به واسطه ساخت‌وسازهاي تجاري در برخي محله‌هاي تهران براي افزايش قيمت مسكن در حال شكل‌گيري است، واكنش نشان داد.

حسام عقبايي درباره پشت‌صحنه اين تحركات گفت: برخي عوامل پروژه‌هاي غيرمسكوني براي بالا بردن ارزش سازه‌هاي خود، فضاسازي مي‌كنند و با نفوذ به بازار مسكن سعي در افزايش صوري قيمت آپارتمان‌ها دارند. عقبايي با هشدار به مشاوران املاك و همين‌طور مالكان مسكوني تاكيد كرد: اين مدل حباب‌سازي مصنوعي و قيمت‌گذاري غيرواقعي روي ساختمان‌هايي كه عنوان مي‌شود كل آنها را قرار است يك نفر حقيقي يا حقوقي خريداري كند، در عمده موارد به سرانجام نمي‌رسد و وارد مرحله عقد قرارداد براي انجام معامله نمي‌شود. بنابراين، مشاوران املاك و بساز و بفروش‌هاي محل نبايد به اين قيمت پيشنهادي خارج از عرف بازار استناد کنند و آن را مبنا قرار دهند.

رئيس اتحاديه مشاوران املاك تصريح كرد: پيشنهاد خريد كل ساختمان‌هاي مسكوني يك محله معمولا براي تلقين «افزايش قيمت مسكن» مطرح مي‌شود در حالي كه همگان نسبت به فضاي ركودي بازار و عدم كشش رشد قيمت اطلاع كافي دارند.