طرح ویژه برای زمین‌های شمال

تغییر اساسی چهره سبز شمال کشور را در نوروز93 فقط مسافران شهرهای توریستی دو استان شمالی احساس نکردند، بلکه مسوول ارشد دولت در حوزه شهرسازی نیز با کمال تاسف، وقوع آن را تایید می‌کند.

دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور، گسترش پدیده «تخریب جنگل‌های شمال به قیمت ساخت ویلا» را ناشی از غفلت دستگاه‌های مسوول و البته تعطیل ‌شدن وظایف حاکمیتی در حوزه شهرسازی عنوان می‌کند و با تشریح چهار عاملی که باعث شده در یکی، دو سال اخیر، میل به خرید ویلا و تجاوز به منابع‌طبیعی مناطق شمالی کشور تصاعدی افزایش پیدا کند - آن هم در شرایطی که رکود در معاملات مسکن حاکم است- می‌گوید: فروش زمین‌های کشاورزی به ثمن‌بخس، نه کشاورزان و نه خریداران ویلا بلکه فقط دلالان زمین را منتفع می‌کند.

پیروز حناچی، «تعقیب، مقابله و مهار پدیده ویلاسازی در زمین‌های شمال کشور» را جزو اولین دستور کار شورای‌عالی شهرسازی در سال جاری عنوان می‌کند و با تشریح طرح ویژه شورای‌عالی در این رابطه، می‌گوید: برای مراقبت از مناطقی از شمال کشور که شهر یا روستا هستند اما زمین‌های آنها ارزش منابع‌طبیعی و ارزش درجه یک کشاورزی را دارد، متفاوت از طرح‌های جامع و تفصیلی،  طرح خواهیم داد.

متن گفت‌وگو با پیروز حناچی دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور را در زیر بخوانید:
 پدیده کوه‌فروشی و تبدیل تپه‌های سبز به ویلا در شهرهای شمالی کشور شدت بیشتری نسبت به سال‌های قبل پیدا کرده است. چرا مناطق شمالی به چنین وضعیتی دچار شده‌اند؟
این پدیده را می‌توان نتیجه کوتاه‌اندیشی مسوولان در سطوح محلی و ملی، زد و بند‌ها، فساد و اجرای مسائل غیرقانونی دانست که عدم اجرای وظایف حاکمیتی و خارج شدن نظام مدیریت شهری و روستایی از ریل را نشان می‌دهد. البته ویلاسازی‌های گسترده در شمال، تابع بخشی از مسائل اقتصادی است اما مسائل اقتصادی علت موجده – به وجود آورنده- این پدیده نیستند بلکه علت مبقیه – بقا و تداوم آن- به حساب می‌آیند.

اجازه‌ای که دلالان زمین برای خود قائل‌ می‌شوند تا در روز روشن مراتع و جنگل‌های شمال را تخریب کنند، موضوعی نیست که بتوان فرض کرد از چشم مسوولان محلی پنهان می‌ماند. پس چه اتفاقی می‌افتد که شهرک‌های ویلایی ناگهان جای جنگل‌ها را می‌گیرند؟
در نظام مدیریتی شهرسازی کشور، محدوده‌های اصلی شهر و روستا را داریم که برای آنها به ترتیب طرح جامع و طرح هادی تهیه می‌شود. برای حریم شهرها که در طرح‌های جامع تعیین تکلیف می‌شود و روستاها که البته حریم روستا کمتر داریم، وظیفه کنترل در محدوده و حریم با شهرداری‌ها و در روستاها با دهیاری‌ها است. در حدفاصل محدوده روستاها و محدوده حریم شهرها وظیفه کنترل با استانداری‌ها است. پس برای مراقبت از تمامی این مناطق، مسوولیت دستگاه‌های مرتبط مشخص است.

در مناطق شمالی کشور خوشبختانه در داخل محدوده شهرها عموما نظم شهری را تاحدودی می‌توان احساس کرد؛ البته ممکن است تخلفاتی مشاهده شود، اما گسترده نیست؛ ولی بلافاصله با خروج از محدوده شهر و مشاهده محدوده دهیاری‌ها و روستاها، وضعیت بسیار اسفناک می‌شود.

مخصوصا در شهرهای شمالی که چیزی حدود 3 تا 5درصد مساحت کل کشور را تشکیل می‌دهند و جزو مناطق بی‌بدیل در دنیا به حساب می‌آیند. در کشوری که بخش عمده‌ای از آن کویر و بیابان است، داشتن یک محدوده با خاک درجه یک با جنگل‌های منحصربه‌فرد مثل جنگل‌های هیرکانی در شمال، نیازمند ارزش ثبت جهانی است، برخی از گونه‌های جنگلی شمال حقیقتا آنقدر نادر هستند که ارزش ثبت دارند.

به‌رغم این ویژگی منحصربه‌فرد جنگل‌ها و زمین‌های شمال، نادیده‌ انگاشتن و پاک کردن آنها به قیمت ساخت ویلا، اصلا قابل تحمل نیست. حتی زمین‌های شالی که کمتر از 10 تا 15 سال پیش، کشاورزها بر سر این زمین‌ها به خاطر ارزشی که داشت با یکدیگر دعوا می‌کردند و تلفات انسانی بابت مالکیت و بهره‌برداری از این زمین‌ها وجود داشت، امروز به راحتی تغییر کاربری داده می‌شوند. با این روند ممکن است در کوتاه‌مدت پولی نصیب کشاورزان بشود؛ اما در بلندمدت بدبختی و فلاکت را هم برای کل کشور و هم برای کشاورزان شمال به وجود می‌آورد و حتی امنیت غذایی کشور را با از بین بردن زمینه‌ای کشاورزی به خطر می‌اندازد.

سهم نظارتی مسوولان محلی چقدر است؟
متاسفانه کنترل حاکمیتی در این مناطق ضعیف شده است و مسوولان محلی خودشان را موظف نمی‌بینند، ملی فکر کنند و حتی به وظایف قانونی محدوده خود هم عمل نمی‌کنند. معلوم است که در یک روستایی همچون «هچی‌رود» نباید ساختمان 16 طبقه داشته باشیم و محرز است در منطقه‌ای مثل منطقه ساحلی تنکابن، نمی‌شود نوار پیوسته ساختمان‌های 20 طبقه را شاهد باشیم، وقتی چنین اتفاقی می‌افتد اگر مسیر قانونی اجرای این طرح‌ها در کمیسیون ماده5 طی شده باشد، حتما مسوولان این کمیسیون تخلف کرده‌اند اگر هم در مقیاس دهیاری‌ها بدون توجه به طرح‌ها مجوز داده باشند، باز هم تخلف انجام شده است.

جایگاه شورای‌عالی شهرسازی ‌و معماری کشور در قضیه تجاوز به زمین‌های شمال در کجای این نظارت‌ها و پیگیری‌هایی که مطرح می‌کنید، قرار دارد؟ آیا اصلا شورای‌عالی ورودی می‌تواند داشته باشد؟
این موضوع و مواردی از این دست در دستور کار ما در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور قرار دارد و به‌طور قطع آن را تعقیب خواهیم کرد.  شورای‌عالی شهرسازی به طور قطع وارد این موضوع خواهد شد و آن را به عنوان اصلی‌ترین وظایف حاکمیتی دنبال خواهیم کرد؛ چون این کار نه به مصلحت کشور است و نه به مصلحت حتی ساکنین محلی. معمولا فقط بسازوبفروش‌ها و دلالان در این پدیده منتفع می‌شوند؛ یعنی کسانی که زمین‌های کشاورزی را به ثمن‌بخس خریداری می‌کنند و با تبدیل کاربری، آن را به زمین ویلایی تغییر می‌دهند.

در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور برای زمین‌های شمال، طراحی یک طرح ویژه را مدنظر قرار خواهیم داد و با این موضوع به‌صورت ویژه برخورد خواهیم کرد.

چرا در یکی دو سال گذشته، درحالی که بازار مسکن راکد بود، بازار زمین‌های شمال با رونق مواجه شد و تقاضا برای خرید زمین و ویلا افزایش پیدا کرد؟
نکته‌ای که باید در چنین تحلیلی مدنظر داشت و فقط شامل شمال نمی‌شود بلکه برای کل کشور مصداق دارد این است که زمین فی‌نفسه ارزشی ندارد. زمین در ایران زیاد است، کویر لوت، خارج از حریم شهرها و نقاطی از این دست. اما زمین موقعی که طرح شهرسازی روی آن گذاشته می‌شود، واجد ارزش می‌شود. در قضیه شمال، زمین‌های کشاورزی را دارند به زمین‌های شهری تبدیل می‌کنند و این کار غیرقانونی است. این نشان می‌دهد در مناطقی که ما اسم آن را روستا می‌گذاریم، ولی واقعا ارزش منابع طبیعی، کشاورزی و ارزش‌های ویژه درجه یک زمین کشاورزی دارند، صرفا نمی‌توانیم با قوانین عادی برای آنها برنامه‌ریزی کنیم و باید با همان طرح‌های ویژه که اشاره کردم، مدیریت شود.

طرح ویژه یعنی چه؟ راهکار عملیاتی برای مهار شمال ‌فروشی چه می‌تواند باشد؟
طرح ویژه یعنی طرحی که از برنامه‌ها و قوانین معمول و طبیعی طرح‌های شهری مثل طرح‌های جامع و تفصیلی معمولی، خارج و فراتر است و اهمیت زیادی دارد.

به عنوان مثال شهر بسطام پیش‌از انقلاب بیشتر از پنج هزار نفر جمعیت نداشت، ولی به خاطر آثار تاریخی این شهر، آن زمان طرح ویژه شهری برای این منطقه تعریف کردند و این شهر را متفاوت از سایر شهرها در قوانین شهرسازی لحاظ کردند.

با همین نگاه ما در شورای‌عالی برای مناطقی مانند ماسوله ونراق و....طرح‌های ویژه‌ای تهیه کرده‌ایم، نوار ساحلی شمال کشور یک منطقه ویژه است و صرفا براساس طرح‌های ناحیه‌ای و عادی نباید با آنها برخورد کنیم. این روند قابل ادامه نیست و نباید هم ادامه پیدا کند و به خاطر منافع عده‌ای بسازوبفروش‌ نباید منافع کل کشور به خطر افتاده شود.

ولی سرعت زمین‌خوارهای شمال در تغییر کوه‌‌ها و تپه‌ها به زمین‌های ویلایی تندتر از برنامه‌‌ای است که شورای‌عالی شهرسازی به تازگی قصد کرده آن را در قالب طرح ویژه به اجرا دربیاورد. مدت‌زمان ‌تغییر چهره‌ مناطق ییلاقی شمال تحت‌تاثیر ویلاسازی‌ها شاید از چندین سال به کمتر از یک‌سال رسیده است. در برخی مناطق ییلاقی و روستاهای شمال، درست در کنار چراگاه‌ها، ویلاسازی‌های گسترده‌ به شکل شهرک‌هایی با اسامی مختلف در حال انجام است. در مقابل این حجم ساخت‌وساز، شورای‌عالی شهرسازی موفق به مهار خواهد شد؟
ببینید برخورد با این پدیده یک فرآیند است که فقط در حوزه اختیارات وزارت راه‌وشهرسازی نمی‌گنجد. مثلا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باید به این موضوع ورود کند، وزارت جهاد کشاورزی هم همین‌طور. این یک کار میان‌بخشی است که همه دستگاه‌ها باید کمک کنند. معلوم است که ثبت نباید اجازه تفکیک منابع طبیعی را بدهد، جایی که پایان‌کار قانونی برای آن صادر نشده، نباید سند تفکیکی برایش صادر شود. مشاهدات نشان می‌دهد، این موضوع مشمول مرور زمان شده است یعنی ابتدا بدون اخذ سند، زمین‌ها را تفکیک می‌کنند و بعدها در طولانی‌مدت به دنبال سند آن می‌روند. این اتفاقات به معنی آن است که دستگاه‌هایی که وظیفه حاکمیتی دارند مثل استانداری‌ها و فرمانداری‌ها به وظایف خود درست عمل نمی‌کنند، نه اینکه عمدی در کار باشد، بلکه آنقدر این پدیده گسترده شده که به شکل یک تخلف عادی جلوه می‌کند.

به هرحال اقدام ما مستلزم هماهنگی اجزایی است که در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور عضو هستند.

در ترکیب شورای‌عالی، وزیر دادگستری هم عضویت دارد که بتوانید جنبه‌های حقوقی و قضایی این پدیده را در جلسات شورا پیش ‌ببرید؟
اگر لازم باشد از رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در جلسه شورا دعوت خواهیم کرد.

رونق ویلاسازی و خرید و فروش زمین‌های شمال با گزارشی که اخیرا وزیر راه‌وشهرسازی در گفت‌وگو با ویژه‌نامه نوروزی تجارت‌فردا درباره گروه‌های زیرخط‌فقر مطرح کردند ناسازگار است. آقای آخوندی می‌گویند در  هشت سال گذشته 9درصد جامعه یعنی چیزی حدود یک دهک کامل، عضو طبقه زیر خط‌فقر شدند. پس چطور، تقاضا برای خرید زمین و ویلا در شمال به عنوان دارایی‌ ‌ملکی دوم بیشتر افراد، رو به افزایش است؟
هزینه این نوع ویلاسازی خیلی بالا نیست و متاسفانه زمین‌ها به ثمن‌بخس واگذار می‌شود، حتی زمین‌هایی که در محدوده شهرها نیست و در منابع طبیعی قرار دارد ارزان‌تر هم فروخته می‌شود.

ولی یک واقعیتی وجود دارد و آن، این است که حجم نقدینگی موجود در دست مردم و تورم موجود در جامعه و شکسته‌شدن سد شهرسازی طی این سال‌ها، همگی باعث شده که سرمایه‌ها به سمت بازار زمین، مسکن و ویلا سوق پیدا کند. در سال82 در دولت گزارشی ارائه کردیم درباره تراکم‌فروشی. آن موقع بحث فروش تراکم خیلی داغ بود و در معاونت شهرسازی و معماری وزارت مسکن بنا داشتیم جلوی آن را بگیریم.

بحث بر سر این موضوع بود که اگر بخش‌های مختلف اقتصادی مثل تولید، تجارت وخدمات سود معقول مثلا 20درصد دارند، بحث دیگری در کنار اینها رونق گرفته که سود تضمینی مثلا 60درصدی سالانه به افراد می‌دهد که از کانال فروش مقررات شهرسازی به دست می‌آید. بابی در شهرها باز می‌شود که سرمایه‌ها را دارد به سمت خودش جذب می‌کند، سرمایه‌هایی که باید برود به بورس و صنعت، دارد خیلی بیشتر از ظرفیت می‌آید به سمت صنعت ساختمان. متاسفانه در کشور در مقاطعی سعی شده رکود انباشته در اقتصاد را از طریق تحریک صنعت ساختمان به قیمت فروش شهرسازی، خاتمه دهند.

این تلاش الان هم ادامه دارد؟
بله. اما تحریک بی‌قواره صنعت ساختمان و ساخت‌وساز به شکل عادی اتفاق نمی‌افتد، وقتی مقررات شهرسازی فروخته می‌شود، اتفاق می‌افتدوناهنجاری به بار می‌آورد.

همین اثر تحریکی ساخت‌وساز که به تدریج به شمال هم کشیده شده و شکل ظاهری ویلاها را به برج‌ویلا تبدیل کرده، چگونه می‌شود از بین برد؟
در دنیا ساخت‌وساز توسط بسازوبفروش انجام نمی‌شود توسط گروه‌های DEVELOPER (توسعه‌دهنده‌ها) انجام می‌گیرد. بسازوبفروش‌ها به دنبال رانت و سود کوتاه‌مدت هستند و بعد از اتمام پروژه هم بساط خود را جمع می‌کند و هیچ مسوولیتی حتی نسبت به سازه‌ای که احداث کرده‌اند، به گردن نمی‌گیرند. اما گروه‌های DEVELOPER طرح تهیه می‌کنند، منابع مالی تامین می‌کنند، طراحی می‌کنند ساخت‌وساز را مدیریت می‌کنند و در نهایت ساختمان را بیمه می‌کنند و حتی بعد از بهره‌برداری آن را اداره می‌کنند و به ساکنان و صاحبان ساختمان سرویس‌های مناسب می‌دهند.

در ایران حلقه مفقوده‌ای به اسم توسعه‌دهندگان در صنعت ساختمان داریم، یعنی شرکت‌هایی که تایید صلاحیت شده‌اند، رتبه‌بندی شده‌اند و دولت هم اگر بخواهد به بخش مسکن کمک کند از این طریق کمک می‌کند. در مقابل، بسازوبفروش دنبال منافع کوتاه‌مدت است و صرفا سرمایه دارد اما گروه‌های DEVELOPER می‌تواند منابع جذب کند، عقبه فنی دارد در ضمن این گروه‌های ساختمانی نمی‌توانند به گونه‌ای ساختمان‌ را بسازند که در آینده مسوولیت نپذیرند. لذا این حلقه باید باز شود که ما در حال تدوین قانون مربوط به آن هستیم. موضوع گروه‌های DEVELOPER را از آن بابت مطرح کردم که اگر در آینده بخواهیم پروانه ساخت شهرک‌های مسکونی در نقاط مختلف کشور از جمله شهرهای شمالی که این پتانسیل را دارند، صادر کنیم باید به این سمت حرکت کنیم.

کدام دستگاه‌های محلی یا ملی، در ردیف اول مسوولیت برخورد با پدیده زمین‌خواری در شمال قرار دارند؟
ما نظارت و پایش گوهری مثل جنگل‌های شمال را به دهیاری‌ها سپرده‌ایم و این جفا به این گوهر است. دهیاری و شهرداری درست کردیم، اما کنترل نکردیم که درآمدهایش از کجا دارد تامین می‌شود و هزینه‌هایش چقدر است. حالا اگر شهرداری ولخرجی کند و یک میدان شهر را چند بار در سال تخریب و از نو بسازد، آن فرد از پاسخگویی درباره اقدام خود معاف است و متاسفانه از موقعی هم که حاکمیت شهرسازی را در هشت سال گذشته تعطیل کردند تبعاتی نصیب کل کشور شده که در کوتاه‌مدت ممکن است افراد آن را حس نکنند.

 این مصیبت زمین‌های شمال هم به خاطر تعطیل شدن شهرسازی است. ضعیف شدن شهرسازی در همه جای کشور می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری داشته باشد. برای این موضوع، مصداق دارم. تا پیش از انقلاب محدوده شهر تهران به شکلی بود که خیلی از مناطق فعلی جزو محدوده شهر نبودند، یک محدوده مرکزی 25ساله داشتیم. آن موقع از لفظ داخل محدوده و خارج محدوده مرتب استفاده می‌شد. 50 درصد محدوده فعلی تهران آن زمان خارج از محدوده بود.

در سال‌های بعد از انقلاب، گروهی آمدند اعلام کردند که افراد به تهران مراجعه کنند تا به آنها زمین‌ داده ‌شود. زمین‌های خارج از محدوده 25ساله تهران به این شکل توزیع شد و شهر به این طریق گسترش پیدا کرد. بخش‌هایی از منطقه2 مثل سعادت‌آباد، تقریبا همه منطقه4، کل منطقه5، مناطق 17 و 18 و 19 و 20 و کل مناطق 21 و 22 مناطقی هستند که در این تصمیم غلط به زیر بار مسکونی رفتند.

در ضمن آن موقع شورایی داشتیم به اسم شورای نظارت بر گسترش شهر تهران به ریاست نخست‌وزیر که محدوده 25ساله را کنترل می‌کرد و اگر قرار بر این بود سرمایه‌گذاری‌ خاصی در تهران شکل بگیرد در جلسه‌ای با مقیاس حضور نخست‌وزیر و اعضای شورای‌عالی شهرسازی و شورای اقتصاد، این موضوع تصمیم‌گیری می‌شد. مثلا پروژه اکباتان که آن زمان خارج از محدوده بود در چنین جلسه‌ای به تصویب رسید. الان متاسفانه محدوده 25ساله شهر تهران از بین رفته و این شهر اصلا جایی برای گسترش ندارد.

لذا تعطیل شدن وظایف حاکمیتی در دوره حاضر نیز در حوزه شهرسازی باعث شده حتی در تهران اتفاقاتی بیفتد که قابل دفاع نیست. حتی اگر چه شکل ظاهری قانونی را به خود دارد اما روح قانون را ندارد و هدف اصلی قانون که حفظ منافع بلندمدت شهروندان است، رعایت نمی‌شود. اگر با همین آهنگ در تهران حرکت کنیم، تهران در 10 سال آینده غیرقابل سکونت می‌شود. همین زمستان امسال تهرانی‌ها در آلودگی کامل به سر بردند و لازم است در وظایف و اقدامات تجدیدنظر شود. متاسفانه در چند سال اخیر وزارت راه‌وشهرسازی همه اقدامات را در مسکن‌مهر خلاصه کرد و اقداماتی از این جنس تعطیل بود.

دست مسوولان محلی از بابت اعمال قوانین کنترلی در برابر تجاوز‌های ساختمانی به زمین‌های کشاورزی شمال تا چه حد باز است؟
قوانین کنترلی در این حوزه، عمدتا به قانون شهرداری‌ها برمی‌گردد. در ماده 100 قانون شهرداری‌ها یا همان کمیسیون ماده100 آمده است، اگر کسی پروانه گرفت و خلاف پروانه شروع به ساخت کرد، شهرداری می‌تواند 2 اقدام در برابر آن داشته باشد، اول قلع و قمع یعنی تخریب و دوم در قالب تبصره‌ای که در ذیل این ماده لحاظ شده، درصورتی که ساخت‌وساز خلاف ضوابط ایمنی و بهداشتی نباشد، شهرداری‌ها می‌توانند از سازنده یا مالک جریمه بگیرند؛ اما همین تبصره به مرور زمان تبدیل شده به یک ردیف درآمدی برای شهرداری‌ها و روح قانون و ماده 100 را تخلیه کرده است. در حال حاضر یکی از سرفصل‌های درآمدی بودجه شهرداری‌ها، جرایم کمیسیون ماده100 است. حتی به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم نظام مدیریت شهری، سازنده‌ها را هدایت می‌کند به سمت خلاف کردن.

پس در نهایت می‌توان یکی از علت‌های ساخت‌وسازهای غیرمجاز چه در تهران و چه در مناطق شمالی کشور را نیاز مالی شهرداری‌ها عنوان کرد. این موضوع قابل پیگیری نیست؟
شهرداری‌ها توسط دستگاه‌های حاکمیتی کنترل جدی نمی‌شوند، به این معنا که درآمد و هزینه‌های آنها کنترل نمی‌شود.

 نظام مدیریت شهری به جای آنکه منافع بلندمدت شهر را حفظ کند منافع کوتاه‌مدت سازمانی خود را تامین می‌کند. عمده درآمد شهرداری‌ها به‌واسطه عارضه‌هایی است که برای شهر تولید می‌شود، البته نمی‌خواهم فقط شهردارها را متهم کنم، دولت هم در عین حال وظیفه دارد که منابع جدید و جایگزین معرفی و ایجاد کند. وقتی درآمد کنترل نشود، بودجه حیف و میل می‌شود. رشد چند برابری بودجه جاری نسبت به بودجه عمرانی اتفاق می‌افتد.

در سایر کشورها شهرداری‌ها همه درآمدشان را به ساخت‌وساز و عوارض ساخت گره نمی‌زنند بلکه عمده آن را به عوارضی متصل می‌کنند که در درازمدت ساری و جاری است و عارضه‌های کالبدی‌‌اش هم حداقل است، اما چون این کار پردردسر است نظام مدیریت شهری ما دنبال آن نمی‌رود. چون دوره‌های مدیریتی شهرداران کوتاه است، مدیران می‌خواهند همه چیز در کوتاهترین دوره و در دوره مدیریت خودشان به نتیجه برسد ولو اینکه پروژه‌ها نیز اصلا توجیه فنی و اقتصادی کافی هم نداشته باشند.

به نظر شما تبعات زیست‌محیطی ناشی از رخداد تخریب جنگل‌های شما حادتر است یا خشک‌شدن دریاچه ارومیه؟
این پدیده از اتفاقی که در دریاچه ارومیه افتاد، بدتر است. دریاچه ارومیه وقتی دریچه سدها را بازکنیم، شاید قابل احیا باشد، اما جنگل وقتی از بین رفت و به جای آن ساختمان ساخته شد قابل احیا نیست.