راهنمای صاحبخانه‌ها برای تعیین اجاره منصفانه در تابستان ۹۸
وبسایت خبری - تحلیلی فرارو farau.com | @fararunews
موقت قبل انتشار
 
فرارو- وقتی نظم معمول بازار به هم بخورد، صاحبخانه‌ها دیگر حاضر نیستند فرمول همیشگی افزایش اجاره را برای تمدید قرارداد‌های قبلی اعمال کنند. وضعیت امسال بازار مسکن در سال ۹۸ را در نظر بگیرید؛ قیمت خانه بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده، ولی آمار‌های رسمی می‌گویند تورم کمی بیش از ۵۰ درصد است. در چنین حالتی ریش‌سفید‌های بازار به صاحبخانه‌ها و مشاوران املاک توصیه می‌کنند انصاف به خرج بدهند و کرایه را بیش از ۲۰،۳۰ درصد بالا نبرند. توصیه قشنگ و به جایی است، ولی اگر شما صاحبخانه هستید، ممکن است وسوسه شوید. همین الان خیلی‌ها در سطح شهر به فکر افتاده‌اند دوباره سراغ فرمول تعیین اجاره بروند و با توجه به قیمت جدید خانه، با نسبت شش به یک اجاره سال ۹۸ را از نو کشف قیمت کنند. بگذارید خیالتان را راحت کنم، با چنین کاری خانه‌تان قرار است امسال خالی بماند.

چرا باید این نوشته را بخوانید
به گزارش فرارو، امسال قیمت مسکن طوری تغییر کرده که صاحبخانه‌ها به خودشان حق می‌دهند عوض افزایش‌های معمول، یک بار دیگر از نو فرمول تعیین اجاره‌خانه را احضار کرده و رقم اجاره سال ۹۸ را از اول مشخص کنند. موقع استفاده از این فرمول، قیمت فروش هرمترمربع واحد مسکونی اهمیت زیادی پیدا می‌کند. آمار‌ها می‌گویند قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. اگر بخواهیم چنین رقمی را مبنای محاسبه مبلغ رهن و اجاره در نظر بگیریم، باید قیمت فروش را به عدد شش تقسیم کنیم و به مبلغ رهن کامل برسیم. این یعنی در حال حاضر حداکثر مبلغی که یک صاحبخانه باید برای رهن کامل هر مترمربع واحد مسکونی در نظر بگیرد، تقریبا دو میلیون و ۱۱۰ هزار تومان است. معمولا صاحبخانه‌ها این عدد را تبدیل کرده و بخشی از آن را به شکل پول پیش و بخش دیگر را به شکل اجاره دریافت می‌کنند. عرف بازار می‌گوید موقع تبدیل کردن باید هر یک میلیون تومان رهن را ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفت.

حتما خودتان می‌دانید قیمت مسکن در هر منطقه تهران متفاوت است؛ برای همین برای تعیین اجاره در هر منطقه باید به شکل جداگانه محاسباتی انجام داد. ما این کار را کردیم و به نتایج عجیبی رسیدیم که نشان می‌دهد امسال و در شرایط خاص بازار مسکن مالکان و صاحبخانه‌ها نباید بی‌گدار به آب بزنند. اگر رقمی که شما تعیین می‌کنید خارج از توان مستاجران باشد خانه‌تان خالی می‌ماند. فراموش نکنید جابه‌جایی و تغییرات مستاجر فعلی هم هزینه‌های زیادی برای شما دارد که کمترینش می‌تواند کمیسیون بنگاه املاک باشد. دیگر خودتان می‌دانید!
 

بیشتر بخوانید: مزایا و معایب دو طرح‌ اولیه دولت برای کمک به مستاجران


آنچه باید درباره تعیین قیمت اجاره در شمال تهران بدانیم
منطقه ۱ گران‌ترین منطقه تهران است و خانه‌هایش به طور متوسط متری ۲۶ میلیون تومان قیمت دارد. به این ترتیب مبلغ رهن خانه در این منطقه به ازای هر متر چهار میلیون و ۳۴۰ هزار تومان است. حدس می‌زنید با استفاده از فرمول معمول قیمت مسکن، ارزش یک خانه ۷۰ متری ساده با یک اتاق‌خواب در بازار اجاره تابستان ۹۸ چقدر می‌شود؟ شاید باور نکنید، اما اجاره هر ماه چنین خانه‌ای با این فرمول می‌شود ۹ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان یا ۳۰۴ میلیون تومان رهن کامل. عدد بزرگی است و احتمالا تبدیل کردن هم نمی‌تواند وضعیت را تغییر دهد. چون در بهترین حالت باید از مستاجر خانه تک‌خواب ۷۰ متری بخواهید ۱۸۰ میلیون پول پیش و ماهی سه میلیون و ۷۲۰ هزار تومان اجاره بدهد. اگر مغز خودتان سوت کشیده، نباید توقع نداشته باشید مستاجر‌ها با این وضعیت راه بیایند.

آخرین قیمت مسکن در منطقه ۲ متری ۱۹ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده است. اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های این منطقه در نظر بگیریم، می‌بینیم ارزش هر متر واحد مسکونی در این منطقه به سه میلیون و ۲۸۰ هزار تومان می‌رسد. همان خانه ۷۰ متری تک‌خوابه را دوباره مثال می‌زنیم که با فرمول قدیمی در منطقه ۲ باید برای رهن کاملش حدود ۲۳۰ میلیون تومان پول وسط گذاشت. یک نتیجه غیرمنطقی دیگر!

در منطقه ۳ نیز شاهد اوضاع پیچیده‌تر است و محاسبه‌ها نشان می‌دهند فرمول قدیمی ارزش هر متر خانه در این منطقه را به حدود سه میلیون و ۶۹۰ هزار تومان می‌رساند. یعنی ۲۶۰ میلیون تومان رهن کامل برای یک خانه ۷۰ متری و تک‌خوابه!

پس اگر در مناطق شمالی تهران صاحبخانه هستید و می‌خواهید به مستاجرداری ادامه دهید، بی‌خیال قیمت خانه شوید. در این مناطق لازم است رقم رهن و اجاره را با توجه به قدرت و توان طرف تقاضا یعنی مستاجر‌ها تعیین کنید. مرور آگهی‌های منتشر شده هم نشان می‌دهد برای همان خانه ۷۰ متری مدنظر ما بیشتر صاحبخانه‌های در مناطق شمالی تهران رهن کامل ۱۵۰ میلیون تومان را در نظر گرفته‌اند. پول پیش مورد درخواست برای چنین خانه‌هایی معمول ۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه آن‌ها حداکثر سه میلیون تومان است.

آنچه باید درباره تعیین قیمت اجاره در شرق تهران بدانیم
آخرین گزارش‌ها می‌گویند هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۴ به طور میانگین ۱۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان ارزش دارد. این یعنی با فرمول قدیمی همین خانه در بازار اجاره متری دو میلیون و ۳۵۰ هزار تومان می‌ارزد و رهن کامل خانه ۷۰ متری می‌شود ۱۶۵ میلیون تومان. می‌توان آن را به ۵۰ میلیون تومان پول پیش و ماهی سه میلیون و ۴۵۰ هزار تومان اجاره تبدیل کرد. به نظرتان زیاد نیست؟
 

بیشتر بخوانید: چگونه صاحبخانه بی‌انصاف را ادب کنیم؟

اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۸ تهران اعمال کنیم، می‌بینیم برای رهن کردن هر متر واحد مسکونی در این منطقه باید دو میلیون و ۳۰ هزار تومان پول بدهیم. چراکه قیمت فروش این خانه‌ها متری ۱۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است. در این وضعیت خانه‌ای ۷۰ متری ۱۴۲ میلیون تومان پول به عنوان رهن کامل می‌خواهد. این عدد خیلی دورتر از نرخ معمول منطقه است. حتی حالا که قیمت مسکن به طور کلی گران شده است. داریم درباره عددی مثل ۶۰ میلیون پول پیش و ۲.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه حرف می‌زنیم. 

در منطقه ۱۳ تهران قاعده یک به شیش ارزش هر متر واحد مسکونی را در بازار اجاره به دو میلیون و ۱۰ هزار تومان می‌رساند چراکه قیمت فروش این خانه‌ها متری ۱۲ میلیون تومان است. یعنی رهن کامل یک خانه ۷۰ متری در نیروی هوایی و دوشان تپه و امامت، ۱۴۰ میلیون تومان است و برای یک خانه ۱۰۰ متری، می‌توان از مستاجر ۱۳۵ میلیون تومان پول پیش و اجاره دو میلیونی طلب کرد. خودتان هم می‌دانید عدد پرتی به دست می‌آید. 

قیمت فروش هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۱۴ حدود ۹ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است. این یعنی با رعایت قاعده معمول خانه‌های این منطقه در بازار اجاره یک میلیون و ۶۵۰ هزار تومان ارزش دارد. پس رهن کامل یک خانه ۷۰ متری حدود ۱۱۵ میلیون تومان است. اگر خانه‌تان آنقدرها تمیز نباشد، بعید است کسی حاضر شود با این رقم زیاد آن را اجاره کند. باور کنید برای خودتان می‌گوییم.

آنچه باید درباره تعیین قیمت اجاره در غرب تهران بدانیم
اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۵ تهران اعمال کنیم، خود صاحبخانه‌ها توقع دارند ارزش هر متر واحد مسکونی در این منطقه دو میلیون و ۶۵۰ هزار تومان باشد چون قیمت فروش خانه‌ها در منطقه پنج تهران متری ۱۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است. تنها چند دقیقه مرور آگهی‌های اجاره، حتی آنهایی که همین تازگی‌ها و به شکل رویاپردازانه نوشته‌ شده‌اند این مسئله را به شدت رد می‌کند. قیمت‌ها خیلی پایین‌تر از این حرف‌هاست.

هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۹ به طور میانگین ۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ارزش دارد. این یعنی اجاره هر متر خانه در این منطقه با فرمول معمول دو میلیون و ۵۸۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. حتی اگر این رقم را به پول پیش زیادی تبدیل کنید باز عدد عجیب غریبی به دست می‌آید. همچنین وقتی قیمت هر مترمربع خانه در منطقه ۲۱ به هشت میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده لابد صاحبخانه‌ها توقع دارند ارزش ملکشان در بازار اجاره به متری یک میلیون و ۴۴۰ هزار تومان برسد. نگاهی به سر و وضع خانه و دسترسی آن بیندازید! خودتان حاضرید برایش تا همه پول بدهید؟

اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۲۲ تهران اعمال کنیم، لابد صاحبخانه‌ها توقع دارند برای هر مترمربع از واحد مسکونی به دو میلیون و ۱۰۰ هزار تومان اجاره بگیرند. در این حالت مبلغ منطقی برای یک خانه ۷۰ متری ۶۰ میلیون پول پیش و ماهی دو میلیون و ۶۰۰ هزار تومان اجاره خواهد بود. رقم زیادی است و قطعا مستاجرها در این منطقه زیاد تحویلش نمی‌گیرند.

آنچه باید درباره تعیین قیمت اجاره در مرکز تهران بدانیم
گزارش‌های رسمی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۶ را حدود ۱۷ میلیون تومان ذکر کرده‌اند. به این ترتیب خانه‌های این منطقه در بازار اجاره متری دو میلیون و ۸۴۰ هزار تومان ارزش دارد. رهن یک خانه ۱۰۰ متری با فرمول مورد توقع صاحبخانه‌ها باید حدود ۳۰۰ میلیون تومان شود در حالی که همین حالا صاحبخانه‌های زرنگ دارند در این منطقه با ۱۰۰ میلیون پول پیش و ماهی دو و نیم میلیون اجاره مستاجر پیدا می‌کنند.  

این عدد در منطقه ۷ به ازای هر مترمربع به دو میلیون و ۵۰ هزار تومان می‌رسد، اما وقتی قیمت فروش هر مترمربع خانه در منطقه ۱۰ به هشت میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده احتمالا صاحبخانه‌ها توقع دارند هر مترمربع از خانه‌شان در بازار اجاره یک میلیون و ۴۷۰ هزار تومان ارزش پیدا کرده باشد.

همچنین اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۱۱ تهران اعمال کنیم، متوجه می‌شویم خانه‌های این منطقه با فرمول قدیمی باید در بازار اجاره متری یک میلیون و ۴۷۰ هزار تومان ارزش‌گذاری شود. چون قیمت فروش این خانه‌ها متری هشت میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است. قطعا باید این ایده را فراموش کرد.
 

بیشتر بخوانید: مقدار منطقی افزایش اجاره‌ در سال ۹۸ چقدر است؟

با توجه به اینکه متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۲ حدود شش میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است، صاحبخانه‌ها باید حداکثر روی رقم یک میلیون و ۱۶۰ هزار تومان پول به عنوان ارزش خانه‌شان در بازار اجاره حساب باز کنند.

آنچه باید درباره تعیین قیمت اجاره در جنوب تهران بدانیم
متوسط قیمت فروش هرمترمربع خانه در منطقه ۱۵ به هفت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. این یعنی صاحبخانه‌ها توقع دارند خانه‌هایشان این منطقه متری یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره برود. همچنین اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۱۶ تهران اعمال کنیم، توقع صاحبخانه‌ها برای اجاره خانه‌ در این منطقه به متری یک میلیون و ۷۰ هزار تومان می‌رسد. هر دو عدد عجیب و دور از منطق هستند.

همچنین با توجه به اینکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۷ به حدود شش میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است شاید صاحبخانه‌ها فکر کنند باید ارزش خانه‌هایشان در این منطقه را باید متری یک میلیون و ۶۰ هزار تومان در نظر بگیرند. این پول برای خانه‌ای ۷۰ متری حدود ۷۵ میلیون تومان رهن کامل می‌شود و حتی اگر به ۵۰ میلیون پیش و ۷۵۰ هزار تومان اجاره تبدیلش کنید باز هم به نسبت منطقه عددی بالا و غیرمنطقی به نظر می‌رسد.

در منطقه ۱۸ به عنوان ارزان‌ترین منطقه متوسط قیمت مسکن به متری پنج میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است. برای همین صاحبخانه‌ها ممکن است ارزش هر متر از خانه‌های خودشان را در این منطقه ۹۸۰ هزار تومان تصور کنند. مرور آگهی‌های موجود نشان می‌دهد کسی به این عدد حتی فکر نکرده است.

اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۱۹ تهران اعمال کنیم، ارزش هر متر واحد مسکونی این منطقه برای هر مترمربع به یک میلیون تومان می‌رسد چون قیمت فروش خانه در منطقه ۱۹ متری شش میلیون تومان است. عدد بزرگی است و اگر آن را در متراژ خانه‌تان ضرب کنید حتی با وجود تبدیل کردن، بعید است به راهکاری منطقی دست پیدا کنید.

هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۲۰ به طور میانگین شش میلیون و ۳۰۰ هزار تومان فروخته شده است. این لابد یعنی ارزش خانه‌های این منطقه را باید در بازار اجاره متری یک میلیون و ۶۰ هزار تومان در نظر گرفت که می‌شود ۱۰۰ میلیون تومان رهن کامل برای یک خانه ۱۰۰ متری. حتی اگر انصاف نداشته باشید، منطق اجازه نمی‌دهد به چنین عددهایی فکر کنید!