کد خبر: ۷۳۴۴۳
تاریخ انتشار: ۰۰:۵۷ - ۲۳ فروردين ۱۳۹۰

بخش مسكن در حال حاضر با 8 چالش اصلي روبه‌رو است كه برخي از آنها همچون تقاضاي بالا براي مسكن اجاره‌اي، وابستگي شديد به روش سنتي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني و بهره‌وري پايين زمين به عنوان مشكلات پايه‌اي بخش، مطرح است.

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران می‌باشد که به لحاظ داشتن ارتباط گسترده پسین و پیشین با سایر بخش‌ها، از موقعیت ویژه‌ای برخوردار است؛ ضمن اینکه سهم بخش مسکن از تشکیل سرمایه، یک چهارم، از اشتغال، یک دهم و از تسهیلات بانکی، یک پنجم می‌باشد؛ همچنین مسکن، گران‌ترین کالایی است که خانوارها در طول زندگی خریداری می‌كنند. اما این بخش واجد مشکلات مزمنی است که رفع آنها نیازمند شناخت می‌باشد. 

ساختار سنتی تولید
تولید سنتی مسکن، مشکلات عدیده‌ای را برای این بخش به همراه داشته است كه سرعت ساخت پایین، انرژی بری بالا در زمان ساخت و بهره برداری، وجود حجم زیاد نخاله‌های ساختمانی، بازگشت کند سرمایه، سنگین بودن سازه، کیفیت و طول عمر پایین، خطرات حین ساخت، عدم بهره‌مندی از صرفه‌های مقیاس، آلودگی محیط شهری در زمان ساخت، استفاده غیرمنطقی از آب شرب شهری در زمان ساخت از جمله اين مشكلات است. 

بر این اساس پیش‌بینی شده تا انتهای برنامه پنجم توسعه، 20 درصد تولید مسکن به‌صورت صنعتی صورت پذیرد. شواهد نیز حاکی از تحقق اهداف برنامه، سریع‌تر از زمان مورد انتظار می‌باشد، با این حال موانع و مشکلاتی چون آشنا نبودن سازندگان بخش مسکن با تکنولوژی جدید، نبود راهبرد اجرایی، عدم توجه دانشکده‌های فنی به موضوع صنعتی‌سازی مسکن، مقاومت ساختار سنتی در برابر فناوری نوین و... همچنان فرآروی تولید صنعتی مسکن قرار دارد. 

نظام تامین مالی
نسبت ارزش بازار سرمایه به مانده تسهیلات در کشور حدود یک سوم است و این حکایت از اتکای کلی نظام تامین مالی کشور به پول و بخش بانکی دارد. این نقیصه با شدت بیشتری در بخش مسکن نیز مشاهده می‌شود؛ به‌طوری‌که بخش مسکن با داشتن حدود 5 درصد ارزش افزوده بخش‌های اقتصاد، بالغ بر 20 درصد مانده تسهیلات را به خود اختصاص داده است. روی دیگر این موضوع، کافی نبودن منابع جهت پرداخت تسهیلات به متقاضیان مسکن است. در چنین شرایطی سوال این است که چرا در حالی که بر اساس ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، ظرفیت قانونی مناسب جهت بهره‌مندی از ابزارهای نوین مالی پیش بینی شده است، به این مهم، کم توجهی می‌شود؟ 

بهره‌وری زمین
عرضه زمين شهري، با هزینه بالا و پس از طی مراحل مطالعات و مكان‌يابي، عمليات تسطيح و ايجاد تاسيسات خدمات شهري و... صورت مي‌پذيرد. ارزيابي شاخص تراكم نفر در هكتار شهري نیز گوياي اين است كه شهر تهران به عنوان متراكم‌ترين شهر كشور، از تراكم پاييني نسبت به شاخص‌هاي شهرسازي برخوردار است. اما به دليل عدم رعايت اصول شهرسازي، شهر تهران بسيار متراكم به نظر مي‌رسد. در اين خصوص شهرك اكباتان مي‌تواند مثال گویایی باشد. در اين شهرك به‌رغم تراكم بالا، به علت رعايت اصول شهرسازي، بار تراكم به هیچ وجه توسط ساكنان احساس نمي‌شود. 

از سوي ديگر روشن‌ترين نتيجه كاهش بهره‌وري زمين، افزايش قيمت مسكن است چرا كه از نهاده زمين به‌صورت بهینه استفاده نمي‌شود. ضمن اينكه با افزایش بهره‌وری زمین شهري، صرفه‌جويي‌هاي ديگري به‌دليل جلوگيري از گسترش بي‌رويه‌ سطح شهر حاصل مي‌شود. 

البته شايد بلندمرتبه‌سازي در ذهن برخي از افراد، منفي تلقي گردد در صورتي‌كه اين مساله به خودي خود منفي نمي‌باشد، بلكه عدم توجه به پيش نيازهاي آن از جمله تعبيه معابر مناسب، مكانيابي صحيح، رعايت ضوابط فني، فاصله و جايگيري مناسب نسبت به بافت پيراموني، رعايت منظر شهري و... موجب كاركرد بعضا منفي آن مي‌شود. 

مسکن اجاره‌ای
هرچند به دلایل فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی میل به مالکیت در کشور ما بالا مي‌باشد، با این حال باید توجه كرد مسکن ملکی و اجاره‌ای، كاملا با يكديگر جانشين نمي‌باشند لذا كل مساله اجاره‌ را نمي‌توان در بازار مسكن ملكي حل كرد. ضمن اینکه مسکن اجاره‌ای با توجه به انعطاف‌پذیری بالای آن از اهمیت خاصی در تنظیم بازار مسکن برخوردار است. لذا نمی‌توان از مشکلات مسکن اجاره‌ای کشور غفلت كرد. برخی از اهم این مشکلات عبارتند از: فقدان اجاره داري حرفه‌اي، ذهنيت نامطلوب سیاست‌گذاران نسبت به نظام استیجار به سبب تجارب ناموفق گذشته، تقاضای بالا ناشی از هرم جمعيتي جوان، فقدان برنامه استراتژيك بلندمدت براي مسكن اجاره‌اي و وجود رویکرد تحدیدی نسبت به موجرین (نتیجه این سیاست کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای در میان مدت و بلندمدت است). 

نوسانات بخش مسکن
از اواخر دهه 1340 با ورود سیل درآمدهای نفتی به اقتصاد ایران و همچنین رشد شهرنشینی، نظام تولید مسکن علاوه بر کارکرد سنتی آن، از کارکرد سوداگرانه برخوردار شد در چنین شرایطی با ورود و خروج ناگهانی سرمایه به این بخش شاهد شکل‌گیری ادوار تجاری با واریانس بسیار بالا بوده‌ایم. مهم‌ترین دلیل این مساله را مي‌توان در ساختار نظام تولید و تامین مالی مسکن جست‌وجو كرد. 

از آنجا که ساخت‌وساز در کشور ما عمدتا از طریق اشخاص حقیقی صورت مي‌پذیرد و این اشخاص نیز تقریبا همه منابع مالی مورد نیاز را از طریق سرمایه شخصی یا منابع پیش فروش تامین مي‌كنند لذا تصمیم به سرمایه‌گذاری عمدتا بر اساس شرایط روز شکل مي‌گیرد؛ در صورتی‌که اگر ساخت‌وساز به‌صورت حرفه‌ای و به همراه ابزارهای نوین تامین مالی صورت مي‌پذیرفت، با جمع‌آوری منابع در دوره رکود و تکمیل واحدهای مسکونی، علاوه بر کاهش نوسانات بخش مسکن، نااطمینانی بازار به حداقل خود مي‌رسید. 

بافت فرسوده
هرچند وجود بالغ بر 70 هزار هکتار بافت فرسوده گویای گستردگی مشکلات در این خصوص است بااین حال نوسازی هر واحد فرسوده، حدود 5 واحد جدید ایجاد مي‌كند که حاکی از ظرفیت مناسب این حوزه است. 

آنچه به عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده در سازمان‌های مختلف اجرایی مد نظر قرار مي‌گیرد، معیارهای سه‌گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار همگی معیارهای کالبدی بوده و عناصر طبیعی و انسانی در آنها دخالت داده نشده اند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این حوزه مي‌باشد. 

متفاوت بودن سبک زندگی در بافت‌های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرائم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان دهنده لزوم ورود مباحث اجتماعی، اقتصادی و حقوقی به این مساله است. 

سکونتگاه‌های غیررسمی
برآورد مي‌شود حدود يك هشتم جمعيت شهري كشور در سكونتگاه‌هاي غيررسمي مستقر باشند. از آن‌جا كه اسكان غيررسمي از زمينه‌اي فراتر از مكان آن نشات مي‌گيرد و بر محيطي فراتر از مكان آن نيز تاثير مي‌گذارد، چاره‌جويي اين مساله به سياست‌گذاري و اقداماتي نه فقط در سطح محلي آن، بلكه در سطح ملي نياز دارد. 

در اين راستا هر چند مشكلات حاكم بر اين مناطق صرفا فيزيكي و كالبدي نيست، اما بهبود بخشيدن به شرايط كالبدي، ابتدايي‌ترين اقدام در جهت ساماندهي اين نقاط است. 

عمر مفید مسکن
عمر مفید مسکن در کشور حدود 30 سال است. این در حالی است که این رقم در کشورهای توسعه یافته بالغ بر 100 سال مي‌باشد. اهم عوامل تاثیرگذار بر عمر پایین مسکن شامل نظارت غیرموثر، حضور سازندگان غیرحرفه‌ای، استفاده از مصالح ساختمانی غیراستاندارد در مصالحی چون آجر، شن و ماسه، پایین بودن تکنولوژی ساخت و تخریب بسیاری از مسکن‌های بادوام جهت افزایش تراکم است.

مجله خواندنی ها
عناوین برگزیده
پربیننده ترین
شاید نخوانده باشید
گزارش تصویری