خروج از ركود مسكن با «تجربه‌ انگليس»

دكتر محمد خوش‌چهره، اقتصاددان و كارشناس اقتصاد مسكن ضمن تشريح تصوير بازار مسكن بعد از اجراي قانون‌ يارانه‌ها، به دولت پيشنهاد كرد: براي ايجاد رونق مسكن بايد از تجربه كشور انگليس كه در آن سياست ساخت مسكن براي گروه‌هاي كم‌درآمد 70 درصد برنامه‌هاي بخش مسكن را دربرگرفته، استفاده شود. 

وي در همايش آثار اجرايي طرح هدفمندشدن يارانه‌ها بر بازار مسكن و سرمايه گفت: برخي مسوولان ارشد به قيمت كنترل و ساماندهي بازار مسكن، از ركود پيش‌آمده استقبال مي‌كنند، اين رويكر مثل اين است كه پزشكي براي كنترل تب بيمار تلاش زيادي مي‌كند و وقتي از او سوال مي‌كنند چگونه موفق به كنترل تب شده پاسخ مي‌دهد، بيمار فوت كرد. 

خوش‌چهره در عين حال تصريح كرد: در حال حاضر سياست‌هايي از جانب دولت براي برون‌رفت از ركود مسكن در حال انجام است؛ اما كافي نيست. 

اين اقتصاددان پيشنهاد كرد: دولت براي نشاط بخش مسكن بايد سود 40 تا 50 درصدي براي سازنده‌ها در نظر بگيرد و تحقق آن را تضمين كند. 

وي افزود: با شرايط موجود تصوير نگران‌كننده‌اي در خصوص آينده بازار مسكن وجود دارد و با توجه به تاثير اجراي قانون هدفمندشدن يارانه‌ها و تاثيرات تورمي آن كه سبب افزايش قيمت تمام‌شده ساخت مي‌شود، از حاشيه سود توليدكنندگان مسكن كاسته مي‌شود. 

پنج‌شنبه هفته گذشته سالن همایش‌های کتابخانه ملی میزبان سه کارشناس برجسته اقتصادی بود که در خصوص آثار اجرایی طرح هدفمند شدن یارانه‌ها بر بازار مسکن و سرمایه سخن راندند. به گزارش دنیای‌اقتصاد در این نشست محمد خوش‌‌چهره نماینده سابق مجلس شورای اسلامی در مجلس هفتم ضمن هشدار راجع به پیامدهای رکود اظهار امیدواری کرد با اتخاذ سیاست‌هاي منطقی زمینه برای برون رفت از رکود فراهم شود. 

به گفته وی، با اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها به دلیل افزایش قيمت حامل‌هاي انرژی قیمت تمام شده مسکن افزایش مي‌یابد و همین امر باعث مي‌شود که از میزان حاشیه سود تولیدکنندگان مسکن کاسته شود و در نتیجه انگیزه آنان برای تولید مسکن کم خواهد شد که نتیجه آن تشدید رکود است و از این رو مسوولان مربوطه باید با اتخاذ تدابیری صحیح مانع از بروز چنین مشکلی شوند.
مسكن از ركود خارج شود، نشاط به ساير بخش‌هاي اقتصادي مي‌رسد
دکتر محمد خوش‌چهره گفت: همچنان که چند سال پیش رکود مسکن را پیش بینی کردم در حال حاضر هم اذعان دارم که این رکود تداوم خواهد داشت؛ اما اینکه این رکود در چه مقطع زمانی متوقف خواهد شد و بازار مسکن چه زمانی به ثبات ضمنی دست پیدا خواهد کرد به اما و اگرهای مختلف بستگی دارد. 

نماینده مردم تهران با تشبیه بازار مسکن به لکوموتیوی که صدها واگن یا همان بخش‌هاي مختلف اقتصادی را به دنبال خود مي‌كشد، تاکید کرد: با ایجاد تحرک در بازار مسکن حتی بخش‌هاي قبلی اقتصاد نیز که به رکود رفته‌اند، مجددا به تحرک مي‌آیند یا متعاقبا بخش‌های بعدی نیز دچار نشاط اقتصادی خواهند شد. 

به گفته این استاد دانشگاه احیا کردن بخش‌هایی نظیر مسکن که از نظر اقتصادی پیشرو هستند در همه اقتصادهای کلاسیک دنیا امری ضروری است. 

راهکار انگلیسي
وی اذعان داشت: تجربه نشان داده است، در برخی از کشورها نظیر انگلیس با مداخلات دولت در بخش‌هاي مختلف از جمله مسکن رونق به وقوع پیوست. 

خوش چهره اذعان داشت: در کشور مذکور قریب به 70 درصد از تولید مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد تحت عنوان گروه‌های هدف در صدر برنامه‌هاي دولت قرار گرفت که نتیجه آن خروج رکود مسکن و ایجاد شاخص‌هاي عدالت اجتماعی شد. 

وی افزود: تولید یک میلیون واحد مسکونی به معنای تولید یک میلیون یخچال، گاز، سینک ظرفشویی و... است كه این فرآیند فرصت را برای دستیابی به منابع مالیاتی ایجاد مي‌کند؛ بنا براین هر نوع تزریقی که دولت در ابتدا به صورت عرضه منابع ارزان و... ایجاد کند، ضمن ایجاد یک رونق اقتصادی زمینه اشتغال و فعالیت بخش خصوصی را فراهم مي‌کند و از این مسیر به خود دولت کمک شایانی مي‌شود. 

تلقی از رکود باید عوض شود
عضو هیات علمی دانشگاه تهران تاکید کرد: اگر نگاه حاکم و مسلط بریک نظام تصمیم گیری این باشد که رکود ایجاد شده در بخش مسکن مطلوب است و تلقی دولت از رکود این باشد که قیمت‌ها در حال کاهش هستند، این نوع دیدگاه یک خطای استراتژیک است.
وی افزود: بهترین رویه برای بازار مسکن یک روند طبیعی، پایدار و همراه بودن با یک آهنگ نرخ رشد منطقی است. بدترین مسیر نرخ‌هاي رشد ،نرخ رشد نوسانی است، درست است که در برخی از دوره‌ها با یک سودهایی همراه است؛ اما از آن طرف سقوط سنگین قیمت‌ها نیز محقق مي‌شود. 

تاسف از برخي كوتاه‌نگري‌ها
خوش‌چهره اذعان داشت: در دنیا نهادهای بین‌المللی از سازمان ملل گرفته تا بخش‌های مختلف به شدت روی بخش مسکن به عنوان یک بخش پیشرو در اقتصاد تاکید دارند و با توجه به رکود جهانی که متعاقب آن بسیاری از مسائل برون‌زا هستند، درون‌زا بودن بخش مسکن در 99 درصد موارد، مي‌تواند کمک شایانی به بالابردن نرخ رشد اقتصادی و سرعت‌دهی به آن انجام دهد. 

وی با ابراز تاسف از اعمال برخی کوتاه‌نگری‌ها در نظام تصمیم گیری تصریح کرد: اگر چه برخی از این محدود نگری با نیت خیر صورت مي‌گیرد؛ اما اگر این نوع رویکردها از بین نرود توصیه‌هاي سیاستی و عملیاتی نمی‌تواند عالمانه باشد. 

استقبال از رکود خطرناک است
به گفته خوش‌چهره، استقبال برخی از مسوولان تصمیم گیر در حوزه مسکن از رکود رویکرد بسیار خطرناکي است. وی اذعان داشت: طي سال‌هاي اخير عده‌اي با اشراف نسبت به وقايع دوره‌اي در بازار مسكن كه در يك زمان قيمت مسكن جهش پيدا مي‌كند و بعد از آن ركود عميق حاكم مي‌شود، در اين بازار اقدام به سوداگري‌ كرده‌اند.
به خاطر افزایش‌های جهشی در امر قیمت و بعد هم تجربه رکودهای معنی دار، سوداگری در بخش مسکن زیاد شده است. 

وی با بیان اینکه طلب سود در بازار مسکن در هیچ کجای دنیا محل اشکال نیست؛ اما انتظار دریافت سودهای نجومی و غیرمنطقی مشکل‌زا است، تاکید کرد: سودهای غیرمنطقی در افزایش تولید مسکن نقشی ندارد و فقط سبب ایجاد موج‌های تورمی مي‌شود که این رویه برای یک سرمایه‌گذار واقعی بخش مسکن مصیبت بار است. 

تاثیرپذیری کل کشور از تهران
وی اذعان داشت: نگاهی به فرآیند بازار مسکن نشان مي‌دهد که بازار املاک و مستغلات ایران عمدتا متاثر از بازار مسکن تهران بوده است و هرگاه بازار ملک پایتخت تغییراتی را تجربه کرده، بلافاصله در کلانشهرها و سایر شهرهای ایران تاثیرگذار بوده است. 

تهران متاثر از سوداگری
خوش‌چهره تصریح کرد: در این روند بازار مسکن تهران عمدتا تحت تاثیر بازار سوداگری بوده است و در چند نقطه مشخص شهری موجی از افزایش قیمت ایجاد شده است که این موج افزایش خود را در متغیرهای دیگری نشان مي‌دهد و خروج منابع از بازارهای مولد سرمایه را به دنبال دارد. 

این استاد دانشگاه تاکید کرد: رها شدگی بازار مسکن در بخش سوداگری و عدم کنترل سودهای غیرمتعارف یک نوع آفت برای نظام اقتصادی است و نباید تصور شود منتفع شدن یک عده در بازار مسکن اتفاقی مطلوب است. 

وی افزود: رفتارهای سوداگرانه در بخش مسکن باعث مي‌شود، موج دوم از افرادی که مي‌خواهند به سودهای کلان دست یابند متضرر شوند؛ چرا که قانون عرضه و تقاضای مسکن در چنین رویه‌ای دچار نابسامانی مي‌شود و نتیجه آن به متضرر شدن موج بعدی از سوداگران مسکن منجر خواهد شد. 

رضايت به فوت به‌خاطر كنترل تب!
به گفته این استاد دانشگاه، در چنین فضایی مقابله با سوداگری مکانیزم‌هاي خاص خود را مي‌طلبد و تجربه کشورهای موفق دنیا نیز موید این مساله است. 

خوش چهره خاطرنشان ساخت: کشور انگلستان به عنوان کشوری که بعد از اجرای طرح‌های خصوصی جهش قیمت در بخش مسکن را تجربه کرد، به منظور ممانعت از تاثیرگذاری رویکردهای سوداگری بر بازارهای مالی، اقدام به جمع‌آوری منابع مالی و به‌کارگیری آن در جهت تولید انبوه مسکن برای گروه‌های مختلف کرد و زمینه را برای حضور سرمایه‌گذاران حرفه‌ای مسکن ایجاد کرد. 

نماینده مردم تهران در مجلس هفتم تاکید کرد: اما در کشورما برخی از مسوولان ارشد تصمیم‌گیر در حوزه مسکن از رکود پیش آمده استقبال مي‌کنند. البته اگر تحلیل مسوولان از رکود به معنای کنترل رفتارهای سوداگرانه و ساماندهی بازار مسکن باشد، این نوع رویکرد صحیح است؛ اما اگر رکود زایيده عوامل برون‌زا و درون زا باشد به هیچ وجه دفاع از آن کارشناسی نیست. 

وی به ذکر مثالی در این زمینه پرداخت و گفت: این نوع رویکرد مثل آن مي‌ماند که یک پزشکی تلاش زیادی برای کنترل تب یک بیمار کند و وقتی از او پرسیده شود که چگونه موفق به کنترل تب بیمارشد، عنوان کند که بیمار فوت کرده است. 

باید به رکود اعتراف کرد
خوش‌چهره با اذعان به اینکه در حال حاضر سیاست‌هایی برای برون رفت از رکود و مقابله با سوداگری در بدنه دولت در حال انجام است، گفت: خوشبختانه برخی از مسوولان متوجه رکود سنگین اقتصادی شده‌اند؛ این در حالی است که پیشتر چنین مساله‌ای را قبول نداشتند و به عنوان مثال شخصا به عنوان نماینده مجلس تلاش سنگینی را انجام دادم که وزیر وقت مسکن را متقاعد کنم که رکود مسکن غیر قابل انکار است و به منظور پیدا کردن راهکارهای مبارزه با آن باید به آن اعتراف کرد. 

به گفته وی، وزیر سابق مسکن در روزهای آخر تصدی‌گری‌اش به این مساله اعتراف کرد و یکسری اظهارنظرهایی را نیز بیان کرد که فاقد اثربخشی لازم بود. 

خوش‌چهره تاکید کرد: ظرفیت رونق بخش مسکن فوق‌العاده بالا است و تقاضاهای فراوان اجابت نشده در این بخش زیاد است که خود بیانگر یک اقتصاد پویا و متحرک است. اما تنظیم چگونگی پاسخگویی به این تقاضا استراتژی خاص خود را مي‌طلبد. 

اداره مسكن هنر مي‌خواهد 

به گفته وی، تبدیل تقاضای بالقوه به بالفعل به اندیشمندی و هنر دولت برمی‌گردد که می‌توان با اتخاذ سیاست‌های عالمانه پولی و مالی صحیح این مهم را محقق كرد. 

وی با بیان اینکه در حال حاضر رکود سنگین بر اقتصاد کلان کشور حاکم است گفت: اساسا باید به دنبال بازاری باشیم که تقاضای بالقوه را به بالفعل تبدیل کند، از این رو بخش مسکن بخشی است که با تصحیح برخی از سیاست‌ها مي‌تواند پویایی خاصی به اقتصاد ببخشد و جای هیچ نوع نگرانی ندارد. 

خوش‌چهره افزود: براین اساس با کاهش سوداگری و تضمین کسب سودهای 40 الی 50 درصدی در بخش مسکن زمینه برای ایجاد نشاط در بخش مسکن به عنوان یک بخش مولد ایجاد مي‌شود. 

تبعات اجرای قانون یارانه‌ها
این استاد دانشگاه تصریح کرد: با شرایط موجود تصویر نگران‌کننده در خصوص آینده بازار مسکن وجود دارد و با توجه به تاثیر اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها و تاثیرات تورمی آن که سبب افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن مي‌شود، از حاشیه سود تولیدکنندگان مسکن کاسته مي‌شود. بنابراین این رویه سبب تشدید رکود مي‌شود و انگیزه تولیدکنندگان را برای افزایش تولید از بین مي‌برد و خسارات این رویه به دولت برمی‌گردد. 

وی گفت: آمار صدور پروانه ساختمانی تا 70 درصد کاهش یافته و این اتفاق خطرناک است و اگر چه مقابله با سوداگری مسکن امری ضروری است، اما اینکه یک بخش پیشرو در اقتصاد ما بدین سان روند نزولی در پیش گرفته است نگران‌کننده است که البته با تغییر نگرش‌ها و سیاست‌ها مي‌توان این رکود را از بین برد. 

وی اذعان داشت: سالم‌سازی بازار مسکن به نفع اقتصاد مسکن است و همانند پمپاژ خون برای یک جسم است. در شرایط فعلی هنوز از وضع مطلوب دور هستیم، اما اگر افراد تصمیم‌گیر از تناقضات سیاست‌های اقتصادی و اهداف اقتصادی دوری نکنند قطعا رکود کماکان ادامه خواهد داشت.

فراواني عرضه مسكن‌لوكس، سيل تقاضاي مسكن‌ ارزان‌قيمت
حسين عبده‌‌تبريزي صاحب‌نظر اقتصادي، ديگر سخنران همايش آثار اجراي طرح هدفمندشدن يارانه‌ها بر بازار مسكن و سرمايه، در تحليل خود از اوضاع كنوني بازار مسكن گفت: در حال حاضر از يك سو با فراواني عرضه مسكن لوكس و تجاري روبه‌رو هستيم و از سوي ديگر سيلي از تقاضاي مسكن ارزان‌قيمت در بازار وجود دارد.

وی درباره عملكرد دولت در مسكن مهر نيز گفت: مزاياي اين طرح مولفه‌هایی نظیر اعطای زمین رایگان، سود نازل و پرداخت پله‌ای اقساط است، اما در مقابل کاهش شدید کیفیت مهم‌ترين چالش مسكن‌مهر به شمار مي‌آيد.عبده تبريزي مسكن‌مهر را به عنوان رقیب بخش خصوصی در تولید مسکن ارزان قیمت عنوان كرد و گفت: علاوه بر مسکن مهر کوچک شدن بازار رهن ثانویه نیز از جمله عوامل ایجاد رکود در بازار مسکن ارزان قیمت هستند. وی اذعان داشت: به منظور ایجاد رونق در حوزه مسکن، بسط صنعت اجاره‌داری در قالب راه اندازی صندوق بهره‌برداری و انتشار صکوک اجاره توصیه می‌شود.