پیش‌بینی قیمت مسکن؛ ارزان می‌شود یا گران؟!

بازار معاملات مسکن با «تغییر شرایط بیرونی» وارد معادله جدید شده است. مطالعات یک اقتصاددان درباره این بازار نشان می‌دهد دست‌کم در نیمه اول امسال به‌دلیل «عدم اطمینان» که از بیرون بر بازار‌ها تحمیل شده بود، قیمت عمده دارایی‌ها از جمله مسکن، بیش از ارزش واقعی خود افزایش یافت. اما اکنون با کاهش فشار‌های بیرونی- خروج عنصر نااطمینانی- قیمت‌ها درحال فروکش کردن است؛ بنابراین در قالب یک قاعده کلی می‌توان پیش‌بینی کرد قیمت دارایی‌ها به روند کاهشی ادامه می‌دهد؛ این اتفاق برای بازار مسکن نیز صادق است.

این بررسی تاکید می‌کند اگر نیروی «انتظارات تورمی» نبود، با توجه به الگوی رشد قیمت مسکن و فاکتور رشد نقدینگی، بازار ملک از نیمه سال ۹۸ در مسیر رکود قیمتی قرار می‌گرفت و تا سال ۱۴۰۱ وضعیت ثبات یا کم‌تحرکی را تجربه می‌کرد. اما از سال ۹۳ تا نیمه امسال در شرایطی که حجم نقدینگی تقریبا ۵/ ۴‌برابر شد، میانگین قیمت مسکن رشد بیش از ۷/ ۶ برابری را تجربه کرد. در معادله جدید مسکن، گزینه «برگشت قیمت از اضافه‌پرش» خودنمایی می‌کند.

زمینه تکرار شرایط سال ۹۳ در بازار معاملات مسکن شهر تهران فراهم شد. آمار‌های اولیه از نبض قیمت مسکن طی چهار هفته میانی پاییز در پایتخت نشان از «سقوط تورم ماهانه» در بازار ملک دارد. سرعت رشد قیمت در معاملات آپارتمان ماه آبان به دو دلیل بیرونی - کاهش ریسک غیراقتصادی و کاهش التهاب بازار‌های موازی - به یک‌سوم ماه‌های نیمه اول امسال رسید.

آن دو عامل بیرونی تا پیش از ماه ریزشی بازارها، محرک انتظارات تورمی در همه بازار‌ها از جمله بازار مسکن بود، اما با تغییر جهت آن‌ها در چند هفته اخیر، شرایط برای سمت و سوی قیمت مسکن نیز تغییر پیدا کرده است. یک اقتصاددان و صاحب‌نظر در بخش مسکن با تحلیل اوضاع بازار ملک در فاصله سال‌های ۹۶ تا نیمه ۹۹ و همچنین بررسی شرایط یک ماه گذشته، اکنون درباره مسیر پیش روی قیمت مسکن می‌گوید: وضعیت دو سه هفته اخیر بازار‌ها به‌ویژه «مسکن»، در صورت عدم‌مداخله دولت در بازار‌ها و همچنین مشروط به اینکه شوک بیرونی منفی اتفاق نیفتد، به شکل «کاهش قیمت» ادامه پیدا می‌کند.

تیمور رحمانی در گفتگو با برنامه «متراژ» در تلویزیون اینترنتی «اکوایران» که با موضوع «کاهش قیمت مسکن اتفاق می‌افتد؟» تهیه شد، اعلام کرد: روند رشد قیمت مسکن طی سال‌های ۹۷ و نیمه اول ۹۸ به گونه‌ای بود که مطابق الگوی دوره‌های گذشته و همچنین رابطه آن با نرخ رشد نقدینگی، باید بازار ملک در نیمه پارسال به ثبات قیمتی می‌رسید. هر چند نشانه‌هایی هم در اواخر تابستان و ابتدای نیمه دوم سال ۹۸ در تورم ماهانه مسکن در تهران از بابت پایان جهش قیمتی دیده شد. اما از ابتدای امسال مجددا بازار مسکن با رشد تند قیمت مواجه شد. علت این «بازگشت جهش قیمت» به بازار مسکن در نیمه اول امسال، ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی بود. با این حال اکنون که ریسک‌ها کاهش پیدا کرده و می‌توان دست‌کم به «بدتر نشدن شرایط غیراقتصادی» امیدوار بود، زمینه برای بازگشت «نبض قیمت» به شرایط سال ۹۳ فراهم آمده است.

سال ۹۳، قیمت مسکن با تورم بسیار کمتر از تورم سال ۹۲، همراه شد. سرعت رشد میانگین قیمت مسکن در سال ۹۳ به حدود یک‌چهارم سرعت رشد میانگین قیمت در سال ۹۲، رسید و بعد از آن، به مدت حداقل دو سال (تا پایان سال ۹۵)، بازار مسکن، فاز ثبات‌قیمت را تجربه کرد. در آن زمان، خوش‌بینی به آینده که از نیمه سال ۹۲ به وجود آمده بود باعث کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن و در نتیجه کاهش تقاضای غیرمصرفی شد در نتیجه، خریداران سرمایه‌ای ملک نیز از بازار خارج شدند تا روند تخلیه حباب قیمت فراهم شود.

اکنون تیمور رحمانی معتقد است: بازار‌ها خیلی بیشتر از ارزش واقعی‌شان دچار رشد قیمت شده‌اند و بنابراین با فراهم شدن شرایط بیرونی، کاهش قیمت در ماه‌های آینده، دور از انتظار نیست. [ویدئوی برنامه «متراژ» (گفتگو با دکتر تیمور رحمانی) در سایت «اکوایران» در دسترس است.]در این برنامه عنوان شد، در بازار مسکن از سال ۹۷ تا الان بیشتر از آنچه متغیر‌های درونی قیمت را تحریک کرده باشند، این عوامل بیرونی بودند که باعث جهش قیمت شدند؛ ریسک‌های غیر‌اقتصادی و التهاب قیمتی بازار‌های موازی مثل ارز و سکه و حتی سهام در این زمینه نقش داشتند.

تیمور رحمانی در برنامه «متراژ» درباره پیش‌بینی‌هایی که می‌شود در شرایط جدید، برای آینده بازار مسکن مطرح کرد گفت: یک قاعده کلی باید درباره همه دارایی‌ها بخصوص بعد از این اتفاقات اخیر بگویم. قاعده کلی این است که با توجه به کاهش ریسک سیاسی و کاهش عدم‌اطمینانی که از سوی بیرون برای اقتصاد کشور وجود داشته و اینکه الان می‌شود گفت وضعیت فشار‌های بیرونی دست کم از این بدتر نخواهد شد، (لذا با این وضعیت) به‌طور طبیعی باید قیمت همه دارایی‌ها کاهش پیدا کند. چون قیمت همه دارایی‌ها بیش از ارزش واقعی خود افزایش پیدا کرده است (براساس رابطه بلندمدتی که بازار‌ها با رشد نقدینگی دارند)؛ بنابراین اگر دولت مداخله نکند، این قاعده کلی درباره همه بازار‌ها صدق می‌کند. مشخصا درباره بازار مسکن نیز همین تحلیل صادق است. اگر فرض کنیم (که فرض غیر‌عادی نیست)، آن رشد‌های نقدینگی قبل از سال ۹۷، تا قبل از شروع رشد قیمت از اوایل ۹۷، در قیمت مسکن منعکس نشد اثر آن از سال ۹۷ تا نیمه ۹۸ در پی رشد قیمت مسکن عملا تخلیه و منعکس شد؛ بنابراین ما باید واقعا از نیمه دوم سال ۹۸ در مورد مسکن شاهد رکود قیمتی می‌بودیم. چون که رابطه بلندمدت رشد نقدینگی با قیمت مسکن همین را تایید می‌کند. حتی در نیمه سال ۹۸ تا حدودی این اتفاق افتاد و حتی در ماه‌هایی از سال ۹۸ قیمت مسکن کم تحرک بود.

آن فرضیه مربوط به اینکه رشد‌های نقدینگی قبل از سال ۹۷ تا آن سال در قیمت منعکس نشد را از این بابت باید گفت که قیمت مسکن بعد از آنکه در سال ۹۲ دچار جهش شد و بیش از ارزش آن افزایش پیدا کرد، در سال‌های بعد (تا حدودا سال ۹۶)، افزایشی پیدا نکرد و در بعضی از این سال‌ها ثابت ماند. در حقیقت از نیمه سال ۹۲ با خوش‌بینی مردم به آینده و کاهش عدم‌قطعیت و نااطمینانی، رشد قیمت مسکن به‌رغم تداوم رشد سالانه نقدینگی، متوقف شد تا حباب جهش سال ۹۲ مثل الگوی دوره‌های قبلی رونق و رکود، فرصت تخلیه پیدا کند. در فاصله سال‌های ۹۳ تا نیمه سال ۹۶، قیمت اسمی مسکن بعضا کاهش پیدا کرد و مدتی هم با ثبات قیمت، قیمت واقعی افت کرد تا حباب تخلیه شود و فرصت برای بازگشت تقاضای مصرفی به بازار آپارتمان فراهم بیاید. این نشان می‌دهد متغیر انتظارات بدبینانه و خوش‌بینانه می‌تواند در مقاطعی که بسیار افزایش پیدا می‌کند روی قیمت دارایی‌ها اثر بگذارد. بعد از سال ۹۲، کاهش عدم‌قطعیت باعث شد قیمت به ثبات برسد.

در فاصله ابتدای ۹۳ تا پایان ۹۶، قیمت مسکن تقریبا در سطح مترمربعی ۴ میلیون تومان تا ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ثابت ماند، در حالی که در این فاصله، نقدینگی بیش از ۱۳۰ درصد رشد کرد. با این حال با شروع رشد قیمت مسکن از سال ۹۷ و تداوم آن تا نیمه سال گذشته، نرخ رشد میانگین قیمت در فاصله ۹۳ تا نیمه ۹۸ به حدود ۲۲۰ درصد رسید که تقریبا با نرخ رشد نقدینگی در این فاصله برابری می‌کرد و حتی مقداری هم جلوتر رفته بود. در نتیجه انتظار می‌رفت در نیمه پارسال، رشد قیمت مسکن متوقف شود. هر چند در مرداد و شهریور پارسال تورم ماهانه مسکن برخلاف ماه‌های قبل از آن، منفی شد و تورم نقطه‌ای مسکن در پایان سال ۹۸ به زیر ۴۰ درصد رسید. اما در ابتدای امسال مجددا رشد تند قیمت شروع شد. در حقیقت، در نیمه اول امسال، افزایش انتظارات تورمی به ادامه جهش قیمت مسکن انجامید آن هم در شرایطی که اگر براساس رابطه رشد نقدینگی و رشد قیمت، بازار را در نظر بگیریم، زمینه‌ای برای رشد شدید قیمت بعد از نیمه سال ۹۸ وجود نداشت.

رحمانی در ادامه گفتگو، تصریح کرد: ما عملا از سال ۹۹ شاهد این بودیم که مسکن دوباره دچار تغییر مسیر قیمتی شد و این هم از عوامل مختلفی سرچشمه می‌گیرد از جمله «عدم‌اطمینان»‌ی که در بازار مسکن، اثر گذاشت و باعث شد بازار مسکن که باید تا سال ۱۴۰۱ انتظار تحرک چندانی در قیمت آن نداشتیم، مجددا با افزایش تند قیمت روبه‌رو شد. از سال ۹۹ قیمت مسکن مرتب ماهی حدود ۸ تا ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد. این هم مثل بقیه دارایی‌ها از عدم‌اطمینان، دچار تحریک قیمتی و البته از سمت انتظارات تورمی هم قیمت مسکن شارژ شد. تصور این بود که نرخ تورم حتی تا سه رقمی شدن هم پیش می‌رود و بالاخره این تحلیل‌ها در ذهن مردم منعکس می‌شد و امکان انکار آن هم با شرایط نیمه اول سال وجود نداشت. اما اکنون اگر قرار باشد تورم عمومی متوسط حول و حوش ۳۰ درصد (نقطه‌ای) را داشته باشیم، قیمت مسکن جایی برای رشد ندارد. همان‌طور که سایر بازار‌ها ظرفیتی برای رشد بیشتر قیمت ندارند؛ بنابراین معنی این موضوع آن است که باید انتظار تعدیل قیمت را داشته باشیم.

نقدینگی از سال ۹۳ تاکنون، تقریبا ۵/ ۴ برابر شده در حالی که میانگین قیمت مسکن با رشد بیشتر از آن، ۷/ ۶ برابر شده است.

این سبقت تورم مسکن از رشد نقدینگی، همان موضوعی است که بیانگر «اثر غالب انتظارات تورمی» بر تحریک قیمت است.

این اقتصاددان، درباره شکل‌دهنده‌های جهش قیمت مسکن طی یکی دو سال گذشته هم این‌طور توضیح داد: در ماه‌های اخیر حجم معاملات مسکن در هر ماه زیاد نبود و آن قیمت‌های ماه‌های قبل تصویر درستی از وضعیت بازار مسکن منعکس نمی‌کرد. در شرایط «عدم‌اطمینان»، این امکان‌پذیر است که قیمت مسکن رشد شدید کند، اما خیلی حجم معاملات بالا نباشد؛ معنی آن این است خریدارانی که خیلی ریسک‌پذیر هستند حاضرند با قیمت بالا بخرند (چون تصور می‌کنند می‌توانند گران‌تر بفروشند) و در سمت مقابل، فروشنده‌ها به خاطر همان عدم‌اطمینان، تحریک می‌شوند که دست نگه دارند و نفروشند. در نتیجه خود به خود حجم معاملات افت می‌کند و قیمت بالا می‌رود. با توجه به اینکه در ایران مثل خیلی از جا‌های پیشرفته دنیا، افراد نمی‌توانند با وام بانکی، صاحب خانه شوند در نتیجه تقاضا در بازار مسکن احتیاج به سرمایه درشت برای خرید آپارتمان دارد؛ بنابراین وقتی قیمت اینچنین رشد می‌کند حجم معاملات بسیار افت می‌کند و خرید ملک محدود می‌شود. این الگوی رشد قیمت در ماه‌های اخیر از این منظر، قابل تحلیل است.

رحمانی در ادامه افزود: زمانی که مسکن جهش می‌کند و بیش از ارزش واقعی افزایش پیدا می‌کند دیگر نمی‌توان انتظار داشت بعد از مدتی جهش، به رشد خود ادامه دهد. چون در زمان رشد شدید قیمت مسکن، به دلیل سفته‌بازی در این بازار، روند رشد قیمت از رشد نقدینگی جلو می‌زند.

رشد نقدینگی نقطه به نقطه براساس آخرین آمار در سال‌جاری (ابتدای پاییز) ۳۷ درصد شده است، همچنین از اول سال تا پایان مهر، رشد نقدینگی حدود ۱۹ درصد بوده، اما در همین چندماهه سال تا پایان مهر ماه، رشد قیمت مسکن بیش از ۷۰ درصد شد و تورم نقطه‌ای مسکن هم در مهر ماه از ۱۰۰ درصد گذشت؛ بنابراین این رشد قیمت با آن رشد نقدینگی قابل توضیح نیست بلکه متغیر عدم‌اطمینان نقش عمده‌ای در رشد قیمت مسکن ناشی از تقاضای سرمایه‌ای داشته است. معمولا هم در این شرایط، اثر رشد نقدینگی بر روی قیمت‌ها به سرعت تخلیه می‌شود یعنی وقتی انتظار تورمی وجود دارد، اثر رشد نقدینگی، وقفه ندارد و خیلی زود اثر می‌گذارد. صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن در ادامه گفت‌وگوی خود، درباره رشد حجم پول نیز تصریح کرد: رشد حجم پول (سیال شدن نقدینگی)، معلول است و به هیچ وجه علت نیست. سیال شدن نقدینگی این معنی را ندارد که قدرت خرید مردم زیاد شده بلکه معنی آن این است که مردم نقدینگی را سیال کرده‌اند و از سپرده‌های مدت‌دار به سمت سپرده جاری آورده‌اند تا با آن کار کنند. این، نشانه تورم است نه علت تورم.

رحمانی در پاسخ به این پرسش که «آیا می‌توان با وضعیت جدید بازار مسکن این‌طور تحلیل کرد که این بازار در حال ورود به دوره پساجهش قیمت است و می‌توان انتظار کاهش یا ثبات قیمت را به جای رشدی مشابه دوره قبل، داشت؟» گفت: مشروط به اینکه اتفاق خاصی (در جهت تولید شکل‌گیری دوباره انتظارات تورمی) رخ ندهد، بله، این را می‌شود گفت و طبیعی است و در مورد همه دارایی‌ها صدق می‌کند. اگر محیط بیرونی برای ایران بهبود پیدا کند، چیزی شبیه سال ۹۳ برای همه دارایی‌ها ممکن است تکرار شود به این معنا که بازار‌ها وارد رکود قیمتی شوند و دیگر جهش قیمتی را تجربه نخواهند کرد البته به شرطی که دولت مداخله نکند.

او درباره «اوضاع و احوال خانه‌اولی‌ها و اینکه آیا احتمال دارد شرایط بازار مسکن در ماه‌های آینده برای خرید آن‌ها مساعد شود» نیز این‌طور پیش‌بینی کرد: من فکر می‌کنم در طول یک‌سال پیش رو (حداقل) امکان ندارد اتفاق خاصی در این زمینه بیفتد (افزایش وام مسکن). در این مدتی که از کار این دولت باقی مانده با توجه به شرایط کرونا و هزینه‌های اقتصادی آن، دولت فرصتی برای تحول اساسی در بخش مسکن نخواهد داشت. دولت بعدی هم تا مستقر شود و بخواهد کاری کند چند ماهی خواهد گذشت. این خبر خوبی برای خانه اولی‌ها نیست، اما یک واقعیت است. ترمیم قدرت خرید وام مسکن احتیاج به اقدامات بلندمدت دارد. در صورتی می‌شود مشکل مسکن تقاضای مصرفی را حل کرد که ثبات به اقتصاد کلان برگردد. وام‌های بلندمدت و قابل‌توجه در شرایط بی‌ثباتی (تورم بالا)، امکان پرداخت ندارد.