افزایش شدید هزینه‌های ساخت‌و‌ساز

برخی آشفتگی‌ها در صنعت ساختمان تقریبا نقل همه محافل مهندسی است. این وضعیت از ابتدایی‌ترین مراحل ساخت‌وساز مانند گودبرداری و طراحی تا اجرا و نظارت و کیفیت مصالح مورداستفاده دیده می‌شود. در نحوه اجرای ساختمان به دلیل استفاده از مجریان فاقد صلاحیت و همچنین کارگران غیرمتخصص، مشکلات قابل‌توجهی وجود دارد که موجب اتلاف هزینه‌ها و احداث ساختمان‌هایی پایین‌تر از استاندارد و معیار‌های موردنیاز می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، مصالح مورداستفاده در برخی پروژه‌های ساختمانی نیز متاسفانه از استاندارد‌های بین‌المللی فاصله دارند و در بدو اجرای سازه پروژه با ابهام و مغایرت‌های اساسی مواجه می‌شود؛ همچنین استفاده از تیرچه‌های ساخته‌شده در کارگاه‌های غیراستاندارد بدون حضور و نظارت مهندسان باتجربه، بتن‌های غیراستاندارد و ده‌ها مشکل دیگر موجب می‌شود سازه پروژه ضعیف، عاری از استاندارد و خطرآفرین برای مواقع بروز زلزله شود.

در ادامه این زنجیره معیوب می‌توان به فقدان نظارت‌های اصولی اشاره کرد که باعث شکل‌گیری پدیده‌هایی مانند صوری کاری و خدشه‌دار کردن حیثیت جامعه مهندسی‌شده است. حلقه آخر این زنجیره هم قوانین متناقض و البته الزام‌آوری است که «مسکن» را به «سرپناه سازی» تنزل می‌دهد و البته همین سرپناه بی‌کیفیت با قیمت‌های میلیاردی که باقدرت خرید مردم کیلومتر‌ها فاصله دارد، به بازار عرضه می‌شود.

در این وضعیت تنها کسانی که سود می‌کنند، سوداگرانی هستند که به‌یک‌باره وارد این صنعت می‌شوند و بعد از طی کردن راه چند صدساله در چند ماه از بازار خارج می‌شوند. سازندگان واقعی، اما به‌هیچ‌وجه از این وضعیت راضی نیستند؛ آن‌ها معتقدند که اگرچه قیمت واحد‌های ساخته‌شده افزایش یافته، اما باید در ادامه فعالیتشان پروژه‌های جدید را با قیمت سرسام‌آور کلید بزنند.

هجوم خریداران به مناطق جنوبی

فرامرز صدیق‌مقدم، عضو هیات‌مدیره هلدینگ «سپنتا» می‌گوید: با توجه به افت قدرت خرید مردم، در کلان‌شهری مانند تهران خریداران سراغ مناطق جنوبی شهر رفته‌اند و همین اتفاق باعث شده قیمت مسکن در این مناطق هم به‌شدت افزایش یابد. بخشی از این خریدوفروش‌ها به خاطر خانه‌دار شدن و برخی دیگر با هدف حفظ سرمایه است.

وی با اشاره به اینکه قیمت ساخت‌وساز از نوسانات ارز تاثیر می‌پذیرد، می‌افزاید: برخلاف گذشته که قیمت زمین تنها عامل نگران‌کننده بود، امروز هزینه‌های ساخت با توجه به افزایش قیمت مصالح به‌شدت هزینه‌ها را افزایش داده است. به‌طور مثال هزینه بتن در هر مترمکعب ساختمان حدود ۵۵۰ تا ۶۰۰ هزار تومان تمام می‌شود. البته افزایش قیمت سیمان ناشی از گرانی آن توسط کارخانه‌ها نیست، بلکه دلالان چنین وضعیتی را به وجود آورده‌اند.

صدیق مقدم همچنین به مشکلات جامعه مهندسی اشاره می‌کند و معتقد است: دستمزد و حق‌الزحمه مهندسان در کشور ما بسیار پایین است و هیچ‌گونه تناسبی با قیمت مسکن ندارد. مسوولان با این استدلال که افزایش دستمزد مهندسان باعث گرانی ساختمان می‌شود، از اعمال نرخ تورم سالانه در حقوق آن‌ها خودداری می‌کنند؛ درحالی‌که در بالاترین حالت، دستمزد مهندسان یک درصد هزینه‌های ساخت را دربر می‌گیرد و ریشه گرانی مسکن را باید در متغیر‌های دیگری جست‌وجو کرد.

شهرداری‌ها تمایلی به پیشگیری تخلفات ندارند

یکی از عمده‌ترین انتقادات سازندگان و نهاد‌های مسوول مانند شهرداری‌ها به وضعیت نظارت مهندسان است. آن‌ها معتقدند به خاطر صوری کاری‌هایی که انجام می‌شود نباید دستمزد‌ها به حد واقعی برسد. عضو هیات مدیره هلدینگ سپنتا، اما نظری متفاوت دارد. او می‌گوید: در همه جوامع و صنوف شاهد تخلفاتی از طرف اعضا هستیم. کسی منکر وجود صوری کاری نیست، اما به نسبت میزان خدمات مهندسی که داده می‌شود، بسیار ناچیز است. من علاوه بر اینکه سازنده هستم، در حیطه نظارت ساختمان هم فعالیت دارم.

بار‌ها اتفاق افتاده که تخلفات را به شهرداری گزارش کرده‌ام، اما هیچ‌گونه ترتیب اثری نداده‌اند و در صورت وقوع حادثه دیواری کوتاه‌تر از مهندس ناظر وجود ندارد. ریشه مشکل هم آنجا است که در پاره‌ای موارد برخی شهرداری‌ها از تخلفات درآمد کسب می‌کنند؛ بنابراین در زمینه پیشگیری چندان مایل به ورود نیستند.

وی به یک نمونه از قوانین شهرداری اشاره و تصریح می‌کند: درگذشته قانونی به نام ۲+۶۰ وجود داشت که بر اساس آن میزان ساخت ۶۰ درصد مساحت زمین به‌علاوه ۲ متر بود که تمام ساختمان‌ها با این قانون بنا شده‌اند، اما در حال حاضر صرفا ۶۰ درصد را ملاک قرار داده‌اند و ساخت‌وساز بیشتر از آن تخطی از قانون به شمار می‌رود، اما متاسفانه شهرداری اجازه می‌دهد که این دو متر را سازندگان به‌عنوان نورگیر بسازند و در قبال این تخلف از آن‌ها جریمه اخذ کند و ازآنجا‌که برای سازنده‌ها پرداخت جریمه می‌صرفد، از این کار استقبال می‌کنند.

عملکرد مطلوب نظام‌مهندسی در کنترل نقشه

صدیق مقدم همچنین با اشاره به اینکه سازمان نظام‌مهندسی منشأ اثرات مطلوبی برای صنعت ساختمان بوده است، ادامه می‌دهد: سازمان نظام‌مهندسی با پیگیری‌های مختلف درنهایت شهرداری را مجاب کرد که این سازمان نقشه‌های بالای ۲هزار متر را کنترل کند. این اتفاق باعث شده تا تغییرات بسیار مثبتی را در ساختمان شاهد باشیم، به‌گونه‌ای که توصیه می‌کنم اگر کسی قصد خرید خانه دارد، سراغ مجتمع‌های بالای ۲هزار متر برود.

عضو هیات‌مدیره هلدینگ سپنتا در ادامه به چشم‌انداز املاک تجاری اشاره می‌کند و می‌گوید: دوره ساخت املاک تجاری به سر آمده است و با توجه به مدل اینترنتی کسب‌وکار‌ها و شکل‌گیری هایپراستار‌های مختلف در سطح شهر، مشتری چندانی برای این واحد‌ها وجود ندارد و به‌مراتب سخت‌تر از املاک مسکونی به فروش می‌رسند.

قوانینی که اجرا نمی‌شوند

وی به مشکلات قانونی ساخت پارکینگ در سطح شهر اشاره می‌کند و می‌افزاید: بر اساس طرح تفصیلی چنانچه کسی در زمین خودش مبادرت به احداث پارکینگ کند، دوطبقه تراکم تجاری رایگان به‌صورت تشویقی دریافت می‌کند، اما در عمل چنین کاری را شاهد نیستیم. ضمن اینکه سامانه ثبت اسناد و املاک که باید برای پارکینگ‌ها سند صادر کند، با این بهانه که سامانه‌ای برای این کار نداریم از انجام این تعهد شانه خالی می‌کند؛ بنابراین یکی از مهم‌ترین کاربری‌هایی که می‌تواند از افزایش ترافیک جلوگیری کند، به حاشیه رانده شده است.

صدیق مقدم در مورد اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی معتقد است: واقعیت این است که بخش زیادی از خانه‌های خالی آماده که به بازار عرضه نمی‌شوند، در دست نهاد‌هایی مانند بانک‌ها است که طی سال‌های متمادی با توجه به نفوذی که داشته‌اند، از اجرای این طرح جلوگیری شده است. استدلال مسوولان برای اجرا نکردن قانون مذکور فقدان سامانه جامع املاک و مستغلات برای اطلاع از شرایط املاک بود که تاکنون به هر دلیل شاهد اجرای این طرح نیستیم و این برای صنعت ساختمان یک معضل اساسی است.