با مستأجری که تخلیه نمی‌کند چه کنیم؟

فرارو- یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. در واقع وقتی ملکی را اجاره می‌دهید حتما به این موضوع فکر می‌کنید که اگر مستأجر در موعد مقرر ملک را تخلیه نکرد چه کاری باید کنیم؟ روند پیگیری قانونی عدم تخلیه ملک توسط مستاجر چگونه است؟ گرفتن حکم تخلیه در قرارداد رسمی یا عادی چه تفاوتی دارد؟ در این نوشتار قصد داریم به این سوالات پاسخ دهیم.

همان طور که می‌دانید اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود یعنی اگر مورد اجاره یک آپارتمان مسکونی باشد مستأجر در مدت اجاره مالک منافع آن که سکونت در ملک مذکور است می‌گردد.

اجاره عقدی لازم است بنابراین تا زمانی که مدت آن پایان نیافته است اصولاً نه موجر (اجاره دهنده) حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد اجاره را فسخ کند؛ بنابراین اگر مستأجری برای یک سال خانه‌ای را اجاره کند و پس از سه ماه آن را رها سازد، هر گاه موجر راضی به انحلال اجاره نباشد، باید اجاره بها را تا پایان یک سال بپردازد.

انحلال اجاره در این مدت تنها در مواردی ممکن است که قانون به یکی از دو طرف حق فسخ دهد، یا مالک و مستأجر در انحلال قرارداد اجاره با هم توافق کنند؛ بنابراین اگر موجر بخواهد روند تخلیه ملک را به صورت قانونی پیگیری کند باید تا پایان مهلت قرارداد صبر کند البته مواردی هم وجود دارد که موجر می‌تواند بدون پایان یافتن مدت اجاره تخلیه ملک را بخواهد که در ادامه به آن‌ها نیز می‌پردازیم.

برای این که درخواست تخلیه ملک از سوی موجر قانونی باشد باید یکی از اتفاق‌های زیر رخ دهد:

۱- مدت زمان اجاره به پایان رسیده باشد.
۲- مستاجر بیش از ۳ ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
۳- کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.

گرفتن دستور تخلیه فوری قرارداد اجاره باید دارای ۳ شرط اصلی به شرح ذیل باشد:

۱- قرارداد اجاره در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد. (در بنگاه معاملات ملکی یا به صورت دستی نوشته شده باشد.)
۲- امضای ۲ شاهد را داشته باشد.
۳- تاریخ شروع و پایان قرارداد اجاره مشخص باشد.

اگر موارد فوق در قرارداد اجاره شما لحاظ شده است می‌توانید به سرعت و حداکثر ظرف مدت ۲ هفته حکم تخلیه را بگیرید. در این موارد باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید شورای حل اختلاف ابتدا مالکیت یا ذینفع بودن موجر را احراز می‌کند سپس دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

پروسه صدور دستور تخلیه در شورای حل اختلاف
در هنگام مراجعه به شورای حل اختلاف باید سند ملک، اجاره نامه، مدارک شناسایی شامل شناسنامه و کارت ملی خود را به همراه داشته باشید وقتی به شورای حل اختلاف رفتید باید به واحد ارجاع مراجعه کنید در این مرحله دادخواست شما به یکی از شعبه‌های دادگاه ارجاع داده می‌شود.

توجه به این نکته ضروری است که اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد صدور دستور تخلیه موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری می‌باشد. در این مرحله با مراجعه به شورای حل اختلاف و شعبه‌ای که مشخص شده است فیش واریزی دریافت می‌کنید و در مهلت مقرر نسبت به پرداخت آن اقدام نمایید سپس فیش واریزی را به شعبه شورای حل اختلاف برگردانید.

پس از پرداخت مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری دستور تخلیه توسط مامورین به مستاجر ابلاغ می‌شود او مکلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند. پس از اینکه دستور تخلیه صادر شد و در واحد اجرای احکام ثبت شد توسط کلانتری محل اجرا می‌شود یعنی توسط کلانتری به مستاجر ابلاغ می‌گردد.

اگر در موعد مقرر مستأجر ملک را تخلیه نکرد با حضور نماینده دادستان درب منزل باز می‌شود و تخلیه صورت می‌گیرد و کلید جدید به شما تحویل داده می‌شود.

تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره رسمی باشد یا امضای ۲ شاهد را نداشته باشد یا اینکه مدت آن مشخص نباشد باید پروسه‌ای به شرح ذیل طی شود:

در این موارد باید دادخواست برای حکم تخلیه بدهید در این صورت از مستاجر دعوت می‌شود در جلسه‌ای در محل شورای حل اختلاف حضور پیدا کند و از خود دفاع کند.

این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد، زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید نظر خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کنید در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.

در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌بها یا پول شارژ و... را پرداخت نکرده باشد٬ نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه‌ای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.