فرمول جدید در ساخت‌وساز

شیب منحنی تغییرات قیمت در بازار زمین و املاک کلنگی قابل تخریب برای ساخت‌وساز مسکونی، طبق یک گزارش آماری جدید از تهران، «صاف» شده و عرصه برای بازگشت سازنده‌ها فراهم آمده است.

متوسط قیمت فروش زمین مسکونی در پایتخت تحت تاثیر رکود معاملاتی هم در این بازار و هم در بازار خرید و فروش آپارتمان، از «نوسان» افتاده و طی دو فصل اول امسال در سطح مترمربعی 4 میلیون و 400 هزار تومان ثابت مانده است. بازار زمین، به دنبال جهش قیمت اوایل سال 92 و سپس کاهش حباب طی دو سال اخیر، در وضعیت پایداری قیمتی قرار گرفته است ضمن آنکه هم‌اکنون در آستانه فصل خرید زمین برای ساخت‌وسازهای سال 95، چون که حجم معاملات ملک کلنگی در تهران 40 درصد کمتر از سال گذشته شده، شرایط غیرتورمی از هر نظر برای بسازوبفروش‌ها بابت «مشارکت در ساخت» با مالکان ساختمان‌های مجاز به تخریب، مساعد است و ورود تقاضا به این بازار فاقد مشتری، زمینه‌ای برای تحریک قیمت محسوب نمی‌شود.

در حال حاضر شیب صفر قیمت زمین باعث شده نسبت مشارکت بین مالک و سازنده، برابر شود و به 50-50 برسد در حالی که، دو سال پیش به خاطر تورم زمین، سهم مالک در مشارکت در ساخت به 70 درصد افزایش یافت و سال گذشته نیز همزمان با روند تخلیه حباب، این سهم با 10 واحد درصد کاهش، نسبت مشارکت را به 60 درصد برای مالک و 40 درصد برای سازنده رساند. در تهران، 3/ 66 درصد از قیمت تمام شده ساخت مسکن را بهای زمین تشکیل می‌دهد، بنابراین ثبات قیمت زمین به معنای «در امان بودن عرضه‌های جدید آپارتمان از تورم بخش زمین» می‌تواند تحلیل شود. در بازار بالادست مسکن، علاوه بر زمین، قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به سال گذشته همین موقع، با کاهش قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو شده است. قیمت آجر، میلگرد و شن و ماسه قابل استفاده در ساخت‌وسازهای مسکونی در نیمه اول امسال به ترتیب 9درصد، 7/ 12 درصد و 29درصد کاهش یافته و قطعات پیش‌ساخته سیمانی و بتنی و همچنین لوله و پروفیل نیز 33درصد و 24 درصد افت قیمت پیدا کرده است.

سهم برابر برای مالک و سازنده
ادامه روند کاهش قیمت در بازار زمین‌های مسکونی، فرمول مشارکت در ساخت را در پرساخت‌ترین مناطق پایتخت به نفع رونق فعالیت‌های ساختمانی تغییر داد. به گزارش «دنیای اقتصاد» تعدیل قیمت زمین یا واحدهای مسکونی کلنگی که از سال 84 تا هشت سال پس از آن رشد 10 برابری را تجربه کرده بود، هم‌اکنون به حدی رسیده است که قیمت هر مترمربع زمین مسکونی با متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران تقریبا برابری می‌کند. قیمت زمین، از سال 84 با افزایش قابل توجهی روبه‌رو شد که به موجب آن، تا سال 92، یعنی به فاصله 8 سال، هر مترمربع قیمت زمین از حدود 600 هزار تومان به مرز 6 میلیون تومان رسید.

این در حالی است که سیر نزولی قیمت زمین از نقطه اوج آن، یعنی از سال 92 تاکنون، باعث شده بهای هر مترمربع واحد مسکونی کلنگی یا زمین آماده ساخت، به میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت نزدیک شود. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، از آخرین وضعیت قیمت زمین، در تابستان 94، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی که از طریق بنگاه‌های املاک معامله شده در حدود 4 میلیون و 400 هزار تومان بوده که فاصله بسیار کمی با قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران دارد. هم‌اکنون متوسط قیمت مسکن در مناطق 22 گانه پایتخت حدود متری 4 میلیون تا 4 میلیون و 100 هزار تومان است.


فاصله 24 میلیونی قیمت زمین از شمال تا جنوب
مرکز آمار ایران دامنه قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران، در مناطق مختلف را بین یک تا 25 میلیون تومان اعلام کرده که کمترین میانگین قیمت مربوط به منطقه 20 و بیشترین آن در منطقه یک پایتخت بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع زمین در تهران در تابستان 94 نسبت به تابستان93، معادل 2/ 0 درصد کاهش داشته است. همچنین حجم معاملات زمین در تابستان امسال نیز 40 درصد نسبت به مدت مشابه پارسال کاهش پیدا کرده است. براساس اعلام مرکز آمار، حجم معاملات زمین یا واحدهای مسکونی کلنگی در شهر تهران، در بهار 94، نسبت به فصل قبل 8/ 35 درصد و نسبت به بهار 93 معادل 2/ 41 درصد کاهش داشته است. این موضوع نشان‌دهنده کاهش تقاضای زمین طی یکسال و شش ماه گذشته، به دلیل رکود حاکم بر ساخت‌وسازها است.

شیب صفر درصدی قیمت زمین طی یکسال گذشته، هم‌اکنون بازار مشارکت در ساخت را که پیش از این با تعیین سهم بیشتری برای مالکان زمین، رقم می‌خورد، به سمت برابری سهم مالک و سازنده پیش برده است. به این ترتیب، هم‌اکنون در پرساخت‌ترین مناطق شهر تهران (مناطق 4 و 5) فرمول مشارکت برای مالک و سازنده در اغلب موارد به صورت سهم 50 به 50 تعیین می‌شود. این در حالی است که تنها مزیت عمده مالک بودن نسبت به سازندگان در روش ساخت مشارکتی، پرداخت مبلغ بلاعوض به مالکان است که از سال‌های گذشته به‌عنوان یکی از موارد معمول این شیوه ساخت‌وساز، پذیرفته شده و همچنان ادامه دارد. مبلغ بلاعوض، پولی است که بنا بر عرف منطقه به صورتی توافقی تعیین و از طرف سازنده به مالکان پرداخت می‌شود که تا زمان پایان اتمام عملیات ساخت، مالکان بتوانند از آن برای پرداخت هزینه‌های سکونت در واحدهای استیجاری تحت عنوان مبلغ رهن استفاده کنند. درصد مشارکت مالکان و سازندگان که در نقطه اوج قیمت زمین در سال 92، به ترتیب با فرمول سهم 70 درصدی مالک و 30 درصدی سازنده یا بساز و بفروش تعیین می‌شد، پس از افت قیمت زمین طی دو سال گذشته، ابتدا به عرف 60 به 40 درصد و هم‌اکنون در مناطق معمولی و پرساخت شهر تهران به نسبت 50 به 50 درصد رسیده است. فعالان بازار ساخت وساز افت قیمت زمین و نزدیک شدن هزینه‌های ساخت به قیمت زمین را مهم‌ترین علت موضوع می‌دانند.

پذیرش مالکان نسبت به سهم 50درصدی
در شرایطی که اغلب سازندگان در مناطق معمولی و پر ساخت پایتخت از جمله مناطق 4 و 5، تعیین سهم مشارکت در ساخت را منوط به ویژگی‌های عمومی زمین از جمله موقعیت جغرافیایی، متراژ، تراکم مجاز ساخت‌وساز، طول بر و... می‌دانند، هم‌اکنون مالکان زمین‌های مسکونی یا واحدهای کلنگی در این مناطق مشارکت 50 درصدی با مالکان را به عنوان عرف ساخت‌وساز در شرایط فعلی پذیرفته‌اند. اغلب فایل‌های مربوط به درخواست مشارکت با سازنده که از طرف مالکان زمین یا املاک کلنگی در این مناطق به بازار ساخت‌وساز معرفی شده است، بر مبنای مشارکت 50 درصدی همراه با رقم‌های پذیرفته‌شده‌ای از سهم بلاعوض است که باید از طرف سازنده به مالک پرداخت شود. به این ترتیب، هر چند برخی سازندگان می‌گویند عده‌ای از مالکان با تعدیل سهم مشارکت و پذیرش فرمول 50 به 50، مبالغ درخواستی خود به عنوان سهم بلاعوض را افزایش داده‌اند اما، برخی دیگر از فعالان بازار ساخت‌وساز از ارقام شفافی صحبت می‌کنند که هم‌‌اکنون در هر منطقه مبنای تعیین سهم بلاعوض برای مالکان، قرار دارد.

نحوه محاسبه پول بلاعوض در مشارکت
به این ترتیب و بر مبنای اظهارات فعالان ساختمانی، مبالغ بلاعوض در منطقه 5 تهران معمولا بین 700 هزار تومان تا یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع زمین تعیین می‌شود که این تفاوت ناشی از مواردی است که در ویژگی‌های اصلی ملک و در تعیین درصد مشارکت موثر است. همچنین تعیین مبلغ بلاعوض برای پرداخت از طرف سازنده به مالک در منطقه 4 تهران به طور متوسط مترمربعی یک میلیون و 500 هزار تومان به ازای هر مترمربع زمین است. این مبلغ هم‌اکنون به‌عنوان عرف تعیین بلاعوض در خیابان پاسداران که از نقاط پر ساخت‌وساز پایتخت محسوب می‌شود، مبنای عمل قرار می‌گیرد. اما در شرایطی فرمول 50 به 50 درصد مبنای ساخت‌وساز مشارکتی در مناطق معمولی شهر تهران قرار گرفته است که در مناطق شمالی شهر همچنان به علت گران بودن زمین، سهم مشارکت در ساخت به صورت 60 درصد مالک و 40 درصد سازنده تعریف می‌شود. البته پیش از این تعیین درصد مشارکت سازنده و مالک در این مناطق بر مبنای فرمول 70 به 30درصد بود که هم اکنون تعدیل شده است.