bato-adv
bato-adv
کد خبر: ۲۵۱۹۸۴

آوار رکود مسکن بر ساخت‌ و ساز

تاریخ انتشار: ۰۰:۴۷ - ۱۶ آبان ۱۳۹۴
آوار «رکود» معاملاتی بازار مسکن بر فعالیت‌های ساختمانی بسازوبفروش‌ها، برای بیستمین ماه متوالی مانع از افزایش «تیراژ» ساخت‌وساز مسکونی در شهر تهران شد.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آخرین اطلاعات پالایش شده مربوط به حجم صدور پروانه‌های ساختمانی حاکی است: در تهران روند «کاهش» تعداد واحدهای مسکونی در ساخت‌وسازهای جدید که از دی ماه سال 92 -در پی شروع رکود معاملات مسکن از تابستان همان سال- آغاز شده بود، به‌صورت مداوم و بدون حتی یک ماه وقفه، تا پایان مرداد 94 ادامه داشته و تیراژ آپارتمان‌های در حال ساخت هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، حداقل 29 درصد افت کرده است. در 5 ماه اول امسال، در مجموع برای ساخت 32 هزار و 697 واحد مسکونی در مناطق 22گانه تهران پروانه صادر شد که این میزان ساخت‌وساز 43 درصد نسبت به عملکرد بسازوبفروش‌ها در 5ماه اول پارسال، کاهش از خود نشان می‌دهد. در حال حاضر معدل «ماهانه» احداث آپارتمان در پایتخت از 8200 واحد مسکونی در سال 93 به 6500 واحد در سال 94 نزول کرده است.

با این حال، مقایسه وضع موجود با دو سال گذشته، تا حدود خیلی ناچیز، از کم‌شدن شیب نزول ساخت‌وساز حکایت دارد؛ در سال 93 که رکود ساختمانی به اوج خود رسید، معدل ماهانه ساخت مسکن در تهران 59 درصد نسبت به سال 92 کاهش پیدا کرد که به این ترتیب، میزان افت در سال جاری 16 واحد درصد کمتر شده است و از این منظر، می‌تواند نزدیکی بازار به نقطه پایان رکود ساخت‌وساز را علامت دهد. در سال 92، هر ماه به‌طور میانگین 19 هزار و 900 واحد مسکونی در تهران ساخته شد. در شهر تهران برای برقراری تعادل بین میزان عرضه و حجم تقاضای مسکن در شرایط طبیعی معاملات، نیاز است در هر ماه حداقل 10 هزار واحد مسکونی جدید احداث شود.

این میزان نیاز به ساخت، صرفا به معنای همین حجم تقاضا برای خرید واحدهای نوساز نیست بلکه نرخ «تخریب» ساختمان‌هایی که واحدهای جدید روی زمین آنها احداث می‌شود، تعیین‌کننده حداقل عرضه مسکن است. 30 تا 40 درصد واحدهای جدید، معمولا جایگزین تخریب‌شده‌ها می‌شود و عملا جزو عرضه خالص به حساب نمی‌آید. هرچند در حال حاضر رکود معاملاتی در بازار مسکن حاکم است و ماهانه به‌طور متوسط 7هزار آپارتمان در تهران فروخته می‌شود اما در یکی، دو سال آینده که دوره رونق آغاز می‌شود، احتمال دارد میزان معاملات خرید مسکن همانند رونق سال 91، به 15 هزار واحد در ماه برسد که در این صورت با توجه به سهم 50درصدی واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن، باید موجودی بازار ملک به اندازه کافی باشد تا کمبود به جهش قیمت مسکن منجر نشود. طی نیمه اول امسال، رکود خرید و فروش آپارتمان با شدت چند برابری، باعث رکود فعالیت‌های ساختمانی شد.

در این مدت، حجم معاملات مسکن در تهران 19 درصد نسبت به نیمه اول پارسال کاهش یافت اما میزان افت ساخت و ساز، نرخ منفی 43درصد را ثبت کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره عوامل پایدارکننده رکود ساختمانی در نیمه اول امسال در بازار مسکن شهر تهران حاکی است:‌ از یکسو افزایش نرخ عوارض شهرداری شامل هزینه‌های صدور پروانه و مجوز تراکم در ابتدای امسال و از سوی دیگر سهم بالای واحدهای نوساز از رکود معاملاتی – بیشترین کاهش حجم فروش آپارتمان طی ماه‌های اخیر مربوط به واحدهای تازه‌ساز تا حداکثر 5 سال ساخت بوده است- باعث شده روند نزولی ساخت‌وساز، دو ساله شود. در حال حاضر فقط یک محرک غیرمستقیم می‌تواند زودتر و بهتر از سایر محرک‌های مستقیم، سرمایه‌گذاران ساختمانی را وارد بازار کند و تیراژ صدور پروانه را به سطح حداقلی (10هزار واحدمسکونی در ماه) برساند. این محرک، همان وام 70 میلیون تومانی بدون سپرده خرید مسکن است که دو هفته پیش در شورای پول و اعتبار به تصویب رسید و باید ظرف روزهای آینده توسط بانک مسکن به متقاضیان پرداخت شود.


این تسهیلات چون که نیاز به صرف زمان برای موعد پرداخت ندارد، بلافاصله باعث افزایش قدرت مالی متقاضیان مصرفی مسکن می‌شود و پیامد کوتاه‌مدت آن، به فروش واحدهای نوساز انباشت شده در بازار و در نتیجه حرکت چرخه ساخت و ساز و فروش واحد برای بسازوبفروش‌ها خواهد شد. وام 70 میلیون تومانی، تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن را نمی‌تواند در وضع موجود تحریک کند چرا که سود واقعی این تسهیلات بالای 20 درصد است و به‌خاطر چشم‌انداز بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار ملک، هزینه دریافت آن از محل افزایش قیمت مسکن جبران نمی‌شود بنابراین، پیش‌بینی می‌شود عمده خریداران واحدمسکونی در ماه‌های آتی متقاضیان مصرفی باشند و به همین خاطر، قیمت مسکن کماکان در ثبات خواهد بود. در این میان، دو نوع وام ساخت مسکن به ترتیب شامل وام 50 میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده و وام 90 میلیون تومانی بانک مسکن، می‌تواند ساخت و ساز را به فاز رونق هدایت کند اما از آنجا که ریشه رکود ساختمانی موجود به فروش نرفتن واحدهای از قبل ساخته شده برمی‌گردد، ابتدا باید تکلیف قدرت خرید مسکن روشن شود.


با این حال، عملکرد پرداخت وام 50 میلیون تومانی در نیمه اول امسال، کاملا ناکارآمد بوده است به‌طوری‌که از ظرفیت 150 هزار فقره‌ای این تسهیلات که قرار بود ظرف 6 ماه به سازنده‌های کل کشور پرداخت شود، فقط 10هزار فقره تسهیلات از سوی بانک‌ها ارائه شده است که این میزان تسهیلات ناچیز و سهم تهران از آن، خوراک قابل اتکایی برای بسازوبفروش‌ها به حساب نمی‌آید.

برآوردها از دو گزارش رسمی به ترتیب درباره تعداد واحدهای مسکونی تازه‌ساز روانه شده به بازار ملک و حجم معاملات خرید مسکن در تهران نشان می‌دهد: در حال حاضر حدود 106 هزار آپارتمان تازه‌ساز و نوساز مربوط به سال قبل و نیمه اول امسال، در نوبت فروش قرار دارد که این میزان واحدمسکونی، چون به حبس منابع مالی و سرمایه در گردش بسازوبفروش‌ها منجر شده، نقدینگی مورد نیاز ساخت و سازهای جدید را از سازنده‌ها سلب کرده است. این میزان واحد مسکونی نوساز فروش نرفته، حداقل موجودی انبار بازار مسکن شهر تهران به حساب می‌آید؛ چرا که واحدهای نوساز فروش نرفته مربوط به سال‌های قبل، در آن لحاظ نشده است. به این ترتیب، در حال حاضر معادل یک سال کارنامه ساخت‌وساز در بازار مسکن تهران واحد نوساز آماده فروش وجود دارد که تا زمانی که خریداران امکان خرید آنها را نداشته باشند، امکان عرضه بیشتر در سمت سازنده‌ها وجود نخواهد داشت.
آوار رکود مسکن بر ساخت‌ و ساز

bato-adv
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۲:۴۳ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
این نشان میدهد کسانی که پول دارند لزوما شمّ اقتصادی ندارند. پولهای خود را به جای صنعت و تولید در بازار های ورشکسته دلالی مسکن و برج و اتومبیل سرمایه گذاری کرده اند
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۲:۴۳ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
از آنهایی که فکر میکنند مسکن گران خواهد شد، درخواست میکنم تنها به عنوان نمونه، یک سری به غرب تهران و اطراف دریاچه چیتگر یا به شرق تهران اطراف اتوبان بابایی بزنند تا بفهمند چقدر مسکن خالی فقط در همین دو منطقه وجود دارد بقیه مناطق هم به همین صورت.
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۲:۳۴ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
اگر بساز و بفروش ها قیمتها را پایین نیاورند همین سرمایه های اندک دست مردم هم سر از بازارهای ارزانتر نظیر خودرو و لوازم خانگی در خواهند آورد.
باید به سود کمتر راضی باشند و هر چه زودتر فقط سرمایه شان را نجات بدهند.
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۲:۰۱ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
مگه شما نمیگفتی رونق به بازار مسکن برگشته؟؟؟ چی شد پس؟؟
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۱:۰۸ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
دولت با شركتهاي خارجي قرار داد ساخت مسكن ببندند چون خارجي ها كمتر در توليد دزدي مي كنند آنوقت بر اساس ميزان دريافت حقوق به افراد فاقد مسكن واگذار نمايد كساني هم كه مسكن ها را خالي نگهداشته اند تا گران شود مسكن ها را اينقدر نگه دارند تا به گور ببرند.
مجله خواندنی ها
انتشار یافته: ۱۲
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۰۶:۱۹ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
جالبه هیچ کس به دنبال افزایش دستمزد ها برای رونق بازار ورشکسته ایران نیست. بازاری که مثل تمام کشورهای جهان بر اساس جیب طبقه کارگر و حقوق بگیر این کشورها است
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۰۶:۲۶ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
فرارو جان توی همین وضعیت هم یک عده بساز بفروش هنوز دست از زیاده خواهی خود بر نداشته و قیمت های عجیب و غریب بر واحرهای خود میگذارند.
به عنوان مثال برجی در غرب تهران واقع در خیابان بهنام قیمت واحد های خود را متری 8.5 (هشت و نیم) قرار داده درحالی که قیمت صفر منطقه این روزها به زور به متری 6 میرسد.
کلا وضعیت شیر تو شیریه !!!
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۰۶:۳۵ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
یکی از پدیده هایی که این روزها شاهد ان هستیم تفاوت خیلی زیاد قیمتهای واحد های نوساز و کارکرده در یک منطقه است. در حالی که به خاطر تحریمهای سالهای اخیر عملا واحدهای قدیمیتر از کیفیت مصالح خیلی بهتری برخوردارند
حسن
Iran, Islamic Republic of
۰۸:۱۹ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
آقا چرا نمیخواین قبول کنین خوردیم به کاهش جمعیت از دانشگاهها شروع شده صندلی خالی دارن!! رسیده به به سنین ازدواج دیگر متقاضی نیست!دیگر بازار زمین و مسکن اوج نخواهد گرفت!
حمید
Iran, Islamic Republic of
۰۹:۱۵ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
وام خودرو می دهند تا خودشان با سود چند برابری بگیرند اما از وام مسکن که باعث سر و سامان دادن زندگی مردم می شود خبری نیست .
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۰۹:۳۲ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
مگه ]خه قراره که همش مسکن بیش از نیاز مردم تولید بشه و ثروت ملی از بین بره. همین الان تهران خونه های خالیش بیشتر از جمعیت هستش. به خدا خونه وسیله بورس بازی نیست
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۰:۵۵ - ۱۳۹۴/۰۸/۱۶
اینکه در این کشور برای هیچ مسئله ای نمی توانیم به آمار درست و قابل اعتماد دسترسی داشته باشیم موضوع اتفاقی نیست. عدم اطلاع مردم از آمارهای واقعی همیشه موجب می شود رانت خواران و ... بتوانند به سودجویی خود و خالی کردن جیب مردم ادامه دهند.
مجله فرارو