وضع مالیات‌های جدید در حوزه مسکن

مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي كه گفته مي‌شود پايه‌هاي 2 طرح در حال تدوين تامين‌مسكن در اين وزارتخانه، تحت هدايت مستقيم او دارد تهيه مي‌شود، يكشنبه شب در يك برنامه زنده تلويزيوني، محورهاي حتمي گنجانده‌شده در اين طرح‌ها را تشريح كرد و در عين‌حال همه عوامل بازار مسكن شامل خريداران مصرفي و سرمايه‌اي، سرمايه‌گذاران ساختماني در بخش‌هاي مختلف مسكوني، تجاري و سوداگران بازار ملك را در جريان آخرين تحليل‌هاي اقتصادي از چشم‌انداز قيمت‌ها گذاشت.

«مسكن‌اجتماعي» و «راه‌اندازي صندوق‌‌هاي سپرده‌گذاري خريد مسكن» در دست‌كم يك ماه گذشته چندين بار از سوي وزير و مشاوران او مطرح شده اما در طول اين مدت فقط كليات آنها اعلام عمومي شده بود.

در «مسكن‌اجتماعي» براساس آنچه تا الان مشخص شده، دولت بنا دارد با ارائه زمين و تسهيلات، نسبت به ساخت مسكن براي يك گروه خاص نيازمند حمايت – اقشار هدف- از طريق نهادهاي عمومي و خصوصي اقدام كند. اما جامعه هدف اين طرح كه همان جامانده‌هاي طرح مسكن‌مهر هستند -و امروز مطالبه سنگيني از دولتمردان براي اجراي هر چه سريع‌تر طرحي در قامت مسكن‌مهر دارند- هم‌اكنون بابت زمان ساخت مسكن‌اجتماعي، قيمت، تيراژ و شرايط واگذاري اين طرح با ابهامات گسترده‌اي روبه‌رو هستند.

طرح دوم نيز كه قرار است قدرت خريد مسكن در كلانشهرها را بعد از حداقل پنج سال، تاحدودي در مقابل قيمت‌ها، بازسازي و ترميم كند، فعلا در حد تاسيس تعدادي صندوق سپرده‌گذاري در بانك‌ها براي جذب نقدينگي خانوارها و تبديل آن به وام خريد، تشريح شده، اين در حالي است كه از همان روز اعلام كليات اين طرح، جو رواني تازه‌اي در بازار معاملات مسكن شكل گرفت و تا امروز گروهي از خريداران مصرفي به اميد پرداخت قريب‌الوقوع يك وام خريد مسكن پرقدرت، جست‌وجو در بازار آپارتمان‌هاي فروشي را متوقف كرده‌اند. ابهامي كه اين گروه نسبت به طرح دارند نيز عبارت است از: ميزان مبلغ وام جديد، ميزان و طول سپرده‌‌گذاري، نرخ سود وام و بالاخره زمان شروع سپرده‌گذاري.

سكوت براي چه؟
در اين ميان سكوت مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي و پرهيز آنها از گفتن يك كلام بيشتر درباره كليات و باز كردن جزئيات طرح‌ها، در دو هفته اخير به اوج رسيده است به اين علت كه ظاهرا كارشناسان سازمان ملي زمين‌ومسكن و همچنين معاونت امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي هم‌اكنون به مراحل مهم تدوين اين طرح‌ها رسيده‌اند و طبق استراتژي در نظر گرفته شده، اگر تدابير خام و پيشنهادي آنها قبل از تاييد وزير يا هيات‌دولت، به بيرون درز كند اين احتمال وجود دارد كه نقدها يا تخريب‌هايي كه از طرف منتقدان مي‌شود، مسير تصويب نهايي را مخدوش كند.

البته تحليل ديگري هم درباره علت تاخير در اعلام جزئيات مسكن‌اجتماعي و وام خريد وجود دارد كه
طبق آن، هنوز وزارتخانه اطلاعات مكتوب، قابل‌دفاع و جمع‌بندي شده‌اي تهيه نكرده است.

محور مسكن ‌اجتماعي
با اين حال، حسين عبده‌تبريزي مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي براي كم كردن وسعت فشارهايي كه از طرف جامعه تقاضا براي سردرآوردن از جزئيات برنامه‌هاي جديد دولت در بخش مسكن وجود دارد، يكشنبه شب خلاصه‌اي از اين برنامه‌ها – فقط محورها- را رونمايي كرد. عبده‌تبريزي مرجع «مسكن‌اجتماعي» را طرح جامع مسكن عنوان كرد.  طرح جامع مسكن سال86 به سفارش وزارت مسكن نوشته شد و در سال87 قانون ساماندهي مسكن از روي اين طرح، تدوين شد اما در طول سال‌هاي گذشته اين طرح ملاك‌عمل برنامه‌هاي دولت‌ها نبود.

در طرح جامع مسكن، هم درباره مسكن‌مهر، هم درباره مسكن‌اجتماعي و هم درباره مسكن‌اجاره‌اي، با عدد و رقم و ميزان نياز و تقاضا و همچنين ميزان ساخت اين واحدها، توضيح كامل داده شده است اما اين اعداد مربوط است به شرايط دهه 70.

عبده‌تبريزي در اين باره گفت: در وزارت راه‌وشهرسازي طرح جامع مسكن در حال به‌روزرساني است تا برنامه‌هاي موجود در اين طرح بعد از تغيير كمي، به اجرا دربيايد. در طرح جامع مسكن، براي خانوارهايي كه توان بالقوه پس‌انداز براي خريد مسكن ندارند، پيش‌بيني شده دولت با ارائه زمين و منابع، از خانه‌دار شدن آنها حمايت كند. در زمان تصويب طرح جامع مسكن، حجم اين گروه معادل 16 درصد كل خانوارهاي كشور پيش‌بيني شده بود و در طرح قيد شده بايد سالي 50 هزار واحدمسكوني در قالب مسكن‌اجتماعي براي اين افراد ساخت‌وساز صورت بگيرد. اما در حال‌حاضر ميزان واحد مورد نياز و تعداد خانوارها تغيير كرده و بايد نيازسنجي دوباره انجام شود.

مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي با توضيح بيشتر درباره مسكن‌اجتماعي گفت: در برخي كشورهاي اروپايي، زمين براي ساخت تعدادي واحدمسكوني از اين تيپ واحدها، به نهادها داده مي‌شود اما به آنها تاكيد مي‌شود همه اين واحدها كنار هم ساخته نشود و در مناطق مختلف شهر و در ميان ساير اقشار جامعه، براي اين گروه مسكن احداث شود.

محور مسكن‌حمايتي (پس‌انداز براي اخذ وام)
عبده‌تبريزي گروه دوم در جامعه هدف متقاضيان مسكن را دهك‌‌هاي متوسط عنوان كرد و گفت: اين گروه توان پس‌انداز دارد اما دولت بايد يك مقدار از آنها حمايت كند تا بتوانند شرايط خريد مسكن از طريق پس‌اندازهاي گذشته و آينده به شكل پرداخت اقساط پايين در طول زمان با پيش‌قسط كم را پيدا كنند. اين گروه نيازمند مسكن‌حمايتي هستند.

وي درباره مسكن‌حمايتي گفت: براي اين گروه برنامه راه‌اندازي صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن مطرح است. بانك‌ها در شرايط معمولي وام خريد مسكن را در دوره مثلا 10ساله با نرخ‌ بالاي 20 درصد مي‌توانند پرداخت كنند كه در اين صورت اقساط اين وام‌ها براي زوج‌هاي جوان قابل تحمل نيست. نرخ سود وام خريد مسكن اگر از 13 تا 14 درصد بيشتر شود، مبلغ اقساط سنگين مي‌شود. ما بنا داريم از محل بازگشت منابعي كه براي مسكن‌مهر اختصاص داده شده و يكبار هم اثر تورمي در اقتصاد گذاشته، صندوق‌مادر يا صندوق تقويت‌كننده ساير صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن بانك‌ها تاسيس كند و با سپرده‌گذاري اين منابع در قالب وجوه اداره‌شده دولت، امكان پرداخت بخشي از نرخ سود وام‌ها را به بانك‌ها در قالب يارانه، فراهم كنيم.

عبده‌تبريزي با تاكيد بر اينكه در حال حاضر پرداخت قسط بانكي بيشتر از يك‌سوم درآمد ماهانه، براي خانوارها دشوار است، گفت: در صورت تخفيف در نرخ سود تسهيلات خريد مسكن براي خانوارهاي هدف در دهك‌هاي متوسط، اين مشكل رفع خواهد شد.

مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي مسكن‌اجتماعي و مسكن‌حمايتي (صندوق‌هاي سپرده‌گذاري) را در پنج محور شامل: پس‌انداز، ارائه زمين رايگان از سوي دولت، پرداخت تفاوت نرخ سود تسهيلات، اجراي طرح از طريق بخش‌‌‌خصوصي و راه‌اندازي بازار ثانويه رهن عنوان كرد.

بازار ثانويه رهن و خريد‌وفروش مسكن‌مهر
وي درباره بازار ثانويه رهن گفت: از يك‌طرف لازم است خريد و فروش مسكن‌مهر براي مردم آزاد شود و براي اين آزادسازي بايد يك بازار ثانويه شكل بگيرد تا هر كسي تصميم داشت به هر علتي واحد مسكوني‌مهر خود را به شخص ديگري واگذار كند، بتواند اين كار را انجام دهد، چون هر جايي كه امكان معامله كالايي براي فردي نباشد، در آنجا فساد به وجود مي‌آيد. از طرف ديگر، در بخش تامين مالي مسكن نيز بايد بازار ثانويه رهن ايجاد شود تا منابعي كه بانك‌ها در قالب وام خريد پرداخت مي‌كنند توسط يك مرجعي تقبل شود و ريسك بازپرداخت اقساط به آن مرجع  منتقل شود تا بانك دوباره به همان ميزان يا بيشتر بتواند وام پرداخت كند و تعداد وام‌ها در نهايت افزايش پيدا كند.

نمي‌شود به ریيس‌كل گفت دوباره چك 40 هزار ميلياردي بكش
مشاور مالي عباس آخوندي در ادامه برنامه زنده تلويزيوني يكشنبه شب شبكه يك، درباره مسكن‌مهر نيز چنين گفت: از ديد اقتصادي امكان استفاده از روش‌هاي گذشته براي مسكن‌مهر وجود ندارد. نمي‌شود به ریيس كل بانك مركزي گفت دوباره چك 40 هزار ميليارد توماني براي مسكن‌مهر بكشد، اما به هرحال دولت از هر جايي كه شده بايد منابع لازم را براي تكميل باقي‌مانده‌هاي مسكن‌مهر تامين كند. ولي اينكه بخواهيم كاري مشابه مسكن‌مهر كنيم، خير چنين برنامه‌اي نداريم.

عبده‌تبريزي درباره مشكلات پروژه‌هاي مسكن‌مهر تحويل داده شده نيز گفت: مسايل زيربنايي در بخشي از اين واحدها حل نشده است، مسائل روبنايي مثل نبود مدرسه نيز وجود دارد، بحث حمل‌ونقل در شهرهاي جديد نيز مطرح است.

رونق خريد‌مصرفي از فروردين93
مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي درباره وضعيت كنوني بازار مسكن، ابتدا به قيمت ‌مسكن اشاره كرد و از بازگشت ثبات خبر داد و سپس درباره نوع پررونق فعاليت‌هاي ساختماني دو، سه سال اخير در تهران، هشدارهايي خطاب به سرمايه‌گذاران داد.

عبده‌تبريزي معتقد است: بازار مسكن در حال حاضر آرام گرفته است و شواهدي دال بر جهش‌هاي قيمتي شبيه آنچه در سال 86 اتفاق افتاد، وجود ندارد.

وي تصريح كرد: مسكن يك كالاي اجتماعي است و نبايد هر روز قيمت آن تغيير كند و در خانواده‌ها ايجاد اضطراب كند.

وي سپس افزود: از فروردين سال آينده بازار مصرفي معاملات مسكن جان تازه‌ای مي‌گيرد و رونق در اين قسمت از بازار شروع مي‌شود.

توصيه به خانوارها
مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي به كساني كه قصد سرمايه‌گذاري در بازار مسكن را دارند، اما قدرت خريد در تهران را ندارند، توصيه كرد: در مناطق اطراف تهران متناسب با توان‌مالي‌ خود، اقدام به خريد كنند.

عبده‌تبريزي درباره قيمت مسكن به يك نكته هم اشاره كرد: متاسفانه در بازار مسكن سر سوزني اطلاعات شفاف موجود نيست و نرخ‌ها از شفافيت لازم برخوردار نيستند. فردي كه براي خريد وارد يك بنگاه‌ معاملات ملكي مي‌شود بر قيمت‌ها اشرافيت لازم را ندارد لذا وزير براي آژانس‌هاي املاك نيز برنامه‌هايي دارد و اين صنف بايد نظاماتي را داشته باشد.

ماليات بر كچلي‌هاي داخل شهرها!
مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي همچنين از برنامه دولت براي تصويب و اخذ سه نوع ماليات شامل ماليات بر زمين‌هاي باير، ماليات تنظيمي و تشويقي براي اجاره‌داري بلندمدت و همچنين خريد بلندمدت مسكن خبر داد و گفت: كچلي‌هاي داخل شهرها بايد از طريق اخذ ماليات از اين زمين‌‌ها از بين برود البته اين ماليات وجود داشته اما چون شهرداري‌ها‌ منافعي از اخذ آن نمي‌بردند، نسبت به اجرای آن هم منفعل بودند، لذا بنا داريم به نوعي شهرداري‌ها را هم در درآمد آن منتفع كنيم. همچنين بايد 2 ماليات ديگر به گونه‌اي تعريف شود كه موجر برايش صرف كند كه آپارتمان خود را اجاره بلندمدت بدهد. خريداران مسكن هم بايد تشويق شوند از خريد و فروش مكرر خودداري كنند.

سوداي تجارت با برج‌هاي تجاري
در شهر تهران از حدود 2 سال پيش، تقاضا براي احداث برج‌ها و ساختمان‌هاي 100درصد كاربري تجاري افزايش پيدا كرد؛ طوري كه امروز تغيير كاربري زمين‌هاي مسكوني به موقعيت تجاري از يكسو و حركت سرمايه‌هاي بزرگ به اين بازار از سوي ديگر، تعداد بلندمرتبه‌هاي غيرمسكوني در محله‌هاي مسكوني پايتخت را حداقل به 2 برابر چهار سال قبل رسانده است.

رونق تجاري‌‌سازي در تهران اين روزها تحت‌تاثير ضوابط طرح تفصيلي جديد، تشديد هم شده است و سرمايه‌گذاران بدون رعايت بديهي‌ترين اصل اقتصادي - كشش تقاضا و خريد- ديواربه‌ديوار يكديگر مشغول احداث ساختمان‌هاي تجاري هستند. در برخي مناطق شهر تهران، در يك محله، حداقل سه ساختمان با ظرفيت بيش‌از 100 واحدتجاري در هر كدام، در كنار 2 ساختمان تجاري در حال استفاده، در دست ساخت قرار دارد!

درآمد مديريت‌شهري تهران از محل صدور پروانه تجاري با توجه به چندبرابر بودن نرخ عوارض و تراكم اين پروانه‌ها در مقايسه با پروانه‌هاي مسكوني، باعث شده راهنمايي كه شهرداري بعضا مي‌تواند نسبت به توجيه‌اقتصادي اين نوع ساخت‌‌وسازها ارائه كند، چندان مورد توجه قرار نگيرد.

برج‌هاي تجاري عمدتا در مراحل اوليه ساخت با قيمت‌هاي نجومي پيش‌فروش مي‌شوند، اما آن‌طور كه مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي درباره وضعيت فعلي اين ساختمان‌ها مي‌گويد، هم‌اكنون بخشي از‌ سازنده‌هاي اين برج‌ها در فروش يا پيش‌فروش واحدهاي تجاري گير كرده‌اند و نمي‌توانند با قيمت مدنظرشان واحدها را واگذار كنند.

عبده‌تبريزي كه پيش‌تر - در مصاحبه مفصل سال گذشته خود با دنياي‌اقتصاد- درباره تكميل ظرفيت اقتصادي شهرها از ساخت‌وسازهاي تجاري هشدار داده بود، يكشنبه شب اعلام كرد: تهران و برخي ديگر از شهرها از برج‌ها و ساختمان‌هاي تجاري اشباع شده و قيمت واحد تجاري در حال رسيدن به سطح قيمت مسكوني در اين مناطق است.

وي با بيان اينكه در برخي نقاط، به ازاي هر 5 نفر، يك نفر صاحب مغازه و مالك تجاري وجود دارد، پيش‌بيني كرد: سود تجاري‌سازي رو به كاهش است.