روزنه بازار براي اجاره‌نشين‌‌ها

مقاومت نرخ‌ها در بازار اجاره مسكن به رغم گذشت يك هفته از ماه «احتياط در معاملات»، اجاره‌نشين‌ها را به استفاده اجباري از روزنه تازه در اين بازار واداشته است. همه ساله در ماه رمضان، قراردادهاي اجاره با نرمش محسوسي از طرف موجر روبه‌رو مي‌شود و مبالغي كه در اين ماه به اجاره‌نشين‌ها پيشنهاد مي‌شود معمولا قابليت چكش‌كاري از طرف مستاجر را دارد؛ اما در يك هفته اخير نه‌ تنها اين اتفاق نيفتاده كه نرخ‌هاي بالاي اجاره، نقل‌وانتقال در اين بازار و همچنين تنظيم اجاره‌نامه جديد را به شدت كاهش داده است.

تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد: اجاره‌نشين‌ها با ارزيابي هزينه‌هاي مربوط به تمديد قرارداد آپارتمان فعلي و هزينه اجاره آپارتمان جديد، اولي را اقتصادي‌‌تر مي‌‌دانند و به همين‌خاطر از تعويض محل اجاره پرهيز مي‌كنند.

در برخي مناطق تهران موجران براي تمديد قرارداد اجاره پيشنهاد افزايش 15 تا حداكثر 25 درصدي را به مستاجر اعلام كرده‌اند؛ در حالي كه در همين مناطق، موجر براي مستاجر جديد گاهي تا دو برابر مبلغ مستاجر قبلي را تعيين مي‌كند.

اين روزنه تازه – تمديد به جاي تعويض- هم‌اكنون تاحدودي شرايط را براي اجاره‌نشين‌ها متعادل كرده است.

ثبات قیمت؛ بهترین راه خروج سردرگمی مستاجران
بنگاهدار فعالی در حوالی میدان پونک درباره وضعیت کلی بازار اجاره مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر به دلیل بالا بودن نرخ‌های اجاره، بازار در رکود به سر می‌برد؛ به طوری که فصل بهار حجم معاملات اجاره بیشتر و سال گذشته بازار اجاره نسبت به امسال از حال و هوای بسیار بهتری برخوردار بود.

وی در رابطه با نوسان اجاره‌بها طی چند ماه گذشته اظهار کرد: هنگامی که بازار با ثبات قیمت رو به رو می‌شود، مستاجران و موجران به بازار اعتماد می‌کنند و وارد بازار می‌شوند. در خرداد ماه بازار اجاره تقریبا از ثبات قیمت و رونق بهره‌مند شده بود؛ اما با اتمام خرداد نرخ‌های اجاره دستخوش تغییر شد و متقاضیان دوباره دچار شک و تردید شدند.

محمدی در ادامه از تاثیر ارزان شدن ارز بر قیمت مسکن گفت و تصریح کرد: زمانی که دلار گران می‌شود مالکان نرخ اجاره و فروش را افزایش می‌دهند؛ اما هنگام نزول قیمت دلار موجران و فروشنده‌ها از عدم ارتباط ارز و مسکن می‌گویند و حاضر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی خود نیستند. این بنگاهدار تاکید کرد: در حال حاضر مالک تعیین‌کننده اجاره‌بها است و با توجه به مشاوره بنگاهدار همچنان سلیقه خود را معیار قرار می‌دهد و اکنون دریافت ودیعه و اجاره شرایط پیشنهادی مالکان در این منطقه است.
وی همچنین عنوان کرد: اکثر زوج‌های جوان در پونک واحدهای 50 تا 65 متر با شرایط رهن کامل را برای اجاره انتخاب می‌کنند.

بی‌اهمیتی موجران به خواسته مستاجران
در خیابان فرشته مشاور املاکی معتقد است: این روزها موجران اوضاع و شرایط مالی مستاجران را درک نمی‌کنند تا جایی که عده‌ای از مالکان می‌پذیرند که واحدشان ماه‌ها و حتی یک سال خالی بماند اما مستاجری واحدشان را اجاره کند که راضی به پرداخت اجاره‌بهای باب میل آنها باشد و از این همین رو مشخص است که تعیین نرخ در بازار اجاره به دست چه کسی صورت می‌گیرد.

نامجو علاوه بر این خاطر نشان کرد: متاسفانه صنف کاری ما با یکدیگر یکدست نیستند که اگر مالکی اجاره واحدش را بالاتر از ارزش واقعی اعلام کرد همه بنگاهدارها از فایل كردن آن خودداری كنند و مطمئن باشد که همکارش هم  به چنین وظیفه‌ای عمل خواهد کرد.

وی درباره اوضاع فعلی بازار اجاره گفت: با اینکه موجران در اوایل سال نزدیک به 30 درصد اجاره‌بها را افزایش دادند؛ اما هم اکنون بازار اجاره راکد است شاید اگر این وضعیت ادامه دار باشد رکود سال 83 دوباره تکرار شود.

این مشاور املاک خاطر نشان کرد: الان که اغلب متقاضیان بر این باورند که ممکن است ارزانی در بازار اجاره راه پیدا کند برای جست‌وجو مصمم‌تر از سابق عمل می‌کنند تا شاید زمزمه‌ها به واقعیت تبدیل شوند.

محمدی اظهار کرد: 10 درصد از زوج‌های جوان در شمال تهران همیشه به دنبال اجاره واحدهای لوکس با هر قیمتی هستند، اما مابقی زوج‌ها سعی دارند واحدهایی با متراژ 100 تا 120 متر مربع را اجاره کنند.

مستاجران منتظر ارزانی و موجران دچار شک و تردید
حدس و گمان هایی که طی چند هفته اخیر در بازار مسکن مبنی بر ارزانی  پیچیده مستاجران را به حالت انتظار واداشته است و از طرف دیگر موجران هم دچار شک شده‌اند که آیا واقعا چنین اتفاقی در بازار مسکن روی خواهد داد یا نه ؟

یکی از فعالان بازار مسکن واقع در خیابان پاستور با افزودن به این مطلب عنوان کرد: بعد از انتخابات یکسری خبرها در میان متقاضیان هر بازار رد و بدل شد که در بین متقاضیان مسکن اخبار ارزانی بود. حال مستاجران در انتظار شروع به کار دولت جدید هستند که آیا رییس‌جمهور آینده برنامه ویژه‌ای برای ارزان شدن مسکن دارد؟ از سوی دیگر مالکانی که پیدایش ارزانی در بازار را باور ندارند هم دچار تردید شده‌اند که آیا چنین اتفاقی رخ خواهد داد؟

وی در ادامه به مقایسه وضعیت فعلی میزان معاملات اجاره با فصل بهار و زمان مشابه در سال قبل خاطر نشان کرد: فصل بهار حجم معاملات و میزان مراجعات اجاره نسبت به حال قوی‌تر بود و بازار اجاره در زمان مشابه در سال پیشین در مقایسه با زمان کنونی و حتی فصل پيشین هم چشمگیرتر بود.
حسنی درباره اثر نزولی ارزش طلا و ارز بر بازار مسکن تصریح کرد: اگرچه در آینده احتمال ارزانی وجود دارد اما هنوز ارزانی در بازار مسکن به خصوص در بازار اجاره احساس نمی‌شود.

این فعال بازار مسکن معتقد است که نرخ اجاره باید بر اساس عرف منطقه و قیمت گذاری که مشاوران املاک انجام می‌دهند، تعیین شود در صورتی که اصلا به چنین معیارهایی توجه نمی‌شود و مالک انتظار دارد خود آنطور که می‌خواهد اجاره‌بها را محاسبه کند و اکنون کار به جایی رسیده است که بخشی از بار هزینه زندگی موجران بر دوش مستاجران است.

وی در رابطه با خواسته مستاجران برای جابه‌جایی یا تمدید قرارداد سال قبل خود اظهار کرد: به دلیل اعلام نرخ‌های نجومی در بازار، امسال هم اکثر متقاضیان تمدید را به جابه‌جایی ترجیح می‌دهند.
همچنین زوج‌های جوان واحدهای 40 متری که رهن آنها بین 20 تا 25 میلیون تومان باشد را برای اجاره در نظر دارند؛ در صورتی که اکنون درصد زیادی از موجران خواهان اجاره ماهانه هستند و مبالغ مورد نظر مستاجران هم در بازار اجاره پیدا نمی‌شود.

استقبال از تمدید بیش از جابه‌جایی
بنگاهدار املاکی در خیابان پرستار از نرخ‌های اجاره بسیار سنگین که این روزها مالکان به بازار عرضه می‌کنند، خبر داد و گفت: در پی رفتار این دسته از موجران، مستاجران بیشتر راغب هستند قرارداد سال قبل خود را با نرخ پیشنهادی موجرشان تمدید کنند تا اینکه جا به جا شوند؛ چراکه محاسبات متقاضیان حاکی از این مساله است که هرچقدر هم صاحبخانه‌هایشان نرخ اجاره را افزایش داده باشند نسبت به واحدهای عرضه شده به بازار که آماده تحویل به مستاجران است به علت میزان اجاره‌بهایشان ارزشمند‌تر است.

موجران بنگاه‌ها را تهدید می‌کنند
وی در همین رابطه به این موضوع اشاره کرد: در حال حاضر موجرانی که قصد دارند با مستاجر قبلی خود قرارداد را تمدید کنند به بنگاه مراجعه می‌کنند و میزان افزایش اجاره‌بها برای سال جاری را پرس‌وجو می‌کنند و بعد با مستاجر خود به توافق می‌رسند.

بخشنده به تهدید مالکان اشاره  کرد و گفت: اکنون اگر به مالکی گوشزد کنیم که واحدش ارزنده نرخ اجاره پیشنهادی‌اش نیست، سریع تهدید می‌کند که واحدش را به بنگاه دیگری برای مشتری‌یابی خواهد سپرد و در شرایط فعلی مشاوران املاک برای کسب درآمد مجبور هستند به ساز مالکان برقصند.
این بنگاهدار اعلام کرد: واحدهای 45 متری در خیابان پرستار موردپسند زوج‌های جوان واقع می‌شوند؛ به شرطی که نرخ رهن آنها بیش از 20 میلیون تومان نباشد، اما متقاضیان بسیار سخت به خواسته خود می‌رسند؛ زیرا الان موجران به دنبال رهن و اجاره هستند و از طرف دیگر پیدا کردن چنین متراژی با چنین مبلغ رهنی کاری دشوار است.

وی درباره حجم معاملات فعلی، کسادی و رکود را عنوان کرد و گفت: معامله انجام می‌شود، اما نه به‌اندازه‌ای که معقول باشد؛ چراکه روز به روز به دلیل نرخ‌های اجاره قدرت اجاره متقاضیان کاهش می‌یابد و اکثرا به تمدید رو می‌آورند.

این روزها همه اقتصاددان و بنگاهی شده‌اند
این روزها برای هیچ مشاوراملاکی که حرف حقیقت را بزند به اصطلاح تره خرد نمی‌کنند، زیرا از بچه 15 ساله گرفته تا پیرمرد 70 ساله، همه اقتصاددان و بنگاهدار شده‌اند!.

مشاور املاکی در خیابان نیروی هوایی با اظهار چنین مطلبی تاکید کرد: در شرایط فعلی جز اینکه بنگاهداران از سر اجبار با مالکان همدست شوند راه دیگری باقی نمانده است. زمانی که در مقابل نرخ‌های پیشنهادی اجاره موجران ایستادگی می‌کنیم و دلایلی برای ارزان بودن واحدشان مطرح می‌کنیم مالکان به نحوی صحبت می‌کنند که گویی اقتصاددان مملکت هستند.

وی با توجه به این تفاسیر افزود: تمدید کردن قرارداد تنها راه چاره‌ای است که برای مستاجران باقی مانده است و آنها ترجیح می‌دهند برای خلاصی از هزینه بیشتر خودشان بدون حضور بنگاهدار پشت نویسی کنند.

حرفت تصریح کرد: اکنون بازار اجاره راکد است و خبری از متقاضی برای جابه جایی نیست.
این بنگاهدار اعلام کرد: در خیابان نیروی هوایی بیشتر زوج‌ها واحدهای 50 تا 60 متر مربع را جویا می‌شوند و انتظار دارند که رهن آنها بین 30 تا 35 میلیون تومان با ودیعه 15 تا 20 میلیون تومان به همراه 300 هزار تومان اجاره ماهانه باشد.