فرارو- محمد مهدی حاتمی؛ برای بسیاری از ایرانی‌هایی که تجربه تورم ساختاری در طول نیم قرن اخیر، بخش عمده رابطه آن‌ها با شاخص‌های اقتصاد کلان را شکل می‌دهد، پناه بردن به مسکن به عنوان راه حلی برای جلوگیری از افت ارزش دارایی‌ها عجیب به نظر نمی‌رسد. اما آیا ممکن است دوران این استدلال به سر رسیده باشد؟
تقریباً همه مان شنیده ایم که سرمایه گذاری در مسکن هیچ وقت با ضرر همراه نبوده و اینکه تا سقفی بالای سرت نداشته باشی، نمی‌توانی با خیال آسوده شب را به صبح برسانی. این تجربه عمومی در ایران البته تایید‌های آماری هم دارد و به عنوان نمونه، قیمت مسکن در تهران در فاصله سال‌های ۱۳۷۸ تا ۱۳۹۸ (یعنی در یک بازه دو دهه ای) بیش از ۷۵ برابر رشد داشته است.
با این همه، آیا آنچنان که باور عمومی تایید می‌کند، سرمایه گذاری در مسکن همواره سودآور است و نیز آیا ممکن است تغییرات در فضای اقتصادی، یعنی آنچه همواره در حال وقوع است، در ایمان ایرانی‌ها به سودآوری سرمایه گذاری در حوزه مسکن خللی وارد کند؟
آیا سرمایه گذاری در مسکن همیشه بهترین انتخاب است؟
از ابتدای سال ۱۳۹۹، سودآوری و بازدهی بورس به شکلی خیره کننده اوج گرفت، تا آنجا که همه جا صحبت از ثبت نام در سجام، دریافت کد بورسی و این یا آن نماد بورسی بود و همه عجله داشتند که تا دیر نشده، هر سهامی را که می‌توانند خریداری کنند. این در حالی است که مقایسه‌ها هم نشان می‌دهند که عجله شهروندان ایرانی برای ورود به بورس در واقع توجیه هم داشته است.
بازدهی بازار سرمایه در ۵ ماه نخست سال جاری (تا پایان مرداد ماه و تا پیش از شروع فاز اصلاحی)، حدود ۲۴۳ درصد بوده، حال آنکه بازدهی بازار مسکن در همین مدت ۴۸ درصد، بازار سکه ۷۹ درصد و بازدهی سرمایه گذاری در دلار هم حدود ۵۰ درصد بوده است. به این ترتیب، تا این لحظه از سال ۱۳۹۹، حتی با وجود افت ۳۰ درصدی ارزش طی فاز اصلاحی اخیر، بازدهی بازار بورس همچنان با اختلاف بالاتر از سایر بازار‌های موازی بوده است.
با این همه، چنانچه افق بررسی را گسترده‌تر کنیم، بازدهی بازار سرمایه در مقایسه با بازدهی بازار‌های رقیب (مسکن، طلا، ارز و خودرو) حتی بالاتر هم می‌رود. به عبارت ساده تر، بورس بازاری است که در گذر زمان از نظر بازدهی اوج می‌گیرد.
بر این اساس، در فاصله سال‌های ۱۳۷۶ تا ۱۳۹۶، یعنی در یک بازه دو دهه ای، بورس حدود ۵ هزار و ۳۴۰ درصد بازدهی داشته است. به عبارت دیگر، بورس طی این ۲۰ سال به طور متوسط حدود ۵۳ برابر اصل سرمایه سودآوری داشته است. اصلی‌ترین بازار رقیب طی این مدت، بازار سکه بوده که حدود ۳ هزار و ۷۱۰ برابر بازدهی داشته است.
بازار مسکن در این مقایسه جایگاه سوم را به خود اختصاص می‌دهد. بازدهی این بازار در فاصله زمانی دو دهه‌ای که به آن اشاره شد، حدود ۳ هزار و ۲۳ درصد بوده و این یعنی قیمت هر متر مربع مسکن خریداری شده در سال ۱۳۷۶، در انتهای سال ۱۳۹۶ به طور متوسط حدود ۳۰ برابر شده است (متوسط کشوری و نه متوسط تهران). بازدهی سرمایه گذاری در دلار طی این مدت نیز حدود ۷۴۴ درصد بوده است.
این در حالی است که بازدهی سرمایه گذاری در برخی صندوق‌های بورسی حتی از بازدهی سرمایه گذاری مستقیم در بورس هم بالاتر بوده است. بر این اساس، پربازده‌ترین صندوق سرمایه گذاری مشترک در بورس طی ۱۱ سال اخیر، بیش از ۳۷ هزار درصد سوددهی داشته و این یعنی سرمایه گذاری در این صندوق، طی این مدت با افزایش حدوداً ۳۷۰ برابری اصل سرمایه مواجه شده است.
چه بلایی سر بازار مسکن آمده است؟
مسکن علاوه بر آنکه می‌تواند یک کالای سرمایه‌ای به حساب بیاید، در عمل یک کالای مصرفی است. به عبارت ساده، چه شما خودتان در خانه‌ای که خریده اید زندگی کنید و چه آن را اجاره بدهید، در نهایت کسی باید در این خانه زندگی کند و در واقع آن را «مصرف کند.»
حالا فرض کنید شرایطی ایجاد شود که تقاضا برای مسکن در مقابل عرضه آن به شدت افت کند. دانش متعارف اقتصادی می‌گوید تحت این شرایط، قیمت‌ها باید پایین بیایند، چون متقاضی برای مسکن وجود ندارد. این اتفاقی است که در عمل در حوزه اقتصاد مسکن در ایران رخ داده و شاهد مثال آن هم وجود بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی در سراسر کشور است.
البته تمام این خانه‌های خالی الزاماً با تقاضای مصرفی جامعه همخوانی ندارند: بسیاری از آن‌ها در مناطق گران قیمت شهر تهران واقع شده اند و از دسترس عامه شهروندان خارج اند و بسیاری هم در دسته مسکن مهری قرار می‌گیرند که به دلیل ضعف زیرساخت‌های شهرسازی، متقاضی ندارند. علاوه بر این، بر اساس آمارها، حدود ۶۵ درصد از تمام این خانه‌های خالی بالای ۱۰۰ مترمربع مساحت دارند و از این نظر، با توجه به اوج گیری قیمت ها، از حوزه توان خرید مصرفی بخش عمده‌ای از جامعه خارج شده اند.
اما اگر این طور است و اگر تقاضای مسکن در قیاس با عرضه آن کمتر است، چرا قیمت‌ها مدام بالاتر می‌روند؟ پاسخ سوداگری است. قیمت‌ها بالا می‌روند، چون تقاضای مصرفی جای خود را به تقاضای سرمایه‌ای داده است. به بیان ساده، کسانی که پول دارند، به قصد سرمایه گذاری خانه می‌خرند و قیمت‌ها را مدام بالاتر می‌برند و آن‌هایی که واقعاً دنبال خرید یا اجاره مسکن به قصد استفاده شخصی هستند و پول ندارند، سرشان بی کلاه می‌ماند.
اما این بازی نمی‌تواند تا ابد ادامه پیدا کند. همان طور که بالاتر اشاره شد، خرید خانه به قصد سرمایه گذاری، سه هدف بیشتر ندارد: یا خودتان از آن خانه استفاده می‌کنید، یا می‌خواهید آن را اجاره دهید و یا می‌خواهید بعداً با سود خانه را بفروشید.
حالت اول نیاز به توضیح ندارد، اما حالت‌های دوم و سوم، نیازمند این هستند که اشخاص حقیقی دیگری «واقعاً» به قصد «مصرف» خانه را از شما بخرند یا اجاره کنند. اگر به هر دلیلی (اعم از کاهش توان خرید، کاهش تقاضای واقعی به دلیل افت میزان تشکیل خانوار جدید و ...) تقاضا برای مسکن نزولی باشد، دیر یا زود مسکن وارد فاز رکود و شاید رکود تورمی می‌شود. این اتفاقی است که طی بیش از یک دهه اخیر، گریبان بازار مسکن ایران را گرفته است.
پایان عصر «مال ها»
موضوع دیگری که بازار مسکن ایران را در نیمه دوم سال ۱۳۹۹ و حتی در سال‌های بعد با تهدید رو به رو می‌کند، بروز رکود سنگین در بخش املاک تجاری و اداری است. بر این اساس، در حالی که قیمت املاک تجاری و اداری هم در سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته، اما این رشد قیمت به اندازه رشد قیمت در بخش مسکونی نبوده است.
این، اما در حالی است که به دلیل انفجار قیمت مسکن در انتهای دهه ۱۳۸۰ و شروع موج پاساژسازی و مال سازی در شهر‌های مختلف کشور، اکنون صد‌ها پروژه نیمه کاری تجاری و اداری در شهر‌های ایران وجود دارد. از آن سو، با توجه به اینکه بخش عمده فروش اصناف فعال در این مراکز تجاری، به دلیل دوران طلایی درآمد‌های نفتی ایران در دهه ۱۳۸۰، اقلام وارداتی بوده است و اکنون واردات با نرخ‌های کنونی دلار صرفه‌ای ندارد، پیشه مغازه داری سوت و کورتر از هر زمان دیگری شده است.
بر این اساس، در حالی که میانگین قیمت املاک تجاری از سال ۱۳۹۳ تا کنون حدود ۲.۶ برابر شده، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی حدود ۵.۶ برابر افزایش داشته است. از دیگر سو، طی ۱۰ سال اخیر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۴ برابر شده است، اما در همین بازه زمانی میانگین قیمت املاک تجاری در پایتخت، حدود ۱۰ برابر رشد کرده است.
به این ترتیب، به نظر می‌رسد باز هم یک باور عمومی دیگر در میان شهروندان ایرانی در حوزه مسکن در حال ترک خوردن است: اینکه مغازه داری یک کسب و کار سودآور است. این در حالی است که همه گیری کرونا و رونق کسب و کار‌های آنلاین در مقایسه با کسب و کار‌های مبتنی بر مکان فیزیکی، ضربه‌ای دیگر به پیشه مغازه داری زده است.
یک بازدید ساده از پاساژ‌ها و مال‌های بزرگ در شهر‌هایی مانند تهران در دوران کرونا هم نشان می‌دهد که این رخداد کاملاً محسوس است. بنابراین، به نظر می‌رسد دست کم طی ۶ ماه آینده، بسیاری از کسب و کار‌های مبتنی بر فضای فیزیکی و فروش در محل، بیش از پیش آسیب خواهند دید و صد البته، تقاضا برای املاک تجاری در آینده‌ای نزدیک هم از این موضوع تاثیر می‌پذیرد.