بازار اجاره مسکن در تهران برای دومین سال پیاپی، از نگاه مستاجرها «نابسامان و ملتهب» ارزیابی می‌شود اما در همین بازار تابستانی می‌توان سه نقطه روشن و متفاوت را رصد کرد. سال گذشته با افزایش ۲۷ درصدی میانگین هزینه اجاره‌نشینی در پایتخت، رکورد بیشترین رشد اجاره‌بها در ۹ سال گذشته شکسته شد.
در حال حاضر سرعت بدتر شدن اوضاع برای مستاجرها کند شده است به‌طوری‌که موجران به یک علت، نرخ‌های پیشنهادی را کمتر از آنچه سال گذشته افزایش دادند، بالا برده‌اند. دو اتفاق نیز جلوی کاهش عرضه واحد اجاره‌ای را گرفته است.
رکورد ۹ ساله بیشترین رشد سالانه اجاره‌بها در پایتخت شکسته شد. در سال ۹۷ میزان رشد میانگین اجاره‌بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۲۷ درصد بوده است که این میزان رشد از سال ۸۸ تاکنون بی‌سابقه بوده است. مرور آمار تغییرات اجاره‌بها در سال‌های گذشته نشان می‌دهد طی چهار سال قبل از سال ۹۷ دامنه نوسان اجاره‌بها بسیار محدود بوده و در نتیجه آرامش بر بازار اجاره حاکم بوده است. این در حالی است که در سال ۹۷ تلاطم قیمتی موجب شد یک سال استثنایی در بازار مسکن رقم بخورد.
به گزارش دنیای اقتصاد، گزارش رسمی مرکز آمار ایران از وضعیت اجاره‌بها در شهر تهران به‌عنوان آخرین آمار رسمی درباره نبض بازار اجاره مسکن، حاوی اطلاعاتی است که وضعیت بازار اجاره سال گذشته را توضیح داده و در عین حال نشان می‌دهد بازار اجاره در سال ۹۸ با چه ارقامی کار خود را آغاز کرد. این گزارش حاکی از آن است که میانگین اجاره‌بهای یک مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت طی یکساله ۹۷ به ۳۲ هزار و ۵۰۰ تومان رسید.
این رقم یعنی برای اجاره هر مترمربع آپارتمان بدون پرداخت ودیعه و تبدیل بخشی از اجاره به مبلغ رهن، باید به‌طور میانگین ۳۲ هزار و ۵۰۰ تومان پرداخت شود. این رقم میانگین در مقایسه با متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در سال ۹۶ رشد قابل توجه ۲۷ درصدی داشته است. این میزان بالاترین رشد یکساله اجاره‌بها در تهران از سال ۸۸ به بعد است و به این ترتیب رکورد ۹ ساله رشد اجاره‌بها در سال ۹۷ شکسته شد. میزان رشد سالانه میانگین اجاره‌بها در پایتخت در سال ۸۸ معادل ۳۴ درصد بوده است.
نکته جالب و قابل توجه این است که برخلاف تصور عمومی شکل گرفته مبنی بر اینکه هر زمان قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن تند است، بازار اجاره آرام است و عکس این روند را نیز صادق می‌دانند، بررسی مقایسه‌ای وضعیت بازار املاک اجاری در سال‌های اخیر نشان‌دهنده روندی کاملا متفاوت است.
بین سال‌های ۹۳ تا ۹۶ که فاز بازار معاملات مسکن رکودی بوده است، اتفاقا آرامش نسبی بر بازار اجاره‌بها نیز حاکم بود. میزان رشد یکساله میانگین اجاره‌بها در شهر تهران طی یکساله ۹۳ رقمی بالغ بر ۱۲ درصد بوده است. همچنین این میزان رشد در سال‌های ۹۴، ۹۵ و ۹۶ به ترتیب ۱۰، ۲ و ۱۰ درصد بوده که ارقام قابل‌توجهی به شمار نمی‌آید.
این در حالی است که نگاهی به آمارهای وضعیت بازار اجاره تا اوایل دهه ۹۰ نیز حاکی از رشد میانگین اجاره‌بها به میزان سالانه ۲۵ درصد بین سال‌های ۸۴ تا سال ۹۲ است اما پس از این سال دوره کم‌نوسان هم در بازار خرید و هم در بازار اجاره مسکن آغاز شد.
بررسی داده‌های مربوط به گذشته دو بازار معاملات و اجاره مسکن نشان می‌دهد عموما جهش اجاره‌بها با دو فصل تا یک‌سال فاصله پس از جهش قیمت مسکن رخ می‌دهد. بنابراین علت اوج‌گیری اجاره‌بها در سال ۹۷ نیز همین فاصله طبیعی با شروع دوره رونق معاملات مسکن و به دنبال آن افزایش قیمت‌ها در زمستان سال ۹۶ است.
میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در فصل بهار سال ۹۷ با ۲۷ درصد رشد نسبت به فصل مشابه سال ۹۶ روبه‌رو شد. این میزان رشد در فصل تابستان به اوج خود رسید، طوری که در این فصل میانگین فصلی اجاره‌بها در تهران ۳۰درصد نسبت به تابستان سال ۹۶ افزایش یافت. میزان رشد نقطه‌ای فصلی اجاره‌بها در پاییز و زمستان سال گذشته نیز به ترتیب ۲۹و ۲۵درصد بوده است.
به‌طور کلی مستاجران تهرانی از اوایل دهه ۹۰ تاکنون دو سال فوق‌العاده ملتهب و پرتنش را تجربه کرده و پشت سر گذاشتند که یکی سال ۹۲ و دیگری سال ۹۷ بوده است. این در حالی است که سطح تنش و التهاب در سال ۹۷ به مراتب بیشتر از سال ۹۲ بود. آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نیز وجود این دو تنش را تایید می‌کند. برابر این آمارها، میانگین افزایش نقطه‌ای اجاره‌بها در تابستان سال گذشته ۳۰ درصد بوده است.
این در حالی است که تابستان سال گذشته مستاجران در تحقیقات میدانی اعلام می‌کردند که میزان افزایش اجاره‌بهای پیشنهادی موجران بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد بوده است.
البته اختلاف مشهود آمار رسمی در بازار اجاره‌بها با داده‌های غیررسمی و شهودی که البته غیر قابل انکار هستند، از دو عامل نشات گرفته است. عامل اول این است که تعداد زیادی از قراردادهای منعقد شده در بازار اجاره عملا ثبت رسمی نمی‌شود و طرفین روی نگارش پیشنویس و امضای شهود توافق می‌کنند.
به این ترتیب با عدم اخذ کد رهگیری برای این قراردادها که تعدادشان کم نیست، ارقام آنها در محاسبات میانگین نرخ اجاره‌بها استفاده نمی‌شود. عامل دوم این اختلاف قیمتی آشکار بین آمار رسمی و غیررسمی نیز پرتعداد بودن قراردادهای تمدید شده در سررسید است که این اقدام نیز اغلب بدون مراجعه به بنگاه و با پشت‌نویسی قرارداد اولیه با توافق موجر و مستاجر انجام می‌شود. بنابراین آمار این معاملات نیز در میانگین اعلامی توسط نهادهای رسمی منظور نمی‌شود.
این فاصله در بازار رسمی معاملات مسکن تقریبا وجود ندارد؛ چراکه در جریان خرید و فروش معمولا خریدار خود درخواست ثبت رسمی مبایعه‌نامه و اخذ کد رهگیری می‌کند تا درجه اطمینان خود نسبت به صحت معامله را تقویت کند. در نتیجه داده‌های منتشر شده از سوی نهادهای رسمی درباره معاملات مسکن به‌طور کامل و قدرتمند وضعیت بازار را نمایندگی می‌کند.
بازگشت تدریجی آرامش به بازار اجاره
بازار اجاره سال ۹۸ شهر تهران با متوسط بهای اجاره ۳۵ هزار تومان در هر مترمربع کار خود را آغاز کرد، چراکه میانگین بهای اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی در ماه پایانی سال گذشته همین حول و حوش بوده است. هنوز تصویر کامل و دقیقی از وضعیت بازار اجاره‌بها در سال ۹۸ در آمار نهادهای رسمی منعکس نشده است اما تحقیقات میدانی حاکی از این است که بازار اجاره‌بها امسال حاوی سه نقطه روشن و در واقع سه اتفاق مثبت است که می‌تواند به بازگشت آرامش به این بازار و کاهش تنش مستاجران کمک کند.
البته وضعیت نرخ اجاره‌بها به گونه‌ای است که عموم مستاجران همچنان تصویری کاملا تاریک از این بازار دریافت می‌کنند، اما انعکاس این سه نقطه روشن نوید می‌دهد که بازار تابستانی اجاره در سال ۹۸ وضعیت به مراتب معقول‌تر و بهتری نسبت به تابستان سال گذشته دارد.
نقطه روشن اول را باید در «میزان افزایش اجاره‌بهای پیشنهادی اعلامی از سوی موجران» جست‌وجو کرد. در تابستان سال گذشته بسیاری از موجران اجاره‌بهای پیشنهادی خود را بین ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش داده بودند؛ البته تحقیقات میدانی حکایت از آن دارد که الزاما قیمت پیشنهادی موجران با اقبال مستاجران روبه‌رو نمی‌شد و در نهایت بهای اجاره در قرارداد نهایی منعقد شده قدری تعدیل می‌یافت، اما پیشنهاد اولیه موجران روی افزایش ۵۰ تا ۷۰درصدی اجاره متمرکز بود. ولی امسال بسیاری از موجران به افزایش تا ۳۵ درصدی اجاره‌بها در مبلغ پیشنهادی اعلامی خود بسنده کرده‌اند و موارد بسیاری نیز در فایل‌های موجود تا ۳۰درصد افزایش قیمت پیشنهادی داشته‌اند.
علت این تغییر رویه در قیمت‌گذاری املاک اجاری بیش از اینکه به دریافت پیام موجران از بازار اجاره باز گردد، نشات گرفته از این است که وزن ریالی میزان اجاره‌بها در مبلغ اجاره ماهانه املاک به شدت افزایش یافته است. موجران عنوان می‌کنند که سال گذشته افزایش ۵۰درصد اجاره‌بهای ۵/ ۱ تا ۲ میلیون تومانی عرف بازار، نهایتا ۷۵۰ هزار تا یک میلیون تومان بود.
این در حالی است که معادل ریالی افزایش ۵۰درصدی اجاره‌های ۲ تا ۳ میلیون تومانی که بسیاری از موجران در حال حاضر آن را دریافت می‌کنند، به بیش از یک تا ۵/ ۱ میلیون تومان می‌رسد که رقم معقولی نیست و نادیده مشخص است که بسیاری از مستاجران از پرداخت این میزان افزایش اجاره‌بها ناتوان هستند. بنابراین موجران به شکل خودکار پذیرفته‌اند که این میزان افزایش اجاره ماهانه قابل پرداخت نیست و به همین خاطر به افزایش اجاره عموما تا حداکثر ۳۰ درصدی بسنده کرده‌اند.
نقطه روشن دوم در بازار اجاره تابستان امسال برای مستاجران، به تثبیت فرمول تبدیل اجاره به رهن باز می‌گردد. در سال گذشته و در جریان اوج‌گیری میزان رشد اجاره‌بها شاهد بودیم که در برخی محله‌های عموما لوکس به ویژه در مناطق یک تا سه پایتخت، فرمول تبدیل رهن و اجاره به یکدیگر دستخوش تغییرات نگران‌کننده‌ای با نفع یک‌طرفه برای موجران شده بود؛ به این ترتیب که برخی موجران برای تبدیل اجاره‌بهای ماهانه به رهن به جای فرمول هر ۳۰ هزار تومان اجاره معادل یک میلیون تومان ودیعه، از فرمول هر ۲۵ هزار تومان اجاره معادل یک میلیون تومان رهن استفاده می‌کردند تا مبلغ ودیعه بیشتری را به این ترتیب دریافت کنند.
این تقابل میان موجران و مستاجران بر سر فرمول تبدیل البته فقط محدود به برخی محله‌ها و برخی از قراردادها بود که اگر به سایر مناطق تسری پیدا می‌کرد، می‌توانست نگرانی درباره سرنوشت بازار اجاره را تشدید کند. اما امسال حتی در همان محله‌هایی که درصدد تغییر فرمول تبدیل رهن و اجاره بر آمده بودند، هیچ ردپایی از فرمول جایگزین ۲۵ هزار تومان اجاره معادل یک میلیون تومان رهن پیدا نکردیم.
سومین نقطه روشن بازار اجاره‌بهای تابستانی در سال ۹۸ نیز ناظر بر وزن قابل قبول فایل‌های رهن کامل است. در حال حاضر ترکیبی از فایل‌های رهن کامل و رهن و اجاره ترکیبی در آگهی‌های روزنامه‌ها و موتورهای جست‌وجوی ملکی در فضای مجازی مشاهده می‌شود. اینکه بر تعداد این فایل‌ها نسبت به سال گذشته افزوده شده یا نه، نیازمند ابزاری است که در حال حاضر وجود ندارد و چنین مقایسه‌ای ممکن نیست اما آنچه محرز است، این است که مشکل کمبود فایل که در بازار خرید و فروش مسکن وجود دارد، در بازار اجاره دردسرساز نشده است.
از سوی دیگر رکود در بازار معاملات مسکن نیز بر بازار اجاره اثر گذاشته است. سال گذشته از هر ۱۰ نفر خریدار آپارتمان مسکونی، پنج نفر درخواست «اجاره آنی» داشتند؛ به این معنا که در همان بدو خرید و در همان بنگاه ملکی درخواست اجاره ملک را در قالب «رهن کامل» اعلام می‌کردند. به این ترتیب تعداد فایل‌های رهن کامل در سال گذشته کم نبود، چراکه بسیاری از خریداران قید سکونت در آپارتمان خود را برای یک تا بعضا سه سال اول می‌زدند و برای جبران بخشی از کسری نقدینگی خود در معامله از این حربه استفاده می‌کردند؛ به ویژه با توجه به اینکه روند رشد شتابان قیمت مسکن در تابستان پارسال به حدی سرعت گرفته بود که خریداران بسیاری را دچار نقصان در بودجه کرده بود.
این گروه از خریداران اتفاقا خریداران مصرفی بودند که ملک خود را بلافاصله برای رهن کامل عرضه می‌کردند. اما امسال از آنجا که از تعداد معاملات متقاضیان مصرفی مسکن به شدت کاسته شده و اغلب معاملات مربوط به تقاضای سرمایه‌گذاری و بعضا سفته‌بازی است، خبری از این جنس عرضه در بازار اجاره هم نیست. در عین حال گفته می‌شود فعلا وضعیت تعداد فایل‌های رهن و اجاره و رهن کامل بد نیست، چراکه یک گروه از فروشنده‌ها که از فروش ملک خود انصراف داده‌اند، در حال حاضر املاک خود را برای اجاره عرضه کرده‌اند که تا حدودی کم شدن فایل‌های خریداران مصرفی در بازار اجاره را جبران کرده است.
این افراد کسانی هستند که یا به دلیل اینکه خریدار مسکن به شدت کاهش یافته از فروش انصراف داده‌اند یا همچنان قیمت‌ها را ثابت ارزیابی نمی‌کنند و نگرانند که باز هم شاهد نوسان قیمت باشند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، یکی از دلایلی که از تعداد فایل‌های رهن کامل و رهن و اجاره با وزن بیشتر مبلغ ودیعه، به شکل محسوسی کاسته نشده و موجران در این بخش از بازار مسکن حضور پررنگی دارند، این است که سال گذشته دریافت مبالغ قابل توجه اجاره‌بهای ماهانه با این انگیزه صورت می‌گرفت که این مبالغ در بازارهایی همچون ارز و سکه سرمایه‌گذاری شود و برخی افراد با سوار شدن روی موج افزایش قیمت در این بازارها، سود مضاعفی کسب کنند.
اما تجربه ریزش بهای ارز و سکه در سالی که گذشت نشان داد این بازارها نیز برای سرمایه‌گذاری چندان مطمئن نیستند. این در حالی است که امسال با وجود اینکه شبکه بانکی سود محدودی به سپرده‌ها پرداخت می‌کند، اما با توجه به اینکه بازار کم‌ریسک و قابل اطمینانی برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود، تمایل به دریافت ودیعه بیشتر یا حتی عرضه ملک به‌صورت رهن کامل کاهش پیدا نکرده است، چراکه این نوع سرمایه‌گذاری ریسک نزدیک به صفر برای موجران دارد.
از سوی دیگر عده‌ای از موجران نیز در صدد هستند ودیعه‌های دریافتی را تبدیل به خودرو کنند به این امید که به این ترتیب بتوانند بهره مضاعفی از سرمایه‌گذاری خود ببرند. با اینکه موجران اذعان دارند سپرده بانکی دیگر بازار جذابی برای سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شود، اما در شرایطی که تصویر آینده اقتصادی کشور به دقت مشخص نیست، آنها این فرصت غیرجذاب را به دیگر فرصت‌های سرمایه‌گذاری ترجیح می‌دهند.
در حال حاضر میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در هر یک از مناطق و محله‌های متوسط شهر تهران بین مترمربعی ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تا کمتر از سه میلیون تومان است.