عوامل مختلف موثر بر قیمت‌های مسکن

بعد از کاهش شدید قیمت‌های مسکن، این نگرانی برای سیاست‌گذاران به وجود آمد که مخارج مصرف‌کنندگان کاهش یابد. با این حال، رابطه دقیق بین تغییرات ثروت خانوارها و مخارج مصرفی کاملا روشن نیست.

اما می‌توان حدس زد کاهش‌هایی که اخیرا در قیمت سهام ایجاد شده، در آینده بر مخارج مصرفی تاثیر منفی خواهد داشت. البته می‌توان امیدوار بود که افزایش قیمت مسکن در تعدادی از کشورها این اثر را خنثی کرده باشد. در برخی از تحقیقات آکادمیکی که تا به حال صورت گرفته، نشان داده شده که بخشی از ثروت خانوارها که به شکل ساختمان مسکونی نگهداری می‌شود بر رفتار مصرف‌کننده تاثیر مهمی دارد. بنابراین، مخارج مصرف‌کننده به قیمت‌های آتی مسکن نیز بستگی دارد. 

انتظار می‌رود که ادامه پیدا کردن رکود جهانی اقتصاد باعث کند شدن رشد قیمت‌های مسکن شود. با این حال، حتی اگر رکود اقتصادی برطرف شود نیز در صورتی که ثروتی که به شکل سهام نگهداری می‌شود یکی از عوامل تعیین‌کننده تقاضای مسکن باشد، قیمت‌های مسکن ممکن است همچنان کاهش یابد. 

در این مقاله بررسی می‌شود که نوسانات قیمت‌های مسکن در شش اقتصاد پیشرفته ایالات متحده، بریتانیا، کانادا، ایرلند، هلند و استرالیا را تا چه حد می‌توان به نوسانات درآمدهای ملی، نرخ‌های بهره و قیمت‌های سهام ربط داد. بنابراین رفتار مشترک قیمت مسکن، درآمدهای ملی، نرخ‌های بهره حقیقی و قیمت‌های سهام در زمینه‌ای از مدل‌های تجربی ساده مورد مطالعه قرار گرفته است. چارچوب تجربی اجازه می‌دهد که واکنش قیمت‌های مسکن به تغییرات عوامل کلیدی مشخص شده و همچنین اینکه قیمت‌های مسکن تا چه حد از قیمت‌هایی که در این مدل‌ها پيش‌بینی شده است انحراف دارد محاسبه شود. 

از این مطالعات، نتایج جالبی به دست می‌آید. برای مثال، نتایج تجربی نشان می‌دهند که شوک‌های وارد بر درآمد ملی، قیمت‌های مسکن و نرخ‌های بهره قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و برخی از افزایش‌های اخیر در قیمت مسکن را می‌توان به تغییر این متغیرها نسبت داد.

داده‌های قیمت مسکن
همان طور که گفتیم در این مقاله رفتار قیمت‌های مسکن در شش کشور ایالات متحده، بریتانیا، کانادا، استرالیا، هلند و ایرلند مورد مطالعه قرار گرفته است. در این شش کشور داده‌های سری زمانی برای مدت طولانی در دسترس بود.

این سری‌های زمانی، که تغییرات قیمت متوسط خانه‌های موجود را نشان می‌دهد در پنل سمت چپ نمودار یک نشان داده شده‌اند. روند عمومی تغییرات قیمت‌های مسکن در مطالعات و همچنین در دیگر کشورها کاملا مشابه است (نمودار یک، پنل سمت راست). از میانه دهه 90، قیمت‌های مسکن به طور فزاینده‌ای افزایش یافته است. برای مثال، در ایالات متحده، قیمت‌های حقیقی مسکن در طول سال‌های 1995 تا 2001 بیش از 21 درصد افزایش نشان داد.
 
در همین دوره، در دیگر بازارها شاخص‌ها افزایش بیشتری داشت. در بریتانیا نیز قیمت‌های حقیقی مسکن یک افزایش 42 درصدی را در همان دوره نشان دادند. این افزایش‌ها در هلند و ایرلند به ترتیب 60 درصد و 70 درصد بود. در طول دهه 80 نیز قیمت مسکن رشد بالایی را تجربه کرده بود اما رکود اقتصادی‌ای که در اوایل دهه 90 اتفاق افتاد، باعث شد که رشد قیمت‌ها کاهش یابد. 

چارچوب تجربی
مدل تجربی‌ای که در این مطالعه به کار گرفته شده است، یک مدل اتورگرسیو برداری (VAR) است. سیمز (1980) برای اولین بار از این روش استفاده کرد. این چارچوب اجازه می‌دهد که تاثیر پویای تعدادی از عوامل تاثیر‌گذار بر ارزش مسکن مورد بررسی قرار گیرد. تقاضای مسکن، مانند تقاضای دیگر کالاها به طور مستقیم به ثروت و درآمد حقیقی خانوارها بستگی دارد. در عین حال، رشد درآمد ملی حقیقی و تغییرات آن بخشی از ثروت خانوارها که به شکل سهام نگهداری می‌شود دو عامل تعیین‌کننده برای ارزش مسکن به شمار می‌روند.

ارزش مسکن در واقع ارزش تنزیل شده جریان خدماتی است که انتظار می‌رود به ما بدهد و بنابراین به نرخ‌های بهره انتظاری فعلی و آتی که برای تنزیل کردن جریان خدمات مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد بستگی دارد. تحت شرایط بازاری ایده‌آل، می‌توان انتظار داشت که یک نرخ بهره بلندمدت تمام نرخ‌های تنزیل را در خود داشته باشد. با این حال، بازارهای سرمایه، اغلب کامل نیستند. به عنوان مثال نرخ‌های بهره کوتاه‌مدت می‌توانند تحت تاثیر قیود مالی و اثر جریانات نقدینگی قرار بگیرند. طوری که در تعدادی از کشورهای مورد مطالعه نرخ‌های بهره رهنی شناور تعیین می‌شوند. 

در تئوری اقتصادی در نظر گرفته می‌شود که قیمت‌های مسکن، مانند قیمت دیگر دارایی‌ها، به اطلاعات جدید راجع به عوامل تعیین‌کننده قیمت واکنش نشان می‌دهند. در ادبیات مربوط به مدل VAR این امکان وجود دارد که واکنشی که قیمت‌های مسکن در طول زمان به تغییرات پیش‌بینی نشده در عوامل اساسی ارزش نشان می‌دهند، محاسبه شود. برای مثال، می‌توان واکنش قیمت‌های مسکن در طول زمان نسبت به شوک نرخ رشد تولید ناخالص داخلی را برآورد کرد. در ادامه، بحثی در مورد پاسخ قیمت‌های مسکن به سه شوک مورد بررسی قرار گرفته است. این شوک‌ها عبارتند از یک افزایش یک درصدی در نرخ رشد درآمد ملی، یک کاهش یک واحد درصدی در نرخ‌های بهره و یک افزایش ده درصدی در قیمت‌های سهام.

عوامل موثر بر قیمت‌های مسکن چیستند؟
در این بخش واکنش قیمت‌های مسکن به سه شوکی که در بالا مورد اشاره قرار گرفت، بررسی می‌شود. قبل از برآورد کردن، این سوال پیش می‌آید که آیا رابطه بین این متغیرها علت و معلولی است یا تنها وجود همزمانی را نشان می‌دهد. نتیجه این تست‌ها نشان می‌دهد که تاثیر عوامل مورد بررسی بر قیمت‌های مسکن
معنی‌دار است. البته در مورد اندازه دقیق این تاثیرات نااطمینانی وجود دارد. با این حال، هر پاسخ از نظر تئوریک علامت درست را دارد و بعید است که نتایجی که به دست می‌آید، اتفاقی باشد. 

در این میان همچنین در مورد مدل مناسب برای مطالعه این ارتباطات پویا نااطمینانی وجود دارد زیرا مدل VAR که در این مقاله مورد بررسی قرار گرفته، تنها یکی از مدل‌هایی است که می‌توان استفاده کرد. به علاوه، مناسب بودن فروضی که برای مدل VAR مورد استفاده قرار می‌گیرد (مانند ترتیب مناسب متغیرها) را می‌توان زیر سوال برد.

شوک تولید ناخالص داخلی
انتظار می‌رود که افزایش نرخ رشد درآمد ملی در طول زمان به افزایش قیمت مسکن منجر شود و این انتظار با داده‌ها سازگار است (نمودار دو را ملاحظه کنید). یک تشابه گسترده در این امر بین کشورهای مختلف وجود دارد. تخمین‌های نقطه‌ای نشان می‌دهد که افزایش در رشد تولید ناخالص داخلی (حتی با وجودی که در همان حال نرخ‌های بهره حقیقی نیز افزایش می‌یابد) یک تاثیر پایدار و مثبت بر قیمت‌های مسکن دارد. 

یک افزایش یک درصدی در نرخ رشد تولید ناخالص داخلی پس از سه سال با یک افزایش 1 تا 4 درصدی در قیمت مسکن همراه می‌شود. برآوردها نشان می‌دهد که این رابطه در ایرلند بزرگتر است. این امر تا حدودی به خاطر بالا بودن مقاومت شوک‌ها به تولید ملی در ایرلند است. این حقیقت تا حدودی به این امر بر می‌گردد که شوک‌های درآمد ملی در ایرلند پایداری بیشتری دارد، طوری که یک افزایش نامنتظره در نرخ رشد تولید ناخالص داخلی این کشور با رشد بالاتر تولید ناخالص داخلی در طول چند سال پس از آن همراه می‌شود.

شوک نرخ‌های بهره
تخمین‌های نقطه‌ای همچنین نشان می‌دهند که کاهش در نرخ‌های بهره حقیقی در طول زمان به افزایش در قیمت‌های مسکن منجر می‌شود (نمودار سه). این امر در صورتی که نرخ بهره بلندمدت حقیقی یا نرخ بهره کوتاه‌مدت حقیقی در مدل وارد شود باز هم صادق است. کاهشی به‌اندازه 100 واحد پایه در نرخ‌های بهره کوتاه‌مدت حقیقی در طول یک سال به یک افزایش ½–1 واحد درصدی در قیمت‌های مسکن منجر می‌شود. 

برای همه کشورها، واکنش قیمت‌های مسکن به کاهش در نرخ‌های بهره بلندمدت ضعیف تر است. همان‌طور که در بالا اشاره شد، تفاوتی که در آثار نرخ‌های بهره بلندمدت و کوتاه‌مدت وجود دارد را می‌توان به نواقص بازار سرمایه نسبت داد.

شوک قیمت‌های سهام
در تمام کشورهای تحت بررسی، بین تغییرات قیمت‌های سهام و مسکن یک رابطه مستقیم وجود دارد(نمودار 4). تخمین نقطه‌ای نشان می‌دهد که با یک افزایش سه درصدی در قیمت سهام قیمت مسکن در ایالات متحده، کانادا و ایرلند پس از سه سال حدود یک درصد و در استرالیا و هلند حدود دو درصد افزایش می‌یابد. در بریتانیا اثر بسیار بزرگتری وجود دارد و قیمت مسکن معمولا پس از سه سال به‌اندازه 5 درصد افزایش پیدا می‌کند. 

واکنش مثبت قیمت‌های مسکن به تغییر در قیمت‌های سهام می‌تواند به این دلیل باشد که با توجه به تغییرات قیمت‌های سهام می‌توان رشد درآمد ملی آتی را حدس زد. در بریتانیا یک افزایش 10 درصدی در قیمت‌های سهام با 7/0 درصد رشد درآمد ملی بیشتر در طول سه سال همراه می‌شود. در استرالیا، چنین شوکی با یک افزایش 3/0 درصدی در رشد درآمد ملی همراه است.
 
با این حال، در کل، به نظر نمی‌رسد که واکنش درآمد ملی به تغییرات قیمت سهام برای توضیح اثر کامل قیمت‌های سهام بر قیمت مسکن به‌اندازه کافی بزرگ باشد. این امر، همراه با این مشاهده که مالکیت سهام در اغلب کشورهای تحت مطالعه کاملا رواج دارد نشان می‌دهد که بخشی از ثروت خانوارها که به شکل سهام نگهداری می‌شود، بر تقاضای مسکن موثر است. 

به نظر می‌رسد که اثر نوسانات قیمت سهام بر قیمت‌های مسکن در ایالات متحده کوچک‌تر از برخی از کشورهای دیگر است. این امر با توجه به آنکه مالکیت در ایالات متحده نسبتا رواج دارد، عجیب است. شاید بتوان این مشاهده را به این واقعیت نسبت داد که خانوارها در ایالات متحده فکر می‌کنند که عایدیشان از بازار سهام پایدار نیست. دلیل دیگر می‌تواند این باشد که سرمایه‌گذاری در بازار سهام و بازار مسکن جانشین همدیگرند. 

در واقع، در دوره‌هایی که جریان‌های سرمایه‌گذاری بالایی در بازارهای سهام وجود دارد، ممکن است تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن کاهش یابد و همین امر باعث می‌شود در طول دوره‌های رشد نسبتا شدید قیمت سهام، قیمت‌های مسکن با سرعت کمتری افزایش یابد.