بازار مسکن به کدام سو؟

در كنار اظهارنظرهاي دو سويه درباره آينده كوتاه‌مدت و ميان‌مدت قيمت مسكن كه عمدتا براساس نگاه صرف به عوامل درون‌‌ بازار مطرح است، مطالعه‌ مبسوطي با لحاظ مهم‌ترين شاخص‌ها و تحولات اقتصادي (و البته سياسي)، براي ترسيم واقع‌بينانه چشم‌انداز بازار مسكن، توسط مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن انجام شده است.

در اين بررسي، افت‌وخيزهاي اخير قيمت مسكن در ظرف حاوي «ركودورونق 20سال اخير بازارملك» قرار داده شده و با مقايسه نسبي وضع موجود قيمت مسكن با قبل و همچنين مقايسه منطقي با نرخ تورم، مشخص شده است: از نيمه‌دوم سال90 تا نيمه‌دوم سال92 دو جهش بي‌سابقه در مجموع معادل 120درصد - نسبت به ابتداي90- در قيمت مسكن اتفاق افتاد كه جهش اول دامن هزينه‌هاي ‌ساخت را به‌دليل تورم ناشي از هدفمندي گرفت و جهش دوم مستقيم به قيمت‌فروش تحت‌تاثير سوداگري در برخي بازارها، وارد شد.

محمود جهاني تحليلگر اقتصاد مسكن در اين مطالعه –كه نسخه‌‌‌اي از آن در وبلاگ شخصي او نيز قرار دارد- درباره اوضاع كنوني قيمت مسكن، از تلافی دو منحني روند شاخص قيمت‌مسكن و شاخص‌تورم در مهرماه امسال خبر داده كه اين اتفاق نتيجه نزول شاخص مسكن از نيمه تابستان امسال را مي‌رساند.

اما اينكه، از هم‌اكنون مقصد بعدي شاخص قيمت مسكن، نقطه‌اي بالاتر از تورم خواهد بود يا با حركت در زير نقطه‌ تقاطع، مسير افت ارزش‌واقعي ملك آغاز مي‌شود؟ پرسشي است كه در مطالعه پيش‌رو، پاسخ اقتصادي آن داده شده است:
 
بازار مسكن در 2 سال اخير نوسانات قابل توجهي را پشت سر گذاشت و بعد از يك دوره سه ساله ركودي (نيمه دوم سال 1387 لغايت نيمه نخست سال 1390)، به دنبال تحولاتي كه در عرصه اقتصاد كلان در سال‌هاي 1390 و 1391 به وقوع پيوست- از جمله اجراي فاز اول طرح هدفمندي يارانه‌ها و نيز نابساماني‌هاي بازار ارز و سكه- طي دو دوره متوالي فشارهاي دوجانبه‌اي بر بازار مسكن وارد شد. ابتدا در طرف عرضه فشار ناشي از هزينه (cost poush)، متاثر از طرح هدفمندي، منجر به افزايش قيمت تمام شده تا حدود 50 درصد شد و بلافاصله و با يك تنفس چند ماهه، فشار ناشي از تقاضا (demand poush) و البته از نوع سوداگرانه و متاثر از تحولات بازار ارز و سكه و حركت نقدينگي، بازار مسكن، مجددا دچار نوسان شد و قيمت مسكن در اين دوره نيز تا حدود 60 درصد ديگر افزايش يافت.

مجموعا اين دو جهش قيمتي كه از نيمه دوم سال 1390 تا سه ماهه اول سال 1392 به‌صورت متناوب رخ داد، قيمت مسكن در تهران را به‌طور متوسط با حدود 120 درصد افزايش مواجه كرد.
نگارنده در مقاله پيشين كه در اوايل تابستان (در فضاي انتخاباتي كشور) ارائه شد، پيش‌بيني كرد كه با توجه به نتايج انتخابات، فضاي كلي اقتصاد كشور به‌طور اعم و بازار مسكن به‌طور اخص از آن تاثير پذيرد و تحليل مبسوطي از دلايل تحولات رخ داده در بازار مسكن در آن مطرح شد، مبني بر اينكه اين تحولات ريشه در مسائل اقتصاد كلان كشور دارد و در واقع سرريز مشكلات و تصميم‌گيري‌هاي غلط چند ساله اقتصاد بر بخش مسكن فرود آمده و نابساماني‌هاي به وجود آمده را رقم زد.

اكنون پس از سپري شدن حدود 5/1 ماه از روي كار آمدن دولت جديد و مشخص شدن رويكردهاي اساسي دولت، حداقل در حوزه سياسي و اقتصادي، مي‌توان تصوير شفاف‌تري از جهت‌گيري شاخص‌هاي عمده اقتصادي ارائه داد و مبتني بر آن تحليل واقع‌بينانه‌تري از چشم‌انداز بازار مسكن در نيمه دوم سال ارائه كرد.

در اين نوشتار، سعي مي‌شود به‌طور مجمل اين چشم‌انداز را ترسيم كنيم. اما براي ارائه تحليلي واقعي، لازم است ابتدا نگاهي دقيق‌تر داشته باشيم بر آنچه در 2 سال گذشته در اين بازار اتفاق افتاده است:

 بررسي تحولات مسكن تهران در 2 سال اخير
براساس نتايج طرح آمارگيري بنگاه‌هاي معاملات املاك شهر تهران كه به‌طور سه ماهه توسط مركز آمار ايران انجام مي‌شود، ميانگين يك مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده شهر تهران در بهار سال 1390، حدود يك ميليون و 900 هزار تومان بوده است كه اين رقم در بهار سال 1392 به بالغ بر چهار ميليون و دويست هزار تومان رسيده است. يعني بيش از 120 درصد رشد طي 2 سال يا رشد ميانگين سالانه بالغ بر 50 درصد.

جالب توجه اينكه براساس همين سرشماري، ميانگين يك مترمربع زيربناي مسكوني تهران در بهار سال 1370 كه اين آمارگيري در تهران شروع شده است، 5/47 هزار تومان بوده، يعني ميانگين نرخ رشد سالانه 20 ساله (70 تا 90) در تهران حدود 20 درصد بوده است.

 البته بايد خاطرنشان كرد كه در ادوار كوتاه‌مدت رشدهاي بالاتر اتفاق افتاده، بنابراین نرخ رشد دوره اخير، نسبت به دوره‌هاي قبل در نوع خود يك ركورد محسوب مي‌شود. نمودار شماره (1) روند تغييرات قيمت و نرخ رشد سالانه يك مترمربع واحد مسكوني در تهران طي سال‌هاي 92-70 را نشان مي‌دهد.

براساس نمودار فوق، معاملات مسكن در شهر تهران چهار دوره رونق عمده يا جهش قيمت را تجربه كرده است كه نوسان اخير با بيش از 120 درصد رشد قيمت بالاترين افزايش محسوب مي‌شود.

چنانچه بخواهيم سال مبنا را ابتداي سال 1390 در نظر بگيريم و شاخص قيمت مسكن و شاخص تورم را با يكديگر مقايسه كنيم، روند اين دو شاخص به شرح نمودار شماره 2 خواهد بود.

در نمودار فوق ملاحظه خواهيم كرد، روند شاخص بهاي مسكن تهران و شاخص تورم طي سال 1390 و نيمه نخست سال 1391 تا حدود زيادي همپاي يكديگر حركت كرده‌اند كه از اينجا نتيجه مي‌گيريم جهش اين دوره كه ما از آن به عنوان جهش اول ياد مي‌كنيم، اثر تورم ساخت يا همان فشار هزينه بوده كه مربوط به طرح هدفمندي يارانه‌ها است، لكن از نيمه دوم سال 1391، شاخص قيمت مسكن فاصله خود را از تورم بيشتر كرده و جهش بيشتري نيز در اين دوره اتفاق مي‌افتد كه جهش اين دوره (جهش دوم) اثر فشار تقاضا ناشي از معاملات سوداگرانه بوده كه در پي تحولات نرخ ارز و سكه در بازار اتفاق افتاده است.

از روند اين شاخص ملاحظه مي‌شود كه اوج شاخص بهاي قيمت مسكن تا اواخر بهار 92 بوده و بعد از آن طي تابستان و مهرماه روند افزايشي بهاي مسكن متوقف شده و مقداري روند كاهنده يافته و در مجموع شاخص بهاي مسكن، حدود 10 درصد كاهش مي‌يابد. بنابراین روند فزاينده تورم در ماه‌هاي گذشته از سال 92 ادامه يافته به گونه‌اي كه اگر روند مهرماه تورم را نيز مفروض بگيريم، اين دو شاخص بر يكديگر منطبق مي‌شوند. اما چشم‌انداز اين روند به چه شكل خواهد بود، آيا شاخص قيمت مسكن روند نزولي خود را ادامه خواهد داد و حتي زير شاخص تورم قرار می‌گیرد يا جهت اين روند عوض خواهد شد؟

 چشم‌انداز شاخص قیمت مسکن در نیمه دوم
بخش مسکن با توجه به ارتباطات گسترده پسین و پیشین و تاثیر و تاثر آن با سایر بخش‌های اقتصاد، نوسانات و تحولات آن در بستر فضای کلی اقتصاد و کشور شکل می‌گیرد و اتفاقا روند قیمت‌های آن بیشتر و پیش‌تر از آنکه متاثر از عوامل درونزا باشد، از عوامل برون‌زا تاثیر پذیرفته و وضعیت بازارهایی همچون بورس، طلا، ارز، شاخص تورم، نقدینگی و...،‌تعیین می‌کند که قیمت مسکن به کدام سمت و سو خواهد رفت. لذا برای ارائه تحلیلی صحیح‌تر لازم است نگاهی به وضعیت این شاخص‌ها و پیش‌بینی روند آنها داشته باشیم و تاثیر تحولات این شاخص را بر روند قیمت مسکن مورد بررسی قرار دهیم.

جهت بررسی دقیق‌تر، بهتر است نگاهی داشته باشیم به وضعیت این بازارها براساس روندی که در 2 سال اخیر در ارتباط با یکدیگر طی کرده‌اند و روندی که احتمالا براساس شرایط ایجاد شده طی خواهد کرد. نمودار شماره 3 روند شاخص بازارهای مورد نظر را از ابتدای سال 90 تا پایان 6 ‌ماهه اول سال 92 نشان می‌دهد.

با توجه به نمودار زیر و نیز شرایط کلی اقتصاد کشور، این نتایج قابل استنتاج است:
الف- بازار سرمایه (بورس):
از بازار بورس به عنوان دماسنج اقتصاد یک کشور یاد می‌شود معمولا اقتصاددانان اگر می‌خواهند ببینند اقتصاد کشوری خوب کار می‌کند یا نه؟ معمولا به بازار بورس آن کشور نگاه می‌کنند.

در چند سال گذشته، بازار بورس در کشور ما در اغماء به سر می‌برد که بیانگر اقتصاد بیمار و سیاست‌های غلط اقتصادی بود. اکنون وضعیت این بازار به گونه‌ دیگری در حال رقم خوردن است و به ویژه در طی چند ماه اخیر روند رو به رشد و امیدوارکننده‌ای را شروع کرده است. شاخص بورس که در ابتدا امسال کمتر از 40 هزار واحد بود در حال حاضر عدد 68 هزار را پشت سر گذاشته و با توجه به عقب‌ماندگی یکی دو سال گذشته به نظر می‌رسد در 6 ماهه دوم سال به رشد خود ادامه داده و بخش عمده‌ای از نقدینگی مازاد جامعه و سرمایه‌های سرگردان را به خود جذب کند.

این موضوع برای چشم‌انداز بخش مسکن بسیار مهم است و جذب بیشتر سرمایه در این بازار به مثابه ترمزی برای ورود تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن عمل می‌کند و با رونق گرفتن بازار بورس باید این نوید را داد که معاملات سوداگرانه در بخش مسکن تضعیف خواهد شد.

ب- بازار ارز و سکه:
ارز و سکه (و همچنین طلا) تقریبا کارکردهای یکسانی دارند قیمت‌های آنها نیز تابع یکدیگر تعیین شده و روند قیمت‌های این دو نیز مشابه هم اتفاق می‌افتد، بازار این دو کالا در 2 سال اخیر نابسامانی بسیار زیادی را پشت سر گذاشته است که متاثر از فضای نااطمینانی اقتصادی بوده و خود سرمنشا بسیار از اتفاقات سوء در اقتصاد کشور شد. در یکی دو ماه اخیر و بعد از مشخص شدن نتایج انتخابات، با حاکم شدن فضای اطمینان بخش در صحنه سیاسی و اقتصادی کشور، بازار این دو کالا از تب و تاب افتاد و از ثبات نسبی برخوردار شده است. این موضوع کمک خواهد کرد تا سرمایه‌های جذب شده در این بخش به سمت بخش‌های مولد و تولیدی گرایش یابد.

ج- شاخص تورم:
شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی (تورم) و روند آن در مقایسه با شاخص قیمت مسکن یکی دیگر از شاخص‌هایی است که تا حدود زیادی سمت و سوی روند قیمت مسکن و شدت رشد آن را تعیین می‌کند. در دوره‌های کوتاه مدت، شاخص بهای مسکن از نوسانات پلکانی برخوردار بوده در حالی که شاخص تورم دامنه نوسان کمتری دارد و غالبا رشد مستمر و افزایشی دارد. بنابراین در دوره‌های میان مدت شاخص مسکن از شاخص تورم به طور کلی تبعیت کرده و دامنه تغییرات آن با توجه به شاخص تورم تنظیم می‌شود.

در 2 سال اخیر شاخص بهای مسکن از شاخص تورم فاصله قابل توجهی پیدا کرده است. بنابراین در سه ماهه اخیر شدت یافتن نرخ تورم از یک‌طرف و کاهش نسبی شاخص بهای مسکن از طرف دیگر، مجددا فاصله دو شاخص را به یکدیگر، نزدیک کرده است و این موضوع دلالت بر توقف روند کاهشی قیمت مسکن داشته و بسیار غیرمحتمل خواهد بود که شاخص بهای مسکن پایین‌تر از شاخص بهای تورم قرار گیرد.

د- نرخ رشد اقتصادی:
نرخ رشد اقتصادی، کارنامه اقتصادی یک کشور محسوب می‌شود و بیانگر کیفیت و کمیت فضای کار و فعالیت در آن کشور است. متاسفانه نرخ رشد اقتصادی ایران در دهه گذشته مطلوب نبوده و فاصله زیادی با نرخ هدف‌گذاری 8 درصدی داشته است.

علاوه بر آن حرکت کلی آن نزولی بوده به گونه‌ای که نرخ رشدهای 8 درصدی سال‌های 81 و 82 به منفي 4/5 درصد در سال 91 رسیده است. همین نرخ کاهشي تولید و مطلوب نبودن فضای کسب و کار در کنار افزایش تصاعدی نقدینگی عامل اصلی فعالیت‌های سوداگرانه و شکل‌گیری اقتصاد سایه (فعالیت‌های زیرزمینی اقتصاد) شده است.

چنانچه این روند کاهنده ادامه یابد باید بیشتر در انتظار تقاضاهای سوداگرانه بود که بازار مسکن نیز یکی از عرصه‌های مهم شکل‌گیری تقاضاهای سوداگرانه است. ولی اگر این حرکت معکوس شود، یعنی اگر نرخ رشد اقتصادی تغییر جهت یابد و فضای کسب‌وکار رونق بیابد انتظار می‌رود نقدینگی جامعه جذب فعالیت‌های تولیدی شود و زمینه سوداگری محدود شود.

جمع‌بندی
1- تحولات دو سال اخیر بازار مسکن که به نوبه خود ثبت رکوردی به لحاظ جهش قیمتی نسبت به دوره‌های مشابه بوده است معلول شرایط اقتصادی کشور بوده و با توجه به شرایط عمومی حاکم بر فضای سیاسی کشور بعد از انتخابات و فروکش كردن معاملات سوداگرانه، قیمت‌ها تا حدود (10درصد) کاهش یافته است ولی تداوم روند افزایشی تورم باعث شده شاخص قیمت مسکن و تورم (بر مبنای ابتدای سال 90) حداکثر طی ماه‌های مهر و آبان بر یکدیگر منطبق گردند. این به این معنا خواهد بود که حباب قیمت  مسکن در همین سطح باید تخلیه شده فرض كرد و تداوم کاهش قیمت غیرمحتمل خواهد بود.

2- با توجه به فضای مثبت تحولات سیاسی کشور، کاهش احتمالی تحریم‌ها، رویکردها و جهت‌گیری‌های صحیح اقتصادی دولت، سمت و سوی کلی سرمایه‌گذاری در نیمه دوم سال، به سمت تولیدو در بخش‌ واقعی اقتصاد خواهد بود و انتظار می‌رود تب سرمایه‌گذاری در بازارهای سوداگرانه همچون سکه، طلا و ارز فروکش كند. روند کاهشی نرخ رشد اقتصادی متوقف و سال‌جاری اقتصادکشور نرخ رشد مثبتی داشته باشد.

3- در طرف عرضه مسکن این دو اتفاق محتمل خواهد بود:

3-1- به دلیل کاهش نسبی نرخ تورم و تاخیر در اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، احتمال آنکه هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده با افزایش جهشی همراه باشد، اندک است.

3-2- با توجه به چشم‌انداز فضای کلی سرمایه‌گذاری و تولید در کشور، پروانه‌های تولید، روند افزایشی خواهد داشت و طرف عرضه تقویت می‌شود.

4- در طرف تقاضای مسکن شاهد این روند خواهیم بود:
از یک طرف با توجه به سیاست دولت در زمینه تحریک طرف تقاضا و چشم‌انداز بهبود درآمد سرانه، به طور نسبی، توان خرید متقاضیان واقعی مسکن، هرچند محدود، بهتر خواهد شد. از طرف دیگر سیاست‌های کنترل نقدینگی و بهبود نسبی فضای کسب‌وکار، تقاضای سوداگری در بخش را در کوتاه‌مدت، تضعیف می‌كند.

نتیجه‌گیری نهایی
«بهبود فضای سیاسی و تثبیت شرایط اقتصادی کمک می‌کند تا روند کاهشی قیمت مسکن طی چند ماه آینده متوقف و از ماه‌های پایانی سال به تدریج معاملات مسکن با رونق نسبی مواجه شود. از آنجا که رونق مورد نظر با افزایش تولید و عرضه مواجه است و زمینه و شرایط معاملات سوداگرانه نیز (به دلیل چشم‌انداز مثبت فضای رونق تولید و سرمایه‌گذاری در کل اقتصاد) فراهم نمی‌باشد، روند جهشی قیمت مسکن اتفاق نخواهد افتاد و در یک سال آینده حرکت به سمت شرایط تعادلی در بازار مسکن را بیشتر شاهد خواهیم بود.»